7 Deals in 5 Years by Doubling Down on Rentals in a Tough Housing Market
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今天的嘉宾有一个颠覆传统智慧的策略。当利率开始攀升，其他人按兵不动时，他却加倍下注，抓住机会在竞争较少的市场中抢购房产。

当利率最终下降时，真正的魔力就出现了。放慢购买速度，也许可以进行再融资以提高现金流并最大化收入。准备好学习如何逆势而为才能获得丰厚回报了吗？让我们开始吧。

这是房地产新手播客。我是Ashley Kerr，我和Tony J. Robinson在一起。欢迎收听房地产新手播客，在这里，我们每周三次为您带来您需要听到的灵感、动力和故事，以启动您的投资之旅。在我们开始节目之前，如果您已经关注BiggerPockets一段时间了，您就会知道我们每年都会举办大型黑色星期五书籍促销活动。这确实是每年购买我们的书籍和所有额外内容的最佳时机。我们将讨论房地产市场，

我们现在有超过60本书。为了庆祝目录的庞大，每个标题都将打折高达60%。基本上，没有一样东西不打折。这些是您全年在我们的商店获得的最佳优惠。促销活动从今天开始，网址为biggerpockets.com/Black Friday。现在让我们开始节目。今天，我想欢迎Ryan Irwin来到节目中。Ryan，感谢您今天加入我们。嘿，

Tony、Ashley，非常感谢你们。我很高兴来到这里，感谢你们的邀请。是的，Ryan，让我们从你的背景介绍开始吧。在投资房地产之前，你的生活是什么样的？哦，伙计，这是一段旅程。我的背景是营养和健身。如果可以这么说的话，这是我的支柱。我已经是一位企业家超过20年了。

但我是一名营养和健身教练。如果可以这么说的话，这是我的主要收入来源。这是我的重点。实际上，大约六年前，我能够辞去我的W-2工作，全职从事这项工作。

所以，当我发展我的业务时，你知道，我很幸运地达到了一个点，你知道，我有一些额外的收入。我试图弄清楚，好吧，我该怎么办？我的一个好朋友，实际上是我的责任朋友，他推荐了房地产。我说，哦，好吧，让我研究一下。所以，是的。

做教练的现金流很好，但从税收角度来看却很糟糕。根本没有硬资产。所以这让我对房地产很感兴趣。另外，我喜欢我的工作。所以我想要一些我仍然能够做我的生意，我的教练生意，但让它在后台运行的东西。

并创造被动、可持续的财富，并将其作为工具来继续发展我的投资策略，同时仍然能够在我的其他角色中做我正在做的事情。Ryan，一旦你开始关注房地产，你选择了什么策略，以及你为什么选择这个策略？再说一次，回到我朋友告诉我，嘿，你应该看看这个的时候，我的岳父母……

继承了一套房子，所以他们要卖掉他们的主要住宅。我想，你知道吗，如果没有更好的方法进入房地产投资，我认为这可能是它。所以，你知道，我鼓起勇气，我说，嘿，你愿意把你的房子卖给我吗？然后我们将把它改造成出租房。他

他们说可以，他们足够喜欢我，给了我一个不错的价格。所以我确切地知道我得到了什么。我的意思是，我的妻子基本上是在那所房子里长大的。我非常熟悉和舒适。所以我继续跳了进去。

对我来说，这是一个很棒的长期租赁。所以我想，酷。我已经完成了一个。然后我的下一个房产实际上是一个联合投资。再说一次，这是2021年。我想，有了我的生意和我正在做的所有其他事情，我认为，好吧，联合投资就是这样。我有一处不错的房产。然后我会选择联合投资。就是这样。这就是我的极限。这就是我能承受的范围。

好吧，我想，你知道吗？我听说过这个叫做BPCon的东西。也许我应该去那里看看，也许能学到一些东西。也许我会学到一些工具。也许它会让我变得更好。好吧，正如你所能想象到的，你们也知道，这完全——

让我大吃一惊，我学到了很多东西。所以那时我意识到，哦，我可以做得更多。实际上，我读了Scott Trench的书。《安稳一生》？《安稳一生》。是的。我意识到我一直在阻碍自己。

