20+ Rentals in 2 Years but “Stuck” with the Wrong Strategy? (Rookie Reply)
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什么是适合你的投资策略？在这一集中，我们将听到一位投资者的故事，他在短短两年内将自己的房地产投资组合扩展到二十个租赁房产！尽管取得了快速成功，他们却感到“困惑”，不确定接下来该使用哪种策略。请继续关注，我们将向您展示如何选择正确的策略，同时帮助他们摆脱困境！欢迎回到另一个新手回复！今天，Ashley和Tony将深入BiggerPockets论坛和房地产新手Facebook小组，回答您最近的问题。在向您展示如何确定投资策略后，我们将讨论房东匿名性，并为您提供几种创造性的方法，以保护您的个人信息不被租户获取。但这还不是全部。我们还将讨论短期租赁的价格，并分享我们用来找到任何物业或市场“最佳价格”的动态定价工具！想要投资？需要答案？在这里提问！在本集节目中，我们涵盖：如何为您确定完美的房地产投资策略；隐藏您的个人信息以保护自己免受租户侵扰的创造性方法；如何将押金退还给租户（同时保持匿名！）；确定理想的夜间收费标准（针对您的短期租赁和市场！）；使用最佳动态定价工具最大化您的Airbnb收入；以及更多内容！节目链接：Ashley的BiggerPockets个人资料；Tony的BiggerPockets个人资料；免费加入BiggerPockets；房地产新手Facebook小组；房地产新手YouTube频道；OpenPhone；Google Voice；PriceLabs；Beyond Pricing；Wheelhouse；在BiggerPockets.com和https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-499上查看更多资源。想了解更多关于今天赞助商的信息或成为BiggerPockets合作伙伴？请发送电子邮件至[email protected]。了解更多广告选择，请访问megaphone.fm/adchoices</context> <raw_text>0 你

好的，让我们来回答你的问题。我是Ashley Kerr，和我一起的是Tony J. Robinson。欢迎来到房地产新手播客，每周三次，我们为您带来激励、动力和您需要听到的故事，以启动您的投资之旅。今天，我们将再次深入BiggerPockets论坛，回答您的问题。我们还在南加州进行现场录制。所以我把Ashley拖到了全国的另一端来回答你们的问题。

没错，确实如此。今天我们要讨论的几件事，大家。我们将讨论当你感到困惑，不知道继续的最佳策略时该怎么办，尤其是当你觉得自己似乎尝试过所有策略时。我们还将讨论作为房东如何使用工具和技术来隐藏您的个人信息。保持一定的匿名性是件好事。然后我们还将讨论在短期租赁市场中研究定价的重要性，以及您可以做些什么来最大化收入和夜间收费。因此，让我们开始吧。

让我们进入今天的问题。是的。我很高兴能进行一次现场的新手回复。所以我提前挑选了第一个问题。这是来自BiggerPockets论坛的。好的，如果你还没有，确保你去BiggerPockets.com，积极参与论坛，与其他投资者联系，回答问题或提交问题以获得解答。

这个问题是，我和我的未婚妻将在几个月后结束我们的第二年兼职投资，似乎越来越不清楚该往哪里去。也许你们可以帮忙。

是的，真了不起。两年。是的。

她现在为这项业务工作，而我在蓝领行业工作。但在过去六个月左右，我似乎失去了方向。从这里该往哪里去？我们如何真正成长？我们还没有找到那一个真正有效的策略来乘势而上。

翻转项目做得不错，但不算太好。Airbnb的表现也不错，但不算太好。租赁项目都做得很好。但像大多数人一样，它们的现金流仅足以支付账单和费用。我感到失去方向，这让我很难集中精力和发展。

我们是否继续建立一个小型多家庭投资组合，在我的市场中非常丰富，几乎找不到超过三户的房产出售，计划将投资组合出售并进行1031交换以购买更大的物业？我们是否专注于翻转？目前，我们实际上一直在尝试这样做，但在我们的小市场中，实在找不到足够的承包商。

