17 Units in 3 Years During High Rates with This Low-Risk “BRRRR” Strategy
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欢迎收听房地产新手播客。我是Ashley Kerr。如果您最近一直在收听，您就会知道BiggerPockets家族又添新成员了。Tony和他的妻子刚刚迎来了一个女婴。为了让Tony有更多时间陪伴家人，我们为您带来一期BiggerPockets房地产播客的节目。

在本期节目中，我们将听到Joe和Sam讲述他们如何利用新的BRRRR策略，即使在高利率时期也能扩大他们的投资组合。我们将讨论他们如何利用伙伴关系作为超级力量来发展他们的房地产业务。Sam和Joe，欢迎来到BiggerPockets播客。感谢你们今天加入我们。非常感谢你们的邀请，这是我们的荣幸。我们都是你们的长期听众，而且……

我们很高兴今天能与你们聊天。谢谢，Dave。很好，我很想听听你们的故事，也希望了解BiggerPockets是如何帮助你们的，因为你们是长期听众。Sam，也许你可以先给我们介绍一下背景。你和Joe今天都加入了我们。你们是怎么认识的，又是如何进入房地产行业的？我和Joe在大学时一起踢足球认识的。

我们是很久很久的朋友，甚至在成为商业伙伴之前就认识了。我们实际上在Joe现在还在工作的抵押贷款公司一起实习过。大学毕业后，Joe比我大一岁，我们都在寻找产生被动收入的方法。Joe在抵押贷款公司工作，所以他接触过房地产。而我当时在一家物业管理公司工作，所以我也接触过房地产。

我们偶然发现了BiggerPockets，并开始收听你们发布的每一个播客，阅读每一本书。我的意思是，我正在看我头顶上的书架，上面摆满了你们从A到Z的所有书籍。

你们都去了霍巴特和威廉史密斯学院。你们一起踢足球。然后Joe，听起来你比他早一年毕业。听起来你搬回了长岛，对吗？我搬回去了。我立即获得了贷款员的执照。我一直都在做这个工作，直到今天。

Sam，很显然，我一直和他保持联系，因为他还在读大四。我们只是不断地互相交流想法，比如房地产这回事。我们一直听说它，我们知道它有可能让我们实现财务自由。我们该如何进入这个行业？我们该如何一起合作？我们只是在努力弄清楚如何踏入这个行业。

以及我们如何一起做到这一点。你为什么成为一名贷款员？我有点偶然地进入了这个行业，我遇到了一位我学校的校友，你知道的，我强烈建议你尝试找到一位导师，有人可以教你房地产的技巧，也可以教你任何你想要进入的行业的技巧。我和他们实习了几年。我意识到这是我喜欢做的事情。我喜欢和人交谈。我喜欢帮助人们完成购房、再融资等流程。

所以我实际上在大四之前就获得了执照，因为我知道这就是我想做的。我知道一旦我从学校毕业，我就再也不想学习任何东西了。所以我想，让我学习这个吧。让我通过考试吧。然后在我回去读大四之前，我就准备好了。哇，你比我负责任多了。是的。

在大四之前，你比我考虑得周到多了。这不是我在想的事情。好的。Joe，这是哪一年？这是2017年，我最初获得执照的时候。然后我2018年毕业。让我们谈谈交易吧。当你们合作，建立这个伙伴关系时，你们想要实现的目标是什么？你们设想的是什么样的投资组合？

我们把目标定在了长期租赁上。让我们买一套房产，装修好，找一些租户入住。在我们真正一起做第一笔交易之前，我做了一次主要住宅的翻新，Sam在他和我们一起做第一笔交易之前也做了一次自己的单户住宅投资，那是一套双联排别墅。

哦，酷。所以，为了弄清楚时间顺序，我们都做了一些住宅搬迁。然后你们一起做的第一笔交易是什么？我们做的第一笔交易是在宾夕法尼亚州的斯克兰顿购买房产，我们至今仍在那里投资。我们做了一次双联排别墅BRRRR，我和Joe的未婚妻开车去了那里，自己做了一些工作，一部分是为了节省成本，一部分是为了好玩。而且……

我们重新装修了双联排别墅两侧的厨房。请了一位承包商重新铺设地板。我们做了一些非常漂亮的环氧树脂台面——我们找到了一套DIY工具包来做。哦，不错。我们实际上做得非常好。我们有一些很棒的这套双联排别墅装修前后对比照片。

然后我们实际上能够以当时的三居室一卫的最高租金将其出租，并开始产生一些不错的现金流。当然，这是在2021年4月。我们当时使用了相当稳定的利率。当然，那时房地产市场正在升温。首先，为什么是斯克兰顿？因为你们俩都不住在那里。你们也没有在那里上学。是什么吸引你们来到这个地区？是的。我认为……

