Build Wealth Faster with This Tax “Loophole” (1031 Exchange) (Rookie Reply)
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让我们来解答您的问题。我是Ashley Kerr，我和Tony J. Robinson在一起。欢迎来到Ricky播客，每周三次，我们为您带来您需要听到的灵感、动力和故事，以启动您的投资之旅。今天，我们将回到BiggerPockets论坛，解答您所有的问题。现在，Ricky的

论坛是您快速获得所有房地产投资问题的最佳场所，由像我、Ashley和许多其他专家解答。好的，今天我们将讨论1031交易以及如何正确利用它们，您是否应该出售或出租您的房产，最后，如何决定您是否应该专注于翻新或扩大您的投资组合。让我们开始今天的节目吧。好的，让我们从第一个问题开始。它首先是，我的母亲住在佛罗里达州的住所，并在那里拥有第二套房产。

她想出售第二套房产，并正在寻找避免支付出售房产的资本利得税的方法。在研究过程中，我发现了1031交易，这似乎提供了一种出售房产并避免资本利得税的方法，只要她在180天内立即购买另一处类似类型的投资房产。

我住在纽约州北部，如果这个方法有效，她正在考虑在我附近购买这处类似类型的房产，并可能最终将其出租给我。我对类似类型定义有一个主要问题。具体来说，我很想知道任何其他人对这个潜在计划的额外反馈。

首先，类似类型房产的确切规格是什么？例如，如果她从现有投资房产的出售中获得40万美元，那么类似类型房产的价格需要与该金额有多接近？

例如，如果她找到一处价值55万美元的房产，而我想借给她购买价格更高的房产所需的额外资金，这是否会导致类似类型定义方面的问题，或者会导致我成为新房产的额外投资者的问题？

好的。1031交易。我们没有足够的机会谈论这些，Tony。你想快速定义一下什么是1031吗？是的。基本上，这是税法第1031条，允许像我们这样的房地产投资者推迟支付房地产出售的税款，假设您使用该房产的收益去购买另一处房地产。

显然，这有一些好处，您可以推迟税款。但正如这个人提到的，这也是一个时间紧迫的问题。您还必须确保您使用合格的中间人来处理这笔交易。因此，我们之前在我们业务中进行过一次1031交易。它的运作方式是您出售您想要出售的房产。

这些收益不会发送给您，而是发送给这位合格的中间人。因此，您必须雇用一家公司，然后该公司代表您接受这些资金。然后，您与他们合作，完成1031交易的所有步骤，以帮助您购买后续房产。这就是我们进行1031交易所走的道路，但在30000英尺的高度，这就是这个过程的样子。所以这里第一个问题是，嗯，

类似类型房产的确切规格是什么，因为它需要是400000美元，因为现有房产的出售价格是400000美元，我认为我们需要首先澄清的是，类似类型并不意味着价格点或房产的成本或您出售房产的价格，它更多的是房产的类型，例如，如果您拥有一处商业房产，则购买另一处商业房产，因此

从这个意义上说，类似类型。对于Tony的例子，您出售了一套独户住宅，并购买了另一套独户住宅，对吗？是的，没错。因此，这些房产在类似的方式上是类似的。存在限制，我不记得确切的限制，但存在限制，例如，对下一处房产的购买价格、您可以部署多少资本存在限制。我甚至不记得它们是什么。Ash，你知道这些限制是什么吗？我认为没有任何限制。

所以，就像您可以使用的400000美元一样，您可以将所有这些用于1031交易，然后您无需支付资本利得税，或者您可以使用其中的100000美元，然后您需要为这300000美元支付资本利得税。因为我之前为一位进行过……

1031交易的投资者工作过，他大约有50000美元没有实际用于1031交易，他最终只是支付了税款，而不是争先恐后地寻找一处价值50000美元的房产，我只是快速搜索了一下，所以如果我错了，有人可以在这里检查我，所以验证一下这些信息，因为我不能说所有信息都是正确的，但是，1031交易有两个部分

第一阶段是您的识别期。然后是第二阶段，您实际上必须在那里关闭房产。我认为您大约有45天的时间来识别潜在的替代房产。因此，例如，当我们进行1031交易时，我们实际上必须向我们的中间人提交一份表格，上面写着，嘿，这些是我们目前正在考虑购买的房产。

然后，我认为从最初出售的结束到实际关闭替代房产，您有180天的时间。所以这里有两个阶段。

再说一次，快速谷歌搜索。如果我错了，你们在这里检查我。自己验证这些信息。但这里说的是，在您寻找替代房产的这个阶段，您最多只能达到您出售房产的200%。因此，如果您以50万美元的价格出售了一套房屋，您可以购买高达100万美元的房产。

