4+ Ways to Fix Negative Cash Flow (and When to Sell Instead) (Rookie Reply)
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今天,我们将弄清楚如何阻止您的 Airbnb 亏损。现在,事情并不总是按计划进行,但是有很多方法可以优化您房产的定价、资产管理和设施。所以也许您在运营上花了太多钱,或者也许您需要找到一个退出策略。接下来我们将对此进行详细分解。♪

我是 Ashley Kerr,这是房地产新手播客。我是 Tony J. Robinson,欢迎收听本播客,我们每周三次为您带来您需要听到的灵感、动力和故事,以启动您的投资之旅。好的,Tony,我们今天第一个问题是什么?第一个问题是:我目前正在进行房屋租赁,该房产有一个也产生收入的附属建筑单元 (ADU)。我购买这处房产的目的是打算搬走,然后出租我目前居住的房子,那是一套两室一厅的房子。

我在 2022 年锁定了一个非常好的利率,我不希望失去它,或者因为不住在这里而导致我的抵押贷款被收回。

由于附属建筑单元 (ADU) 产生的收入,我在这里的居住成本非常低。我准备在 2025 年搬家,我正在考虑留在这里并购买一处州外的多户房产作为投资,这将需要更少的资金并且拥有更多对房东友好的法律,或者在当地购买另一处多户房产作为主要住所并进行房屋租赁。

我单身,独自一人居住。每种情况的优缺点是什么?Tony,首先想到的是他们提到的,我不希望失去我的好利率,或者因为离开这里而导致我的抵押贷款被收回。

所以我想首先要提的是,他们似乎是从 2022 年开始拥有这处房产的。因此,根据融资方式的不同,很多时候您只需要住一年。之后,银行就不能向您收回抵押贷款了。因此,您可以将其变成租赁房,而不仅仅是附属建筑单元 (ADU)。这也是我想解决的一个问题,比如

并不意味着您不能保留该抵押贷款并且不再居住在那里。通常,您必须居住在该房产中并将其作为主要住所,然后才能离开并保留房产上的相同融资。Ashley,你说的太好了。你有点猜到了我的想法。我认为在我们真正开始之前,为了让一些可能不熟悉“房屋租赁”一词的新手了解,房屋租赁基本上就是您购买一处房产,就像提出这个问题的人一样,

您居住在该房产的一部分,然后出租该房产的另一部分。它可以是一套两室一厅的房子,后面还有一个附属建筑单元 (ADU),您可以出租附属建筑单元 (ADU)。它可以是购买双联排别墅、三联排别墅或四联排别墅。它可以是购买带地下室的独户住宅。它可以只是购买一栋大房子,然后出租您不使用的其他卧室。因此,房屋租赁有很多不同的方式,但我只想确保我们为所有正在收听的真正新手做好准备,以便您了解什么是房屋租赁。

是。所以 Ashley,第一个好点子是,您可能无论如何都可以搬出去,而不会导致贷款被收回。因此,您仍然可以保留利率,并且可以获得在那里产生一些收入的能力,然后可能只需循环利用主要住所,低首付,也许是更低的利率,然后重复这个过程。

Ashley,您是否看到任何好处,可以将下一个交易作为真正的投资房产来购买?我想我唯一想到的是,嗯,他们现在住的地方。嗯,

所以它说的是州外。那么这是否像一个更对房东友好的地区,在那里更容易管理租户?所以我认为法律是一个巨大的好处,实际上它确实在里面提到了对房东友好的法律。所以这是一个巨大的好处。但我认为真正最重要的是您的个人喜好,对吧?

您是想继续住在您现在住的地方,还是想再买一套主要住所?我认为这是这个因素中一个非常重要的决定。然后要考虑的第二件事是,当您分析这两种情况时,您会在什么时候最终获得更多资金?例如,如果您决定留在您目前的房产中,并且您要购买一处州外的投资房产,

五年后,您作为主要住所居住的房产的净值是多少?您在州外投资中的净值是多少?在五年内,这些投资产生的任何现金流是多少?然后我会考虑一下,如果您保留您目前的房产并将其变成租赁房,

然后如果您去购买另一处主要住所,这些房产的净值是多少?因为如果您在州外投资并且要获得传统融资,那么首付将大不相同,您很可能需要支付 20% 到 25% 的首付。

但是如果您要购买第二处主要住所,那么您可能只需要支付房产 3.5% 或 5% 的首付。因此,一个很好的起点是您可用的资金。您是否能够有足够的储备,例如至少三个到六个月的开支,以节省您要购买的每一处房产?

