Calculating NOI for Real Estate and How to Start Investing with $70K (Rookie Reply)
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让我们来解答您的问题。我的名字实际上是凯尔，我和托尼·J·罗宾逊一起主持这个播客。

在这里帮助您启动您的房地产投资之旅。今天，我们将深入探讨BiggerPockets论坛，解答一些棘手的问题。各位，该论坛绝对是快速获得所有房地产投资问题的最佳场所，您可以向我和艾什莉等专家寻求解答。

那么今天我们将讨论什么？我们这里有两件事。首先，我们将讨论如何作为首次投资者计算您的 NOI（净运营收入）。

我们将讨论一位租户的电器出现问题，以及您作为房东是否应该为他们修理这些问题，然后我们将讨论如何用七万美元开始房地产投资。在我们开始之前，我们要感谢Corporate Direct。本期节目由Corporate Direct赞助，您可以在那里通过LLC保护您的房产，并让Corporate Direct负责文书工作。访问BiggerPockets Outcomes/CorporateDirect，即可获得35分钟的免费咨询和100美元的折扣。如果您提到房地产新手播客，即可享受此优惠。

进入节目。好的，我们的第一个问题来自BiggerPockets论坛。这个问题说：“您好，我是一位首次投资者，正在尝试对一套双联排别墅进行全现金报价。我一直难以计算我的NOI（净运营收入）的运营费用，特别是维护和保险费用。

我可以很容易地查到房产税，而且我可以四处询价或只是猜测8%到10%的物业管理费，但是保险和维护费用让我在分析计算时感到非常困惑。这套双联排别墅位于中西部，不在洪水区。是否有房东保单？或者我应该实际购买什么？此外，在计算NOI方程式的维护费用时，应该考虑哪些因素？

好的，让我们从计算NOI的第一部分开始。如果您需要帮助确定具体要添加哪些费用来计算您的净运营收入，您可以访问BiggerPockets，然后访问计算器报告，它会根据您使用的策略向您显示。

如果您正在进行租赁，让我们以租赁为例，它会准确地向您展示分析租赁物业所需的一切，以及您应该关注哪些类型的费用。因此，提出这个问题的人说他们已经知道可以查询房产税，大多数情况下您可以在县政府网站上查询，或者您可以从房产卖家那里获得实际的税单，有时它甚至在MLS列表中列出。然后他们对物业管理费进行了研究。

但是保险和维护费用让他们感到困惑。因此，我完全同意保险费用很难估计，尤其是在您的第一个租赁物业上，因为您的保险费用将与您的房屋保险不同，因为通常情况下责任更大，因为您是房东，但您的承保范围可能不会那么广。因此，我认为首先要考虑的是，这将真正取决于您为该物业获得的承保类型。

您是否会对房产上可能增加保险费的其他物品进行重置成本估算？是否有游泳池？这些都会影响保险费。托尼，您对估计房产保险费的最佳建议是什么？我建议了解问题的来源，但我只喜欢最简单的解决方案，大多数人都为此给予好评。您可以联系保险代理人，很多时候他们可以在同一天给您提供某种报价。

因此，从市场角度来看，我会联系，你知道，也许问问你的房地产经纪人，也许问问你的房东，“嘿，你认识哪些在这个市场工作的优秀的保险代理人？”联系这些人，告诉他们你正在考虑购买三处不同的房产，你知道，给他们看，你知道，一套双联排别墅和一套独户住宅，无论你正在考虑什么，然后说，“嘿，你能给我一些这些房产保险费的大概报价吗？”在一两天内，你就可以得到报价，以及这些东西的保险费用。

现在，您可以将其作为未来行动的基础。我认为一个非常简单的方法就是联系一位代理人。最坏的情况是，您可能可以上网，比如一些大型保险公司，如Geico、Progressive等，输入您的信息，他们可能能够在几分钟内在线为您提供一个大概的报价。

您在使用此方法时遇到的问题是，您必须输入您的电话号码，然后您就会接到无数的电话。

这就像申请抵押贷款一样。

您知道，为了进行分析，您需要准确的保险费数字，这可能需要接听这些电话。但是，您可以访问许多不同的网站来获得报价。您还可以做的一件事是访问BiggerPockets论坛，询问该市场中的其他投资者他们支付的保险费是多少。然后我会增加这个数字，给自己留一点缓冲，以防该物业或房产有什么特别之处。

