如果您难以解读所有融资方案,或者只是想知道最佳投资市场类型,本期节目适合您。今天,我们将解决新手投资者面临的最大障碍,从获取资金到做出明智的社区决策。
这将为您奠定长期成功的基础。现在,无论您是想弄清楚是否应该在一个C级社区进行房屋租赁,还是等待攒钱购买更优质的房产,我们都会在今天的节目中为您提供一些建议。此外,我们还将详细分解HELOC贷款的工作原理,以便您可以自信地利用这些资产进行下一次投资。现在,我喜欢今天的问题,是因为它们来自不同阶段的人,有些人已经积累了资产,
而另一些人则试图做出关键的首次投资决策。因此,无论您处于旅程的哪个阶段,今天的节目都有一些有价值的内容适合您。
我是Ashley Kerr。我是Tony J. Robinson。欢迎收听房地产新手播客。好的,让我们从今天第一个问题开始。这是来自BiggerPockets论坛的问题。问题是,我应该在一个D级或C级社区开始房屋租赁吗?还是应该多存些钱,从一开始就选择B级社区?任何建议都将不胜感激。请解释原因。好的,首先,Tony,我们可能应该先分解一下
A、B、C、D、E级社区的实际含义。
也许还有E级社区,有E级社区吗?当您想到A级社区时,它们将是您的豪华租赁房,对吧?这些将是拥有漂亮地板、漂亮台面、优质固定装置的房屋,呃,您知道,也许还有所有疯狂的便利设施。这就是A级社区。显然,它们收取高额租金。在该范围的另一端,D级社区则相反,对吧?在那里,呃,
租赁房本身可能不太好。也许该社区的人口统计数据,就收入而言,就就业而言,
可能略低一些。租户群体的周转率可能略高一些。在按时支付租金方面,拖欠率可能略高一些。因此,只是略微不同的房产类型和略微不同的人口统计数据填充这些类型的房产。-是的,回到这个问题,这个问题是问,我应该在一个D级或C级社区进行房屋租赁吗?还是应该多存些钱,从一开始就选择B级社区?
我认为,既然您将进行房屋租赁,并且您将住在那里,那么就会有一些情感上的因素,您知道,我们通常说要将情感排除在交易之外。但如果它将成为您的主要住所,我认为这应该在一定程度上影响您选择居住地点。您想住在哪里?所以。
假设不是社区等级,而是该房产距离您工作的距离。假设在一个社区,通勤时间为一小时,而在另一个社区,通勤时间为十分钟。这是否会影响您的决定?所以,
当您考虑自己居住在这些房产中时,也要考虑所有会影响您的个人因素。是的,我完全同意。我认为,“嘿,我觉得住在这里很舒服”是一个需要自己回答的重要问题。但是,您知道,我认为甚至在C级或D级社区之前,问题是,
在您具体的社区中,从D级社区到B级社区的成本差异有多大?因为如果您使用的是FHA 3.5%的首付,
从,您知道,我不知道,无论价格差异是多少,比如您实际需要支付多少额外费用,并且您是否计算过这些数字?更重要的是,也许还有其他贷款产品,也许您不需要任何现金支出?您知道,有首次购房者援助赠款。有像VA贷款这样的东西。如果您是退伍军人,有像NACA这样的东西。如果您不是退伍军人,您知道,Ashley谈到了USDA贷款。所以,您是否真的探索了所有可用的融资机会,这些机会也许可以让您用您目前手头的现金购买B级社区的房产。是的。我认为要计算一下数字。因此,选择一个B级房产,然后选择一个位于C级或D级社区的房产。这两个房产的现金流有什么区别?它们的表现如何?正如我们在开头提到的那样,
基本上,总而言之,要解释D级社区,它更像是一种麻烦。可能会出现与您遇到的不同的问题。我的意思是,您仍然可能会遇到同样的问题。但是,例如,对于D级社区,如果将该房产装修得非常漂亮,它将没有意义,无论是对于租金收入还是对于转售价值。您安装了花岗岩台面。您安装了硬木地板。
没有人会支付高价来获得这些装修,因为在该地区根本负担不起,而这也许正是您想要居住的舒适度。然后,当您转售它时,
没有人会为该社区的高端装修支付高价,因为他们不想住在那里。因此,在查看房产时,您还必须记住,为了让您和您的租户能够居住,这些房产需要进行何种程度的翻新改造?这将花费多少?您正在寻找的是现成的房产。