我们是否应该走出我们的区域，尝试做更大的交易？这些只是我一直在问自己的想法。我认为如果我能准确找到一个我有信心的方向，那将使我更容易集中精力并真正向前迈进。在寻找交易、学习、提升和更聪明地思考作为投资者时，现在感觉我们是在无目的地投资，这让我们很难看到最终目标，甚至更难看到如何到达那里。

我知道缺少很多细节，无法给出准确的答案，但我很想听听你们的建议或经验。谢谢。首先，恭喜你。是的，在两年内取得如此成就，21个物业，两个Airbnb和十几个翻转项目，真是了不起。

你所处的情况真是太好了，你有这么多不同的机会，你在这些事情上有经验，我们该朝哪个方向发展呢？我认为对我来说，首先要问的是，你们的实际目标是什么，我认为这个人并没有说明他们的目标是什么。

但你们有翻转项目带来的主动收入。你们可能有通过BRRRR策略实现的长期增值机会，几乎没有现金支出。然后你们还有Airbnb策略带来的丰厚现金流。因此，我认为对你们来说，第一个问题是，你们为什么要做这些？

听起来他说他的未婚妻已经全职投入到这项业务中，而他仍在做日常工作。那么，目标是否也是让他摆脱日常工作？好吧，也许那就是翻转项目。如果不在你们的后院，我们刚刚采访了Dominique。她在全国各地进行房车旅行。她当时在新奥尔良有12个翻转项目。因此，尤其是如果你们已经远程完成了这项工作，这也是可能的。但我觉得我们必须回答的第一个问题是，你们做这一切的实际目标是什么？是的。

是的。然后我们还得看看正在发生的回报。我们说，长期租赁，BRRRR，它们的现金流不多，但里面的股权是多少？如果你把所有的钱都取出来，是否有很多股权可以进行1031交换？所以我想看看这一部分，因为堆叠方法是一个非常有价值的工具，

获取这些租赁，进行1031交换到更大的现金流物业，然后不断这样做。因此，我认为我们需要知道的关键是这些租赁中实际有多少股权。如果你已经完善了BRRRR方法，即使每笔交易的现金流不多，像现在7%、8%的利率，做BRRRR项目也很困难。如果你正在这样做，

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如果她不必同时担任翻转项目的项目经理等角色。那么在物业管理中，是否有不同的运营环节？我知道这在短期租赁中也很重要，你可以收紧、调整以实际增加收入或减少开支。因此，你实际上赚更多的钱，现在通过改变这些运营，获得更好的回报。

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尽管我希望我们能告诉他哪个领域他会最有信心，但我们很难做到这一点。我认为只需稍微自我反思一下，问问自己在这里的主要关注点是什么，问问自己真正享受的是什么，将使你做出那个决定。但再说一次，这里有一个巨大的警告，我想指出的是，他们所做的工作是很多人永远不会愿意做的。实际上，能够说，嘿，在过去的24个月里，我们尝试了

所有这些不同的事情，它们似乎都是可行的选择。我们只是不知道我们想走哪条路。实际上，我认为这是一个新手应该拥有的好问题。我认为你说得对，选择一个策略并坚持下去，这正是他们想要做的。但你将能够花费更多时间获得经验、学习、

在那个策略上进行研究，也许你会得到更好的数字，因为你如此专注于它。我认为是沃伦·巴菲特，一个超级富有的人。有一个故事，他在和他的司机或飞行员交谈时，他的建议是，嘿，我希望你写下你想在生活中完成的前五件事。

圈出第一项，划掉第二到第五项，并写上永远不要尝试这些事情，因为这只会分散你对最重要事情的注意力。因此，是的，我可以全心投入，拒绝并专注于其中之一。那么，好吧，让我们看看他的情况是辞掉工作。因此，他想最大化现金流。

所以在翻转、长期租赁、短期租赁之间，你的看法是什么？我的看法是专注于短期租赁，找出如何最大化你的日常收费等。

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他确实说过，找到承包商是个问题。但如果你专注于他选择的任何策略，你就能够在它们之间分摊开支。因此，像长期租赁，你的软件，价格可以降低，如果你有软件的支出上限。无论你最终选择哪个策略，你的开支都会减少。

如果他确实进行翻转，你知道你在寻找越来越多的承包商时遇到问题。但也许有些承包商只会接受...