所以当时，再说一次，我有联合投资。我买了我的梦想之车。我以前从未在播客上说过这个。我有一辆Z06 Corvette。我爱死它了。我认为它很棒。但我意识到这在阻碍我。所以我把它卖了，用这些资金买了我的下一个房产。它实际上是一处法拍房。它是一处REO房产。

我把它烧掉了。我把它烧掉了。然后闸门打开了。我想，好吧，这绝对是我想继续做的事情。从那以后我就一直在成长。Brian，首先，伙计，我只是想，我们必须暂停故事的这一部分，伙计，因为我觉得很多听众会忽略你刚才说的话。

你说你作为一名企业家努力工作，建立了自己的健身业务。你已经到了拥有梦想生活、梦想汽车的地步，对吧？然后你有了这种顿悟，你卖掉了梦想之车，然后资助新的梦想。我认为正是这种牺牲让很多正在收听的新手们。

不愿意去做。这就是为什么有些人已经听我和Ashley谈了几百集了，但仍然没有采取行动。这并不是因为他们没有能力，而是因为他们还没有能够真正认真地做出这种牺牲。所以，向你致敬，伙计，因为你跳了进去，能够做到这一点。现在，我想回顾一下联合投资的部分。对于那些可能不熟悉联合投资的人来说，什么是联合投资，你为什么选择它作为你的第二笔投资？呃，

这是一群投资者，有两个不同的级别。一个是GP，即普通合伙人，另一个是LP，即有限合伙人。GP是那些把事情组合在一起的人。他们正在管理投资。他们的名字写在文件中。他们承担所有责任，而有限合伙人，像我一样。我们基本上只是投入投资，把钱投入机器，如果可以这么说的话。

所以，你知道，他们正在运行。当然，我们会收到报告和信息。所以它非常被动，非常被动。你知道，我们什么都不做。所以这就是为什么我认为，好吧，这将是一个很好的方法，你知道，仍然是一个房地产投资者，但不必管理它，也不必占用我很多时间。

对于时间紧迫的人来说，我认为被动地投资其他交易在很大程度上是一种在无需进行所有工作的情况下继续发展投资组合的方式。但后来似乎有什么东西改变了，Ryan，你说也许被动投资并不是我需要做的全部，还有更多的事情适合我。是什么样的顿悟让你有信心重新开始，自己动手？是的，实际上我被BPCon说服了。

你知道，我进去了，我意识到所有的机会。我当然不后悔进入联合投资。这是在正确的时间做出的正确选择。但我心想，哇，我还能用这笔投资做什么？你知道，作为一个企业家，我想掌控一切。我想做自己的事情。所以，你知道，打开了其他许多大门。所以，你知道，我实际上是在BPCon上组建了一个责任小组。所以我有一个智囊团在那里。

我们有来自全国各地的人，不同的背景，不同的重点。我想，哦，你在做这个。哦，你在做那个。我只是在挑选想法。这只是帮助我成长和扩张。此外，我还有一个可以商量的人。所以这真的帮助了我建立信心。它只是加快了我对什么对我来说有意义以及下一步是什么的教育。Ryan，这太不可思议了，责任小组的部分，因为

当我第一次创建我的房地产Instagram账户时，有人给我发私信，我认为还有10个人，说，我想创建一个责任小组，一个小型的智囊团。你们都在发布关于社交媒体的内容。让我们每六周见一次。

周。我们做了一年多，我们见面更频繁，诸如此类的事情。我亲自见到了他们中的几个人，但这太不可思议了。能够与那些人见面，就像你说的那样，一个可以商量的人，改变了我的生活。那么，你的建议是什么？也许他们要去BPCon，也许他们要去不同的社交活动，

他们如何也能找到与他们一起加入责任小组的人？是的，我认为这真的是X因素。我的意思是，你知道，与人交往，你知道，与人交往，认识人。这并不是什么秘密，聚会，房地产聚会是一个巨大的机会。你知道，你距离一个巨大的突破只有一步之遥，你知道，但是，