Sam是最初找到斯克兰顿地区的人。我们之所以在那里落脚，是因为我们都住在非常昂贵的地区。整个纽约三州地区，甚至康涅狄格州和新泽西州都非常昂贵，而且税收很高。

这并不是说你不能在这个市场赚钱，但它可能会更难一些，或者你可能需要更多资金来支付20%或25%的首付，如果你不能选择低首付方案的话。所以我们心想，如果我们能进入一个离我们不远的地方，如果发生紧急情况，我们可以在三个小时内开车到达那里，那么

而且还可以节省很多投资者贷款所需的20%、25%的首付，那么我们就可以更快地做更多交易。而在纽约，如果我们想攒够一套60万、70万、80万美元房子的25%，这显然比我们以12万或14万美元的价格购买的这套双联排别墅要花更长的时间。所以这是寻找一个新市场的第一步，我们可以……

让我们的钱更快地周转，让我们的钱更快地周转。然后从那里，当我们找到那个地区后，我们意识到它有很强的租金与价格比率。

你在一处房产上可以获得的租金与房产的实际价格相比相对较高。因此，这最终使我们能够找到更多现金流的房产。对。我的意思是，这一切都很有道理。我认为，找到适合你生活方式的市场是最重要的事情。大多数人

不会仅仅看看整个美国，然后说，我只是要扔个飞镖，或者，你知道的，只是选择最优化的地点。但你们对什么支持你们的生活方式，什么支持你们的策略有明确的标准，然后出去找到了它。

好了，该休息一下了。我们稍后将继续讲述本周的投资者故事。想投资房地产，但没有时间或不知道最好的当地市场？Rent to Retirement可以满足您的需求。听着，事情是这样的。他们已经帮助成千上万像您一样的投资者在美国最佳市场找到了交钥匙房屋。最重要的是，他们为您完成了所有繁重的工作。在BiggerPockets上拥有超过250条五星级评论，

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在此期间，Joe，在2021年，市场显然正在升温，但也竞争非常激烈。那么，找到交易难吗？因为至少在我经营的或我研究的许多市场中，你们是在没有看到实物的情况下进行报价，你们放弃了或有条件。斯克兰顿的情况是这样吗？

是的，我们确实不得不耐心等待，因为竞争非常激烈。我认为在我们完成第一笔交易之前，我们对五到六处房产进行了报价。我们与其他投资者、其他正在查看与我们相同的房产的买家展开了竞价大战。所以我们不得不有点创造性，我们没有放弃检查，因为，再说一次，我们是比较新的投资者，我们知道，你知道吗？我们不够熟练。我们不是承包商。我们不会完全放弃检查。但是

我们会仅将其用于信息目的，例如。所以让我们进行检查。我们不会在每一件小事上都斤斤计较，但我们只想确保我们购买的东西不是次品。它不是在头几年就会倒塌的东西。是的，这是一个很好的建议。即使在大流行之后，我也一直在这样做。如果你想在报价中具有竞争力……

做一个，我称之为“是或否”检查，它就像你获得放弃或照原样购买房产的选择一样。卖家通常非常喜欢这种做法，并且会让你脱颖而出，即使你的价格与其他一些报价相似甚至更低。所以这是一个很好的建议。所以，

所以这笔交易听起来进展得很顺利。我可以问一下，Sam，你买的价格是多少？你现在还拥有它吗？或者现在的情况如何？如果我没记错的话，我们以127,500美元的价格购买了它。非常具体。我想你记得。如果我没记错的话，他记得。我不记得了。无论如何。

从那里，我们投入了大约30,000美元。我想我们以188,000美元进行了再融资。从那时起，我们持有它大约两年。在那次再融资之后，它产生了现金流。我们在装修方面做得非常好，我们三个人一起去了那里，然后是我们在那笔交易中认识的承包商。然后我们持有它两年半，然后以250,000美元的价格出售了它。

并将其1031置换成我们今天仍然拥有的四单元住宅。哇，太棒了。所以这就是你在基本上进行再融资并利用它来进一步构建投资组合之后所做的吗？没错。就像任何BiggerPockets播客的听众一样，我们对BRRRR方法完全着迷。循环使用资金的概念……

从一笔交易到下一笔交易，真的打动了我们，我们以188,000美元进行了再融资，然后提取了我们的现金，并用它在同一地区购买了一套三联排别墅。呃，

我们今天仍然拥有它。我们实际上还申请了一笔短期贷款来对这套三联排别墅进行翻新，而在第一套房子中，我们自己为其融资。很好。是的，在2021年使用BRRRR方法是一个很好的时机。很有道理。如果您不熟悉，BRRRR代表购买、