支付首付,租赁单元所需的任何启动成本等等。如果是在州外并且您要使用物业管理公司,那么聘请物业管理公司。所以我建议从两种情况的数字开始,但我感觉个人喜好在这里起作用。您是想搬到另一处主要住所并保留这处房产吗?

作为租赁房,我建议不要出售该房产。我会说将其保留为租赁房,然后搬到另一处房产,不要出售它,然后搬到另一处主要住所。因为作为主要住所来保留它,无论您最终住在哪一个,拥有房产有很多好处。

主要住所,例如房屋所有者财产税豁免、更好的融资条款。因此,您还必须比较一下。如果您将您目前的住所变成租赁房,您将不再获得财产税优惠。还有其他事情,可能是保险。您的保险将发生变化,因为您必须更改您的保单。所以也要考虑这些不同的方面。

很重要。是的,你强调了很多需要考虑的重要事情,Ashley。总的来说,我也同意你的观点。对我来说,很多时候这都取决于数字怎么说?从长远来看,哪一个实际上会成为更好的投资机会?是在纯投资房产上支付 20%、25% 的首付,还是继续进行房屋租赁?

再说一次,这是在没有您情况的所有背景信息的情况下,但您说您现在的生活成本非常低。因此,您已经进行了一次相当成功的房屋租赁。您是单身,独自一人居住,这是继续进行房屋租赁的理想情况。所以从表面上听起来,我觉得我的偏好或建议是复制您已经成功完成的事情,

然后再次这样做,然后再次这样做,然后再次这样做,然后再次这样做。如果您每 12 到 36 个月这样做一次,您只是将您的资金循环到另一个房屋租赁中,也许下一个是双联排别墅,然后也许您购买三联排别墅和四联排别墅,那么您看看五年、七年后,现在您拥有了一个非常大的,

可靠的投资组合,您的实际支出相对较低,因为它们都是主要住所,您可以每月获得相当数量的现金流。所以再说一次,从表面上看,这就是我听到的,也许是最好的,嗯,最好的前进道路。是的。还有一件事,与您所在的市场进行比较,如果您购买了一套新的主要住所,而另一个市场是,嗯,

你知道,州外市场更便宜。这就是为什么您考虑去那里购买房产的原因。那么,您可以获得非常低的首付,但是您可能必须支付非常高的首付。您必须支付的每个百分比的实际首付之间有什么区别?因为主要投资房产的首付要高得多,以至于当您将其与为主要住所支付 3.5% 到 5% 的首付进行比较时,它可能实际上并没有那么大的区别,即使它也是一个更昂贵的市场。然后我要说的最后一件事是,您有多少时间来组建另一个团队?

所以您必须找到一个,如果您不打算自己管理,您必须找到一个物业管理公司。您必须找到一个经纪人来帮助您找到交易。您必须,如果您要自己管理,您需要有人在现场,您需要一个勤杂工或您需要供应商。所以要,你知道,也要权衡这个选择。而且,你知道,像往常一样,访问 biggerpockets.com/teams,你知道,输入您的市场以及您需要贷款人、经纪人等等,

物业管理公司,您可以在那里找到它们。这绝对变得更容易了。所以真的要考虑一下,如果您想投入时间和精力来组建一个新的团队来支持该房产。是的。最后我要补充一点,我确实相信房屋租赁是最好的方法之一,从财务角度来看,

而且仅仅是从轻松的角度来看,进入房地产投资,因为您是一举两得。您将获得您自己可以居住的主要住所。你知道,每个人都需要一个住的地方。但与此同时,您也让自己能够积累净值、积累现金流,并且以非常非常合理的价格做到这一点。所以我本来就在我居住的加利福尼亚州这样做。那里没有很多小型多户住宅。他们在这里不建造这种类型的房子。但这听起来像他或她处于一个很好的位置,可以

做到这一点。Tony,你即将为你的房屋租赁增加一个新的室友。你正在这样做。她从第一天开始就要付房租。我们会找到办法的。我们最大的孩子刚刚 17 岁,我告诉他,我说:“伙计,你还有 365 天的时间才能开始付房租。”所以我们会......

