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分散投资是应对困难房地产市场的好方法。但了解每套房产应采用哪种策略，会对您的现金流和成功产生重大影响。我们今天的嘉宾学习了一些关于房屋翻新和经营多户房产之间关键区别的宝贵经验。在本集中，我们将探讨如何为合适的房产选择合适的策略，是当前市场中实现现金流的关键。

这里是房地产新手播客，我是Ashley Kerr。我是Tony J. Robinson。Aaliyah，欢迎来到节目。让我们从你购买第一套房子的背景故事开始，以及为什么它对你如此重要。我已

当然。我来自纽约州布法罗，在那里出生和长大。我被祖父母收养。我的妈妈16岁时生下了我。我的爷爷，也就是她爸爸，说：“你知道吗，你去完成学业，我来抚养Aaliyah。”所以，在祖父母的陪伴下长大，这真的与众不同，因为在初中和高中阶段，我的父母平均年龄都在60多岁、70多岁。而我的同龄人的父母年龄都在40多岁和50多岁。所以我的祖父母不能像

我的父母和我的同龄人那样四处走动。除此之外，我的童年，我的成长经历非常棒。我从小到大一直住在同一所房子里，直到19岁。甚至还有我每年生日身高的小图画。所以它对我来说真的非常珍贵。我一直读同一所学校。到高中毕业时，我已经认识了大约10到12年的所有人。当我19岁的时候，

我的祖父母不得不放弃他们的房子来帮助我上大学。这真的令人心碎。他们失去了他们的房子。所以我一直把有一天为他们买房作为我的目标。我还记得，当我还是本科生的时候，我一直在谷歌搜索“20个最高薪职业”，然后我找到了法律专业。这不是我的热情所在，但我当时想，好吧，我并不完全讨厌它。我想，你知道的，我要去读法学院。我申请了，并且被录取了。

现在我已经在纽约市一家律师事务所工作了八年，我攒够了钱，在新冠疫情期间，当利率降至3%时，我抢先购买了一套房子，这是我的第一处房产，也是我一生中最大的一笔购买。我非常紧张，但我还是做了。我很高兴我做了，因为我现在称它为“馈赠不断”的礼物。

我还记得有一个巨大的浴缸，他们必须费力地爬进去。我想把它拆掉，为他们做一个步入式淋浴间。

所以我找到了一位承包商，评价很好。我们改造了一个浴室，进行了彻底的翻新，为他们做了一个巨大而美丽的步入式淋浴间。我想，你知道吗，我喜欢这个。我奶奶也喜欢做饭，当时的厨房非常过时。所以我当时想，你知道吗，让我们，我有一些额外的钱，让我们把这个厨房彻底翻新一下，给她换上新的台面、橱柜等等。

我们也这么做了。从那以后，我就想，哦，我的天哪，我真的很喜欢改造。我真的很喜欢让房子比现在更实用。所以我开始看HDTV上的《翻转或跳过》。我看完了每一集，我想，你知道吗？

可以翻新房子。布法罗是那些你可以以6万、7万、8万美元的价格买到房子，投入一些资金，然后获得良好利润的市场之一。我想，你知道吗？看起来我只需要一个合适的团队，我就能做到。这就是我开始从事翻新工作的原因。这里有很多需要展开的内容。我喜欢你如何开始从事房地产投资的故事。所以让我们从第一套房子开始，也就是你祖父母的房子。你

当时是怎么做的？因为你在买这套房子的时候住在纽约市，对吗？对的。好的，那么你是如何找到承包商的呢？你是如何远程管理这些项目的改造的呢？所以当时新冠疫情已经爆发了。

所以我们最终开始远程办公。最终我能够回到布法罗。我还记得我加入了一个关于布法罗房地产投资者的Facebook群组。我还记得我发帖问，有没有人推荐承包商？我收到了大约20到30条评论。所以我开始在谷歌上搜索他们，并开始查看评论。我绝对是一个评论控。是的。

在我去任何地方吃饭或做任何事情之前，我都会查看评论。我找到了一位评价不错的承包商，而且他当时也有空。所以我选择了和他合作。这是一个很好的过程。我当时对一切都非常陌生。我还记得，如果我能回到过去重新做一些事情，我会这么做。但我记得我曾经为浴室挑选了三种不同的饰面。

