Avoid Paying Taxes (Legally) with THIS Rental Tax Loophole
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有一个排名第一的税收漏洞,如果你不知道,那就意味着你错过了很多钱。我个人已经能够利用这个策略合法地避免纳税,我们将讨论什么是成本分割,谁有资格以及如何完成成本分割以节省更多资金。

这是房地产新手播客。我是Ashley Kerr。我是Tony J. Robinson,欢迎收听房地产新手播客。今天,我们邀请Sean Graham作为我们成本分割研究的专家嘉宾。Sean,欢迎来到节目。谢谢。谢谢,Tony。谢谢,Ashley,邀请我。是的,Sean,让我们从什么是成本分割开始吧。成本分割研究实际上是一种加速房地产折旧的方法。

所以国税局要求你对你的房地产进行折旧,比如你拥有的投资房产,对吧?通常情况下,你这样做是通过直线折旧法。你把它摊销在30年或40年内。进行成本分割研究,这有助于你加速折旧。所以如果你退一步,像你观察它一样,总的来说,成本分割,你会在30年或40年内获得相同的折旧额。但是,与其等待,就像货币的时间价值一样,与其等待那笔钱

在未来,你提前获得了大部分好处。这说得通吗?是的。我想让我问问,Sean,对于我们听众中的一些新手来说,我们谈论的是房地产的折旧,但这有点令人困惑,因为我们知道房产会随着时间的推移而升值。所以你能从最基本的东西开始,解释一下我们所说的资产折旧是什么意思吗?是的。所以国税局真的很喜欢房地产,对吧?它可以说是经济和小型企业的支柱。所以他们希望你继续

投资房地产。他们希望购买房地产,购买更多房地产。这是人们居住的地方。这是小型企业所在的地方。所以他们允许房地产投资者获得特殊的税收优惠,对吧?这可能是全职从事房地产的人,也可能是兼职的人,也许你是一名医生,你的诊所在那里,对吧?但你在购买房地产。所以

国税局提供折旧优惠,也就是折旧费用。所以这是一种虚拟的费用。你获得这项费用,这降低了你的应税收入。现在,它实际上并不是现金流支出,对吧?所以,比如说,你有一处出租房产,其可折旧的基数为275,000美元。所以,如果没有成本分割研究,你每年折旧10,000美元,对吧?只是直线折旧。

这10,000美元并不是从你的银行账户中支出,对吧?它只是国税局允许你在税务中获得的费用,这每年会将你的应税收入降低10,000美元。所以国税局这样做是为了激励你投资房地产,对吧?这对你是现金流的好处。它为你节省了税款,对吧?

现在,有了成本分割研究,情况基本相同,但我们正在加速折旧。所以我们不会等待很长时间才能获得所有好处。这是货币的时间价值。所以如果我说,Tony,如果我现在可以给你1美元,或者如果我可以在30年或40年后给你1美元,你会选择哪个?你会说,好吧,我宁愿现在得到1美元,对吧,因为今天的1美元比30年或40年后的1美元更有价值。

所以这就是成本分割研究的意义所在。折旧一直存在。在某些年份,它比其他年份给你带来的好处更多,因为有额外折旧。但是

总的来说,这是国税局激励人们继续投资房地产市场的一种方式。Sean,这对新手投资者来说为什么很重要?也许他们只是在做他们的第一笔交易,或者他们只有一笔交易。这是否也适用于他们?完全正确。是的。所以,呃,

但我经常收到这样的问题,对吧?因为当你想到成本分割研究时,你会想,好吧,这是针对大型房地产投资者或购买商业建筑的人的。但这并不完全正确。如果你全职从事房地产或你是房地产专业人士,那么会有不同的好处。但即使你不是,它也有很多好处。例如,我买了一栋房子。所以我自己买了一栋楼,对吧?只是一个例子。

一栋三单元的建筑,以大约50万美元的价格购买。这栋建筑每月现金流约为2,000美元,然后我每月偿还本金1,000美元。所以每个月我都能赚到大约3,000美元,对吧?一年下来,那就是36,000美元的利润,对吧?国税局不把本金视为费用,这是你利润的一部分。