这就是计划。我们正在生更多的孩子,这样当他们 18 岁时,他们就可以开始成为我们的租户了。好的。在我们进入下一个休息时间之前,我必须问你们一个问题。如果您是一位新手投资者并且渴望获得一些责任感,那么你们需要查看 BiggerPockets Momentum 虚拟峰会。您可以访问 biggerpockets.com/summit25.com。

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好的。

欢迎回来。Tony,我们今天下一个问题是什么?好的。第二个问题是:我正在尝试在俄亥俄州哥伦布市购买一套双联排别墅作为首次投资者。您是否会推荐任何房地产经纪人,或者只是对房地产新手的一些建议?伙计,我们有很多东西要告诉你。

我认为第一个资源是 BiggerPockets 经纪人查找器。因此,如果您访问 biggerpockets.com/agent-finder,您将与许多经 BP 批准的与投资者合作的房地产经纪人取得联系。你知道,他们是所谓的“对投资者友好的”经纪人。老实说,您联系到的许多人本身就是投资者。对。所以他们非常了解市场。所以我认为您绝对应该首先访问经纪人查找器。

但是,Ashley,您认为还有什么建议适合进入新市场的人吗?我们不知道他们在哪里,比如他们居住的地方。我不知道哥伦布市是否是他们的家乡,或者这是否是异地投资。我假设是异地投资。否则,我可能不会要求这些资源。所以,是的。

如果您进行异地房地产投资,您会对新手有什么建议?好吧,首先我要说,Tony,我真的很失望你没有说一句《汤米小子》的台词。对于我们所有曾经喜欢 49 人队并且知道 Tony 从未看过《汤米小子》的老听众来说,当您听到哥伦布时,您可能也会想到同样的事情,而不是

不是俄亥俄州哥伦布市。我实际上不记得了。我不记得电影中的那句台词。已经五年了。所以我猜我必须回去重新温习一下《汤米小子》。我们已经很久没有在播客中谈论《汤米小子》了。所以我需要开始更多地提起它来刷新你的记忆。所以 Tony 和我为你们做了大量关于俄亥俄州哥伦布市的调查。我们实际上从 biggerpockets.com.com/resources 获取了一些研究结果。

所以,我们之前邀请过 Austin 来参加播客,他实际上整理了 2025 年的顶级市场。所以您可以去那里查看他的整个电子表格。您可以搜索您想要投资的市场。但我们提取了俄亥俄州哥伦布市的信息。

所以它的中间价为 344,000 美元。我认为全国各地的房屋中间价约为 400,000 美元以上。所以它比美国大部分地区便宜,这很好。租金与价格比率为 0.54%。

总是有 1% 规则,这很难找到。您可以在某些州找到它,在这些州,租金是购买价格的 1%。但通常还有一些其他注意事项。例如,在我的市场中,财产税很高。所以,你知道,如果你追求 1% 规则,这会抹杀你预期的现金流。Tony,我们从该图表中提取的其他信息是什么?

该地区的中间收入略低于每年 60,000 美元。五年人口增长略低于 5%。空置率约为 6.5%。失业率略高于 3%。

所以该市的一些强劲数据点。然后 Ashley 还对 Austin 给我们的信息进行了额外的研究,发现亚马逊正在投资 100 亿美元(十亿,带 B),用于建造一个数据中心和一座 32 层的混合用途摩天大楼,该建筑应在明年某个时候完工。所以谈论大型雇主进入一个空间,

而且,你知道,它不像亚马逊仓库,对吧?我们谈论的是一个数据中心,在那里通常会有更多白领专业人士,你知道,他们的薪水往往会高一些。所以哥伦布市的一些好兆头。

Ash,你还去哪里获得了更多关于哥伦布市的有趣见解?是的,我实际上进入了 BiggerPockets 论坛,我只是搜索了俄亥俄州哥伦布市。我,你知道,将其过滤到最相关的、最新的帖子。而且,你知道,英特尔也在那里建造一个大型芯片制造厂。

我注意到有人发布了关于商店在哥伦布市设有总部的消息,那就是 Bath & Body Works、维多利亚的秘密和 Big Lots。我会对此持保留态度,因为我知道至少在纽约的所有 Big Lots 商店都正在关闭,所以也许这些并不是最好的。