所以有点一团糟，但这位承包商非常有耐心。他引导我完成了整个过程，给了我非常需要的帮助。我们完成了这项工作。所以我们必须在压力下工作。这是一个非常快速的周转。我们正在交割。我的祖父母需要立即搬进去。有人想租下他们目前居住的房子。

所以我们时间紧迫，但我们还是完成了。我还记得我会带着我的笔记本电脑，我当时正在远程办公，我会整天都在房子里，因为他们整天都在工作。我每天在那里坐七个小时、八个小时。一方面是为了学习，另一方面也是为了确保……

就像那是我最大的投资一样。我不喜欢，我想确保我的员工在工作，你知道，每天九点到五点，或者其他什么，你知道，只是在当时投入合理的时间。所以是的，我开张了，我就在现场。能够做到这一点真是太不可思议了，花时间去那里坐下来。我假设在他们翻新房产的时候，那里可能不是最舒适的办公场所。

Leah，我们想深入了解你从这种热情的改造项目到真正从有意的角度进行翻新的过程。但我猜先给我们一个3万英尺高度的视角。你做了多少次翻新？而且，我想，它们在经济上对你来说成功吗？就像，给我们一个关于这方面的快速3万英尺高度的画面。是的，我做了八次翻新。

一开始，平均每次翻新我都能赚到大约4万美元，在我看来这很棒，因为这仍然像是一份副业。这是非常被动的收入。我的承包商真的非常值得信赖，他进进出出，做得非常好，这就是为什么我能够如此轻松地专注于我在纽约市作为律师的职业。

所以我所有的翻新都赚了不错的钱。除了其中一次翻新之外，我所有的翻新都在我们挂牌上市后的一周内收到了多个高于要价的报价。所以这很棒。我想，这是我赚到的一些最轻松的钱。但我认为我的成功关键仍然是承包商。我从我读过的书中学到了这一点。在我购买我的第一个翻新项目之前，我确实做了我的研究和功课，因为

我读过的书，我看过的电视节目，我知道你的承包商可以成败整个事情。所以我找到承包商的方式也很有趣，因为我开始在Zillow上寻找。

那些经过改造的房子。我看到一栋看起来绝对很棒的房子。他们的工艺真的很好。我给那个中介打了电话。我相信，正如你们所知，中介喜欢说话。所以这位中介继续谈论这处房产，谈论翻新过程。然后我说，好吧，你跟谁合作的？他说，哦，他的名字是某某。他给了我他的名字和电话号码。所以从2023年开始，我一直在与同一个承包商合作每一个项目。这很棒。

我卖掉的最后一个翻新项目，我赚了20万美元的利润。所以我现在平均每笔交易4万美元的利润更高了。太棒了。我认为，你知道，你在这里谈到了一个非常重要的点，Leah，那就是

有时找到一个好承包商的最佳方法是找到该镇最好的中介，你知道，看看他们的联系人是谁，因为他们在这个领域工作过。他们长期以来一直在买卖或参与这些交易。他们往往知道谁好，也许谁不太好。所以我喜欢这个策略。我们将听到更多关于Aaliyah如何管理这个翻新业务以及她在整个旅程中所做的一些转变的信息。但首先，我们将稍作休息，然后我们将立即回到Aaliyah身边。

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好的，现在让我们回到节目中。所以Aaliyah，你学到的最大教训之一是从翻新心态转变为长期租赁心态。你能分享一下你进行这种转变时对多户房产投资的故事吗？当然。再说一次，我笑了，因为我只是想，如果我能倒回时间就好了。我把我的翻新心态应用到了我的租赁投资组合中，我亏钱了。

我因为这个亏钱了。所以要解释一下，我在2024年末购买了我的第一个四单元长期持有房产。我当时在纽约市工作。我没有时间回到布法罗亲自去看房子。所以我只派了我的中介。

我认为我的第一个四单元房、我的第一个多户房产、我的第一个长期持有房产的第一课是，亲自去看一下对我很重要。我应该亲自去看一下。所以这是第一课。第二课是我们放弃了检查。