所以如果我不做成本分割研究,对吧,那么我就只做直线折旧。我每年大约会获得18,000美元的折旧。那么,从那36,000美元中,还剩下18,000美元,对吧?这将是我的普通税率每年都要缴纳的利润。有了成本分割研究,

我可以将很多折旧提前到当年。它不仅会抵消今年的,

它实际上,无论我剩下什么。比如说,我可以提前150,000美元。好吧,它会抵消今年的36,000美元,还会抵消未来四年的费用,并且会继续下去。它只是不断地延续下去。Sean,我只是想,我认为这对人们理解成本分割来说非常重要,因为存在这种结转,对吧?这几乎就像,

你知道,在21世纪初的时候,你的手机有这些结转的分钟数,就像你一个月获得所有这些分钟数,你没有使用它们。它们会结转到下个月。成本分割也是类似的情况,你可以创造所有这些税收优惠。如果你今年没有使用它,它仍然可以在下一年使用。但我只想回到你之前说过的一件事,Sean,因为我真的很想确保新手听众能够理解,但是你,你说的,基本上,国税局,政府正在激励我们购买房地产。

他们做到这一点的方法之一是允许我们创造这些虚拟费用。折旧没有实际的支出,但它仍然是我们可以在纳税申报单上申报的费用,这会降低我们的应税收入,减少我们必须支付的税款。这对许多人来说,是进入房地产投资的一个主要原因。所以这是一个我真的很想确保新手们理解的观点。现在,Sean,我知道不同

成本分割的应用方式取决于资产类别。比如,我做了很多短期租赁,所以我知道税收优惠的应用方式略有不同,长期租赁,商业地产。所以你能否,让我们从新手最关注的两种最基本的情况开始,但传统的单户长期租赁与传统的单户短期租赁。在这种情况下,成本分割的应用方式有何不同?

我想,Tony,你提出了一个很好的观点,就像你刚才说的那样,比如,什么是折旧?所以这只是国税局让你每年注销磨损的一种方式,对吧?即使这种磨损实际上可能没有实际的现金流支出,但这正是折旧的含义。

所以对于住宅物业来说,标准折旧额是27.5年,对吧?只是直线折旧。现在,通过成本分割研究,我们重新分配一部分,一部分,你知道,我们进行一项工程研究,然后说,嘿,国税局,像

并非所有东西都需要27.5年才能折旧。有些可能是五年。有些可能是15年,对吧?其中一部分,很大一部分,我们将在第一年完成。这将是通过额外折旧。我们将在第一年注销它。这就是它的好处。现在,有一些不同的方法,一个不从事房地产的人可以

也可以利用这种折旧不仅抵消房地产的被动收入,还可以抵消主动收入。这意味着,Tony,如果你只是兼职从事房地产,对吧,或者实际上你正在做一份全职的W-2工作,但你拥有这处出租房产,那么你可以使用折旧来抵消其他被动收入,但你不能用它来抵消你的W-2收入。

现在,例外情况是,如果你的配偶符合房地产专业人士的地位,这意味着你基本上是全职从事房地产,你比任何其他工作都投入更多时间,至少750小时。但国税局说,好吧,你是一个房地产专业人士。这对你来说不仅仅是一项被动活动。这是主动的。所以你实际上可以使用这些损失来抵消你的W-2收入。

所以有时高收入者会让他们的配偶全职管理房地产,管理他们的房地产投资组合,他们会获得折旧。他们将能够获得折旧,并用它来抵消另一位配偶的W-2收入。对。所以好处巨大,真的降低了收入。现在,回到你的问题,你问,长期和短期有什么区别?对。所以让我们只谈住宅。所以我们只是在谈论出租房产或小型多户住宅。再说一次,

