BRRRR-ing to 16 Rental Units (WITHOUT a Ton of Money)
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通过与合作伙伴合作，整合资源和资金，然后使用BRRRR方法来加速所有努力，这是投资之旅的开始方法之一。我们今天的嘉宾与家人合资购买了他们的第一处房产，利用汗水股权将其推向市场，此后建立了一个小型BRRRR帝国。

这里是房地产新手播客，我是Ashley Kerr。我是Tony J. Robinson，欢迎Seamus来到节目。兄弟，最近怎么样？你好吗，伙计？很好，谢谢Ashley和Tony。很高兴今天能和你们聊聊。是的，非常感谢你加入我们。你能给我们讲讲你第一次房地产交易背后的故事吗？当然可以。我知道每个人的第一笔交易都是独一无二的，他们从不同的角度来看待它。我的第一笔房地产交易真正有趣的是，我的兄弟把它带给了我。

我们另一个兄弟和我父亲。我是五个孩子中的老大。当时他正在大学里做一个项目，他必须创建一个商业计划。

所以当时他住在校外，他环顾四周，看到了对高质量学生住房的需求，并想起了纽约州的斯肯尼克塔迪，那里就在我们长大的地方附近。在联合学院附近，校外住房的机会非常非常稀少。所以他做了一些调查，创建了整个商业计划，

将其提交给学校以获得分数，然后在假期期间转身向我和我一个弟弟以及我的父亲推销说：“我认为这实际上在现实世界中是可行的。”“我们可以把它带出学校。”“我认为我们可以投资

投资斯肯尼克塔迪，出租给联合学院的学生，并产生非常大的影响。”所以这就是事情的开端。这可以追溯到2014年。那么他这个项目得了多少分？了解我兄弟的人都知道，我猜不会很高，但他事后可能说服教授给了他一个更好的分数。我相信他听到这话会翻白眼的。但这确实是一项很棒的生活技能。

是的，他在销售方面和信念方面都非常出色。我希望我有一半那么讨人喜欢。那么，当你们决定真正参与这第一笔交易时，结构是什么样的？你们是否真的制定了运营协议？是口头协议吗？向我们介绍一下这个过程。

是的。所以它始于……他的论文是关于大学住房的，对吧？所以我们查看了纽约州斯肯尼克塔迪的地区，嗯，通用电气曾经在那里设有总部。所以经历了巨大的繁荣，伊利运河也在那里，但后来它真的衰落了……

许多地区从这些美丽的旧建筑变成了许多破旧的建筑，所以他首先确定了目标，让我们看看校园外的这些街区。我们有两件事对我们有利：第一，我们非常了解这个领域——由于我父亲在住宅建筑方面的背景，我们非常有信心，如果我们买了一处房产，我们实际上可以修复它并从中获得汗水股权，并且

因此，我们每个人都投入了25%。我们四个人。成立了一个有限责任公司，我们知道为了管理建筑施工，我们将能够支付个人报酬，这样，虽然我们都是平等的所有者，但实际的现金流将根据人们投入的精力而流动。

然后我们开始寻找目标，我们非常幸运，因为我父亲的一个客户（因为他做了很多我们购买房产所在城市的工作）有一处出租房产，一处多户住宅，一栋双联排别墅。

所以我们说，太好了，我们买下这栋双联排别墅，我们会在上面出租房间，我们会从这里得到六个房间，这将是理想的起点。所以我们成立了一家公司，我们有了目标，我们汇集了资金，以便我们可以进行购买。然后就在我们快要完成交易的时候，

联合学院看到了我们看到的东西，他们实际上在校园的另一边买下了一整排，基本上是几条街的房产，并开始修复它们，目的是提供校外住房。所以我们认为完全没有得到充分利用的环境立即发生了巨大的变化。

剧烈的变化。我们必须很快地改变策略。我们仍然决定，嘿，让我们继续前进，让我们完成交易。很多人需要住房。这不仅仅是校园里的学生，但我们必须改变策略，利用我们的人际网络来寻找需要住房的人，然后在当地社区学院做广告。但事实证明，许多人仍然不想在通勤到大学时住在父母家。