所以再说一次，在翻新独栋住宅时，我们通常会放弃检查，因为在布法罗获得交易竞争非常激烈。现在你几乎必须这样做。而且，你知道，但我们有一个想法，最坏的情况是，如果我们放弃检查，我们将不得不更新一些电气设备，更新一些管道，你知道，这是我们最坏情况下的数字，我们已经完全准备好进行这项全面工作。而在长期持有房产中，我不应该这样做，因为后来出现的一个问题是，

这是我在交割后两个月发生的事情。我还记得我每隔一周就会收到租户发来的短信，说停电了。所以电力设备真的过时了。这栋房子建于19，我认为是08年。它非常旧。而且它们有保险丝。所以每次有人打开微波炉或插入吸尘器时，电源都会断掉。这种情况一直发生。所以我不得不为其中一个单元更新一个面板，结果发现

为了更新一个，你必须把所有面板都升级到符合规范。所以我最终不得不更新四个服务面板，而且没有房屋面板。所以我不得不添加一个房屋面板。所以一开始就花了1.8万美元，如果我进行了检查，检查员会为我标记出来。所以这是一个巨大的教训，我学到了。我希望我能回到过去重新做这件事。

我犯的另一个错误是，当我交割时，其中一个单元是空置的。我还记得走过这个单元，我想，哦，这太老旧了。请注意，它是可以入住的。

它只是，它是可以入住的。它们有花岗岩台面，但状况良好。它们有漂亮的橱柜，有点过时，状况良好。地板很好，但我当时只是想，你知道吗？我可以在这里使用一些石英台面，一些白色糖橱柜。我们可以做一些新的瓷砖后挡板。所以我们拆除了厨房和浴室，最终花了1.6万美元翻新这个地方，嗯，

嗯，这真的不需要翻新，最终这只能让我租金增加大约100美元，所以它不值得，这再次说明我把我的翻新心态应用到了这个租赁投资组合中，我不应该这样做，我可以做一些小的美容改动，比如油漆，但要说，你知道，我不喜欢花岗岩台面，让我换成石英，这只是

一个严重的错误。Aaliyah，你知道，你关于放弃检查的故事，我完全理解。因为就像你说的，当你投资于竞争更激烈的市场时，有时你需要这样做才能让你的报价获得批准。我可以分享我所做的事情。实际上，我想听听你的意见，因为你碰巧在同一个市场。但有时我从批发商那里购买，例如，他们通常不会给你提供检查或验收条件。但我所做的是，我仍然会进行检查。

这样，至少我得到了报告，我知道我正在进入什么。我最坏的情况是我损失了我支付的任何保证金。我用过一次，你知道，就像一个讨价还价的筹码。就像，嘿，我就要放弃了。你保留我的5000美元保证金又有什么关系呢？我们能够重新谈判。所以我的方法就是这样，即使我放弃了检查，我也会进行检查，然后说，好吧，我必须因为X、Y和Z而放弃。实际上，对于你来说，既然你在同一个市场，实际上，

就像，你如何在保持竞争力的同时处理检查和尽职调查？是的。所以基本上，如果它真的破旧不堪，我正在进行大规模改造，我不会进行检查，因为无论如何我都要拆除墙壁。我会，你知道，我的工作范围很大。

我几乎要更换大部分物品以进行更新。我们投入了非常高的保证金来完成这些报价。我们投入了3万、4万，有一次我投入了6万美元的保证金。竞争太激烈了。

但我完全喜欢这个策略，如果，你知道，无论出于何种原因，我正在对一处房产进行报价，我可以使用较低的保证金，然后我会权衡成本，你知道，从那里进行效益分析。关于这一点，最后一点。我知道一位投资者。现在，你必须非常，我认为，小心使用这个策略，因为你肯定可以烧毁一些桥梁，特别是如果你正在与特定市场的批发商合作。

但他的想法是，伙计，我会发出我的报价。但合同只有在我提交保证金后才具有约束力。他说，所以我会确保如果我今天12点收到肯定答复，那么今天下午3点之前，我的团队就会在那里查看房产。如果我发现任何问题，我就不会提交我的保证金，我们会让合同失效。

所以这是另一个策略。但显然，如果你对同一个承包商或同一个批发商这样做，最终他们会说，嘿，伙计，我不，你知道，我们不会再与任何东西签订合同了。所以你必须，我认为，谨慎地使用它。所以，Aaliyah，你用你提到的那个四单元房经历了这个过程。