我所做的是，我认识了大约36个人，我觉得我和他们相处得很好，我与他们建立了良好的联系。然后我把它缩小到大约24个人。我说，嘿，我联系了他们，说，嘿，这就是我的想法。这是我正在考虑创建的小组的结构。从那时起，大约12个人说，是的，让我们来做吧。现在我们已经三年了。我们还在做。我们带来了。

我们大多数人都去过所有的BPCon，所以拥有这个小组很棒。它真的，你知道，它帮助你挑战自己

但它也，你知道，联系创造联系。所以从字面上看，它只是完全放大了你想要做的任何事情。

我是来自On The Market播客的Henry Washington。你有没有在寻找非公开市场房产时感到沮丧？好吧，你不是一个人。问问Alex，一位同样在寻找隐藏宝石时苦苦挣扎的房地产投资者。然后他发现了DealMachine。现在，Alex利用DealMachine免费的无限联系数据轻松找到非公开市场宝石，该数据由911呼叫中心使用的强大数据库提供支持。而且它

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欢迎回到节目。我们邀请了Ryan Irwin。是的，这是一个很好的观点。如果有人正在努力寻找一个责任小组，那就创建你自己的小组。去问问其他人。你可以滑进人们的私信。你可以在不同的社交活动中询问你想要组建什么，并且

肯定会有那些坚持不下去，会逐渐减少并停止出现的人。但也会有一些核心人物出现。我们刚刚采访了另一个人，他谈到了他们拥有的责任小组和小型智囊团，我认为已经有五年多了，他们一直在持续地见面，以及它是一个多么伟大的可以商量的人。我的意思是，想想大型公司，他们有来自不同行业、不同背景的咨询委员会。

但他们是在那里帮助你并给你建议，成为一个可以商量的人。他们不是你的竞争对手。他们，你知道，他们是在那里让你对事情负责。所以即使是大型公司也有一些责任小组。

所以Ryan，你做了联合投资。你意识到在你经历这一切的时候，你想更积极一些。你的配偶，你的配偶同意这一切吗？让我们谈谈这种关系带来的影响，你知道，你突然卖掉了你的车，你不再带她去兜风了。是的。

去买这些房产。给我们一些见解。是的，我的妻子很棒。我的意思是，我们结婚26年了，她一直支持我度过这段疯狂的旅程。就像我说的那样，我已经是一位企业家超过20年了。我已经两次辞去了我的公司工作。而这次就像过去六年一样。这简直是太棒了，再也不会回头了。所以，你知道，她喜欢房地产投资的想法。她理解它。就像，

你知道，这是一项硬资产，是可以持有、触摸和感受的东西。我们第一次结婚时，我们的第一套房子意外地是一套翻新房，我们甚至都不知道。你知道，我们只是在银行收回抵押的房子，我们只是完成了项目，我们实际上以盈利的价格卖掉了它，你知道，如果我们知道得更好，我们会

持有更长时间以减少资本利得或其他什么。但是，你知道，所以我们一直对房地产有很好的经验。所以，而且这是我们可以一起做的事情。所以，是的，她一直都在支持。我的意思是，我仍然是领导者，但一切，你知道，我们都在讨论它，讨论它。她是这方面很好的可以商量的人。这有意义吗？如果她说，是的，这有意义。我感觉更好。

我们可以谈谈一下吗，Ryan，你的投资组合是什么样的？我们知道你从第一处房产开始，然后你做了联合投资，然后你进行了BRRRR。简单介绍一下投资组合的总览。是的，当然。所以现在我有两处独栋住宅，其中一处，再说一次，是我的岳父母的，然后是BRRRR。然后当我从BRRRR中退出时，

我买了一套双联排别墅。从那以后，我还开始进行房屋翻新，你知道，我现在正在进行第三次房屋翻新。然后再说一次，我仍然拥有那个多户型公寓大楼作为联合投资。所以我现在就是这样。相当多的交易。我认为对我们大多数正在收听的新手来说，可能想到的问题是，好吧，你在相对较短的时间内是如何为所有这些交易提供资金的？我们谈论的是后COVID时期，你已经能够在

