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5 Things You Can’t Afford to Get Wrong When Analyzing Deals (Rookie Reply)
2025/3/21
Real Estate Rookie
A
Ashley
T
Tony
无相关信息。
Ashley: 在分析房产交易时，需要仔细考虑所有成本，包括税费、抵押贷款、物业管理费、资本支出、维护和维修费用等，避免忽视重要的费用导致现金流不足。
对于单户住宅，租户通常负责草坪护理和扫雪等工作，但仍需考虑其他维护费用，例如害虫防治。在选择"交钥匙"房产投资时，需要比较不同供应商的报价和费用，并仔细审查合同条款，避免日后出现问题。如果房产投资既没有现金流也没有升值潜力，则该交易可能不值得，除非是为了税收优势。在评估房产交易时，需要考虑租金上涨潜力和增值潜力，并尝试寻找其他增加收入的途径。
在房地产合伙投资中，需要明确产权归属和财务责任，产权归属取决于地契上的姓名，即使不在抵押贷款中，也可以在地契上拥有产权。进行房屋抵押贷款时，首付资金必须是自有资金或来自家庭成员的赠款。房屋所有权通常以个人名义登记，即使成立了有限责任公司，也可以通过该实体处理收入和支出。融资方式会影响产权登记方式。如果合伙人共同居住在房屋中，则可以共同承担首付，共同拥有产权，但抵押贷款可以由一人承担。需要签订协议明确双方的责任，以防一方违约。
在异地投资房产时，需要找到合适的当地团队来协助评估房产价值并进行谈判，可以雇佣当地人实地考察房产并提供照片和视频资料，也可以通过BiggerPockets论坛寻找当地人来协助考察房产。可以考虑亲自前往当地考察房产，并权衡亲自前往考察房产的成本和收益。在评估房产价值时，需要考虑多种因素，并使用BiggerPockets计算器等工具进行分析，不要因为评估价低于预期而灰心，可以尝试进行申诉并与卖家协商，利用低评估价作为与卖家协商的筹码。
Tony: "交钥匙"房产投资的缺点是现金流可能被压缩。在分析房产交易时，除了税费和抵押贷款，还需要考虑资本支出（CapEx）、维护和维修费用等其他费用，以及簿记费用、税务准备和申报费用以及与有限责任公司相关的费用。如果房产投资的现金流很少，并且市场升值潜力有限，则该交易可能不值得。在与物业管理公司签订长期合同之前，需要仔细审查合同条款，避免日后出现问题。
在房地产合伙投资中，如果合伙人共同承担抵押贷款，则在申请下一笔贷款时，每个人的债务收入比都会受到影响。最好能够单独获得批准，否则每个人的债务收入比都会受到双倍的影响。在房地产合伙投资中，制定五年退出计划可以降低风险，在合伙关系满五年后，默认情况下出售房产，除非双方同意延期。
在异地投资房产时，如果对房产评估结果有异议，可以尝试进行申诉并与卖家协商，可以提供更合适的可比销售数据来进行申诉，也可以更换贷款机构重新进行评估，利用低评估价作为与卖家协商的筹码。在评估房产价值时，需要考虑多种因素，并使用BiggerPockets计算器等工具进行分析，不要因为评估价低于预期而灰心。
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