翻新、出租、再融资和重复。如果您想进行增值投资，这是一个非常好的策略，您购买的东西并没有达到其最高和最佳用途。听起来你们买了一套状况不错的双联排别墅，但需要3万美金的装修费用。是的。

你们投入了工作，增加了该房产的价值，然后你们可以再融资部分或理想情况下全部的房产权益。你们可以继续持有你们的房产，并且可以将这笔钱用于其他地方，这正是Sam和Joe所做的。它在2021年非常有效。我认为它现在仍然有效，但你们可能无法像许多人希望的那样提取100%的权益。

你们在一个有趣的时期开始了投资，因为2021年的市场仍然非常火热。但一年后，情况开始迅速发生变化。你们开始看到利率上升。那么，这对你们这些新投资者有什么影响？你们是如何适应新的环境的？我们只是……

对我们的数字保持保守。我们告诉自己，利率正在上升，每个人都留在场外。与你之前所说的相反，Dave，2020年和2021年竞争非常激烈。现在我们看到所有这些竞争都被淘汰了，我们是房产的唯一买家。这给了我们一些机会，我们与卖家获得了更多杠杆，因为我们会提供包含升级条款的报价，并且

卖家必须证明他们有比我们更高的报价，这将使我们能够达到那个价格点。我们意识到这些卖家没有任何其他报价。如果我们仍然能够在高利率下找到现金流的房产，那么当利率下降时，我们可以进行再融资，

甚至获得更多现金流。而我拥有贷款背景，能够运行这些数字并查看未来利率下的情况，以表明，好吧，现在有效。当我们能够以较低的利率进行再融资和提取现金时，它会变得更好。超级超级好的建议。首先，对你们的数字保持保守的做法一直都有意义，但在这种高利率环境中尤其如此，

第二件事我想让大家考虑的是，每个类型的市场都有利弊。回到2010年，每个人都说，哦，太好了。你知道的，每个人都应该在那时购买。当时获得贷款非常困难。你知道的，如果你看看2021年，你会说，哦，我应该在那时购买，因为升值太疯狂了。好吧，竞争非常激烈。现在，

现在，利率非常高，但竞争较少，在谈判中甚至有更多杠杆。所以你只需要考虑地面上正在发生的事情的现实，并根据正在发生的事情调整你的方法。所以这真的很好。但我确实想问一下，我想作为一名新投资者——

这肯定相当令人震惊，因为至少对我来说，我在投资的头10到12年里，从未见过这种情况，气候变化如此之快，所有规则都被改写了。这令人气馁吗？还是你们——

有信心能够继续作为投资者？这绝对令人害怕，因为我同时处理两方面的事情。我在处理我的日常工作。利率正在上升。所以，你知道的，我们的业务正在下降。这是真的。我也在以投资者的身份处理这个问题，因为这些利润率越来越小。

所以这绝对令人害怕，但我们意识到，如果最大的投资者今天仍在购买，他们一定找到了方法。那些坐在场外的人通常是那些还没有做过交易的人，或者可能只做过很少的交易，以至于他们害怕进入。我们想，我们只是想跳进去看看我们能做什么。

所以这绝对很艰难。但与此同时，我们从未告诉自己要放弃。我们知道无论如何我们都会继续前进。我们有这种心态。我们有这个目标。我们只是埋头苦干，继续前进。很好。Sam，自利率上升以来，你们都买了什么？你们现在正在关注什么样的交易？我们仍然在小型和中型多户住宅领域工作。

我们确实购买了一套短期租赁房，我们已经买卖了它。哦，进展不顺利？并不是说进展不顺利。只是进展不佳。我们决定把钱重新投资到我们真正擅长的事情上。现在我们通常购买房产。我们最近购买的三处房产分别是四单元、六单元和四单元。

所以这就是我们现在徘徊的水平。就像Joe说的那样，我的意思是，我们只是继续使用这种保守的分析方法。我们知道，如果一笔交易现在有效，我们以后就能让它有效。最大的，我想，任务只是

我们分析了这么多的交易，因为在目前的利率下，没有多少交易有效。这几乎与2021年相反，那时你会非常兴奋，因为你找到了一笔有效的交易，如果你没有得到它，几天后你还会找到另一笔有效的交易。现在情况正好相反，你发现了很多无效的交易，当你找到一笔有效的交易时，你会非常兴奋。是的。