然后是95%的规则。再说一次，检查所有这些，但这一个说的是，替代房产的价值必须至少是先前出售价格的95%。

所以我确实记得有一些关于我们可以购买多少和不能购买多少的一些规格。我也知道您不必使用全部金额，然后您不使用的任何金额，您可以只为其支付税款。这就是为什么与合格的中间人交谈，他们可以为您提供这些确切的规则。但我确实认为关于下一处房产的购买价格有一些指导方针。是的，我绝对不知道这一点。

出售价格的95%用于进行1031交易。雇用您的中间人为您提供所有这些信息并为您完成这笔交易的费用是多少？非常便宜。你知道，我不知道，也许一千美元。是的，是1200美元，但我的意思是，这是10年前的事了。是1200美元。我记得。是的。

不可能超过一千，也许两千美元。当您谈论税收节省时，它，它，你知道，非常值得，你知道，这，这笔费用。我相信您必须使用中间人。就像，我不，我不认为您可以自己做到这一点。是的。因为他们实际上也为您持有资金。是的。

当您出售房产并将其持有到您购买新房产时。所以我认为您已经回答了她问题的第二部分，如果她找到一处价值55万美元的房产。我可以借给她购买价格更高的房产所需的额外资金吗？所以您读到的是您可以最多做55万美元。

出售价格的200%。因此，如果出售价格为400000美元，那么550000美元肯定在这个范围内。这里允许的部分，您可以成为，您可以借出这笔钱。您可以成为私人贷款人。他们也可以，有人可以去银行，为此获得银行贷款。他们可以使用出售收益作为房产的首付。

我认为这里存在问题的是成为新房产的额外投资者。因此，如果您向您母亲借钱，您是贷款人还是给她提供资金来投资新房产？

如果您是贷款人，我认为没有问题，并且您正在获得偿还，无论是10年后的总额还是其他任何方式，但您没有股权。但是，如果您想要该房产的股权，我相信对出售房产的所有权存在限制，必须至少保留两年。我不知道确切的时间范围。所以是的，两年听起来很可靠，但是，我知道所有权必须与您完成1031交易过程时一样。因此，任何参与合伙关系的人，如果您正在考虑出售房产，请记住这一点。如果您要进行1031交易，您必须与某人保持两年合伙关系，在您购买的新房产中。因此，如果您决定出售房产是因为您

不想再成为合伙人了，那么1031可能不是最适合您的方法。但是，您也可以购买不止一处房产，对吗？假设您出售这套初始房屋，然后购买两套，也许这就是你们如何驾驭合伙关系结束的方式，或者说，我们将出售这处房产，通过1031交易使用收益购买两处独立的房产。然后在这段时间之后，

你知道，要求。然后我们可以分开。你保留你的房产。我会保留我的房产。这就是我们如何处理的。所以，这对你们来说也是一个选择。这实际上也是我为其工作的投资者之一所做的，他和他的兄弟进行了一次1031交易。他们都购买了不同的东西，但两年来，他们都在自己的有限责任公司下拥有它们，但他们，

分别跟踪，你知道，每个房产都应该如此。然后在他们签订合资协议后，几乎是，这是一些声明在两年内他们将解散该有限责任公司，他们将各自拥有其房产的某种合同。

但是1031是一种很好的方法，对吧？我认为有些人认为这仅仅意味着它消除了税务责任。它不会这样做。它只是将其转移到下一笔交易中。因此，在某些时候，您将不得不支付税款。但是很多人，你知道，我听说过注册会计师将其称为“换到您倒下”。他们只是永远不会意识到这些收益。他们只是继续进行1031交易，直到他们，你知道，直到我们都去世。所以要知道它并没有消除税务责任。它只是将其推迟到更远的将来。

然后您将其放入信托基金供您的孩子使用，这样当您去世时，他们就不会在您20年前首次购买时为其支付税款。所以……

是的，有很多，有很多漏洞。这就是为什么查看BiggerPockets、Amanda Hahn的房地产税务书籍总是很棒的原因。您可以在BiggerPockets书店找到它们，以便让自己大致了解房地产中存在的税收优惠。然后，您显然应该聘请房地产领域的合格注册会计师，他们可以实际为您实施这些策略并指导您。但是

我认为这些书籍对于投资者来说是一个很好的起点，可以了解实际存在的内容以及您在税收方面节省的潜力。在我们进入第二个问题之前，新兵们，我们要非常感谢你们的到来并收听播客。

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我在这套公寓里住了两年半，最近刚搬进一套独户住宅。我最初的计划是在我搬出去后将其出租，但我正在三思而后行。我以12万美元的现金购买了它。我会说它现在的价值约为18万美元。