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我们将在短暂的休息后回来。

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你通常是如何将押金退还给租户的？好吧，我首先要对着镜头说一些话，给在YouTube上观看的人。Tony和我有我们的手机，以便查看我们提取的问题。我注意到屏幕上每个人都能看到我手机的背面。我想解释一下。

在我去度假之前，我把手机掉在了飞机场的停车场。它经历了七天的游轮和另一个完整的一周，所以它仍然保持得很好，直到整个背面完全掉落并撕裂。你可以看到里面的微芯片。所以你从来不使用手机壳吗？好吧，发生的另一件事是充电口坏了。因此，我只能在手机放在某个东西上时充电。而我之前的手机壳不适合这个。所以我就把壳子拿掉了。我从来没有再买一个。现在我正在受到惩罚。事实是Ashley昨晚在洛杉矶降落，喝了太多的龙舌兰酒。实际上，我在Tony家要求了晚上8点的就寝时间。

好的，回到押金问题。虽然这个问题非常具体于押金，但我想更一般地谈谈如何隐藏您的身份或个人信息，以保护自己免受租户的侵扰。好的。

这对我来说曾经是一个很大的问题。我总是想，哦，我的天，如果租户不喜欢我，他们会来我家大喊大叫或其他什么。发生过这种事吗？没有，从来没有发生过。没有，没有。首先，我想介绍一些可以在线使用的不同软件、资源和工具。

因此，在这种情况下，处理押金时，当您向居民邮寄任何东西时，大多数情况下，您都希望在上面放一个回邮地址，即使是认证邮件，开设一个在线邮政信箱。

这很简单，费用也不高。您的租户也可以将租金支票寄到那里。您可以将所有账单寄到那里。更进一步，您可以使用虚拟邮箱，所有这些不同的位置都可以将您的邮件寄到那里。

然后，一旦他们收到您的邮件，他们会为您扫描信封的照片。您可以在线登录您的账户，看到每个信封弹出。然后，您可以让他们为您打开邮件。他们会打开邮件并扫描里面的内容。然后，您可以将需要归档的内容，

归档。如果这是您实际需要的租金支票，您可以将其转发到您的家。因此，这消除了很多杂乱，但也为您提供了另一个可以用作押金回邮地址的地址。

但有些地点实际上也会给您一个实际的地址。因此，如果您需要填写任何政府文件，有时他们会要求一个实际的地址。这个地址是本地的，比如说，您在布法罗附近吗？是的。因此，您可以选择您希望的位置。如果您真的想和租户玩得很花哨，您可以住在纽约，选择一个在俄克拉荷马州的邮政信箱，然后

您知道，在线查看您的邮件。我想，我的位置离我家很近，大约20分钟车程，但我从来不需要实际去那里。如果我需要任何东西，他们会将任何邮件转发到我家。是的。我认为这里还有另一点，我喜欢虚拟邮箱。我的意思是，我们之前谈过这个，我仍然没有实施。不知道为什么。

但我认为还有其他事情，因为假设您有一个精明的租户，知道如何查找公共记录。也许他们会说，嘿，我知道我住的地址。让我查一下业主的情况。我实际上不久前刚和Amanda Hahn谈过这个，关于为什么人们在怀俄明州或特拉华州开设有限责任公司的误解，去像特拉华州或怀俄明州这样的地方并没有税收优惠，而更多的是为了匿名性。因此，如果有人查找123 Main Street，看到它是由Ashley的有限责任公司拥有的，并不一定会提供所有业主的信息。现在在加利福尼亚州，您可以查找并看到注册代理和所有这些不同的信息。

在其他一些州，您会获得更多的匿名性。因此，如果您真的担心这一点，那么在一个提供更多匿名性的州开设有限责任公司，比如特拉华州、怀俄明州或其他地方。但也要知道，如果您被起诉，