关于保险的另一件事是，要注意该州在保险方面的走向。例如，如果您住在加利福尼亚州，由于火灾风险，许多保险公司正在离开加利福尼亚州，而且他们不会回来。

我实际上正在与一位住在南加州的朋友交谈，他们的主要住所的所有保险公司都离开了。他们现在唯一可以选择的是州政府赞助的保险。每年1.5万美元，对于我们住在加利福尼亚州的人来说，这简直是疯狂的。因此，请确保您关注一下。保险费用在这个市场变得疯狂了吗？与美国其他地区相比，它仍然相当合理吗？

这是一个很好的观点。这个问题的一部分也是，您是否获得房东保单，以及您应该实际购买什么？如果它将成为租赁物业，您将需要一份房东保单来承保该物业，即建筑物，因此如果该物业发生火灾，您将获得资金来更换该物业。大多数情况下，房东保单不会承保租户的任何物品或个人物品。您可以将电器添加到您的电器保单中。但这就是为什么让您的租户购买租户保险很重要，因为如果发生灾难，您的保单不会承保他们的物品，这是有道理的，因为您支付的是保单，而不是他们。然后，责任部分是房东保单中非常重要的一部分，因为如果您的租户在您的房产中受伤，或出于某种原因决定起诉您，您将拥有责任部分，而不仅仅是房产的承保范围。对不起。

您提出了一些关于责任以及责任是什么样的内容，我认为您可以做的最好的事情之一就是获得多个报价，然后让代理人为您比较这些报价。有时，你知道，如果你是第一次，甚至对我来说，有时你阅读这些内容时，会想，“这是什么意思？这是什么意思？”因此，无论您从这些不同的公司获得什么报价，比如说，获得三个报价。

将这三个报价带给保险公司A，然后说，“嘿，你能将你的报价与另外两个进行比较吗？让我知道你看到的区别是什么。”并将这些内容带给保险公司B和保险公司C，让他们查看其他承保选项，并真正向您解释为什么这可能是或可能不是最好的选择。但我发现将这项工作委托给保险公司很有价值。

关于保险，是的，我真的很喜欢与一家保险经纪公司合作，他们会将您的业务转介给不同的保险公司，而不是像Geico或State Farm那样只与一家公司合作的保险代理人。

你知道，有一个经纪人，他们可以实际处理很多不同的公司，而且很多时候，他们根据经验知道，这家公司会给你最好的交易，因为他们喜欢，你知道，承保双联排别墅，而且他们总是拥有良好的承保范围，诸如此类。这能帮到你吗？因此，这部分的下一部分是维护因素，即估计维护费用。

对我来说，我肯定要考虑房产的年龄。这处房产是否经过翻新？房产的机械设备有多旧？

诸如此类的事情决定了我分配多少百分比来进行估计。因此，在高位，这可能是每月8%到10%。在低位，我通常至少要为维护费用分配5%。

我从未建造或购买过全新的租赁物业。因此，在这种情况下，在最初几年没有太多维护费用出现的情况下，您甚至可以降低这个比例。但这就是我保持平衡的地方。

如果它是一处较旧的房产，我将使用8%到10%。如果它经过翻新和改造，并且机械设备状况良好，我将使用5%。每月。两分钟。

诚实地说，这与我们使用的那些大致数字差不多。

好的。因此，为了总结一下，您可以使用什么其他方法来计算NOI？我认为答案是，只需访问BiggerPockets，然后访问计算器报告，查看您可以分配的所有费用。

托尼，除了运营费用外，您是否认为对于短期租赁来说，还有什么东西人们经常忽略？例如，会计费用，您每年都需要支付会计费用来报税，或者支付簿记员来进行每月簿记。我看到很多人没有将其计入他们的净运营收入。还有什么其他的吗？

是的，我可能看到的两个最大的是消耗品，例如您的洗发水、纸巾、沐浴露、肥皂等等。人们往往会忘记这一点。然后，人们往往会忘记的另一件事是您的清洁费。您的清洁费既是您支付的费用，也是您收取的收入，在进行分析时，重要的是要考虑这两者，因为有时您收取的清洁费收入可能比您支付的清洁费支出多，实际上存在利润空间。但是，清洁费和消耗品是人们在短期租赁方面经常忽略的两件事。