但这就是工作，对吧？我觉得，你知道的，我认为成为一名投资者的工作就是要有耐心和勤奋，每天都在努力工作。因为如果总是很容易找到交易，每个人都会这样做，而耐心和纪律才是那些真正去购买交易并扩大投资组合的人与那些无法做到这一点的人之间的区别。

我很想知道你们是如何为这些交易融资的，因为你们俩还在全职工作吗？是的，我在全职工作，Sam也在。好的。那么你们是如何为这些交易，这些多户住宅交易融资的呢？通过你们的W-2或普通收入？起初，我们开始通过我们的储蓄和W-2收入为其融资。再次回到伙伴关系，当有两个人时，你可以节省更多，而不是仅仅靠你自己。嗯哼。

然后，当我们开始用完自己的资金时，因为我们还不是摇钱树，我们开始从朋友和家人那里筹集资金，并进行了第一次证券化，我们购买了Sam提到的那个六单元住宅。有很多人来找我们说，我们喜欢你们正在做的事情。

我们想参与其中，但我们没有时间去学习它，或者我们没有时间去处理它。所以Sam和我提出了一个想法，好吧，如果人们无论如何都会来找我们询问他们如何进入房地产行业，让我们做一些众筹证券化，我们把钱集中在一起，为我们的被动投资者购买这处房产，而我们自己则进行管理。

当然，我们有一个物业管理团队作为地面人员，但我们正在为该公司做出所有日常决策。在我们进入数字之前，我确实想问一下数字，告诉我关于证券化决定的信息。因为每个人，从外部人士那里筹集资金听起来很酷，但是……

你们有一个很酷的事情正在进行，对吧？因为你们有这个伙伴关系，你们一直在合作，你们认识很久了。你们担心把人们带入这个正在运作的伙伴关系中吗，Sam，就像……

你确实会让事情变得复杂，对吧？当然。我认为这会让事情变得困难，而且我认为这会增加压力，我会说。

使用别人的钱，而不仅仅是自己的钱，你真的想为他们做对。但我想我们对自己的能力非常有信心，并且仍然对自己的能力和我们投资的市场的理解非常有信心，这感觉就像理所当然的一样。我们想与我们的投资者设定明确的期望，说，嘿，这就是我们想要投资的对象。这就是我们期望的回报。

但显然不是承诺。生活中只有死亡和税收是确定的。但与此同时，这就是我们想要做的。如果你退出，没关系。我们一两年后会再联系你，那时我们的情况会继续好转。但如果你加入，这就是你应该期待的。

这样以后就不会有意外了。以后就不会有人抱怨了。再说一次，我们可能会遇到这种情况，但我们会处理它。我们知道我们已经足够保护自己了，我们已经设定了这些期望，所以他们知道他们在寻找什么。这是一个很好的方法。作为一名被动投资证券化的人，我实际上在BPCon上谈到了这一点，

我喜欢人们说，这可能不会成功。因为那是唯一诚实的答案，对吧？那是对房地产的唯一诚实方法。你不能告诉人们这将是完美和伟大的。我更愿意与那些坦诚相待的人合作，并且说，听着，这是我们的计划。我们有一个好计划。我们知道我们在做什么。但有些事情是我们无法控制的。我认为这种现实主义非常重要。因为有时人们会带着交易来找我，他们说，这不可能出错。我说，哦，

它可能会出错。它肯定会出错。别告诉我那件事。所以我非常欣赏这种方法。我认为对于那些正在筹集资金的新人来说，采取这种方法很难，但我认为谦逊和诚实非常重要。该休息一下了，但请继续收听Joe Escamilla和Sam Farman的更多内容。我们的

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所以这是一个五单元，你说，山姆？所以它实际上是一个非常有趣的房产。我们将其作为五单元购买，并将其改造为六单元。哦，酷。但现在它是一个目前在宾夕法尼亚州斯克兰顿地区所有房产所在同一地区完全出租的六单元。

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所以我们知道它很容易转手。我们不必赶走低于市场租金的租户或试图提高他们的租金。所以我们感觉足够舒服，这处房产是空置的。我们知道我们可以以特定的市场租金将其出租。再说一次，我们保守地运行我们的数字。

因此，在我们完成交易后的第六单元的同时，我们将把其他单元列在 MLS 上，将其出租。然后在这个过程的阶段，既然我们已经完全出租并出租了，我们正在寻求进行再融资，因为我们有一个高利率，然后我们希望降低。山姆，你告诉你的投资者什么样的持有期？他们将如何收回他们的钱？