从国税局的角度来看,这通常被视为被动活动。所以,嘿,国税局认为从税收的角度来看,这是被动的。有一种例外情况,你不需要符合房地产专业人士的地位,这有时被称为短期租赁漏洞。所以短期租赁漏洞,短期租赁策略,无论你如何称呼它。但关键是,

如果你满足短期租赁的某些要求,比如你的平均租赁期限为7天或更短,你实质性地参与其中,这意味着你投入了

至少比其他人多100小时或更多,或至少500小时。有不同的实质性参与规则。它不是个人住宅,比如你使用它作为个人住宅的时间不超过两周。对。然后你可以获得短期租赁漏洞,国税局认为。

这实际上是一项活跃的业务。你在管理它。所以你可以使用折旧损失和一般的损失,对吧?来自,来自房产,并用来抵消你的主动收入。所以这是一个非常重要的策略,尤其对于高收入者,如医生或律师,这有助于他们抵消这类收入。是的。Sean,很好的解释。我只是想,我想为新手们总结一下,以确保他们能够理解。所以,嗯,

基本上,如果你买了一套单户住宅,无论你打算短期出租还是长期出租,你仍然可以进行成本分割研究,这将使你能够将折旧从27.5年缩短到更短的时间范围,这取决于生成的报告中包含的内容。

但是,唯一能够利用成本分割产生的损失来抵消你的实际W-2收入(不仅仅是房产的租金收入,还有你的W-2收入或任何其他主动收入)的方法是:A,你必须符合房地产专业人士的资格;或者B,你必须实质性地参与短期租赁。我是否正确理解了这个过程?总的来说,是的,这是正确的。一般来说,你需要房地产专业人士的地位

或短期租赁漏洞才能使用这些折旧损失来抵消其他主动收入,例如W-2收入。好吧,Sean,我们将稍作休息。但休息回来后,我们将进一步了解如何进行成本分割研究。在我们休息之前,我希望大家查看biggerpockets.com/costsegregation。

是BP Con的时间了,它将在拉斯维加斯举行。建立你的网络,开启你投资之旅的下一个阶段。休息回来后,我们将与Sean一起了解进行成本分割的实际过程。我们马上回来。

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好的,现在让我们回到节目中。如果你想了解更多信息,Sean,你实际上正在为BiggerPockets创建资源。它可以在biggerpockets.com/resources找到。这将是为新手投资者提供的关于如何实际进行成本分割研究的指南,

你需要认识谁,你需要做什么,以及它是如何运作的。我是否遗漏了什么内容?不,我非常高兴能为Picker Pockets创建这个资源。我经常在论坛上与人们讨论折旧、成本分割和税收。但我认为,这将是成本分割101,它将包含在资源指南中。只是简单地触及从实质性参与到短期租赁的各个方面。

状态,我们的短期租赁漏洞,房地产专业人士的地位,以及直线折旧和加速折旧之间的区别以及它是如何运作的。现在,Sean,我们根本没有谈论翻新。这是否适用于翻新房产?简短的答案是否定的。

原因是,国税局将翻新视为库存。所以你并没有将房地产作为长期资产或真正的投资进行投资。你在翻新库存。所以他们不允许对其进行折旧,这对于翻新来说并没有好处。Sean,只是对此的一个快速后续问题。在多长时间的拥有期内,它会从......

长期租赁转变为翻新,或者甚至短期租赁转变为翻新,对吧?假设我买了一处房产,我翻新了它,我持有它六个月。在这六个月的时间里,我正在短期出租它,然后我之后再出售它。我那时可以进行成本分割吗?你如何区分这一点?是的,所以我想......