你知道，学到了一些很好的教训。听起来你的下一步是什么？鉴于你已经付出了代价来学习一些新的教训，你会加倍努力采用这种新策略吗？或者你会继续转向不同的、不同的策略吗？我一开始只做翻新来进行房地产投资，而那个四单元房当然是我的第一个租赁房产，

然后我开始把它当作一项业务来对待。我开始做我的研究，我，你知道，学习并了解了成本分摊。你知道，我还在做我的W-2工作。所以我被税收搞得焦头烂额。所以我的计划是慢慢地、稳步地收购租赁房产，以帮助抵消我所面临的资本利得税。

所以，是的，这是我未来的计划。我将吸取我学到的教训，并将它们应用到我的所有房产上，

我还意识到，在最初阶段，我真的很专注于设计，比如漂亮的东西，对吧？比如我几乎不了解电气、管道、屋顶的状况。所以我现在正在做的是深入挖掘，认真地做我的功课。我正在观看YouTube视频，他们跟踪一位检查员进行房屋检查两个小时。我真的很想学习那些“肮脏的东西”，就像他们所说的那样。嗯，

嗯，这样我，我知道当我，你知道，当我考虑一栋房子，它只有四个面板，它是一个四单元多户房产时，我知道必须有一个第五个面板作为房屋面板。对我来说，现在回想起来，我想，好吧，这很明显。因为我当然会在房子里数它们。所以，嗯，绝对的。我正在吸取这些教训，我正在收购更多的租赁房产，并继续

Aaliyah，你能分享一下这个多户房产的数据吗？购买价格是多少，你的租金是多少，以及你在这处房产上的现金流是多少？是的。所以我以58万美元的价格购买了这处房产，远高于要价。

我们得到了第三个我完全翻新的空置单元。我们刚刚把它租出去了。所以我的现金流现在大约是600到700美元。不多。我已经进行了很多维修，对吧？就像我已经在这栋房子里投入了这么多钱一样。

我并不太沮丧，因为它是位于我来自的榆树村地区。这是一个很棒的地区，吸引了很多人的目光。有很多酒吧。有很多很棒的餐馆。这真的是我们镇上的亮点之一。所以我真的在押注这里的升值。所以对我来说，这是一个升值和现金流的策略。是的，这绝对是一个升值潜力很大的地区。

对于这处房产，你拥有四单元多户房产。好吧，我绝对想深入了解你将要谈论如何寻找这些交易的部分。但首先，我们必须快速……

广告休息一下，休息后我们将回来。

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好的，我们又回到了Aaliyah身边。Aaliyah，我认为这里最关键的问题是你在做什么来寻找你的交易？我认为对于很多在这里的新手来说，他们都了解这个过程，我必须与承包商合作。我必须确保我有一个好的工作范围。我必须确保我正在做这些事情。但正如你在广告休息前所说，钱是在你购买时赚到的。所以你现在正在使用什么策略，什么策略来寻找今天的优质交易？所以主要我依赖MLS，依赖Zillow上的信息。

我正在给中介打电话。我告诉镇上的中介，如果你给我带来一笔交易，我们一起合作，我也会和你一起出售这笔交易。所以他们也有动力让我关注他们。截至目前，再说一次，因为它在这里竞争非常激烈，我没有得到

我每年想要的交易数量，我的团队已经准备好扩展规模了。所以我们刚刚开始做的是非公开市场营销。所以希望在接下来的一个月或两个月内，我们应该会看到一些结果，我应该能够获得更多交易。但到目前为止，它只是依赖于MLS上的信息。我也非常关注这一点。

让我们更详细地分解一下这个策略，因为我认为很多新手在考虑寻找一个好交易时，并不一定会想到MLS。那么你寻找这些房产的具体策略是什么呢？你每天只是登录Zillow查看有什么，然后以标价出价吗？或者你有什么策略，比如，不管是什么，我都要出标价的70%。你的具体策略是什么？

寻找和竞购这些上市交易的流程？这是一个很好的问题。我一直关注那些已经上市一段时间了的房产。我通常不会对那些只上市几天或一周的房产出价，因为我知道他们不太可能接受我的出价。我很少以要价出价，因为我，那样