所以我们仍然设法填满了房间，但正如我所说，那是在交易完成的时候。就像，计划泡汤了，对吧？我们不得不改变策略。Seamus，我的意思是，首先，你们的想法是对的，对吧？因为很明显，大学实施了你们的想法。也许只是时机有点不对，但很高兴你们仍然有……我猜是能够转向社区学院的备用计划。

现在，我想我脑海中出现了一些问题，对吧？所以你的弟弟带着这个想法来找你。你是否自己做过任何审查，还是仅仅是你对该地区的了解以及你父亲带来的技能让你对这个商业理念充满信心和舒适感？或者你……我猜，你是否对它进行了深入的分析，或者这是一种直觉？

做了典型的，让我们看看Zillow，看看租金价格是多少，对吧？让我们把这些数字倒推回去。当时我对房地产并不熟悉。从那以后，我的生活完全改变了，对吧，从这个角度来看。但我当时并不知道今天存在的许多工具可以进行一些研究，对吧？所以，是的，我们查看了Zillow，对吧？

但真正的原因是，我和我的兄弟和父亲一起走过这些房产，他告诉我，不，我们可以修复它。地基很好。在我们购买并进行Burr方法的过程中，这已经成为反复出现的主题，就像这些房产的地基很好一样。当我听到这句话时，我想，好吧，这说得通。我们将拥有一处不仅可以出租，而且价值还会增值的房产。

在那段时间里。但是不，我会说令人尴尬的是，那些第一笔交易实际上只进行了很少的研究。由于没有大量的建筑知识，你与拥有这种知识的父亲合作，你会向新手推荐什么

你知道，有四个合作伙伴是很多合作伙伴，或者三个合作伙伴，我猜，但你们四个，你对放弃更多蛋糕，放弃更多蛋糕，只拿一小块来完成交易有什么建议吗？

你对此感到高兴吗？或者回顾过去，你会说，不，我可以自己做到吗？我很高兴我这么做了。我认为当你谈论家庭时，这是独一无二的。因为我……从那以后，我开始扩展业务，我有一些房产……或者一处房产……

我自己拥有。但是从建筑的角度来看，拥有专业知识和帮助以及兄弟的信念真是太棒了。所以发生的另一件事是，在我们开始投资时，我的兄弟搬到了斯肯尼克塔迪的这个街区。

所以他住在我们出租的社区里。所以这太不可思议了。所以他继续相信事情正在好转。我们在这里正在有所作为，对吧？人们不仅正确地对待他们的房产，而且我们以一种他们对住房心存感激的方式为他们服务，对吧？这与该地区大多数租赁物业的情况大相径庭，在那些租赁物业中，租户感到被忽视了，对吧？他们觉得房产破旧不堪。他们觉得没有理由尊重房产，因为他们不认为自己受到了物业经理或房东的尊重。所以，

拥有不同视角的其他合作伙伴的信念非常有帮助。所以我很高兴我们一起参与了。四个人很难。你没有仲裁者，对吧？与家人一起工作很难，因为你必须定义，嘿，我们现在是作为兄弟说话吗？我们是作为商业伙伴说话吗？对吧？这些事情会融合在一起，因为你会对兄弟姐妹说一些你永远不会对商业伙伴说的话，对吧？

当你质疑商业伙伴的决定时，这是一个正常的做法。当你质疑兄弟姐妹的决定时，可能会被理解得大相径庭。所以肯定有挑战，但从这个角度来看，我们做得更好。我认为这是房地产投资中伙伴关系的隐藏力量，即当你们开始做出决定时，这种共同的信心。

没有人靠他们的第一笔房地产交易退休。就像从未发生过一样。我从未见过任何人，他们的第一笔交易是最好的交易，永远不必再做另一笔交易。第一笔交易的目的是教育自己，是奠定基础，以便你可以一起完成你的第二笔交易、第三笔交易、第五笔交易和第十笔交易。