国税局会考虑很多事情,比如你一开始的意图是什么。所以如果你的意图是翻新这处房产,那么他们就不会希望你进行折旧。如果这是你一开始的意图。但如果你买了一处房产,你进行了成本分割研究,然后你一年后卖掉了它,那没关系。这样做没有什么错。

现在,如果你只拥有它一个纳税季节,对你来说就没有好处了,对吧?所以,好吧,你在2024年底买下了它,你提交了你的税表,

然后你卖掉了它。那么,就会有折旧回收的问题。所以国税局说你必须缴税,对吧?这实际上是一种递延策略,这意味着它不是永久性的税收节省,但他们希望你最终缴税。现在,

如果你获得收益并进行1031交易,或者你从另一处房产获得其他折旧来抵消它,我们可以深入探讨这一点,如果你愿意的话,这可以帮助抵消它。但总的来说,特别是如果你有

你买下它并在同一年卖掉它。那么进行成本分割研究就没有意义了,因为它只会是一笔糊涂账。你不能对你不拥有的房产进行损失抵扣。你正在出售这处房产。所以如果你拥有它一年,你将不得不支付折旧回收费。

第二年。所以它可以推迟一年。如果损失真的能帮助你立即抵消它,那就很好。但总的来说,折旧是用于......

长期投资。这就是其背后的意图。Sean,如果你不卖掉房产呢?如果你购买这处房产,你的目标是在三到五年内出租它,然后把它变成你的家庭度假屋作为你的第二套住宅。在你把它变成你的第二套住宅或度假屋之前,你实际拥有它的时间是否有某种限制?这是一个好问题。所以

我认为没有限制你拥有它的时间。而且,就像,它又回到了意图的问题。比如,如果你在12月购买它只是为了符合短期租赁漏洞的条件,对吧。然后你12月之后再也不会出租它了,对吧。之后它只会成为你的家庭度假屋。那么,

那么,这可能会引起警示。比如,如果你真的被审计了,就会有很多疑问。所以,再说一次,它又回到了你一开始的意图。如果你决定使用短期租赁策略,或者你想购买房地产并加速折旧,

那么这应该是你对房产用途的意图。现在,国税局确实有14天或更短的个人使用限制。所以,比如,你可以去这处房产度假两周,这是可以的。它仍然可以是你的......

你知道,投资房产。但如果你要在那里住几个月,那么这对于他们来说就不是投资房产了。这是一个你碰巧也出租的个人住宅或第二套度假屋。那么从时间角度来看呢,Sean,比如,什么时候进行成本分割才有意义?是我必须在购买后立即进行吗?我必须在拥有房产后等待一段时间吗?你如何确定进行成本分割的时间?

有趣的是,12月通常对我们来说是一个非常繁忙的月份。我认为这是因为人们开始考虑,嘿,我必须在年底前完成它,这并不一定是真的,但它确实非常有帮助。

所以你的税务会计师需要有足够的时间来提交税表。所以如果你有任何企业税,对吧,你的截止日期是3月15日,你需要提前准备好成本分割研究。我们的平均时间大约是六周。所以你不需要在当年进行。你可以在提交税表时或之前进行,但你需要给你的税务会计师足够的时间来提交。

话虽如此,你提出了一个有趣的观点,那就是有一个叫做3115的东西,这是一个追溯研究。这是对折旧的追溯,以便我们有客户......

他们不知道成本分割。他们不知道加速折旧。他们拥有房产多年了,你知道,四五年,无论是什么。我们必须回去。我们进行成本分割研究,然后说,嘿,国税局,像所有这些折旧都被错过了,因为他们使用了技术上不正确的折旧方法,那就是直线折旧。我们通过成本研究纠正了它。这是正确的折旧额。

所以这个差额,我们实际上可以将这个差额应用于当年。所以我们不必回去重新提交五年的税表,而是可以说,嘿,国税局,他错过了所有这些折旧。他将在当年获得它,这是允许的。这就是所谓的会计方法变更。

现在,总的来说,我建议你在房产过户后几乎立即完成成本分割研究,知道你是否有任何资本支出,或者你将要购买房产,你将要翻新它,然后你将出租它。你正在使用BRRRR方法。那么,在完成资本支出后,进行成本分割研究。

Sean,你概述的内容几乎就是我们所经历的。所以我们在2020年购买了几处Airbnb。我们自己管理所有这些。所以我们符合实质性参与的条件。我们在那一年没有进行任何成本分割研究,因为当时我对这些还很陌生,不知道发生了什么。

我认为我们在2021年也没有进行任何研究。我相信是2022年。在那时,我们已经拥有了20处Airbnb。所以我们拥有一个不错的投资组合。然后我们对几乎整个投资组合进行了大规模的成本分割研究。然后我们能够将其应用于当年的收入,即使这些房产已于2020年和2021年投入使用。所以你绝对是对的,即使你没有必要......