匿名性并不重要。您仍然需要出庭并为自己辩护。因此，它并不能保护您免受诉讼，但确实可以保护您免受任何街头小人物查找您的信息。是的。然后下一件事是您的电话号码。如果您想披露您的电话号码，但仍需要与居民沟通，请开设一个Google Voice账户，

获取一个免费的电话号码。您可以将其连接到手机上的应用程序。您可以在计算机上使用它。您可以创建自己的语音邮件问候。因此，您知道，这并不是像，嘿，朋友们，你们好？就像你在90年代时那样。你播放音乐。是的，是的。是你的女孩Ashley。请在哔声后留言。

所以这是你的真实声音。我不记得了。可能。可能比那更傻。我目前正在阅读本月的第三本书。但，

因此，设置Google Voice，然后您可以查看文本，您可以阅读语音邮件，您还可以将其分配给其他人。因此，嘿，我要出国旅行。我没有手机信号。Tony，我需要你接听我所有的租户电话。他只需下载应用程序，登录到与之关联的Gmail账户。现在所有的电话都将...

我们实际上正在寻找一种新的电话软件来替代Google Voice。它叫Open Phone。你听说过这个吗？不，我没听说过。因此，它就像Google Voice，但功能更强大。我喜欢它的原因之一是它具有更好的呼叫路由功能。因此，它可以以比Google Voice更复杂的方式路由电话。因此，我可以确保它首先响铃我的虚拟助手，然后响铃Sarah，然后响铃我。因此，我们不会都...像优先级。确切地说。因此，Sarah必须先处理它，然后你才能处理。

是的，Sarah，怀孕并在家照顾她的另一个孩子。你们可以以这种方式接听电话。或者反向顺序。Sarah最后。但您可以选择路由。但另一个很酷的方面是，您可以将多个电话号码绑定到同一账户。

我们计划使用它的方式是，每个物业将有自己的电话号码。因此，您知道是谁在打电话。因此，现在我们将知道哪个物业。因为很多时候，我们会接到客人的电话，我们会说，哦，抱歉，您在哪个物业？因为他们会说，嘿，我在你的物业。它们只是认为我们只有一个。但现在我们将知道，嘿，你是从123 Main Street打来的。我能帮你什么？因此，我们正在考虑整合这一点。此外，由于酒店，我们有 -

现场管理。因此，我们有虚拟助手，帮助在这两者之间正确路由电话。因此，无论如何，Open Phone是另一个选择，如果您正在寻找数字语音

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<context>在两年内租赁超过20个房产，但却“陷入”错误的策略？（新手回复） 什么是适合你的投资策略？在这一集中，我们将听到一位投资者的故事，他在短短两年内将自己的房地产投资组合扩展到二十个租赁房产！尽管他们取得了快速的成功，但他们感到“困惑”，不确定接下来该使用哪种策略。请继续关注，我们将向您展示如何选择正确的策略，同时帮助他们摆脱困境！欢迎回到另一个新手回复！今天，Ashley和Tony将深入BiggerPockets论坛和房地产新手Facebook小组，回答您最近的问题。在向您展示如何确定投资策略后，我们将讨论房东匿名性，并为您提供几种保护个人信息不被租户获取的创意方法。但这还不是全部。我们还将讨论短期租赁价格，并分享我们用来找到任何房产或市场“甜蜜点”的动态定价工具！想要投资？需要答案？在这里提问！在本集节目中，我们涵盖：如何为您确定完美的房地产投资策略；隐藏个人信息不被租户获取的创意方法；如何将押金退还给租户（同时保持匿名！）；确定理想的夜间收费（针对您的短期租赁和市场！）；使用最佳动态定价工具最大化您的Airbnb收入；还有更多！节目链接：Ashley的BiggerPockets个人资料；Tony的BiggerPockets个人资料；免费加入BiggerPockets；房地产新手Facebook小组；房地产新手YouTube；OpenPhone；Google Voice；PriceLabs；Beyond Pricing；Wheelhouse；在BiggerPockets.com和https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-499上查看更多资源。想了解更多关于今天赞助商的信息或自己成为BiggerPockets合作伙伴？请发送电子邮件至[email protected]。了解更多广告选择。访问megaphone.fm/adchoices</context> <raw_text>0 那么回到实际问题上，押金呢？有没有工具，比如说appfully或rent ready？他们是否提供收集和退还押金的方法？是的。在一些软件中，当租户输入他们要搬出的信息时，他们实际上可以选择将押金直接存入他们的账户，这样你就不需要给他们寄出实体支票。

我做的任何事情，我都会完全避免使用实体支票。所以...