最好的公司拥有您想要搜索的总部。但俄亥俄州立大学也正在开设一家将于 2026 年开业的全新医院。

嗯,那也可能是一件大事。而且,嗯,有人发布了实际的社区,因为我喜欢进入一个城市并细分到一个社区,而不是将整个城市作为一个整体来看待,因为每个社区的变化都很大。就像你可以在这个城市看到增长下降,但你可以在周围的所有郊区看到繁荣和增长。所以一个

总是细分到您的社区。New Albany 实际上是所有科技公司都去的社区。然后,你知道,当然,那里有俄亥俄州立大学。有大学生。有父母来探望大学生。哥伦布市在某种程度上也是主要城市的中心,因为它与匹兹堡、纽约市和芝加哥的距离都在驾车范围内。所以某种程度上是中心。

然后它也是对房东友好的法律,我们都喜欢。然后 Tony 和我从 brightinvestor.com 提取的最后一个数据片段。还有其他一些名为 Neighborhood Scout 的网站,您可以在那里找到所有这些信息。Tony,

我们在那里看到的一些事情是什么?是的,大多数情况下,这可能是许多主要大都市的真实情况,即哥伦布市周围的一些次级市场或周边地区具有更好的升值增长。然后你会看到比市中心更短的上市时间。所以总的来说。

感觉哥伦布市现在有很多有利条件。老实说,我只是听说哥伦布市是许多其他投资者在 BiggerPockets 生态系统或邻里中一直在谈论的地方。所以我并不太惊讶有人也在调查它。但我认为即使是这样,

这是针对所有正在收听的新手。伙计们,美国有 20,000 多个城市。所以只有一个城市适合您投资的可能性,这根本不会发生。您可以投资的城市可能有数百个,甚至数千个,这些城市仍然有意义。因此,在进行市场选择的过程中,目标不是找到满足所有正确要求的“金发姑娘”城市。目标是找到满足您的投资要求的城市。

如果哥伦布市已经满足了您的要求,那么您就没有理由不继续分析交易、开始提交报价。我只是想真正地为所有正在收听的人们阐明这一点。它可能是哥伦布市。它可能是布法罗。它可能是洛杉矶。它可以是任何城市。只要它满足条件,这就是您继续前进所需的一切。我们确实有一个市场分析电子表格,您可以浏览它。这列出了您在分析市场时应该查看的每个指标。您可以在 bearpockets.com/ricky-resource.com 找到它。

所以 Tony,在我们进入第二个广告休息时间之前,我有一个后续问题要问你,但是你听说过俄亥俄州哥伦布市作为短期租赁市场吗?周围有任何传闻吗?你知道,我试图思考,我可以想到也许有几个人在哥伦布地区购买了房产,但很多都是我个人认识的、已经在那里的那些人。但我确实相信

短期租赁行业的转变,我在其他剧集中也说过,那就是你必须开始识别一些并非这些著名的热门度假胜地的市场,因为这些市场是我们在过去几年中看到购买价格大幅上涨的市场。这些市场中的一些在同一时期看到收入下降,但这些市场可能是中等规模的市场,

那里有更多机会,所以我还没有深入研究哥伦布市的数据,但根据我听到的情况,感觉那里可能有一些机会,我想最后问你一个问题,Ashley,因为我们谈论了很多关于哥伦布市作为一个城市的事情,但总的来说,如果有人想进行异地投资,我认为他们应该首先关注的一些事情是,如果您从未去过那个城市,我认为第一步是找到一个好的经纪人

绝对是最重要的一步,对吧?所以 biggerpockets.com,所以那是亚洲查找器。

我认为尝试与真正了解当地市场的优秀贷款人建立联系也很重要。再说一次,我曾经购买的第一个投资是在路易斯安那州几千英里之外。而我之所以有信心进入那个市场,部分原因是我找到了一位非常优秀的当地贷款合作伙伴来合作。他们为我打开了其他大门和机会。所以您的贷款人、您的经纪人,是您进入该市场时真正需要关注建立关系的两个人。绝对的。

Ashley,您认为新手在第一次进行异地投资时还会考虑什么?好吧,一件事是我们提到的 Austin 电子表格,您可以在 biggerpockets.com/resources 找到它。如果您不了解,例如,当您,你知道,分析州外投资时,某个指标是好是坏,那么请使用此电子表格作为资源。所以您可以浏览并查看每个房产的失业率是多少,您可以判断,好的,