今天就做,你仍然可以在未来某个时候获得这种税收优惠。嗯,Sean,我们没有谈论额外折旧,我们只是简要地提到了它,但它是一个真正推动短期租赁领域兴趣的因素。此外,你知道,利率非常低,收入非常高。嗯,

但额外折旧。所以你能快速解释一下什么是额外折旧吗?因为那是100%的额外折旧。所以这到底是什么意思?之后我还有一个后续问题。当然。所以我认为有时额外折旧会让人有点困惑,对吧?这是因为它并不适用于整个可折旧资产或可折旧基数的所有内容。它适用于任何使用寿命少于20年的资产。

所以我喜欢这样分解它。所以你拥有投资房产的结构部件,这通常超过27.5年或39年。这总是直线折旧。我们列出场地改进,例如人行道、围栏、景观美化、停车场等。这属于15年的使用寿命。

15年的使用寿命少于20年,有资格获得额外折旧。我们还获得了内部的非结构部件,也许是厨房橱柜、层压地板、某些类型的照明或地毯。我们将其归类为5年的使用寿命。

也少于20年,因此有资格获得额外折旧。短期租赁,家具。家具属于7年的使用寿命。所以我们将所有使用寿命少于20年的东西,5年、7年、15年的使用寿命,我们都可以对其应用额外折旧。这意味着,与其将我们重新分类为5年的东西,与其使用制造商来折旧它,我们可以获得当年额外折旧的任何规则。我们可以应用这个百分比,并在第一年获得这个百分比。所以从2018年,2017年底,一直到,我认为是2022年,我们有100%的额外折旧。这意味着任何被重新分类为较短使用寿命的东西,我们都可以在第一年将其完全注销。

2023年,它降到了80%。所以,你知道,再说一次,如果你有5年的使用寿命,假设是100,000美元,它被转移到了5年的使用寿命,你可以在第一年获得80,000美元的费用,然后剩下的20,000美元将在5年内折旧。这就是它的含义。嗯,

它正在下降。额外折旧每年下降20%。所以目前2025年,额外折旧为40%。

但是,很有可能一项法案会通过,100% 的额外折旧将会再次出现。希望如此。我们至少都这么希望,对吧?但我猜让我问一个后续问题,Sean,因为你谈到了额外折旧从 100% 降到 80% 再降到 60%,现在是 40%。

但假设我购买了一处房产,在 2020 年(额外折旧仍为 100% 时)投入使用。我满足了实质参与的要求。如果我现在申报,我在 2025 年申报 2024 年的税款。我是否可以获得 2020 年投入使用时的 100% 额外折旧?不可以。

当我满足实质参与要求时,还是获得 2024 年可用的 60%?它如何决定你获得哪种福利?这是一个很好的问题。它是基于投入使用日期。因此,如果它是在 2020 年投入使用的,那么你将获得 100% 的额外折旧,即使你正在进行 3115 表的申报,你正在追溯并进行弥补,因为你之前没有进行成本分割研究。另一件很酷的事情是,

也许在 2020 年,你不是房地产专业人士,对吧?所以你不能将其用于抵消你的主动收入,但你现在是房地产专业人士了。现在是 2024 年,你是。那么,你不仅可以追溯获得 100% 的额外折旧,还可以获得你通过直线法获得的金额与你可以通过成本分割研究获得的金额之间的差额,还可以使用 2024 年的房地产专业人士身份来抵消主动收入。

所以人们会对此进行战略规划。你甚至会看到一些人,他们不做成本研究,然后他们等到他们有很大的......比如他们有很大的资本收益。对。然后他们使用所有折旧,通过 3115 表(追溯研究)进行加速折旧,追溯自往年。他们在当年完成研究。