她说，在这种情况下，如果你有软件，你可以查看他们是否有这样的功能，可以直接存款，或者你的在线银行，要求租户给你寄一张作废支票和他们的支票号码。然后你可以从支票上获取他们的银行账户信息，输入到你的账单支付中，并直接发送到租户的银行账户。

所以有很多选择。是的。即使你做了账单支付支票，我认为它显示的是银行的回邮地址，而不是你的地址。但我不确定。我知道我的商业银行是这样做的。我相信也是这样设置的。所以这也可能是一个选择。是的。那么，让我们休息一下，稍后再回来回答最后一个问题。音乐。

如果你还没有，2024年就让它成为保护你的租赁物业的LLC年。跳过文书工作。Corporate Direct会正确地为你完成LLC。他们管理所有州的备案。他们起草你的运营协议，并充当你的注册代理。此外，他们确保遵守新的公司透明法案。由Rich Dad顾问Garrett Sutton创立，现在由他的儿子Ted运营，Corporate Direct拥有超过35年的经验，他们帮助了成千上万的投资者保护他们的资产。访问biggerpockets.com/direct，获得免费的15分钟咨询。别忘了提到房地产新手以获得100美元的折扣。那是biggerpockets.com/direct。

我们马上回来。

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Ryan Reynolds为Mint Mobile代言。拥有四个孩子的一个好处是能够直接联系北方的大人物。今年，他希望你知道，送给某人的最佳礼物是Mint Mobile每月15美元的无限无线服务。现在，你甚至不需要包装它。

好的，大家好，欢迎回来。我这里有我们今天挑选的最后一个问题。

我对短期租赁还是很陌生。目前，我确实以非常有竞争力的价格列出了我的房产，但我仍然没有在Airbnb地图上看到我的房源有很多曝光。请给我一些关于最佳方法的建议。此外，你能告诉我管理定价的最佳软件吗？目前，我正在使用Airbnb智能定价。非常感谢。

好的，这绝对是Tony的问题。那么我们先从第一部分开始。他们在Airbnb地图上没有看到他们的房源有很多曝光。这意味着什么？

我假设她在搜索不同日期时，她的房产根本没有显示出来。所以它没有出现在搜索结果的第一页。我想我首先要说的是，有时候在你购买房产后，你能做的事情并不多。我认为更重要的是，这对于那些可能还没有购买第一处短期租赁的新手来说，更重要的是

确保在购买之前你真的把数字搞清楚。因为你最不想做的事情就是购买一处房产，而唯一的填补方式就是将价格压得非常低。那时可能不会非常盈利。所以首先，大家，不要盲目购买房产。确保你进行分析。确保你深入研究这些数字，以确保一切都能核对无误。首先，获取一些软件来管理你的定价。是的，让我们从你实际在哪里找到分析你房产的数字开始。Airbnb还没有公开说过这一点。

他们实际上以一种间接的方式说过。但Airbnb的目标是保持在价格方面与传统酒店住宿的竞争力。这是使Airbnb在最初吸引人的一个重要部分，因为历史上你可以在Airbnb上以比在booking.com等地方预订酒店房间便宜的价格获得房产。

他们仍然试图朝这个方向发展。他们非常明确地表示，价格较低的房源往往排名更高。因此，他们在平台上推动更便宜的房源。那么这意味着什么？这意味着如果你依赖于Airbnb的智能定价功能，

通常，他们可能会建议的价格实际上低于你可以收取的价格。因此，我们喜欢使用第三方软件。我们使用Price Labs。还有Beyond Pricing。还有Wheelhouse。市场上有几种选择可以帮助你为你的Airbnb定价。获取其中一种软件工具，因为它将为你提供许多数据点，帮助你做出关于不同日期价格的正确决策。