就像，钱从哪里来？Ryan，有没有哪个有钱的叔叔在为你提供资金？这方面的情况如何？是的，这是一个很好的问题。我，再说一次，作为个体经营者，我能够与我的银行建立关系，你知道，我的当地银行。所以最初，只是与我的当地银行合作，你知道，当我发展我的

我的教练业务，你知道，当时还有一份公司工作，我一直在存钱，存钱，存钱，最大限度地增加我的401k，你知道，只是存钱，存钱，存钱，创造那个储备金。所以我可以跳槽，因为那一直是我的目标，就是跳回全职创业。所以我积累了那笔资本。对。你提到的一件事是与当地银行合作。我认为Ash和我一直在强调

与小型的地方区域银行合作的巨大价值，因为它们正在发展壮大，或者因为新手希望发展壮大他们的投资组合。Ashley，我想把这个问题踢给你，因为我喜欢你讲述这个故事。但是你做的那笔交易，你获得了信贷额度加上购买资金，对于那些还没有听说过这个故事的新手来说，你能带他们了解一下吗？是的。所以我实际上和我的合作伙伴一起在银行。我们都在为我们各自拥有的投资房产获得信贷额度。我们正在告诉贷款专员，当我们签署信贷额度时，你知道，我们签订了这套房子的合同，我们将去找这个人，向他寻求资金。我们真的没有，你知道，他还没有说可以，但我们已经签订了合同。好吧，贷款专员说，好吧，你知道，如果他不给你一个好的利率，告诉我。我可以，你知道，击败他，做一些更好的事情。我们互相看了看，就像，好吧，

好吧，就像什么？所以他向我们提供了一笔90天的无担保贷款，以现金购买房产。贷款金额将是我们完成房产交易所需的确切金额。然后，在我们完成交易后，我们会回到银行，对其进行长期融资，以偿还这笔90天的贷款。这就是我们所做的。在我们完成交易后，我们安装了一个新的冰箱。我们立即对房屋进行了估价。我们开始了贷款流程。

而且……

它的估价实际上是，我认为，大约5万美元，我们以3.7万美元的价格购买了它。所以我们最终从中获得了大约4.2万美元。所以我们最终拿着这处房产的支票离开了，但除非我们告诉他们我们的情况，否则我们甚至从未想过这是一种选择。现在我喜欢说，比如，问问他们有什么产品可用。我的意思是，在那时，我们甚至没有要求报价

所以，Ryan，你对与你谈过的贷款机构的建议是什么，以便制定出从他们那里获得最佳选择的方案？是的，我的意思是，建立关系。我认为这对那些地方银行来说尤其重要，因为他们重视这一点，你知道，所以，你知道，保持存款可用。

在手边，与你的贷款机构定期交谈，让他们知道发生了什么，在你进入时与零售方面建立关系，存入存款，与那些人交谈，因为他们是你的团队的一部分，发展那个团队。现在，

你可能会超过他们，但你知道吗？他们仍然是你的团队的一部分。就像我前几天和我的银行家交谈一样。他说，嘿，我想让你和我们的另一位贷款专员谈谈，因为我们有一些我们可能能够帮助你的不良房产。所以你永远不知道。再说一次，它又回到了联系和人脉关系，这可能会导致什么。

我想在这里深入探讨一下，Ryan，因为你在你的投资组合中测试了一些不同的策略。你只是传统的买入持有，对吧？我们将购买它，把它放在那里，把它送进去。你做了联合投资。你做了BRRRR策略。你拥有带有双联排别墅的小型多户型住宅。你还有翻新房。

所以你正在将你的脚趾伸进房地产投资的几个不同的领域。所以我想，你现在会说你的投资组合的最终目标是什么？你是为了大量的现金而做这件事吗？你专注于持续的现金流和升值吗？你现在投资组合的主要重点是什么？是的，这是一个很好的问题。

我读过，我也见过他几次，Chet Carson，小型而强大的投资者。所以我的目标不一定是建立这个巨大的帝国。如果它发生了，它就会发生。但说实话，我的目标是财务自由，只是以一种有意义的方式发展投资组合。我的意思是，我们最宝贵的资源是时间。所以我想要非常仔细地管理它。此外，