因此，我们讨论了大约三到五年的典型持有期，具体取决于市场状况。现在，

所有购买我们辛迪加的人，我们都赋予他们投票权，以决定公司整体的决策，无论是出售、再融资，基本上是任何需要做出的股权决策。公司可以投票，多数人将像任何其他公司一样裁决。哇。因此，随着再融资即将到来，当然，降低利率是显而易见的。所以这应该不是一个太难的投票。但是-

如果到了出售的时候，或者我们得到一个非常好的评估，并且我们想为投资者进行现金再融资，那当然也会进行投票。

听起来是个好计划。我已经做了一小把。我已经做了很多辛迪加。我从来没有机会投票。通常只是给我们你的钱，然后等待五到七年，希望如此。是的，希望如此。希望你能拿回来。我们想赋予人民权力，可以这么说。这是宣传的一部分，说，嘿——

我们希望你们成为其中一部分。现在，山姆和我负责日常运营。我们不会进行投票并说，嘿，我们是做瓷器马桶还是做其他马桶？不是每一分钟的小事，而是关于，嘿，我们是否通过出售套现？我们是否通过再融资套现？我们是否将其纳入下一笔交易？而且大多数情况下，人们会说，是的，让我们将其纳入下一个。让我们继续下去，因为他们看到了它的力量，并且他们喜欢我们赋予他们发言权的事实

我们如何支配他们的钱。太棒了。好吧，听起来你们做了一笔好交易，并且正在采取非常好的筹款方法。再说一次，听起来很棒，但这是一项重大的责任，并且始终确保您正在这样做总是好的。

考虑到投资者的最大利益，并且，你知道，设身处地为他们着想，以确保，你知道，你了解他们的观点，特别是如果他们不在房地产领域并且让他们感到舒适。太棒了。现在换个话题，山姆，你知道，你之前提到今天的马库斯有点像

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有非常好的骨骼。他们肯定需要一些化妆品更新，但目前在里面的租户正在支付良好的租金，接近甚至达到市场租金。房产运作良好，现金流充裕，无需进去弄乱任何东西。

因此，随着这些租户搬出，我们已经在四个单元中的一个中看到了租户搬出。我们进去。我们进行改造。我们现在以理想的更高租金价格重新出租，因为他们现在有一个全新的单元。最终，随着租赁周转的发生，我们将翻新房产中的所有单元，然后进行再融资并套现股权，并重复此过程。伙计，这正是我今年一直在做的事情。

哦，太棒了。我喜欢这个。我曾与亨利·华盛顿谈论过此事。我们称之为机会主义 BRRRR。好的，我喜欢这个。延迟 BRRRR 听起来更好。但它现在有效。它不像做 BRRRR 并能在六个月内获得 100% 的股权那样性感。但它有效。我能够，不是在斯克兰顿，而是在类似的市场，你能够购买一些像

我不知道，3%、4%、5% 的现金回报率。但他们甚至没有达到市场租金，甚至没有达到其最佳用途。因此，一旦您将其稳定下来，您可以将该现金回报率提高到非常可靠的 10%、12%。但这可能需要你一年时间，就像你说的那样，你等到有人搬出去，然后你做 BRRRR，你可能无法立即进行再融资。但是

在我看来，这是一种非常低风险的方法，因为您立即拥有现金流并且拥有租户。因此，您不会让自己陷入这种情况，即您依赖于这项大型建筑项目完全正确以及您在燃烧后获得的评估。没错。它回到了耐心和延迟满足。是的，你可以进去尝试翻转房产或说，我要赶走所有租户，我要翻新所有东西。

你知道，有些人有能力做到这一点。他们可以处理持有成本。他们可以处理建筑项目。我们告诉自己，我们意识到空置率是房地产游戏的无声杀手。哦，100%。太疯狂了。这真的很疯狂，因为你运行所有这些数字。你可以拥有完美的数字，但如果你惹恼了你所有的租户并且他们都搬走了，那么你的数字就毫无意义。所以我们的想法是，好吧，

这些租户很高兴住在那里。有时我们会得到这样的信息：这个人在这里住了 25 年。那个人可能很快就不想搬家了。所以我们会让他们留在那儿。他们正在支付市场租金。即使他们略低于市场租金，他们也很高兴。他们会留下来。当他们留下来时，我们将对其他单元进行化妆品升级，并且

我们一直在寻找只需要 TLC 的房产。我们正在寻找好的骨骼，但肠子很丑。蓬松的地毯、紫色的墙壁、浴室里粉红色的瓷砖，甚至浴室里可能还有地毯。这是一个值得寻找的好东西。但它有良好的骨骼。它有良好的外部壁板和屋顶等。我喜欢它。这正是我一直在做的事情。我还没有找到许多采取这种确切方法的人，但我认为它非常有意义。

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