所以对你来说，Seamus，你建立这种信心的方式是，嘿，我要和这三个其他合作伙伴一起做这件事。这就是你完成第一笔交易所需要做的。我认为有时我们可能会目光短浅，我们只关注通过建立伙伴关系和放弃交易的X百分比而损失的东西，而没有总是关注我们所获得的东西。所以我非常喜欢你对第一笔交易所持的这种观点，Seamus。那么

所以我们将继续进行。我们首先需要稍作休息。但在Ricky之前，我不想让任何人忘记今年BP大会在拉斯维加斯举行，早鸟票现已发售。所以一定要买票。当我们回来时，我们将从Seamus那里听到更多关于他如何开始将这些交易堆叠在一起的信息。休息过后，我们马上回来。

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好的，让我们回到Seamus的节目中。所以在这笔交易之后，你的家人似乎染上了房地产的瘾，Seamus。我想，你能与我们分享一下你在该街区的下一笔交易的概述，以及你如何像滚雪球一样获得更多交易吗？当然可以。所以我们购买的第一处房产需要一些工作，但基本上是相对简单的装修，出租房间。所以我们能够容纳六个人。然后，如果你直接走到街对面，你会看到一处

无人居住的破旧房产，就坐落在那里。另一栋这种维多利亚风格的旧建筑，实际上……它是一栋双联排别墅，是分层式的。所以我们走到街对面，说，哇，如果我们能得到它，那就太棒了，因为它在这个社区里是一个巨大的眼中钉。很难想象

很难以我们认为现在值得的价格出租这些房产，因为我们在街对面做了这样的改变。它也引起了社区中一些人的不必要关注，对吧？他们可能想在无人监管的地方闲逛。所以……

我的兄弟，因为他住在那个社区，所以一直在与那里拥有房产的所有人交谈，并且真的会抓住机会偷偷溜进去，嘿，我们愿意购买它，对吧？所以我会说，这是一种非常私人的宣传方式，他正在社区里做。所以它变得可用，我们以……

大约4万美元的价格购买了它，对于一栋双联排别墅来说，这太不可思议了，对吧？以及它的规模。在某些市场上，有些人甚至从未听说过以这样的价格购买双联排别墅。在这个时候，我已经搬离了纽约州北部，住在我现在居住的科罗拉多州。所以我回来和我的兄弟姐妹一起看这处房产。而且

4万美元是一笔不小的数目。我再说一遍，地基很好。我真的很依赖他们是对的，地基很好，因为鸽子一直居住在这处房产里。所以毫不夸张地说，这里有两三英寸厚的鸽子粪便。

在这处房产里。所以我们不得不彻底清理，我们把整个东西都清理干净了，把整个东西都清理干净了。这最终是一个更长的过程，因为建筑总是比我们想象的要花费更长的时间，更贵一些。但我们把它变成了一个非凡的房子。巨大的好处

这样做不仅改善了它，而且还消除了社区中最大的眼中钉。所以一旦我们做了这两件事，当你在那里，你正在进行施工，你正在外面，人们会注意到，他们会过来，他们会和你聊天。

我的兄弟可以和任何人交谈。所以他一直在和邻居们交谈。所以我们最终在这个街区买了另外三处房产。它增加了我们房子的价值。它增加了社区对我们的赞赏，因为没有人想住在破旧的房产旁边。所以即使不是我们的租户

你知道，他们喜欢过来。事实上，市长甚至在我们修复了所有鸽子居住的那处房产后，也来过。这在报纸上被列为一个例子，说明……

一个被忽视的角落，没有人关心它焕发了新生。所以这对我们来说非常成功。这笔交易开始找到我们，我们在该地区的每处房产购买都增加了我们的信心。所以

我们现在拥有18套房产。正如我所说，其中一套在科罗拉多州。其中一套我们偶然获得的独栋住宅位于纽约州斯肯尼克塔迪北部。但另外16套都在同一个街区。我兄弟最初的商业计划中有一个方面确实贯彻了，那就是我们的目标是，当我们在一个社区投资时，我们会找到激励的方法。我们认为他们会是大学生，但会激励租户。