在我们进入第二个问题之前，各位岩石，我们要非常感谢您收听本播客。您可能知道，我们也在YouTube上播放本播客的每一集，以及一些原创内容，例如我的新系列“新手资源”。我们希望达到10万订阅者，我们需要您的帮助。

如果您还没有订阅，请访问我们的YouTube频道。您可以访问www.youtube.com/realestaterookie并订阅我们的频道。

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好的，各位，欢迎回来。对于我们的第二个问题，托尼从房地产新手Facebook群组中提出一个问题，对吧？

是的。是的，我提出一个问题，我们都分别看过，我们觉得这是一个好问题。宇宙似乎在和我们说话。

因此，让我调出这个问题，以便我们都能一起阅读。这是一个问题。它说：“自从我上次发帖以来已经有一段时间了，但我需要发泄一下。

我有一位租户今天早上提交了一份维护请求，因为冰箱的插座不工作了。当另一位承包商移动冰箱时，他表示他们已经使用延长线将冰箱插入另一个插座。然后他告诉我，他希望有人在今天下午5点之前来解决这个问题，否则他会让他的朋友来修理，然后向我收费。

我甚至不知道他的朋友是否是持证电工，或者他代表的公司是什么。我的电工可以在下午5点13分之后过来，这仍然是同一天的服务。他告诉我，他会打电话给县检查员、市检查员等等，因为我不允许他的朋友在我的房产上工作。

他想要我付钱给冰箱里的食物。这是我，还是这个租户可能不太合理？我觉得总是有点小摩擦。

我们说的是感恩节晚餐。你知道人们想要保护火鸡。所以，我们有一个插座坏了。但我认为这里有趣的部分是，也许我们需要更清楚一点，但它说另一个供应商移动冰箱时，插座停止工作了。所以不太确定这意味着什么。但是，嗯，我想我可能理解的意思是，租户自己雇人来搬冰箱，然后不知何故导致这个插座坏了？或者你理解的方式不同？艾什？是的。所以当我看到这一点时，我不确定是不是租户雇来的，比如他们可能已经有人在做维护工作了。

嗯，无论如何，我只是看看这个，看看时间框架，如果这是当天处理的，那么不应该有这么大的问题。我认为这真的回到了设定你的期望。所以实际上，威尔逊，她拥有很多公寓大楼。

我喜欢她物业管理模式的一点是，当你搬进她的房产时，她会给所有租户一份类似期望清单的东西。也就是说，如果你有管道问题，将在24小时内处理。如果你有修理工问题，48小时，无论是什么。

它列出了可能出现的各种维护问题。它说，我们将在一示例时间内处理它。她说，这超出了他们的实际处理时间。

例如，如果热水器坏了，他们说我们将在48小时内处理，她知道他们实际上总是能够在24小时内处理。所以有这样的期望。然后，当他们超出预期时，这会使他们在租户面前看起来更好，更感激他们比签订租赁协议时更快地得到处理。

所以，如果在创建租赁协议时，有一种方法可以将维护时间和时间框架写入你的租赁协议中，如果我们不能及时找到人来帮助你，那么，是的，那是我们的错。比如会降低你的租金或做类似的事情，但当天服务。我认为你不应该，如果我学到一件事，那就是如果有人骚扰你，让你生气，他们会找人来处理。

在这种情况下会发生的事情是，如果他们带其他人进来，他们付钱给那个人。他们可能会扣除租金。他们会付你任何额外的租金，然后你会来找他们说，嘿，你仍然欠我剩下的租金，他们会说，不，我们不得不付钱给电工来解决这个问题，然后就变成了，是否值得你雇佣艾琳，一位律师，给他们发通知说，你知道，你违反了你的权利？要进入驱逐程序。

所以，取决于金额，可能甚至不值得发送。你知道，让律师启动驱逐程序或给他们发通知，说明他们违反了租赁协议，因为他们没有支付租金，或者违反了租赁协议，因为他们请来了未经认证的承包商。所以它真的会变得很混乱。