让我们看看这两个房产的维护和资本支出。因此,是否需要对其中一个房产进行更多的维护和资本支出?因此,也许您找到的C级房产实际上更好,因为它实际上已经过更新。因此,您必须查看所有数字,计算数字,并查看差异,进行比较和对比。
现在就登录Zillow,找到您正在考虑的每个社区中的房产,并对每个房产进行计算,以便了解比较结果。是的,我认为还有一点需要补充的是,假设您确实决定继续选择C级或D级社区。我强烈建议您比平时花费更多的时间来筛选所有租户,对吧?因为如果您在城镇的一个可能会有可能造成问题的租户的地区进行房屋租赁,那么您需要确保与您共享墙壁的人是您乐意与之共享墙壁的人。所以,您知道,
即使您有一长串人排队等候进入您的住所,我也会非常非常挑剔我允许谁入住。我甚至可能会在前端给自己更多空置时间,以确保在后端实际居住在这个地方的未来12个月或任何时间内,我都能真正享受它。
因此,只是,您知道,花时间出租这处房产。您在进行房屋租赁时确实有一个好处,一些公平住房法并不适用于您,因为您将居住在该房产中。因此,您可以更多地决定谁可以与您同住。这很酷。所以,那里,那里有一些,
适用于房东的规定不适用于进行房屋租赁的房东。是的。所以,比如,好吧,我是一个女性,我正在出租我的一个房间。我可以说我只想让女性住在这个房间里,并且根据个性来选择,真的,就像,您
您知道,我们刚刚邀请了Miller McSween,他正在撰写合住生活的内容。如果您住在该房产中,您可以进入,大多数情况下,您是在面试这个人,看看我喜欢与他们同住。我只想让湖人队的球迷与我同住,您知道,如果您有季票的话。所以,
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第二个问题,我喜欢这个。我们实际上是从房地产新手YouTube频道中提取的。这是我们视频中的评论之一。我喜欢我们在YouTube上获得如此多的参与。如果您没有在YouTube上观看,或者如果您正在观看,请确保在下方留言。提出您的问题或与其他在此处发表评论的人互动。好的,这个问题说,大家好,我最近才了解到这个播客。
欢迎。这是迄今为止我最喜欢的。我一直在收听您节目中投资者的许多成功故事和有趣的旅程。谢谢。我们也喜欢他们抽出时间来参加并与我们交谈。好的,他的问题是,我想知道这个社区中是否有人可以给我一些建议。
我和我的妻子拥有一套半双工住宅。几年前,我们以305,000美元的价格购买了它,利率为5.4%。它是25年摊销的5年期固定利率贷款。好的,在我继续之前,让我们快速分解一下。
因此,他们的利率为5.4%,并且仅固定五年,但他们的还款在25年内摊销。因此,在五年期限之后,他们可以进行再融资,或者它通常会转换为剩余20年的浮动利率。好的,问题继续说。我们现在还剩264,000美元的抵押贷款余额。该房屋的城市评估价为345,000美元。
但是,同一社区的同一房屋以365,000美元的价格售出。我们正在考虑购买第二套房产作为租赁房,利用我们可用的资产。关于在这种情况下应该采取的最佳行动方案,有什么建议吗?好的,Tony,我实际上有一个问题要问你。
什么是城市评估价?我也想说同样的话。我不知道城市会评估房产。有像房产税评估值这样的东西,但这通常不会
准确反映房产的实际价值。我们通常看到它远低于房产的典型售价。所以我实际上从未听说过所谓的“城市评估价”。我想知道是否有一些混淆,因为我和许多人谈过,他们知道,混淆了这些术语,您知道,城市评估用于您的税收,而评估则像获得评估一样,语言被颠倒了。所以也许为了方便起见,我们可以,
他们两种方式都可以,就他们实际完成的评估而言,为345,000美元。但是,如果这是错误的词语,它实际上是房产税的评估。正如Tony所说,这通常不是准确的评估。
房产的。因此,在您的房产税上,您将拥有市场价值,这实际上更接近房产的实际价值。然后,评估价值是该价值的百分比,并且较低。这就是他们根据其计算税收的基础。但即使是市场价值,我也查看了我的一些房产税。这绝对不是价值,但我不会抱怨,因为我不希望我的税收因说“嘿,我的房产实际上值这么多”而增加。