我喜欢我的工作。我是个体经营者。我在家工作。我喜欢我的工作。所以这就像我并不想一定要取代它，而是融入它。所以，再说一次，回到瓶颈情景，当——

资本开始成为瓶颈时，我就想，“好吧，让我们做一些房屋翻新。让我们积累一些资本。”所以，然后偿还债务，如果翻新有意义，就像我现在正在进行的翻新一样，我正在将其转变为长期持有，因为这样做更有意义。然后随着投资组合的增长，机会就会出现，这只是，再说一次，拥有不止一个退出策略，并看到，好吧，有了那个五年计划，有了那个长期计划，

这个资产如何有意义？就像，只要我在为之努力，而不仅仅是为了建立我的投资组合而努力，它就像，好吧，长期目标是什么？你谈到了一些关于系统和流程的内容，特别是你的瓶颈，但你能更多地谈谈建立你的房地产业务的运营方面吗？你谈到了交易渠道。也许给我们一个快速的分解，你知道，你已经能够实施什么让你与其他投资者区分开来。

是的，当然。所以我想，再说一次，它又回到了建立联系，你知道，所以去参加聚会，你知道，与个人交谈，你知道，批发商与，你知道，像我的保险代理人一样，你知道，他给我发了一个潜在的低于两笔交易的交易，你知道，让人们知道你在做什么。此外，从商业角度来看，你知道，我已经有了超过十年，可能15年了虚拟助理。所以就像，

我用我的助理来帮助我的教练业务，但她也会帮助我的房地产业务。就像现在一样，我正在为我的一个房产设置虚拟展示。她正在处理所有这些。所以，好吧，什么可以委托？这些类型的事情。然后建立到位系统。我认为规模。就像，好吧，我可以……

我可以扩展这个吗？我可以继续这样做吗？收取租金支票，我可以扩展它吗？绝对不行。所以，好吧，你有一个Rent Ready。我已经把它全部自动设置好了。所以，再说一次，弄清楚那些系统和流程

让我能够扩展。即使是房屋翻新，我也没有在那里挥舞锤子。我有一个合作伙伴，他正在管理项目的各个方面。他正在与分包商合作。所以，再说一次，它又回到了那个长期愿景，就像我为什么一开始进入房地产一样？我们必须进行最后的广告休息，但休息之后我们会回来。

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好了，伙计们，让我们回到正题。Ryan，我的下一个问题是，您是如何平衡全职从事咨询和辅导业务以及处理房地产的呢？您已经回答了部分问题，因为您依靠他人，尤其是您的虚拟助理。

新手投资者如何利用虚拟助理？他们可以在哪里找到虚拟助理？费用是多少？您卸载了哪些类型的任务？是的，这是一个巨大的财富。有很多不同的方法可以做到这一点。

你知道，我只是去了一个在线平台，提交了我的职位描述，我正在寻找什么，你知道，我立即开始收到回复，然后就像是一次求职面试。然后我将其缩小到我认为拥有我正在寻找的品质的前三名。呃，你知道，然后我，我采访了他，你知道，我采访了他，告诉他我在做什么，并对他有了一个很好的感觉。看看他们的经验。而且，你知道，我认为你，你必须看看它，然后说，好吧，他们会为你做什么？就像我曾经有，呃，

你知道，国际虚拟助理。他们为我做了很多基础工作，比如SEO、网站工作，这些工作都做得很好，你知道，但是我现在的虚拟助理，你知道，我的意思是，她是国内的，你知道，她是东海岸的。所以不太，我在中部。所以我的意思是，相似的时区，你知道，我付给她更多，但我希望她成为，她是一个更高水平的人。所以她带来了她所具备的专业知识，这样我就可以实时依赖它。而且，它，它，再次，它，

我很满意这一点，因为我付给她越多，我就得到——我买回了我的时间，因为然后我可以做更有价值的事情。虚拟助理的好处在于，你负责。你可以说，好吧，这是你想工作的最大小时数。这是我想让你处理的任务。因此，个人可以决定。

他们想投资多少，他们想让虚拟助理为他们做什么。是的。我雇佣了一个虚拟助理，只是为了一个很小的项目。这可能只花了他们几个小时的时间。托尼，我知道你在你的业务中经常使用虚拟助理。你对人们在哪里可以找到虚拟助理以及