但我认为最重要的事情是保持冷静，就像我经历过很多情况，我只是想发疯，但保持冷静并有效地与居民沟通。我想这里的时间是多少？是下午5点30分。那个人实际到达的时候。是的。

5点30分对5点。

是的，至于冰箱里的食物等等，在某些时候，你会想，你知道吗，我会给你一张20美元的礼品卡去杂货店之类的。如果你真的只想让这个租户开心，让问题消失。但你也不想陷入这种境地。

现在他们总是会期待不同的事情。所以，我们的租赁协议很长时间以来一直是这样，如果我们无法修理你的冰箱或冰柜，我们会补偿你冰块和冷却器，如果超过一定时间。所以，居民仍然需要去买冷却器，买冰块等等，这仍然对他们来说很不方便。

但我们在租赁协议中写明了这一点，这样他们签字并说，是的，我同意这一点。如果我的电器坏了，我们无法找到人来修理或更换电器，那么我们会补偿你。我记得有一次，在一个周末，我们真的找不到人去那个人的地方。

最后，他们拿到了他们去杂货店购物的收据，我们支付了所有费用。嗯，所以有时候，这取决于，这真的值得争论吗？你知道，如果他们要40美元。嗯，有很多事情需要考虑，我会说如果他们认为你没有及时处理这件事，这个人就太过分了。让我问问你。

提出你提出的问题。首先，我喜欢你关于设定期望的观点。我认为很多事情，无论是短期、长期、任何时间，只要有人住在你的房产里。

这种关系是否顺利，很大程度上取决于你设定和保持期望的能力。我设定现实的期望并超越这些期望。我前几天和一个人聊天，他有一个短期租赁房产，之前的客人。

在房子里吸烟，根据他的房屋规定是不允许的，他们留下了一个香烟烧痕，一个小的香烟烧痕在台球桌上，是的，清洁工说它很小，所以他让一个客人入住，我认为是在取消预订的第二天，他说，这个人只是不想让他们走进来，然后被烟味震惊，我说，我明白你在做什么，我说，但是你刚刚因为取消预订而损失了多少钱？我认为更好的做法是让他们知道。只是诚实地告诉他们，说，哈喽，伙计们，我很高兴这个周末接待你们。

不幸的是，我们刚刚退房的客人没有把地方打扫干净。当你到达这里时，一切都是一流的和干净的。但是，可能还有一些残留的烟味。

可能在你到达之前。如果你想取消，嘿，没关系。但如果你想留下，我会给你一些折扣来弥补不便。

你同意吗？如果你这样表达，他们不会因为烟味而生气。如果烟味在那里，他们事先没有被告知，对吧，如果他们感到惊讶。但如果你能设定这个期望，那就容易多了，我喜欢你说要设定期望。

托尼，关于这一点，或者快速谈谈你刚才说的短期租赁的例子，就像你在酒店业一样，你会尽你所能来让你的客人满意，你知道吗？我认为这在看待长期租赁和短期租赁时，经常会被混淆，在短期租赁中，你更经常地想要让这个人开心，你想要让他们感到宾至如归，你想要为他们服务。

我们还能为他们做些什么额外的事情？长期房东有一种耻辱感，那就是你必须坚持你的原则，他们付给你租金。你做你必须做的维护工作，而不是任何额外的事情。我认为有时候，这差别很大。

如果这是一个短期租赁租户，你知道，住在你的房产里，冰箱坏了，你会怎么做，而不是说，哦，我是对的，这没关系，我觉得你会处理这个问题。这将是一个完全不同的问题，并且处理方式将完全不同。我认为有时候我们应该把我们的长期租赁更多地视为以客户为基础的业务，并考虑一下，好吧，实际上给他们一些钱或让他们满意之类的也是可以的。

但我认为区别在于，我认为有两个主要区别，第一，我每个bnb的每位客人之后都可以写公开评论。在长期租赁领域，我的意思是，阿达玛，也许他们可以，如果你有一个谷歌页面或其他什么。但通常情况下，没有一个租户与下一个租户沟通的方式。