然后他们使用所有这些追溯折旧来抵消可能来自不同房产出售的资本收益。这说得通吗?Sean,我的问题是,好吧,我准备好了。我想这么做。我对它感兴趣。我认为我的房产适用于此。

我需要带给你什么?当你进行成本分割研究时,你需要投资者提供什么才能实际进行?这不像我们一起制定估算,对吧?估算是免费的。只是,嘿,这是一个报价,说我们将告诉你我们认为你每年从成本分割研究中大约会获得多少折旧。这就是它的成本。

现在,为了获得该估算,我们需要地址。我们需要图片。我们需要你开始租赁的日期或投入使用日期。我们可以估算土地价值,对吧,如果你没有或者有公开可用的房产税评估信息,我们可以用它来获得土地的按比例百分比。

如果你能发送 Zillow 链接或租赁链接,那会有很大帮助。所以所有这些信息,这些基本......哦,如果你有任何资本支出,请告诉我们。但如果我们获得这些基本信息,我们可以对好处、成本是多少做一个相当准确的估算。

从那里,我们将与你联系。在那之后,我们需要更多信息。我们需要结算单。如果你在之前的几年中进行了折旧,对吧,比如你正在进行直线法,我们会想看看折旧表。我们想派人去现场拍照。我们确实有一个选项,比如

你知道,对于小型住宅,我们不派人去现场,这比较便宜一些,但我们还需要做一些不同的事情。

总的来说,并不复杂。大多数东西都是你作为出租房投资者本来就会有的。我们将再休息一下,然后我们将回到 Sean 那里了解更多信息。在我们短暂休息的同时,请务必前往房地产新手 YouTube 频道。我们正在发布关于单元信息表的新的新手资源视频。这是我们收到的最多请求的

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欢迎回来。我们在这里与 Sean 见面,他一直在教我们关于进行成本分割研究所需的一切知识。所以,Sean,你有没有关于案例研究或某人如何从进行成本分割研究中受益的例子?当然。我可以列举几个例子,但先从最近想到的一个开始。这是一个最近发生的事情,

他的家庭,就像他和他的妻子一样,他和他的妻子是高收入的 W-2 收入者。他们最终继承了一些钱,他们使用这些钱的方式我认为非常好。所以他们去买了两个短期租赁房产,付了首付,利用杠杆,获得了贷款,进行了一些翻新,并创建了两个 Airbnb 或短期租赁房产。

我们对这些房产进行了成本分割研究,对吧?我认为他们在这些房产的房地产收购上总共花费了大约 100 万美元。我们使用成本分割研究创造了大约 30 万美元的第一年折旧。所以。

在 30% 以上的高收入,你知道,税率区间,这节省了他们超过 300 或超过 10 万美元的税款。如果他们不需要,如果他们今年没有使用所有 30 万美元的折旧,它将延续到下一年,并帮助他们抵消下一年的收入。这是一个非常好的例子。嗯,

我之前也提到了房屋黑客的事情,因为我多次做过房屋黑客。我知道很多听众,他们可能自己做过房屋黑客,或者做过,但一个例子是我做过一个三层楼房,三单元,在芝加哥。

我把两个单元租了出去。我住在一个单元里。好吧,我租出去的两个单元,能够进行成本分割研究,并开始加速这两个单元的折旧。在我住了房产一年或两年后,我搬了出去。然后我们能够将第三个单元投入使用,并开始加速其折旧。所以,再次,

即使没有房地产专业人士身份,仍然有助于抵消你从你的出租房产中获得的所有利润,并继续下去。如果你能够获得房地产专业人士身份,那么它也可以帮助你抵消你的 W-2 收入。或者如果你没有,对吧,你没有任何激活。

主动收入,因为你是房地产专业人士,但你的配偶可能有,我们可以帮助抵消那部分收入,并继续下去。Tony,你提到你曾经对你的所有房产都做过成本分割研究。你的经验如何?你发现这是一个简单的过程吗?它真的很贵吗?它最终成功了吗,你节省了税款吗?这就像,