我考虑出售这处房产的主要原因是，第一，如果我现在出售，我可以避免资本利得税。第二，HVAC将在未来三年内需要更换，很可能如此。第三，我们将面临1800美元的特别评估，他们计划让所有居民在一年内更换他们的甲板，这将花费大约4000美元到5000美元。

租金约为每月1800美元到1900美元。税款约为每年2200美元。HOA目前每月200美元。公寓位于新泽西州。我只是想获得第二种意见，因为我对该怎么做犹豫不决。我现在的家与公寓在同一个镇上，所以管理起来很容易。好的，对于这处房产，他可以选择出售或出租。

首先是计算一下数字。如果您要出售它，您今天从出售房产中能获得多少现金，多少资本？然后看看您可以用这些资本做什么？如果您将这些现金用于其他用途，您能获得多少回报？

然后，如果您将公寓出租，首先，您的抵押贷款是多少？您可以将其出租多少钱？那么您每个月的现金流是多少？您的抵押贷款偿还了多少？所以现在他提到了一些需要进行的资本改进，例如HVAC的更换，好吗？

所以给自己设定一个时间范围，五年，好吗？您出售房产，您拥有这笔资本。在接下来的五年里，您可以用这笔资本做什么？您的投资回报率是多少？接下来是计算如果您将房产出租五年，这是您第一年、第二年、第三年的现金流。这是您每年的抵押贷款偿还额，即股权积累。

您预计将获得的任何房产升值。然后还有您提到的HVAC，它的成本是多少？所以这是从您的现金流中扣除的，你知道，以及您正在考虑的任何其他大型维修，而您还没有考虑在内。就像，你知道，5%到10%的维护费用，诸如此类的事情。我会展望五年后的情况，如果您要出售房产，那么五年后，您在这处房产中积累了多少股权和升值，并进行比较。

看看哪一个会给你带来更好的回报。是的，我完全同意，Ashley。我认为深入研究这些数字有很多价值。但我认为甚至在，第一步是您只需要决定您的目标和优先事项是什么。

您对这套公寓的目标是尽可能多地产生现金流吗？您的目标是拥有一项随着时间推移会升值的资产，以便您可能在20年后从日常工作中退休时，拥有一套全额支付或您已经用现金支付的房产。也许是一套升值很多的公寓。所以，你的动机是什么？如果这样可以帮助我们决定。但让我们假设这是现金流，这是您这样做的原因，因为这可能是您的主要动机。

您说您可以获得大约每月1900美元的租金。您没有抵押贷款支出，因为房产已全额支付。您没有提到保险，所以也许您是自我保险的，因为它已全额支付。也许您有保险，但让我们假设您没有，因为您在那里找到了其他东西。所以每月1900美元的收入。

您将扣除约5%用于资本支出，5%用于空置率，也许每月再扣除400美元用于您的HOA和房产税。这使您每月在这处房产上的现金流约为1300美元。如果您有一些保险，也许可以将其四舍五入到更少。也许我们只称之为每月1200美元，对吧？乘以12。

这是您12万美元投资的每年14400美元。这是12%的现金回报率。

老实说，这并不是一个糟糕的回报率。我认为问题是，您今天是否可以将这些资本重新部署到其他地方，并获得超过12%的现金回报率？可能吧，对吧？但话又说回来，它又回到了，您是否想投入时间、精力和能量去寻找另一笔交易？您是否想投入时间、精力和能量去寻找一个新的市场，建立一个新的团队，去做购买另一处房产所带来的一切？或者您是否只想对您已经拥有的、与您在同一个社区的房产每年获得12%的回报感到满意？所以一部分肯定是数字，可以帮助您做出明智的决定，但我感觉很大一部分是回到您想要从中获得什么。是的，Tony，这是一个很好的观点，在您甚至计算数字之前就开始这样做。而且我认为，在这个例子中，由于他拥有它并且没有债务，您有机会获得信贷额度。

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接下来是，也许您确实持有它三年。不支付资本利得税的规则是，如果您在过去五年中住了两年。因此，您可以将其出租三年，然后在五年期限内出售，而无需为此支付资本利得税。所以。

我认为我倾向于将其出租。你呢，Tony？我也这么认为。我认为我可能要考虑的另一个警告是，他或她说他们认为它价值18万美元。我可能会验证一下，对吧？要么与经纪人交谈，说，嘿，我正在考虑出售这个。因为如果您这样做，而它实际上只值13万美元怎么办？