2%。这是一个很好的失业率。

8%,这不好。也许我不想投资那个地区。但是您可以使用该电子表格来判断全国的平均水平是多少。因此,如果您确实需要帮助分析这些州外市场,那么这是查看该电子表格的另一个独特原因。好的,我们必须再进行一次最后的广告休息,但休息之后我们将立即回来讨论如何最大限度地提高短期租赁的收入。

听众们,我现在告诉你们,像 RentReady 这样的改变游戏规则的工具并不常见。他们不仅仅是停止租户筛选。他们推出了收入证明验证。让 RentReady 处理繁重的工作,自动检查财务稳定性和收入。此外,有了 Plaid 认证的报告,您将能够触手可及地获得所有所需信息。RentReady 实际上包含在 BiggerPockets 的专业会员资格中。但如果您不是专业人士,他们提供六个月的计划,只需一美元。多么

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好了,让我们继续。Tony,我们今天的最后一个问题是什么?好的,最后一个问题是:我想寻求一些关于改进我们短期租赁物业绩效的指导,我非常感谢你们的见解。以下是我们财务状况的简要说明。因此,运营支出(不包括我们的抵押贷款)为33,000美元。所有这些数字都是2024年的,即全年的数字。因此,运营支出为33,000美元,33,000美元的

年度抵押贷款支付为58,000美元。因此,他们实现收支平衡的总需求约为91,000美元。他们赚取的收入为80,000美元。因此,他们仅仅为了收支平衡就差了大约11,000美元。他们接着说,显然,我们需要弥补大约11,000美元的缺口才能支付我们的费用。我正在探索提高盈利能力的方案。具体来说,我对以下方面感到好奇。

他们接着列出了几个问题。Ash,我想也许我们应该分解一下。这里大约有五个问题。让我们阅读他们提出的每个问题,然后我们可以暂停并讨论。第一个问题是:2-2房产与3-2房产。提供2-2房产是否有显著优势?例如,2-2房产的平均入住天数通常更长吗?或者它们更受欢迎吗?所以听起来他们是在说,两间卧室与三间卧室

他们没有告诉我们他们的房产有多少间卧室。我假设也许是三间卧室两间浴室,他们正在考虑也许将其列为两间卧室两间浴室。但一般性的问题是,卧室大小和卧室数量在短期租赁行业中重要吗?Tony,我认为应该是相反的。我会觉得更多的卧室会更好。通常情况下,是的,在大多数市场都是如此。但是,我要说的是,这并非适用于每个市场,

但我要说的是,有时你可能会看到一个市场,在这个市场中,所有,你知道的,该市场中所有Airbnb的总收入都在下降。但是,当你开始按卧室数量进行细分时,有时你会在不同的卧室数量上看到不同的趋势。例如,在许多市场中,即使整体市场下跌,五间卧室和六间卧室以上的房产的收入仍然可能增长。

在一些市场中,情况正好相反,也许四间卧室和五间卧室的房产饱和度很高,但只是那些寻找适合情侣旅行的漂亮一居室的人,你仍然会在那里看到收入增长。因此,我认为要回答这个问题,你真的需要深入研究你特定市场的相关数据,并尝试了解一下,如果你按卧室数量进行细分,三间卧室的房产与两间卧室的房产相比如何?

我确实认识一个人,他的名字叫Felipe,他实际上在匹兹堡投资,但他拥有一处大型房产。我认为它有五间卧室或类似的东西,一处非常大的房产。但他发现,他实际上可以通过将其同时列为五间卧室来保持日历更满。然后他还有一个完全独立的列表,我认为他将其列为三间卧室。

他能够像关闭一样,我认为是顶部或底部或类似的东西。因此,你可以同时以两种方式列出它。他发现,通过以这两种配置提供房产,他实际上能够产生更多收入。因此,如果你有一处房产,也许你可以同时做这两件事,对吧?将其列为三间卧室,看看会发生什么,也将其列为两间卧室,看看会发生什么。好的。Tony,这是一个关于这个问题的后续问题,这取决于市场吗?例如,

如果你在奥兰多,那里都是家庭等等,也许更多的卧室更好,但也许你在约书亚树,那里可能更多的是情侣去度周末等等。这在多大程度上取决于市场?极度依赖市场。

好的,他们的下一个问题是清洁费的影响。

因此,平均而言,我们今年每月花费2,500美元用于清洁费。鼓励更长的住宿时间是否真的有助于减少这笔费用,特别是对于中等大小的小屋而言?Tony,通过增加最短住宿时间,你是否看到了任何不同之处?因为不是......好吧,我想这取决于房源,但是......