对我来说,作为进行分割研究的人来说,几乎愚蠢地简单,因为我们发送了,就像 Sean 提到的那样,关于房产的所有细节给到我们使用的成本分割公司。他们几乎完成了所有工作,你知道,我们进行过翻新的房产。我们给了他们工作范围、更新的照片等等。

他们几乎完成了所有工作。几周内,他们就把我们的所有成本分割研究结果都送给了我们。我的注册会计师正在与成本分割公司协调。所以我只是在所有这些事情的抄送中。然后我的注册会计师说,好吧,酷。今年,我们将使用这个、这个和这个。我们将把其他一些留到明年。我认为我们在 2023 年做了这件事。从那以后,我们就没有收到过联邦税单。

所以,你知道,我不是注册会计师。我不知道所有相关的数学计算或它是如何运作的,但自从我们做了所有成本分割研究以来,我们真的没有收到过联邦税单。所以,当你这样做的时候,显然我们的投资组合规模更大一些。我们有更昂贵的房产。所以,你知道,我认为这帮助了我们很多。但正如 Sean 所说,当你以正确的方式做到这一点时,你可以产生大量的税收优惠来抵消主动收入。是的。一个后续问题,我想这可以针对你们两人,嗯,

我记得很多年前,当我们去为我们的房产获得建筑贷款时,有农业设备折旧。我们去银行获得建筑贷款。他们将折旧加回了我们的收入中,因此它实际上使税表上的内容。我们的收入实际上更高。他们将折旧加了回来,因为它不是已实现损失。

当你进行成本分割时,也会发生这种情况吗?所以,Tony,如果你不必纳税,并且你显示的收入不足,

当你获得房产贷款时,这是否会影响你获得融资的资格?至少我合作的贷款机构,他们非常了解成本分割研究,并且能够将该折旧加回来。所以它并没有对我们和我们购买未来房产的能力产生负面影响。对。商业贷款机构通常都知道,他们理解折旧。所以它不是,他们不把它算作实际支出。所以他们把它加回你的,你的收入中。所以

拥有零应税收入但仍然有资格获得投资房产贷款的情况并不少见。两全其美。没错。两全其美。你明白了。好的,Sean,我想在我们结束之前快速说一下,当有人想雇用某人进行成本分割时,他们应该问哪些问题,或者,你知道,我

你如何才能确定谁会进行良好的成本分割研究以及一个好的资源是什么?是的。所以我想,呃,显然这是,这是我做的。我的公司是 Maven 成本分割,Maven 成本分割。所以 mavencostseg.com 是我的网站。呃,但我只是想问,你知道,要求一个估算,询问他们正在进行哪种研究。是详细的工程吗?是什么样的?获得一个估算。我认为很多人,呃,

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我处理的方式,你知道,我处于硬币的两面,我的背景是税务注册会计师,这就是我开始的地方,呃,但我自己也成为了全职房地产投资者,所以

所以我从两方面都了解。我知道国税局在寻找什么,我也知道人们从投资角度在寻找什么。所以我用这家成本分割公司来弥合这两个世界,这就是我做的。但无论如何,如果他们有任何问题,我很乐意与他们交谈。如果你联系我,我会发送我的日历链接。我的电子邮件是 [email protected]。Sean 的拼写是正确的,S-E-A-N。是的,

是的,就这么简单。Tony,你儿子的名字也是这么拼的吗?我儿子的名字是 Sean。我们也拼写成 S-E-A-N。所以我认为当我们跳到这里时。哦,哇。这是一个危险的笑话。好的。正确的方式。我们开始了,Tony。甚至都不知道。好吧,Sean,非常感谢你加入房地产新手播客。我们非常感谢你抽出时间来解释成本

分割研究是什么,我们今天学习了一些新东西。所以非常感谢你。感谢你们的邀请。我是 Ashley,他是 Tony,我们将在下一集房地产新手节目中与大家见面。