参与社区。每年几次，通常在7月4日左右和万圣节左右，我们会举行热狗烧烤，我们会拿出烤架，因为我们在彼此旁边有四处房产，我们会打开它，并为社区中任何经过和闲逛的人提供食物。我们要求我们的租户实际参与进来，对吧？嘿，你介意今天下午负责烤架吗？这真是太不可思议了，社区的变化如此之大。这其中有一部分是利他的

但从纯粹的商业角度来看，这是合理的，因为租金价格正在上涨。我们的自有资本也在上涨。在我们房产周围发生的犯罪行为已经完全下降。我们与邻居之间几乎没有发生过问题。所以看到这种努力在该地区产生了如此巨大的回报，真是太酷了。这是一个非常令人难以置信的声明。

当我管理一个40单元的公寓大楼时，那里有一个公共活动室。所以每隔一段时间，我们会点一些Panera之类的食物。这样做非常便宜，你知道，只需点一些普通的餐饮，把它放在那里。但你会让每个人都进来。他们……互相认识。他们成为朋友。所以这真的可以帮助你作为物业经理，不必处理……

更少的纠纷，诸如此类的事情，因为它变成了一个更紧密的社区。所以，是的，你为你的街区，为你的社区所做的这件事真是太棒了。在COVID期间的回报，例如，社区大约有60%的租户正在支付租金。

纽约确实实行了一些非常严格的封锁，对吧？驱逐禁令。随着一些地方立法的出台，继续支付租金的许多激励措施都消失了。所以，是的，房东的租户中只有不到60%的人实际支付了租金。我们实际上保持在90%以上。

在那段时间里。当封锁开始时，我们做的第一件事就是向我们的租户发送当地超市和我们最喜欢的当地比萨店礼品卡。一旦他们在一些立法出台后支付了第一笔租金，他们基本上表示不会有驱逐，并且会有一些租金减免计划等等。所以我们试图立即激励他们继续下去。再一次，看到社区的变化真是太棒了，从商业角度来看，我们已经获得了巨大的回报。作为投资者，这之间存在着如此微妙的界限，这是一种商业行为，不要做任何额外的事情。就像这是你的生意一样。然后就像，你知道吗？但这也是基于客户服务的。我认为这两种截然不同的人……你知道……

在这条线的两边，就像你进入BiggerPockets论坛一样，人们会永远争论你应该做什么，但这对你来说确实有效，你更像是一个基于客户服务的房东，这并不意味着要卑躬屈膝，而只是为人们提供一些好处，让他们想要住在你的房产里并支付租金，这非常容易，这就是我们看待租户的方式，而且这种体验如何转化为我的职业生涯，这非常有趣

为自营物业的房东构建工具，并真正帮助将这种水平的客户服务带给更多房东，而不仅仅是我拥有的房产。Seamus，我们实际上在第486集中采访了Miller McSwain，他还谈到了……的力量

共同居住。这与你所说的非常吻合。就像他会为他的租户举办比萨派对一样，你知道，还有冰淇淋联谊会等等。看到还有其他投资者不仅关注租赁部分，而且真正试图与住在他们房产的人们建立社区，这真是太酷了。我认为你很好地诠释了这一点。我真正好奇的一件事是资金方面。

那么，购买交易以及翻新是如何运作的呢？你的兄弟说，好吧，我需要X美元用于维修。你知道，我今天必须去Lowe's。Benmo需要一些钱。解释一下你们四个合作伙伴是如何能够构建财务结构的。

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嗯，我们这样做的时候，利率……回到20年代后期，利率实际上只是在下跌。这样做越来越容易了。所以这实际上帮助我们自己启动了业务。嗯……

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这从财务角度帮助了我们，既可以为现有房产进行现金提取再融资，也可以获得信贷额度。是的，Seamus，我只是想深入探讨一下，因为Ash和我都在谈论与小型当地地区银行和信用合作社合作的力量。听起来你说我提交了一个商业计划。

我不知道你是否可以走进美国银行，向他们提交一个商业计划，说，嘿，帮我获得这笔债务。对。所以当你与这些不同的贷款机构交谈时，你会去见谁？你是如何真正达到提交商业计划的地步的？只是带着它走进去。你如何让它呈现在某人面前，让他们真正给你一线希望？第一个，我们没有费心这样做。我的意思是，我认为我们与几家银行谈过。对。然后我们意识到，嘿，我们应该……我们需要用我们自己的现金储备和我们自己的住房净值信用额度来做这件事。