我的利润空间必须足够大，才能赚钱。而且还要有应急措施，以防出现任何问题。所以我通常会选择那些已经挂牌一段时间了的房产。我利润最高的翻新项目，是一处房产，它曾经签订了合同，但由于某种原因，合同失效了。当我再次上市时，我能够立即联系到经纪人。所以MLS上显示它已经上市大约30天了。

我联系了那位经纪人，我说：“嘿，这房子怎么回事？我很想出价。房主现在有多急于出售？如果你帮我把这笔交易做成，一旦我的团队完成翻新，我也会让你来负责销售。”所以我们能够一起合作，我完成了这笔交易。不过，这本身就是一个非常有趣的故事。

快进到后来，当我出售那栋房子时，我最终与另一位经纪人合作。激励经纪人并告诉他们，嘿，一旦这栋房子翻新完毕，我们可以一起合作，问题在于现在……

那位经纪人，他所做的是，他开始向他现在的客户推销这栋房子。所以，在我们完成交易后大约两三周，也就是我们刚刚完成交易的时候，他找到我说，他还有其他客户想在我们上市之前出价，并希望我根据他们的喜好来设计房子。

我们会得到我当时上市的价格，当时我以500的价格购买了这栋房子，我们打算以830的价格上市。他说：“如果你现在接受，他们会给你830的报价，然后你再和他们一起设计。”

所以如果……好的。所以我想到的是，优点是你已经有了一个最终买家。缺点是他们可能会退出交易，而且他们的设计品味可能不好。那么在这种情况下发生了什么？你决定了什么？

或者另一个方面是，你现在几乎就像这个人的总承包商一样。你知道，你必须考虑他们的品味、要求和愿望。所以对你来说是一个快乐的结局吗？结果如你所愿吗？情况非常艰难。我为此失眠了很久，因为问题是，这位经纪人真的试图让我同意这笔交易。

他还说，有一个附加条件，他必须卖掉他客户目前的房子，他们才能购买我的房子。他还说，他将是这笔交易中唯一的经纪人。所以他实际上在这整个事情中获得了三倍或四倍的佣金。

而且，你知道，我开始再次质疑，作为一名律师，我非常规避风险，这是否符合我的最佳利益？我知道我会在这处房产上做得很好。它位于一个非常理想的社区。设计将是满分10分。我是在上市前达成交易，还是向全世界展示这栋房子，看看会发生什么，这是否符合我的最佳利益？所以我真的在这方面来回权衡。

我记得事情到了我非常困惑和有点沮丧的地步，我无法做出决定，所以我预订了一次去阿鲁巴的最后一刻旅行。我去阿鲁巴，是的，我预订了一次去阿鲁巴的最后一刻旅行，几个小时后我就飞走了，我在酒店的游泳池里，我开始和一位女士聊天，她是一位来自纽约州北部威彻斯特郡的房地产经纪人。

我告诉她这个故事，她说：“哇。”她说：“不，你需要向全世界展示这栋房子。这是一栋漂亮的房子。你做得很好。”那些买家，如果他们真的想要这栋房子，他们会出现的。你可以和经纪人谈谈，了解一下他们的设计风格。

并设法融入其中一点，但如果他们真的想要这栋房子，如果这个社区像你说的那样理想，他们就会出现。所以我当时想，你知道吗？我想，这是真的。这很有道理。所以我记得我飞回家，我告诉这位经纪人，我说，你知道吗？我决定不想继续进行这笔交易。

嗯，因为我还在做全职工作，我没有时间在设计过程中处理决策，我做噩梦，比如等待关于油漆颜色、橱柜风格、把手之类的回复，你知道，还有瓷砖后挡板，你在这个过程中必须做出很多决定，而我的团队进进出出，非常顺利，所以我把这一切都解释给了经纪人，他说，你知道吗，利亚，他说

没错。我认为这是最好的决定。我们应该上市。然后这给了我一个真正的危险信号，因为他转变的方式。所以突然之间，我想，哇，你一直在试图说服我应该达成这笔交易。现在你却改变了说法。所以我，

开始与另一位经纪人交谈，他在这片社区几条街外卖掉了一栋房子，这栋房子的价格超过了所有其他可比房产。所以这位经纪人做了一个完整的陈述，说：“看，我是做这项工作最合适的人，我有从那栋房子那里得到的买家名单，还有那些没有得到交易的人的名单，他们可能会感兴趣，还要告诉你，你知道吗，那位经纪人是那栋房子的部分业主，我