在我看来,这笔费用是向客人收取的,因此它不属于收入的一部分。但我猜想,如果你没有收取清洁费,而是将其包含在你的每晚房价中,那它就无关紧要了。是的,你读懂了我的想法,Ashley。就像现在美国大多数房东一样,他们都会收取清洁费。

我们这样做的原因是,如果你试图将清洁费包含在你的平均日费率中,那么确保你对你的房产定价合理以支付清洁费是比较困难的。因此,对我来说,以及我鼓励大多数人做的事情是,向你的客人收取清洁费。现在,要让它与你市场上的其他房产公平合理,但是

但是,最糟糕的情况是你应该在清洁费上收支平衡。因此,如果你的清洁工每次清洁你的中型,你知道的,你的,你的,你的中等大小的小屋要收取你200美元,那么你每次都应该向你的客人收取至少200美元来清洁小屋。嗯,

在某些情况下,你甚至可以收取更多费用。如果你的清洁工向你收取200美元,也许你可以向客人收取225美元。每次额外收取的25美元可以用于你的储备金,可以用于你的运营支出,可以帮助弥补你缺少的11,000美元的缺口。但听起来你可能只是承担了这2,500美元的成本,我不知道这是否是最佳方法。

我要补充的第二点是,不要害怕寻找新的清洁工。如果你确实有一位清洁工,并且你认为他们的价格超出了该市场的合理范围,那么就去寻找另一位价格更合理的清洁工。

我们实际上刚刚解雇了我们曾经雇佣的第一位清洁工。她是我们购买的第一处Airbnb。她是我们的第一位清洁工。她教会了我们很多关于行业和清洁最佳实践等等的知识。但是随着我们业务的发展,她并没有与我们一起发展。去年,我们不得不做出艰难的决定,解雇她并换成其他人。而且

虽然这很困难,但这也是正确的商业举动,现在我们的处境更好,因为我们找到了一个更好的长期合作伙伴。因此,你总是需要评估这些成本,看看,嘿,这是否仍然符合我们的预期,我们是否获得了我们希望获得的价值,每月支付这笔钱?是的,我们也有类似的情况,我们最终给了我们的清洁工很多工作,例如一些商业建筑,清洁公共区域等等。

而且到了我们觉得对她来说是一种不便的时候。我到了这样的地步:我想成为一名顾客。我想,你知道的,像某人来打扫卫生,并且感谢这份工作,并希望给我带来良好的客户体验,并为此感到高兴。所以,我不知道这个人是否变得安逸或自满,或者是什么,但是,嗯,

这就像我们都需要成长和扩展一样。你必须找到合适的人。我认为我要补充的最后一点,Ashley,还要确保你雇佣的任何人都是专门从事短期租赁清洁的人,因为清洁办公楼的人或清洁,你知道的,只是某人的主要住所的人,将会有与清洁Airbnb的人略有不同的标准。是的。

Airbnb的客人对清洁评分非常苛刻。要满足客人在清洁方面的需求,需要高度的专业性和完美主义。因此,请确保你雇佣的任何人都有经验,并且在该领域拥有专业知识。也许我会快速征求一下你的反馈。她做得非常好。她打扫得很干净。但我们有一处房产有两间阁楼。

我们只在房源中列出一间阁楼。我们只有一把梯子。但是梯子是可以移动的,你可以移动梯子并将其挂在另一间阁楼上。好吧,我们最近有几位客人把它拿去移动梯子,爬到另一间阁楼。他们给出了好评如潮的评价,因为它就像孩子的阁楼,上面摆满了所有东西等等。他们喜欢它。所以我们想,好吧,这很酷。像一个隐藏的体验,等等。但我们的清洁工说,她不打扫。

并说这不在她的工作范围内,所有的一切,这是真的。它不在。我们只是把它当作一种方法,而不是像我不做这件事并且生气一样,而是说,我要再收取25美元。只是想让你知道他们使用了梯子,等等。所以很多都是我们需要一个有,你知道的,会主动的人,是的,我们明白这是一笔额外费用,但是,你知道的,不要。

你知道的,以这种方式对待它并抱怨它,我猜。但是,这就是我们与,与我们不得不解雇的清洁工遇到的情况,就像,在我们的期望与我们正在与之合作的人的责任之间存在脱节一样。我们想要一个灵活的人,对吧?