如何知道何时雇佣虚拟助理的最佳建议是什么？我不知道。我认为现在在我们的业务的不同部门有15个虚拟助理。而且，你知道，有些人帮助编辑内容，有些人帮助回复来宾，有些人帮助做其他事情。对。所以绝对有很多。我们去过几个不同的地方寻找虚拟助理。有在线招聘网站。你比如有Upwork。你有onlinejobs.ph.com。

来自现有虚拟助理的推荐，比如，“嘿，你认识其他人也擅长这个吗？哦，是的，我妻子实际上……哦，是的，我的兄弟……无论是谁，所以推荐很重要，还有相当多的大型Facebook群组专门针对虚拟助理，我知道那里有一些优秀的人正在寻找工作，所以这就是我们通常去的地方，但就我们知道何时雇佣而言，正如Ryan所说，我认为这是试图确定

作为企业主，您有哪些独特的资格才能做的事情，这些事情可能很难委托出去？

您如何识别这些事情，专注于这些事情，并尝试委托其他所有事情？对我来说和莎拉来说，在我们的房地产业务中，回复来宾并不是我们必须做的事情。大部分都是通过Airbnb或他们预订的任何平台上的消息进行的。他们甚至不知道。他们甚至不知道他们在另一边与谁交谈。对。所以没有立即需要我们来做。

你知道，编辑我们的YouTube视频。这并不是我们必须做的事情。我们需要出现在镜头前，但不一定需要我们来编辑YouTube视频。所以我们试图确定我们有哪些独特的资格才能做的事情，专注于这些事情，并尝试委托其余的事情。你可能不太擅长编辑你自己的视频。而且你可能比其他人花更长的时间来做这件事。

五倍的时间，你知道吗？是的。我认为这是最重要的事情，对吧？委托变得非常有益的有两种不同的方式。一种是当你可以委托给其他人，他们可以比你做得更好，而且做得更快。我认为这对大多数人来说是有意义的，但我认为我们大多数……

企业家们挣扎的是另一面，他们实际上非常擅长，但这并不是他们时间的使用效率最高的地方。他们知道，如果他们委托给其他人，可能做得不会那么好。我认为这就是企业家们通常会挣扎的地方。但丹·马特尔在他的书《买回你的时间》中说过一句话，即“80%由其他人完成比100%由你完成更好”。读完那本书后，这句话一直萦绕在我的脑海里，因为就像，你是对的。

就像，我可以完成100%，但我为了追求额外20%的效率而放弃了什么？这真的值得吗？

它。你知道，所以是的，我认为这对企业家来说是最难的部分。Ryan，我们已经讨论了虚拟助理可以为你做什么，那就是很多行政工作、电脑方面的事情，以及可以在虚拟环境中完成的事情。但是现场的、在你团队中的那些人呢？例如，翻新，你正在做这些翻新，你已经翻新了其他房产。

你为此制定的系统是什么？是你自己挥舞锤子，还是你使用承包商并管理他们？是的。所以我的，我的商业伙伴，他有一个建筑背景，你知道，所以我们互相去看这处房产，我们都对它感觉良好。你知道，呃，我，我们中的一个会找到它，你知道，我们会审核它，你知道，并确保数字有效。呃，

然后从那里，我们制定一个预算，是的，他负责管理分包商，并确保项目按计划进行。

我正在审核预算，我正在确保，你知道，好吧，我们，我更多的是后端的资本财务监督，而他更多的是现场工作。好吧，让我们开始吧。我现在每周至少去一次房产，因为我想了解情况。我想看看事情进展如何。但同样，我们带来了资金。

我们的技能，然后我们可以一起工作，真正帮助创造这种协同效应，并确保项目尽可能顺利地进行。因为再次，就像回到拥有一个智囊团一样，拥有一个可以商量的人，他可能会想到一些东西，我可能会想到一些东西。这样，再次，我们可以提出我们的想法，并确保我们都