它会根据需求、季节性和正在发生的事件自动上调或下调你的定价。我曾经为我认识的一个人查看一处房产，那里有一场Jelly Roll的音乐会即将举行。

而Price Labs的日历上确实写着这个音乐会的名字。所以它甚至可以捕捉到这种细微差别。所以获取软件。我曾经告诉某人关于这个软件，他们问我，好的，如果软件在查看其他预订时，调整你的价格，那怎么办？如果你是第一个在价格上涨之前被预订的人呢？

所以我也不知道答案。我想，我想这是你愿意承担的风险，因为他们说，为什么你不提前查看日历事件，然后调整价格，以便你领先，而不是等软件看到所有这些价格上涨，然后调整你的价格？是的，这是个好问题。但我认为这里的挑战是。

你总是想在某种程度上与市场保持同步。如果其他人仍然保持价格不变，而你却说，嘿，我认为我们会看到价格上涨，所以我就把价格推高。那么现在有机会了。你宁愿在这里提前60天被预订，还是宁愿在这里被预订，因为你必须降价——因为你一开始定价太高，而你必须将价格降到这里，因为距离入住只剩一周，而你仍然没有被预订。是的。这是我们在投资组合中做出的一个重大改变，我们愿意在较长的时间范围内接受轻微的折扣，以确保我们的日历上有更少的空缺。是的。在PPCon—

你在我们参加的一个新手网络活动中提到过一家公司，你实际上可以雇佣他们来帮助监督你的定价。1000%。那是什么？与软件有什么不同？是的。所以我们刚刚雇佣了一家公司。他们的职称是收入经理。他们负责你的Airbnb的定价策略。现在，他们仍然使用Price Labs，但他们对这个工具及其工作原理有更深入的了解。

因为他们在大规模上进行此操作，他们有更好的机会来测试他们的策略和理论，看看什么有效，什么无效。所以我们已经使用他们的服务大约90天了。大约三个月。刚开始时有一点学习阶段，他们需要了解我们的投资组合。但我觉得我们现在找到了一个良好的节奏——

老实说，我再也不需要去检查我们的定价了，因为他们为我们管理一切。我认为他们给我的关于如何真正创建一个有效的定价程序的细节水平，真的扩展了我对良好定价策略的理解。这很有趣。

所以，好吧，我们有软件，实际上可以引入收入经理。那么这些东西的成本是多少？如果你只有一个短期租赁，支付软件的费用是否值得？雇佣这家公司是否值得？软件，绝对值得，1000%。即使你只有一处房产，即使你每年在短期租赁上只赚40000美元，也要获取软件，因为它就像—

每月10美元。每个人都应该获取软件。收入经理的费用，我认为会因市场而异，因房产而异。比如，我见过的收入经理，可能在单个房源上，每月收费几百美元。

如果你有一处房产，这可能每月净赚600到700美元。这可能占你潜在利润的50%。所以可能不值得。但如果你有一处房产，每年收入超过10万美元，那么，好的，嗯，是的，这可能是有意义的。所以我认为这取决于你的房产的收入潜力有多少。好的，这是一堂关于定价的精彩小课堂。如果你在如何为短期租赁定价方面遇到困难，这里有一些选项可以真正考虑一下这些不同的选择。

将其外包并减轻你的负担。因为很长一段时间以来，你负责定价，我记得。这对你来说是如此沉重的负担。确实是如此沉重。我意识到我没有像我应该的那样有效地进行定价，因为我根本没有花费我需要的时间。而我真正的转折点是当我们购买酒店时，因为那一次增加了13个额外的Airbnb。我想，好的，这对我来说太多了。

非常感谢大家加入我们这一集的房地产新手。如果你有问题想要得到解答，可以前往Facebook，加入我们的房地产新手Facebook小组。你也可以访问biggerpockets.com，在论坛中找到我们，以及数百万其他投资者，他们是社区的成员。下次见。 我是Ashley，他是Tony。这是房地产新手。</raw_text>