这就是为什么,您知道,这会因州和县而异,至于,您知道,当您出售房产时,如果城镇进行重新评估,他们就会说,好吧,您知道,我们看到您有这些许可证,您增加了一个卧室,您在外部做了所有这些事情,您的房产现在实际评估价值为这么多,您的房产税已经增加了。所以……
我要说的第一件事是,如果这是评估价值,它就像Zillow估价一样。它并不可靠,因为它不是实际房屋价值。所以我想让我们进入他们的选择吧。对。我的意思是,因为他们,
假设拐角处出售的365美元房屋可能是一个更合理的目标。他们大约有100,000美元的资产,对吧?现在,他们无法利用所有这些资产。利用您的资产的不同方法可能会将您限制在90%左右。
但我猜这里有两种选择。或者我猜其次,有三个选择,对吧?选项一:出售房产,但这听起来像是您想保留它。所以我们取消这个选项。因此,您剩下的两个选项是:您可以对房产进行再融资,用新的债务替换最初的抵押贷款,您知道,25年摊销的5.4%的贷款。
然后第二个选项可能是HELOC,对吧?房屋净值信用额度,或者您使用该资产获得信用额度。现在,在这两个选项之间,每个选项都有优缺点,对吧?HELOC将更像一张信用卡,
就像信用卡一样,对吧?您将根据您从该信用额度中提取的金额收取费用。而再融资则像,“嘿,您第一天就能获得所有这些钱。无论您是否实际使用它,您都将开始支付它,对吧?因此,每个选项都有优缺点。但我不知道。我的意思是,我认为在他们的位置,实际上,对吧?如果他们目前有这个5.4%的利率,如果它是针对整个贷款期限固定的,我可能会更倾向于HELOC,只是为了保持5%的利率,因为它比我们今天获得的利率更好。
但是,如果它将根据某个基准利率加上其他利率进行调整,他们最终可能会支付9%的利率。谁知道新的利率是多少。所以对我来说,如果……
如果该利率的浮动使您超过今天普遍的利率,我可能会选择再融资,因为它更便宜。但是,如果该浮动利率最终低于7%,这可能不会发生,那么我可能会选择HELOC。这是我的初步想法,Ash。我不知道。你对此怎么看?我认为,它说他们已经拥有这套房子几年了。所以假设他们拥有两年,他们还有三年固定利率期限。
我肯定会去了解目前的利率,以便再融资获得另一个五年的固定利率,因为您很可能会获得更低的利率。我确实刚刚与几家银行谈过,实际上有一家银行让我非常惊讶。与30年期固定利率贷款相比,他们的五年期固定利率贷款或七年期固定利率贷款的利率更高,这让我非常惊讶。其他人,虽然期限越短……
保证固定利率的时间越短,利率就越低。我想知道,我想知道为什么是这样,对吧?因为,如果他们为您提供长期固定利率的更好利率,他们是否认为
是的,我想知道他们的思维过程是什么。比如,他们是否认为利率会……对,只是一家银行,我对此感到震惊,因为我一直认为,当您只固定利率时,利率会更低。我唯一的想法是,您知道,他们更有把握您会长期与他们合作
更长的时间,如果您确实签署了30年期贷款,他们最终将获得更多利息,而不是您在五年后进行再融资并在另一家银行进行再融资。这实际上是我能想到的唯一原因,但这完全是假设的。-我从一个略微不同的角度考虑这个问题,如果他们要向您收取10%的五年期贷款利率,我的想法是,也许他们认为利率实际上会在未来五年内上涨
在未来五年内。因此,如果他们将您的利率锁定在较低水平,那么他们实际上会在五年期限内亏损,对吧?所以这是他们在试图规避风险。所以也许这家银行知道一些我们不知道的关于利率走向的信息。-是的,我认为要弄清楚您实际可以获得的再融资利率是多少。此外,它也是25年摊销的。因此,如果您进行30年摊销,即使利率略高一些,这实际上也可能使您的还款额更接近现在的水平。
通过增加摊销期限。然后,我还想看看您实际计划在这处房产中居住多久?因此,如果您计划在一两年内搬家,那么好吧,也许您不会进行再融资并支付额外的结算费用,您会留在房产中,然后您无论如何都会出售它。但是,如果您计划长期居住在那里,请考虑再融资并查看利率、期限和摊销期限的比较。
此外,接下来要考虑的是您将如何使用这些资金?它将用于首付吗?它将用于房产的全部购买价格吗?您是否会采用某种BRRRR策略,您将购买房产,然后您实际上将再次进行再融资?