尽快完成它，但也确保它尽可能有利可图和及时。我想快速谈谈合作关系。你的合作关系似乎进展顺利。你

你知道，你认为让你的合作关系成功的几件事，你可以作为建议提供给新手听众吗？是的，我认为最重要的事情是沟通。你知道，很有趣。实际上，我是在BP论坛上认识我的商业伙伴的，你知道，所以我只是在那里发布一些东西，他联系了我，我们碰巧住在同一个城镇。所以我们一起吃午饭，我们只是，

相处融洽，你知道，所以沟通是一件大事，你知道，建立，你知道，你的实体，你知道，拥有文件，合资协议，你知道，确保，你知道，你的I是点，T是交叉的，你知道，你总是想，你知道，希望一切顺利，但你为最坏的情况做准备，你知道，你想确保你已经完成了所有这些背景工作，然后设定期望，比如，好吧，他们在做什么？我在做什么？你知道，这样，你知道，有

一切都解决了。就像一切一样，随着你的成长，你学习。你学习什么有效，什么无效，这就是这个过程的进行方式。所以是的，我认为这对于任何合作关系都是一样的。我们想——我想继续——我有——

朋友和家人住在这些昂贵的市场。他们说，“嘿，我很想投资你的市场。”所以再次，弄清楚合作关系。这是真正令人耳目一新的事情之一，再次，从不同的行业进入房地产，因为房地产投资者都是关于合作关系的，都是关于分享信息的。我的意思是，我们现在就在这里。所以最好是拥有一个大蛋糕的一小块，而不是什么都没有。

是的。所以，对。我想，我想进入这里的一百万美元的问题，那就是现金流和利润。显然，许多进入房地产的人之所以这样做，是因为他们想要额外的收入。他们想要长期的财富。他们想要大量的现金。所以让我们首先关注翻新。

你现在对实际翻新项目的利润目标是什么？是的。对我来说，我总是关注现金回报率。你知道，我想做得比标准股市等等更好。所以对我来说，你知道，我至少寻求10%的现金回报率。你知道，当我把它放在一起时，我正在考虑最坏情况下的基本回报率。

最佳情况和基本情况，并关注基本情况。所以，从房地产翻新角度来看，关注现金回报率对我来说比说，“好吧，我们将从中净赚多少？”更重要。这就是我从房地产翻新角度来看待的方法。你的目标是什么？所以最低10%。我正在寻找10%的现金回报率。是的。

我们实际上刚刚与James Standard讨论了这个问题，关于翻新方面。我认为他说他的数字是……

70%左右。这是一个非常高的数字。我想，“哦，天哪，我从未想过以现金回报率的方式看待房屋翻新，但这很好，不仅仅是关注你获得的原始利润数字，而且，嘿，你投入的资金的实际回报是多少，因为也许你确实获得了这笔巨额现金，但如果你必须投入更大的现金才能达到这个目标呢？这实际上，这实际上是什么样子？而且你花了两年时间来翻新。所以你不想把这两年算进去，因为这两年的回报率实际上并不高。你可以把它投入指数基金，赚更多钱。并且有可能赚更多钱，对吧？是的。

再次，10%只是一个最低值，你知道，因为我认为股市8%、9%是你的平均水平。所以我想至少做得比这更好。但是是的，我的意思是，最好的情况是，你知道，20%、30%、也许40%，你知道，但是再次，你知道，保守一点，我认为设定最低值是好的。然后是现金流和实际租赁，Ryan，你现在处于什么状态？你认为你在未来五到十年中的长期目标是什么？

是的。所以，你知道，呃，我，我目前的现金流大约是每月1700美元，你知道，而且，呃，但是如果我，再次回到，检查卡森的模型，你知道，如果我消除所有这些债务或将它们最小化，你知道，我，我现在每月超过5000美元。所以，你知道，再次，我不一定想呈指数级增长。我想开始重新投资，并开始，你知道，让这些，这些具体的房产滚雪球。嗯，

但是回到借贷，我的意思是，利率开始下降，但我实际上——当我从我的房产中借贷时，第一次借贷，

我减少了我的现金流。它仍然每月大约有150美元的现金流。但随后我将这些资金投入了双联排别墅，每月现金流约为900美元。所以我一直在寻找，用这笔钱有什么机会？就像，好吧，我在这方面会有点损失。但是我在这方面还能做什么？