我说，什么？我说，不，他不是。他从未告诉我。她说，什么？他从未向你透露过吗？我说，绝对没有。所以我记得给他回电话。我说，嘿，你是这栋房子的部分业主吗？你从未说过。他说，哦，嗯，这是……

它在MLS上，你应该知道的。我说，我是一名律师，我不是经纪人，我没有访问MLS的权限。所以我不会知道，除非你告诉我，他说，哦，你知道，我只是认为，因为你知道，你是一位老练的客户，你应该会

知道，我说我怎么知道，所以我当时说，你知道吗，我很抱歉，但我不想和你合作，我要换个方向，因为那时我真的无法相信他说的话，即使是这个决定本身，对我来说也很难做出，因为布法罗是一个非常小的城镇，声誉很重要，所以……我给了他我的承诺，我会和他一起卖掉这栋房子，但在此过程中发生了太多事情，我只是觉得这并不符合我的最佳利益，归根结底，这是一个生意

所以我让那位经纪人走了，我与另一位经纪人合作，我收到了990美元的报价，我接受了。所以我们打算以830美元的价格上市，我最终以990美元的价格卖掉了这栋房子。我想提两点。首先，我们必须解决这样一个事实，你飞到阿鲁巴去和一个可能住在你纽约市几小时车程的人交谈，他给了你很好的建议。是的。

这就是世界运转的方式，这样的巧合。第二点是，第二位经纪人是如何向你推销的。这是一个很好的概念，如果你想出售翻新房，而不是只选择你一直合作的经纪人或最方便的选择，而是真正地去寻找在该地区出售房产的人。如果他们有潜在买家的名单，

买家已经有了。所以，我还很好奇，是，与那位经纪人合作的经历如何？你认为你获得最高价格的部分原因是经纪人帮助你完成了这笔交易吗？是的，绝对是。那位经纪人，我的意思是，那是我第一次与一位经纪人合作，他们会把整个推销计划放在一起，并且

所以当她说，让我们在Zoom上见面时，我说，好的。然后几乎是一个完整的幻灯片演示。这位经纪人确实做了他们的功课。现在我可以看出，那些做了功课的经纪人和那些只是寻找快速交易的经纪人之间的区别，那位经纪人非常了解该地区。

并且掌握了所有关于买家正在寻找什么的资料。那位经纪人非常参与整个过程。例如，当涉及到染色和修复硬木地板的决定时，他们进来了，她说，你知道，买家真的喜欢这种棕色，而不是这种橙色调的棕色。房子在这个社区。我知道他们有什么。这样做。她的每一条建议都非常到位。

我绝对认为我们获得了990美元的报价的成功和效果是因为我合作的团队。这是一个非常宝贵的教训。一方面，我想激励我试图达成交易的经纪人，让他们把我的交易放在首位，这样他们就可以获得两方面的佣金。但与此同时，

我想与我知道能够在出售我的房产方面做得最好的经纪人合作。这就是我必须做出的决定。利亚，我的意思是，这是一个令人难以置信的故事，并且祝贺你拥有勇气为自己和自己的事业挺身而出。我觉得有时候作为一名新手投资者，我们有时可能会被那些我们认为比我们更有经验的人所左右。但是，祝贺你能够看穿这一点，并为自己做出正确的决定。

我想谈谈非公开市场，但关于交易寻找方面，我还有一个想法。这就是我们最初开始谈话的方式。但我认识两位做得非常好的投资者。他们在南佛罗里达州投资。最初的，我不知道，他们业务的头两年，他们只做公开市场交易。他们有一个非常有条理的流程，他们雇佣了一名虚拟助理，

他们培训了这位虚拟助理如何浏览Zillow，所有这些不同的网站，以及买入价位看起来像什么。他们有一个模板化的电子邮件，虚拟助理会发送出去，比如，支付要价X。我们总是会出价的某个百分比，大约在Y左右。他们每天都有一个虚拟助理团队，整天都在发送这些报价。这就是他们在业务的头两年获得所有交易的方式。所以提醒所有在外的菜鸟，Zillow，