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并向他们展示，听着，这就是我们今天用我们目前的每间房产所做的。然后向他们展示下一个房产的计划。对我们来说，我们实际上能够做到，因为我提到街对面的是 40,000 美元。所以我们能够用它来购买，

然后我们只需要施工启动资金，然后进行再融资。所以这是另一个巨大的好处，因为我们能够展示，嘿，我们将立即拥有可以作为抵押品的房产，对。这将从企业中免费、免费和清楚地支付。

然后我们只是向他们展示了时间表、支出，以及我们认为一旦到达那里就可以将其出租的价格。这是我们个人的净资产。这是我们在已经拥有的其他房产中创造的股权，这些房产在我们这个有限责任公司中。这是我们作为有限责任公司已经投资于收购此房产的资金，我们需要对其进行建设贷款才能启动。然后这是我们对……的信念……

翻新费用以及最终的租金。Seamus，让我问一下。当我们考虑 BRRRR 时，至少对很多人来说，他们认为你真正进行 BRRRR 的唯一方法是如果你能从交易中收回所有资金。快速说一下，总共有多少房产？你说现在在那个地区有 16 个，对吧？16 个不同的门，是的。16 个不同的门，对吧？对于这 16 个，你知道你实际上能够进行多少次完整的 BRRRR，你没有在交易中留下任何资金，而你实际上有多少资金必须留在

这些房产中的一些资本？一旦我们开始运转，确切的点可能是在我们的第五个房产左右。我们达到了不再投资任何自有资本的地步。所以我们最初的房屋投资，我们都同意我们不会费心把它拿出来。这在公司里。这是最初的投资。

然后我们在交易中投入了个人资金三到四年，然后我们获得了足够的房产，这些房产能够支持自身继续进行现金回购再融资和回滚。

将其转入下一个。所以，即使那样，也有一些时候我们使用现金回购再融资来支付，你知道，购买价格的 60%，然后我们投入个人资金，然后能够取出个人资金。但我们没有遇到过这种情况，我们获得的初始贷款价值比，比如说，

80%，然后我们把所有 80% 都拿出来。我们能够利用其他房产。因此，我们最常谈论的贷款价值比是 50% 到 40%，这比收回资金容易得多。这很好。就像不要过度杠杆化自己来实际取出，你知道，大部分或全部资金。所以，让我们来分解一下我们正在考虑的这些类型

类型的交易，因为你以 40,000 美元的价格购买了它，翻新费用是多少，然后你能够收回你的资金吗？具体来说，以 40 美元的价格进入，我们进行了大约 140 次翻新。然后我们能够，第一次再融资我们拿走了全部 140。我们留下了 40，拿走了全部 140，然后我们支付了

还清了。然后我们还有其他房产，我们也投资了自己的资金。因此，我们能够利用它作为下一个房产的首付。如果不是因为我们能够在这些房产中创造大量的汗水股权以及低廉的入门价格，这个过程是行不通的，对吧？这是其他部分。我们试图扩展到我们也认识到的那个区域之外。好吧，我认为你提到的很多事情也降低了你的风险，因为

还有四个合作伙伴，你们每个人都投入了一些资金。因此，与一个人相比，风险降低了，你知道，独自出资 180,000 美元来完成这笔交易也是另一个方面。

绝对的。我们没有遇到过这种情况，如果有人需要资金来做一些事情，比如再融资他们自己的房子，他们需要收回他们的部分资金，其他人无法介入并补贴。我认为这是另一个方面，这就是业务合作伙伴与家庭成员之间的界限可能交叉的地方，一种愿意去做

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那些小事。所以我们试图为那些人做所有这些事情，无论是在我们的房产上工作，还是在我们主要的房产上工作，以确保当我们发短信或打电话时，这不是一个令人头疼的时刻，对吧？这是这样的想法，哦，这是一个好人，对吧？我不介意帮助这个人，触动那些心弦