Brian，让我们谈谈你提到的那些机会之一，关于如何使用这笔资金，这笔资本。你谈到了滚雪球。我所能想到的就是戴夫·拉姆齐的滚雪球效应，用来偿还你的债务，从最高的利率开始，然后逐步偿还。但是

你计划用你的租赁来做这个吗？就，你知道什么？我认为我的钱最好用来偿还这处租赁的抵押贷款。然后这只会让我增加X美元的现金流。所以我们听到很多投资者准备去做下一个交易，下一个交易，下一个交易，而只是

但是让我们谈谈实际上偿还你的抵押贷款以增加你的现金流的策略。是的。我拥有的工具之一是我有一个住房净值信用额度。所以这是一些我可以使用的流动资金。所以我会

我会把现金输送到那里，所以我可以，再次，仍然可以使用它，并在有意义的时候使用它。但是一旦我达到某个点，然后我就会开始说，好吧，就像戴夫·拉姆齐的模型一样，好吧，我哪个房产最有可能快速偿还？我会开始攻击它。

我会开始攻击它并偿还它。随着利率开始变化，再次，在利率上升时购买这些房产，明年我将为其中一些房产进行再融资。我的目标，我的希望是，在那时，我不会——即使它们已经升值，我的目标不一定是提取这笔股权。只是，好吧，在那时获得更多现金流。所以这就是模型，然后——

当有意义的时候，你知道，进行购买，然后从那里发展你的投资组合。是的，我认为这是一个非常好的观点，也是其他投资者应该关注的事情，特别是如果你购买了一处利率相当高的房产。

是偿还债务，甚至以较低的利率对该房产进行再融资，以最大限度地减少你的付款，并使其更低。我有一处房产的利率为8.25%。

该房产还投保了洪水保险。所以这是一个为期两年的提前还款罚款。所以如果我在两年内偿还这笔贷款，我将不得不支付我偿还余额的2%，在第一年，第二年，1%。所以我的计划是在两年内完全偿还这笔抵押贷款，摆脱它。因为我摆脱了8.25%的利率，我也摆脱了洪水保险，因为那是，

发生洪水的可能性非常非常小，即使抵押贷款要求这样做。但我将承担这个风险，如果发生洪水，我会自己投保，而不是支付。我认为像保费一样，每年大约2000美元。

对于我可以消除的洪水保险，以及偿还高利率贷款。所以我正在考虑，我需要在两年内有这笔现金可用，那时我将摆脱我的提前还款罚款。对我来说，这将比把这笔钱投资更有价值

两年后的其他地方。你知道，也许情况会发生变化，但总是有这样的策略，甚至不必寻找下一个交易，而是看看你如何才能最大限度地利用你已经拥有的资本和交易。好的。所以Ryan，为了总结一下，你对刚开始房地产投资旅程的新手投资者有什么最后的建议？男孩，

首先，我会说两件事。首先是相信自己。相信自己。走出去，承担风险。获得教育。展现自己。让自己习惯于感到不舒服。我认为这对创业来说是一个很好的关键。

但是第二部分是，再次，我们之前谈到过，让自己与——让自己与那些激励你变得更好的人在一起，建立一个责任小组，参加聚会，建立人脉，参加BP大会，做那些让你有所突破的事情，再次，也是如此。

如果我很舒服，我就不会成长。所以要继续突破这些限制，再次，只是投资自己，相信自己。好吧，Ryan，非常感谢你加入我们Real Estate Rookie播客。人们可以在哪里联系你，并了解更多关于你的信息？

是的，所以希望我在网上很容易找到，但你可以在Instagram上找到我。我的用户名是investinflex。所以是字母N flex。此外，你也可以在BP论坛上找到我。所以，到处都是，希望你也能在我的网站和所有在线的地方找到我。太棒了。非常感谢你。

如果你在YouTube上观看这个视频，请确保点赞，如果你还没有订阅我们的频道，我们正在努力在今年年底前达到十万订阅者。所以Ryan，非常感谢你。我是Ashley，他是Tony，我们将在下一集Real Estate Rookie播客中与大家见面。