第二点是，显然，短期租赁通常会产生更多收入。所以，如果我们给客人50美元，这只是我们当月利润的一小部分。而如果我有一个长期租户萨姆，我净赚200美元。那就是我可能收到的收入的25%，对吧，用那40或50美元的资金。所以我确实认为有一些不同之处，但我完全同意，把租户，把你的居民作为长期关注的焦点，可能会帮助你发展和建立更大的业务。

有一本书，是J·比尔写的，我认为他的名字是《拥抱仇恨者》，它完全是关于客户服务的，关于如何以善意对待人们，以及如何处理你认识的人，特别是当他们是你认识的、对某事有抱怨或感到不满的租户时。

对于房东来说，这是一本非常好的读物。它更多的是为那些拥有企业并且人们留下差评之类的人准备的，如何处理以及如何回应。但它也适用于租户的客户满意度。

好的。所以让我们进入第二个广告休息时间，因为我们喜欢谈论真实的事情，我们喜欢和你一起回答这样的问题。我们希望你在你的播客应用程序上关注我们，无论你在哪里收听。所以我们可以休息一下。我们回来回答最后一个问题。

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好的。从休息时间回来，我们还有一个问题。嗨，我和我的配偶都是W-2雇员。我们的大部分储蓄都投资于SP。

5。我们想将投资多元化到房地产，因此来到了这个论坛，欢迎来到这里，我已经看到了一些在线资源，这有点让人不知所措。你能分享一些关于如何开始的资源或建议吗？这真的很有趣。

这里有一些关于我们的细节，可用于投资的储蓄为7万美元。我们目前的住所位于东北部，正在出租。我们还没有买房，因为我们的租金非常低。

38岁，地理位置偏好是美国任何地方，但更愿意避免西海岸，目前的W-2总收入为每年25万美元。我能投入多少时间？每周大约10个小时。

好的。我不知道这个问题以前是否被问过，或者我的信息是否相关，但我是一个快速学习者，并且非常有动力投资这个领域，以使我的资产多元化并获得一些额外的现金流。谢谢。首先，欢迎来到BiggerPockets，也欢迎你成为一名正在努力进入投资领域的投资者。我认为首先。

你能，你在这里有一个相当不错的资料，对吧？38岁，每年租金支出只有3万美元，储蓄7万美元。我会假设以你的收入，你每个月可能也能存下一大笔钱，就像你的收入一样，假设其他一切也很好。

首先，感谢你们打下了如此坚实的基础。但问题是，如果我有七万美元，每周大约有十个小时的时间，那么一个好的策略是什么？或者说，一个好的入门方法是什么？我想我们在《新手播客》中多次提到过这一点，但我认为很多都取决于你具体的投资目标。

现在他说他想将投资多元化到房地产领域，这很好。这是一种额外的内在动力。如果我们深入挖掘几层，那么这种多元化愿望背后是什么呢？

你是想将投资多元化到房地产领域，以便能够少缴你赚取的25万美元的税款吗？你想将投资多元化到房地产领域，仅仅是为了拥有可能随着时间推移而增值的实物资产，而股票可能无法做到这一点吗？你想将投资多元化到房地产领域是为了获得积极的现金流，以便实际获得一些现金回流到你的口袋里吗？

因为我认为，根据这些动机中的哪一种，下一步会略有不同。我不知道，你怎么想？呃……

是的，我的意思是，在关于他的详细信息中，我确实说过他想获得一些额外的现金流。所以我们至少知道这是一个优先事项，而且他不想在西海岸。所以排除了那个地区。

然后，一个好方法是访问BiggerPockets的博客文章，你会在那里找到大量不同的文章，这些文章基于现金流和不同市场的差异。在BiggerPockets房地产播客中，他们最近做了一些剧集，例如“如果我有十万美元投资，我会怎么做？”

“如果我有五万美元投资，我会怎么做？”他们会告诉你2025年的顶级市场。所以我建议回顾并收听Dave Meyer的这些剧集。

所以我首先要做的是看看其他人在哪里投资并获得你想要的现金流，然后选择其中一些市场，然后开始分析它们，对这些市场做一个简短的概述，确保它们适合你。所以，一旦你说你选择了俄亥俄州克利夫兰，这就是你想投资的地方，这似乎有良好的现金流。如果你有七万美元，那么你想用多少来支付首付和成交费用呢？