所以我们真的试图倾斜到那种非常好的小费。基本上任何我们可以做的事情，以便我们保持领先地位。我认为这在该领域中被低估了，人们将帮助他们的分包商视为仅仅是，

一组轮换的人。他们忘记了，归根结底，有人必须接听那个电话。在蓬勃发展的市场中，他们可以选择工作。他们不必和你说话。我认为很多时候，特别是那些擅长自己工作的人，很多时候都被忽略了。托尼的妻子在这方面做得很好。他们有这个承包商，纳乔，对吧？是他的名字，他们已经有了很久了。就像，她会在他的生日那天给他带一个完整的生日蛋糕，诸如此类的事情。

你必须照顾他们，当然。我喜欢这样。我们有一个这样的人，他真的试图建立并确保他们会接听。如果他们看到 Nally 的来电显示，他们就会接听。两周前，我们在科罗拉多州的出租房里有一个热水器，我收到了消息，早上七点收到维修请求。到 9 点 30 分，他已经在那里更换热水器了。从本来会让我们度过糟糕的一天的事情变成了什么，即使我们不得不花钱，对吧？到一天结束时，感觉很棒。感觉我得到了这个。你知道我的意思吗？我们得到了照顾。我们的租户得到了照顾。我们的租户对我们反应的速度比

比它一开始没有坏掉更感激，对吧？他们在上班前错过了热水淋浴，但他们对下班后回到正在工作的房产感到非常兴奋，对吧？他们比它从未发生过更感激，我认为这是提供这种客户服务的有趣方面之一，Ashley，你之前提到的。

现在，你是否正在管理你所有的单元，还是只有科罗拉多州的那个？这是你负责处理的吗？也许你可以谈谈运营以及它如何为你的业务工作。是的。从物业管理的角度来看，它们都是自我管理的。

呃，所以纽约斯肯尼克塔迪的那些，我哥哥扮演着更大的角色。呃，他使用 TurboTenant，这是一个软件，呃，我创建的。所以，呃，我，我是一个客户支持代表，呃，对于，对于该软件，呃，在某种程度上。呃，但这些都是通过该平台管理的。然后，呃，同样，我们在科罗拉多州的一个，呃，

我的妻子实际上采取了一种非常实际的方法来管理它，这真的很棒，因为我可以看看她的肩膀，看看她如何与 TurboTenant 平台互动，并从她那里获得很多非常好的、坦率的反馈。

至于我整天都在构建的工具集实际上是如何为想要自己管理的房东工作的。所以先有鸡还是先有蛋？你是先成为投资者，然后进入房地产科技领域，还是反过来？

所以我先成为投资者。我开始了。我们让第一个房产投入运营，就像许多刚入门的人一样。我们使用电子表格、短信。然后我在一个联合办公空间遇到了 TurboTenant 的创始人。我当时在另一家科技公司工作，我们一拍即合，感觉我的

我的职业生涯，我的生活在那里发生了碰撞。所以我得到了开始在 TurboTenant 工作的机会，并且以某种身份或在过去的六年中一直如此。所以我的生活从房地产副业变成了现在，

都是房地产。都是房东和物业管理。对我来说，情况正好相反。我一开始是在物业管理方面工作，然后成为了一名投资者。但我认为，如果你能找到一份房地产领域的工作，然后你得到报酬去做，并且学习很多房地产知识，那么对于新手投资者来说，这是一个开始房地产投资的好方法，或者即使他们已经是投资者，也可以扩展他们的知识。

Seamus，非常感谢你今天来分享你如何开始的故事。也许有一天我们必须邀请你的兄弟、你的父亲来，听听他们如何积极参与投资业务的故事。但非常感谢你。你能告诉大家在哪里可以联系你，并了解更多关于你的信息吗？

是的，当然。所以 TurboTenant.com 是我白天花所有时间的地方。对于自我管理的房东来说，这是一个免费平台，可以空置、履行您的房产、筛选您的租户、租金支付等等。所以这是你在网上联系我的最佳地点。好吧，感谢大家收听本期房地产新手节目。我是 Ashley，他是 Tony，我们下次再见。