这并不是一个糟糕的交易，仅仅因为它在MLS上。我觉得社交媒体上很多人，他们只是对MLS嗤之以鼻，但如果你出价合理，还是可以找到好交易的。所以提醒我们所有正在收听的菜鸟。但回到非公开市场的问题，叶利亚的最后一个问题是，你说你正在尝试一些非公开市场的策略。对你来说，这看起来是什么样的？你在做邮件营销吗？你在冷打电话吗？你正在利用什么策略？这实际上是另一个有趣的故事。如果我退一步，

我做的一次翻新，我没有在一周内收到报价，那是我们在感恩节前上市的时候。在这个市场上非常寒冷。我没有收到任何我喜欢的报价。所以我决定把它租出去。我把它租出去，或者我以2700美元的价格将其出租。我当时欠我的融资贷款人的抵押贷款大约是每月2400美元。我只是打算把它租出去。然后希望当那个人离开后，季节会更好，我会得到我喜欢的报价。

我联系到了一位代表保险公司工作的经纪人。保险公司正在寻找为房屋被火灾烧毁的家庭重新安置房屋。他告诉我，这将是一份中期租赁协议，至少10个月，保险公司通常支付的价格高于要价，我是否感兴趣？我说，当然。我说，多少钱？他说，好吧，每月4000美元怎么样？我说，我想，

那时，我认为这是一个骗局。我说，是的，当然。他说，好吧，让我和保险公司谈谈。我会挂断电话，然后给你回电话。所以我记得我打电话给一些我合作过的经纪人。我说，嘿，你听说过这个吗？你听说过这个人吗？他们说，哦，是的，这样的交易很少见。

他给我回电话了。他说，我们可以以每月4000美元的价格达成交易。我们会让这个家庭搬进来。然而，他们想知道我们是否可以保留那些处于状态的家具。那是我为我的布置师租用的布置家具。所以我记得我说，哦，是的，当然。我太兴奋了。所以我打电话给我的布置师。我说，嘿，有没有办法延长这些家具在这里的时间？我会付钱给你，等等，

她说：“利亚，我最好的作品都在你家。我被预订得满满当当的。我真的需要这些。”所以我当时说，“糟糕。”所以我给保险经纪人回电话。我说，“我很抱歉，但我们不能保留布置家具。”他说，“好吧，保险公司有一个供应商，他们会为其提供家具，但这些家具需要大约两到三周才能到达。这些人，他们想立即搬进来。他们和他们的狗和新生儿一起挤在酒店房间里。”

他说，你愿意为房子提供家具吗？如果是这样，我们可以每月给你5000美元，而不是4000美元。我只是觉得，这简直太疯狂了。我做了计算。如果至少是10个月，那将是额外的1000美元。

每月一万美元，这可能大约是我布置房子所需的费用，所以它将是免费的家具，然后我可以……使用这些家具，并将这处房产列为中期租赁。所以我就这么做了，你甚至可以在Facebook Marketplace上出售这些家具，以收回部分成本。是的，没错，所以

那位经纪人，他实际上也共同拥有一个线索公司。所以他们会生成一个线索列表。他们会跳过追踪这些线索，然后出售这个列表。所以我

他找到我，他说：“嘿，艾略特，我们达成了一笔非常棒的交易。你想谈谈我们可能做的其他合作吗？”所以我从他那里购买了一些线索。我们的目标是遗嘱认证前和错过的抵押贷款付款。所以我们将使用这个列表。我将雇佣一名冷电话推销员。我们还将尝试发送一些短信。我们将对这个进行测试、试验和错误，看看我们可以获得多少线索。

你有一些令人惊叹的故事。利亚，非常感谢你加入本期《房地产新手》节目。你能告诉大家在哪里可以联系到你吗？当然。你可以在Instagram上找到我。是Lee，L-E-E-S，就像Sam，Cherie，C-H-E-R-I。我在Instagram上。你可以在那里给我发私信，我们可以聊聊。如果你有任何想与我分享的建议，或者想一起合作，我很乐意分享建议或从你那里获得建议。非常感谢你。并且

如果你想更多地参与新手社区，你可以加入房地产新手Facebook群组，也可以在房地产新手Instagram账户上留言。我们现在必须。你可以给我们发私信，或者评论我们的帖子或短片。我是阿什利。他是托尼。我们将在下一期《房地产新手》节目中与大家见面。