或者如果您这样做，而您发现它价值230美元怎么办？这会稍微改变一下计算结果。所以我首先会验证这个数字。但根据我们目前掌握的信息，我也倾向于将其保留为租赁。正如您所看到的，我们喜欢谈论房地产。我们喜欢与你们一起解答这样的问题。如果您点击您最喜欢的播客应用程序上的关注按钮，无论您在哪里收听，我们都会非常高兴。我们必须进行最后一次广告休息，但休息之后我们将回来继续。

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好了，各位，欢迎回来。我们这里有最后一个问题。Ashley，我们今天用什么来结束这一集？是的。最后一个问题是，我的第一个出租房产是一个四联排别墅。每月毛收入为3200美元。这是指没有任何支出。扣除费用后，我的利润为1200美元。我欠9.5万美元，支付6.5%的利息。

我需要更换房子的外墙。它很旧了。这房子有110年的历史了，需要提前更换窗户。我的朋友给我报了6万美元的价钱来完成所有工作。这是一个很大的房子。如果我进行现金提取再融资或建筑贷款，我可以做到这一点，并更换前廊。但由于施工完成后我必须再次融资，我的利润将从1200美元下降到800美元。

我的问题是：我是否应该专注于用这6万美元将房产修复到完美状态，从而影响我的现金流？或者我是否应该用这笔钱再买一到两套独立住宅？我喜欢这个问题，因为它谈到了增加价值，或者说，就估价和升值而言，甚至没有增加房产的价值，但是

这是否会，更换外墙是否会增加房产的租金？

因为大多数时候我们谈论的是将你的钱投资回你的房产，这样你就可以增加月租金或日租金。而在这种情况下，这实际上取决于这是否会对租金产生影响，因为房子的内部仍然保持不变。这可能取决于你所在的市场。所以我认为这使得你的决定更加困难，你把这笔钱投入到房产中

房产，但这可能根本不会增加你的租金。或者你可以保持现状，然后投资一到两套独立住宅。我对此肯定有自己的看法，托尼，你先说吧。是的，我认为你已经说到了我的想法。我的意思是，这个人认为

外墙和前廊的这笔费用只是一笔支出，但不会必然影响他们收取更高租金的能力。但我认为，更好的外观可能会让你有可能为这四个单元收取更高的租金。所以我认为，你的1200美元是否真的会下降到800美元，或者是否会保持略高一些，这一点值得怀疑。

我认为另一个我想问的问题是，让我们假设你可以提高你的——你收取的租金。这与我们之前问过——或回答过的问题非常相似——

你可以将这6万美元重新部署到其他地方，并可能在其他一到两套独立住宅中获得更好的回报，对吧？比如，你知道，你显然比我更了解长期租赁专家，但我不知道。假设你可以获得每个单元每月增加200美元左右的租金，诸如此类。我的意思是，你现在收费过低，但问题是，通过购买另外两套独立住宅，你能否获得与你的6万美元相当或同等的增长或回报？所以我觉得我需要知道，嗯，

租金的增加才能真正将这个问题分解成一个数学问题。但我的直觉告诉我，这可能更有意义。然后我认为我唯一要补充的是，如果房子有110年的历史，它最终将不得不被更换。这不是是否的问题，而是时间的问题。所以你知道你必须为此做预算。因此，如果你今天可以解决这个问题，那么在未来10、15、20年里，你将少一个需要担心的事情。

就像我们在上一个问题中谈到的那样，购买另外一到两套独立住宅需要花费时间和精力。

所以它说，我是否应该用这笔钱？所以在这种情况下，如果他用房产目前的价值进行现金提取再融资。但我们也不知道房产目前的价值是多少，没有外墙和新窗户。我想看看在投入6万美元后，房产的价值对比。所以如果他投入

6万美元，即使它可能不会增加租金，但这是否会使房产的净值增加10万美元，如果你进行了估价，并进行了，你知道的，建筑贷款，然后进行了现金提取再融资，估价最终会是多少？所以不仅要考虑你的现金流，还要考虑，呃，

房产的净值和房产在维修后的价值。我也会将两者进行比较。所以，如果你要投入6万美元，并且你要增加10万美元的房产净值，我认为这是一个相当不错的交易。然后也许你可以

你知道的，再次进行再融资，然后去购买另外一到两套独立住宅。这是一个关于净值的很棒的说明。我甚至没有想到要提到这一点，但是是的，很明显，也许你花了6万美元，但这增加了房屋的价值10万美元。你现在又增加了4万美元的净值。所以是的，

需要考虑的事情。如果你想参与到社区中，像所有这些房地产投资者一样，你可以访问biggerpockets.com/forums上的BiggerPockets论坛提交你的问题或回答一些问题。非常感谢收听本周的新手回复。我是Ashley，他是Tony。我们下次节目再见。