因为如果您使用信用额度,您最终必须偿还这笔钱。您只支付利息。有些信用额度,在一定期限后,如果您不偿还,它会自动转换为某种摊销。所以假设您获得信用额度。
无论您的余额到期,两年后,它将自动转换为贷款,您可以选择在那时购买固定利率贷款,并且有很多细节,但他们会将其转换为25年摊销的还款。好的。
好的,那么它确实会变成长期循环贷款。因此,您需要了解这些利率是多少,这些条款是什么,如果您在X时间内没有偿还信用额度。但如果只是您想将其用于首付,您想快速偿还。如果您有该房产的现金流,如果您有来自W-2的钱,您只想。
您不想延迟购买东西,因此您将从信用额度中借款用于首付,然后您将迅速偿还该信用额度,我认为这是一个不错的决定。但是如果您有
不知道或没有行动方案或计划立即偿还该信用额度。请记住,除了该第二套租赁房产的抵押贷款还款外,您还将支付信用额度的利息。因此,我认为这是一个非常重要的因素,需要考虑您将如何使用这些资金。是的。我认为最后要说明的一点是,您实际上能够获得多少现金
因为您只有,我说只有,对吧,但您有100,000美元的资产。假设您是对的。也许这套房子的实际评估价为365美元。假设您可以获得该价值的80%。365的80%是292。
您欠264。因此,如果您要获得80%,您甚至不会获得292减去264,即28,000美元,对吧?如果您能够获得90%,它会增加一点,但试图确保这里有一些关于您实际上能够利用这些再融资选项利用多少资产的背景信息。
我们现在正在探索HELOC,我认为我们的报价大约为80%。Ash,您在信用额度上看到的最高贷款价值比率是多少?95%。但那是,天哪,九年前。我的第一个合作伙伴,这就是我们为第二笔交易提供资金的方式,是他利用了他的资产,并为他主要的住所获得了HELOC,最高可达95%。
他能够获得HELOC。是的,这是真的。如果您在主要住所上这样做,它可能会更高,因为我们正在对投资房产进行信用额度。所以也许情况有所不同,但是是的,如果您能获得90%,情况就会有所不同。我认为您可能会从大约30,000美元增加到60,000美元,大约在这个范围内。但是,我只是想确保即使是正在收听的新手,也一样,
仅仅因为您有100,000美元的资产并不意味着您将获得所有这100,000美元,对吧?总有一些限制。还有一件事,让我知道这对于您的商业信用额度是否有所不同,因为它是一处投资房产,因为我不记得我的了。自从我实际开设一个以来已经很久了,但是通常当您使用HELOC时,通常没有结算费用。
而且很多时候,银行甚至会支付评估费用或figure.com的费用。他们实际上也进行内部评估,并且实际上可以在五分钟内获得批准,您可以在五天内获得资金。但是,进行再融资可能会产生相关的结算费用。您可以进行无结算费用贷款的再融资,但您的利率会略高一些。因此,您必须比较一下什么
我每年额外支付多少与结算费用相比?因此,这是另一个需要考虑的因素,即您需要预先支付多少结算费用,或者这些费用将从哪里支出。所以假设您可以借到80,000美元,您必须拿出8,000美元支付银行的结算费用和该房产的费用。是的。
您知道吗,您是否为投资房产的信用额度支付结算费用?我们肯定没有支付评估费用。我知道我们合作的贷款机构正在收取一些点数。我不知道,他们可能正在收取一到两个点数作为信用额度的费用,以帮助我们建立信用额度,但我们甚至没有预先支付这些费用。它只是被计入信用额度本身。对。所以我的
我们的自付费用基本上为零。但是,确实有一些费用要支付给为我们提供 HELOC 的贷款机构。在我们最后一个问题之前,我们将短暂休息一下。但是,在我们离开的时候,请务必订阅 Real Estate Rookie YouTube 频道,网址为 Real Estates Rookie。休息过后,我们将继续解答更多问题。
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想想那种建筑工地类型的屏障,他把它竖在这个人的短期租赁房的火坑前面。问题继续说道,我可能会进行测量以获得房产线的精确位置。我有一个想法,也许可以种植一些不会长得太高的常青树。但这个问题的基本要点是,这位业主应该如何回应或处理这个非常,我想,
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然后说,“嘿,我明白了。“绝对不是我们的本意。”我认为我们可能有一种方法可以确保我们的客人更好地尊重您的房产线。但是,嘿,有没有办法我们可以做到这一点,而不用您竖起的这种建筑胶带那种难看的东西?如何支付费用,但请告诉我,如果有什么我们可以做的事情能让您把它从您那边拿下来。所以我认为我的第一步是冷静、沉着地,
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然后竖起了标牌。实际上,这让我们省去了竖起任何标牌的工作,以确保没有人越过那条线。但我们还在我们的指南中提供了航拍图和某种,你知道,关于“这是您可以进入的房产”的概述。“这些是您可以去享受的房产线”等等。但他们去了,到目前为止,敲敲木头,我们与邻居没有任何问题。
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