我们想要一个能够主动采取行动的人。我们想要一个感觉像是我们这个投资组合的合作伙伴的人。而且,你知道的,我认为那位清洁工,我们,我认为我们有六间小屋,你知道的,她负责清洁。所以我们也不一定是一个小客户,你知道的,所以我想很多都是灵活性和主动性是我们正在寻找的东西。

而且,Tony,这也要归咎于我们,我们也应该将这一点纳入我们的职位描述中,并在招聘人员时对此更加坦诚。是的,但我认为这也是为什么对于我们许多房产,我们都会制定这些清洁清单的原因。有些房东反对清单。他们说,嘿,我不会照看我的清洁工。我们不那样看。但是当你制定一份清单时,关于房东的期望以及清洁工的责任,绝对清晰明了。因此,对我们来说,我们启用一处新房产。我们做的第一件事之一就是制定这份清单,以便我们知道每处房产每次都需要做什么。你再次使用的是什么软件?是的,我们使用的是Breezeway软件。

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但有时当你必须,而这也会发生在我们身上,对吧?我会给你们举一个真实的例子,对吧?我想说明的是,有时你购买一处房产,它没有达到你的预期,如果你认为回报可能存在,你必须做一些违反直觉的事情,那就是重新投资到该房产中。

这发生在我们身上。我的妻子Sarah和我买了一套房子,我们预计会翻新。市场发生了变化。转售市场发生了变化。我们无法从中获得我们想要的东西。因此,我们必须做出决定,要么我们开支票,然后出售房产。我们不再持有它。或者我们开支票,然后保留房产作为我们自己的投资组合。无论哪种方式,我们都在开支票。什么最合理?所以我们决定保留房产。

因为它最初是为了翻新而设计的,所以我们想要添加某些东西,对吧?我们没有添加这些东西,因为我们希望快速进出。但既然我们知道我们将长期持有它,我们想添加一些东西。因此,我们做的第一个重大投资是添加一个地下游泳池。这是一笔巨大的投资。大约是,我不知道,我认为添加这个地下游泳池的成本大约是10万美元。这是一颗难以吞咽的药丸,因为已经不得不开支票,因为它是一次失败的翻新,又要开另一张支票说,好吧,让我们确保我们能够真正充分利用它。但该房产的表现,你知道的,

与我们在这个地区的一些没有游泳池的其他房产相比,要好得多。所以我们知道我们做出这个决定是正确的。因此,回到这里,我认为当你考虑改进绩效时,你需要做几件事。首先,我会查看市场上其他表现良好的三居室房产。

并尝试确定这些房产与你的房产相比,有哪些方面(设施、设计等)是你的房产所没有的。

我相信你会开始看到这些顶级房产中的一些共同主题。然后问问自己,我目前的状况与其他房产的状况之间潜在的收入差异是多少?你说90,你说,他们是什么?80,000美元,以及其他房产的状况。如果你注意到,通过添加游泳池、电动汽车充电器、热水浴缸和游戏室,我们可以将收入从80,000美元提高到150,000美元。并且你在多个三居室房产中都看到这种情况。我们现在已经有了相当充分的理由来进行这项投资,以获得额外的收入。

但是如果你这样做,你的研究,也许80,000美元对你市场上的三居室房产来说已经足够好了。没有人能超过80,000美元。

因此,如果你的市场中没有人达到你需要的收入水平,那么很难证明将额外资金投资到该房产中是合理的。所以这就是方法。进行一些竞争性研究,让你的比较对象告诉你应该采取什么方法。所以这导致了他们最后一个问题,退出策略的考虑。如果这行不通,或者他们不想投资资金来添加这些设施,那么

吸收他们每月损失11,000美元或每年损失11,000美元的一些成本,并专注于长期增值实际上是否值得?我的意思是,感觉这因投资者而异,对吧?你知道的,就像,你购买这处房产时的目标是什么?Ashton,我知道你谈到过你之前购买房产是为了增值,对吧?是的。我的意思是,我绝对从未每月损失,你知道的,不到一千美元。嗯,

所以对我来说,如果我必须每月投入,你知道的,大约900美元到一处房产中,我可能不会做这笔交易。但我们有一处房产实现了收支平衡,它位于一个正在经历增值和绅士化的地区。我们正在,你知道的,我们的计划是在未来三到四年内出售它。我们正在,你知道的,现金流,你