你想用这笔钱全款买房吗？考虑一下你对想花多少钱以及想留多少作为储备金感到多舒服。所以假设你要支付首付，那么你想看看你的预算是什么。

所以，如果你必须支付投资房产的20%到25%的首付，这是很典型的，那么是多少？你实际上能用这笔首付买多少？这将帮助你缩小你实际可以投资的城市范围。

然后，你想看看租户和房东的法律，哪些法律可能对租户更友好，这对你的租赁更有利。缩小这些城市的范围，然后一旦你决定了城市，就缩小到街区。有一些很棒的网站，比如NeighborhoodScout和BrightInvestor，你实际上可以点击街区而不是整个城市，看看人们是否搬到这个地区，即使一个城市可能在衰退。

如果你看看一些郊区，你可能会发现城市里的人们正在搬到郊区，而其他地方的人们也正在搬到郊区。所以那里实际上正在发生人口增长。但我刚刚在BiggerPockets房地产YouTube频道上制作了一个关于分析市场、如何广泛地找到并决定投资哪个市场的新手资源视频。

然后，一旦你决定了，就缩小范围，确定要从市场中提取哪些数据进行分析。视频中还有两个配套的工作表。如果你观看视频，你会得到链接来实际调出这些内容，你可以使用这些表格来进行分析。

所以这是一种起点，那就是真正弄清楚你的策略是什么，你的动机是什么，如果你的动机是现金流，看看其他人正在投资什么，什么实际上符合你想要做的，你的预算是什么？选择城市，然后缩小到街区。在那里，你可以访问BiggerPockets的经纪人查找器，你实际上可以找到一个在该街区与投资者合作的经纪人，他们可以成为你的地面人员，并在你提交报价和房产方面真正指导你。

所以这是一个关于缩小范围和选择正确市场的专家课程。我唯一要补充的是，BiggerPockets有一个工具可以帮助所有投资者，而不仅仅是新手，找到新的市场，网址是biggerpockets.com/markets。

现在，BiggerPockets团队已经汇编了一个很棒的基于地图的资源，其中包含大量关于不同市场的信息，包括价格与租金比率、失业率、升值率和人口增长。

所以有很多数据可以帮助你选择市场。我认为我应该感谢你在这里提到的，她对许多不同的地理位置持开放态度。但我认为我们看到许多新投资者犯的一个错误是，他们只根据熟悉程度或距离来选择城市。

我不是说你不能从这些城市开始，但我看到一些新投资者，他们几乎强迫自己选择一个市场，仅仅是因为它更近，仅仅是因为他们熟悉它，而不一定是它对他们来说是最好的投资地点。所以我强烈建议根据市场与你的目标的契合程度以及与你的资源的契合程度来选择市场，而不一定是根据它们的距离或你对它们的熟悉程度。

但是，是的，实际上，利用我认为的查看其他人正在投资什么这一点非常重要。我认为我们在这里有点假设他想要进入租赁领域，并且每周有十个小时的时间。也许这实际上对你来说是有意义的。

但我认为，也许有一种更容易的入门方法，我们可能没有充分讨论，那就是向其他房地产投资者贷款。如果你有七万美元，你以12%的利率贷出，也许再加一两个百分点，你一年做几次，这可能是快速加速增长的一个好方法。从七万到十万到十二万到十五万，几年后你就会翻倍。所以这只是另一种选择，它会减少你投入到自己实际交易中的时间。

我认为我们需要做一个关于想贷款的欧洲投资者的剧集。如何做到这一点？如何保护自己？需要哪些文件？纽约州的情况如何？如果你在一个你想抵押的房产上贷款，你必须将其作为抵押贷款备案，并且你支付，你知道，更多的支票，你支付的费用，就像它对在纽约贷款的人来说并不方便。

但我们可以介绍一些例子，说明它是什么样的，因为你知道，作为一个新手投资者，你可能不知道如何购买房产，更不用说如何向某人贷款并确保你受到保护，他们不会带着你的钱逃跑。所以这可能是一个好主意。如果你想参与这个社区，就像所有其他房地产投资者一样，请访问biggerpockets.com/forums。非常感谢您的收听。我是Ashley，他是Tony，我们下次《新手回复》再见！