甚至,你知道的,我们实现了收支平衡。所以,嗯,但是我会,如果我看到一处房产的潜力,我会损失一些钱,可能不会那么多。嗯,但我还会以另一种方式看待它。例如,有一个

复式住宅,由于之前的租户住在那里,我已经三个月没有出租了。我正在等待尘埃落定,所有的事情都与他们一起完成,因为我们仍在打官司,即使他们不住在房产里。所以,就像,我愿意现在不收取这笔钱,也不出租它,直到这件事解决为止,只是为了安心,或者可能还会发生其他事情。所以我是,

我会以其他方式遭受损失,绝对是在业务中。但我认为在这种情况下,我会尝试增加收入。但你也必须看看你的增值是多少。例如,如果你多年来赚取的钱要比,你知道的,你将要损失的钱多得多,那么这对你来说可能也是一项不错的投资。

是的,我认为在不知道确切的市场并且无法查看数据的情况下,这很难。但是我们已经看到,我前面也提到了这一点,但是我们在许多非常受欢迎的Airbnb目的地看到的现象是,供应量急剧增加。很多人都在争先恐后地进入这些市场。买家需求的增加导致价格大幅上涨。

人们购买数量的增加导致这些市场的供应量增加。然后,短期租赁供应量的增加开始拉低该市场的收入。然后,随着收入开始下降,一些投资者开始恐慌。他们开始试图转售这些房产。所以出现了一种奇怪的现象,在这些市场中的一些市场,你已经看到价格上涨了。现在它们开始回落,但由于利率如此之高,等等,收入和购买价格已经开始下跌。

因此,我认为查看你的处境,我认为只需问问自己,好吧,你在这个市场中是否仍然看到增值?收入是否表明该市场的收入正在下降?或者也许你只是没有正确管理房产?或者80,000美元的收入是否表明市场正在下跌?如果是这种情况,你必须问问自己,好吧,这对增值意味着什么?现在,你购买的大多数交易,你向上看20年后,它可能是一笔不错的交易。

我认为问题是,长期持有是否对你来说有意义?或者你是否可以将这些资金重新部署到其他地方,在那里情况可能正在上升,而不是处于平稳或下降的状态?是的。因此,你可以进行1031交易,然后转入可能产生现金流的不同房产。

但也要考虑到损失,你有什么税收优势,也许你实际上节省的税款比出售房产时要多,你每年要支付的税款将超过11,000美元。因此,至少这11,000美元用于你的抵押贷款偿还,希望如此,以及你的房产,所以,而不是税收,对吧?

所以这是另一个需要考虑的好处,即你每年从房产中获得的实际税收优势是什么。损失是否值得拥有?我认为我要补充的唯一一点,实际上,只是为了澄清我前面说过的话,我,你知道的,我说,我们谈到,我们花了十万美元买了一个

游泳池。我不是说你提高收入的唯一方法就是花六位数的钱买一个地下游泳池。我不是这个意思。我的意思是,你的市场中可能有一些设施。有些可能是大型的,例如地下游泳池。有些可能是较小的,也许是绘制壁画,对吧?只是美化你的户外空间。一个适合Instagram的背景。

适合Instagram的时刻,对吧?也许是一些小事情,例如确保你的评论评分很高。我们没有谈论房源的实际表现如何,但是如果你在Airbnb上的评分是4.5星,那么就修复它,对吧?因为这是你可以追求的非常容易实现的目标。所以目标是进行研究,并查看一般的设施,

从体验设计的角度来看,顶级房源提供什么,以及你可以将其中多少内容重新应用到你的Airbnb中?好吧,非常感谢你们加入我们这次的新手回复。我有一个特别的消息要宣布。现在是BP大会的时间了。

开始考虑它,因为预售将于2月3日开始,你可以获得折扣票。因此,请务必访问biggerpockets.com/conference,你可以在那里找到所有信息。Tony,今年BP大会在哪里举行?BP大会在罪恶之城举行。在拉斯维加斯。是的,它在美丽的拉斯维加斯举行。

拉斯维加斯,一个小小的趣闻。我第一次去拉斯维加斯参加泳池派对是和Tony以及他的妻子Sarah一起去的。所以也许Tony会再次举办一个,但除非你到场,否则你不会知道。所以biggerpockets.com/conference。感谢你们收听本期新手回复。我是Ashley,他是Tony。我们将在下一期节目中与大家见面。