From Zero to $8,000/Month Cash Flow in Just 2 Years (While Working a W2)
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嘿，菜鸟们。我们经常谈论持续行动对房地产投资的重要性，但有些投资者将这一点提升到了非凡的水平。今天的嘉宾在短短两年内就建立了一个拥有35个出租单元的投资组合，并完成了13次房产翻新，同时还担任全职焊接工。老实说，更令人惊奇的是，他是如何利用人脉和私人资金来真正加速其增长的。

从根本上说，卢卡斯没有任何投资经验和正规的商业背景，就创造了近百万美元的资产净值和8000美元的月现金流。因此，今天他将详细介绍他是如何从他在Facebook Marketplace上的第一笔交易，到最近通过创意融资收购一个拥有18个单元的移动房屋公园的。

这是房地产菜鸟播客，我是Ashley Kerr。我是Tony J. Robinson，让我们对Luke表示热烈的欢迎。Luke，感谢你今天加入我们，兄弟。谢谢你们，我很感激。Luke，你全职工作是焊接工，但你告诉我们你并不喜欢你的工作。那么，你是如何选择房地产作为你迈向财务自由的下一步的呢？我认为这有点超过了，你知道的，

不仅仅是不喜欢我的工作。我发现自己相当相当痛苦。只是对自己有点失望，我的人生是如何走到这一步的。我一直觉得我应该做一些更大、更多的事情。我只是从未觉得我和一起工作的那些人很合得来，你知道的，

我们每周工作60到80个小时，你知道的，在我意识到之前，我已经25岁了，我想我高中毕业后就开始焊接了，我没有上大学，只是直接去工作了，我只是觉得我的生活，我崩溃了，突然之间，我年轻的岁月都过去了，而我并没有真正取得任何成就，

所以这就是我开始跳出思维定势，开始思考，你知道的，我要做什么？房地产就这样落到了我的手中，因为……

我生命中有一位导师，那就是我从小一起长大的最好的朋友的父亲。他是一位定制房屋建造商。他有一些单户出租房，这总是我们谈话的主题。我记得我们年轻的时候，你知道的，他要去收房租，或者他要修理房子。我不认为我当时真的太在意。你知道的，当我们在高中时，我18岁，你知道的，我们的心思都在其他事情上。但我认为这在某种程度上根植于……

我的脑海中，你知道的，我一直都知道我可以依靠它。所以，我认为一旦我到了几乎需要做出改变的临界点，你知道的，我给他打了个电话。我们简短地通了个电话，然后，我说，要么现在，要么永远，让我们试试吧。我会找到一笔交易。我跟他达成了一个协议，他基本上会成为我的第一个私人资金提供者。然后，我

找到了第一笔交易，从那时起，一切就都像滚雪球一样发展起来了。我希望你带我们回顾一下你的第一笔交易，Luke，因为我听说你在Facebook Marketplace上找到了你的第一笔房地产交易，这几乎就像在Craigslist上找到一笔好交易一样，对吧？所以，带我们回顾一下你是如何找到这笔交易的。事情比这还要好，因为除了它是在Facebook Marketplace上找到的之外，我还让我现在的未婚妻去看看，因为我工作很忙。所以我很难在白天有空。

而且她从未做过任何建筑工作，她从未买过房子，她没有任何房地产经验，所以她去看了一下，她说，哦，我想它看起来还不错，然后

我在Facebook Messenger上与他们协商，因为他们不想接电话。我未经查看就买下了它，以使事情更有趣一些。甚至不跟打电话的人说话。哦，我的上帝。所以我想问一下，Luke，你有没有在任何时候觉得这可能是一个骗局？

鉴于Facebook Marketplace不想通过电话交谈，你是否担心过这个问题？说实话，我和他们有20个共同的朋友。所以对我来说，那是一个真实的人。所以我并不认识他，但我心想，你知道的，它一定，它一定是真的。她出现了，当她在那里时，他们也在那里，他们一起走了一遍。里面住着一位租户。所以她说这是她第一次接触租户。她走过他们的所有东西。房主正在带她参观。她说这太疯狂了。然后，

是的。我们决定继续进行。所以让我问你这个问题，对于你的第一步来说，好吧，你们通过Messenger协商。你们达成了一笔交易。接下来发生了什么？你请了律师吗？实际完成房产交易的那些关键步骤是什么？幸运的是，我当时真的非常依赖我的导师。因为你知道，他一直在做，他一直在做，他在房地产行业工作了30年，然后，

所以一旦我们商定了价格，我就去找他了，你知道的，他把我介绍给了他的律师，

他们起草了所有文件。我不知道我在看什么。说实话，我几乎没有阅读合同。我们就这样买下了它。我不知道这是因为我的无知、天真，还是只是准备好了。我不知道。但幸运的是，它成功了。Luke，很明显，你处于一个独特的位置，因为你有这位导师，一位在房地产方面拥有丰富经验的人。

对于许多正在收听的菜鸟来说，你可能没有像Lucat那样的人，可以在现实生活中在你身边牵着你的手，指导你完成这个过程。但是，有一种方法可以创建你自己的导师团队。我认为这很大程度上始于

组建一个合适的团队来支持你。对我来说，早期真正帮助我的人是我的经纪人和我的贷款人。他们是我与我需要结识的其他人的桥梁。因此，对于正在收听的菜鸟们，请使用BiggerPockets经纪人查找器，使用BiggerPockets贷款人查找器，与你所在特定市场的那些人联系，

并且他们已经在与房地产投资者合作，并且可以牵着你的手说，嘿，你找到了这笔惊人的交易，Luke，这里，你需要去和下一个谈谈。所以只是想确保正在收听的菜鸟们也了解这些选择。所以Luke，你，你找到了一笔，你找到这笔交易，给我们说说这笔交易吧。你最终以多少钱买下了它？你是怎么知道它实际上是一笔好交易的呢？他们以8.5万美元的价格挂牌出售，我想。然后，

我的意思是，我真的只是自己去评估了一处房产。所以我去了Redfin，查看了所有已售出的房产，我一直在做这个。我认为它可能值大约12万到13万美元。对于

它来说，它不需要太多工作，我的意思是，从我看到的图片来看。所以，我想我最初的计划是我将成为与我妈妈一起修理它的人，她帮助我们做一些事情，还有我的未婚妻。所以，我想我们可以以很低的成本修复它。我预算为2万美元。然后，

我想，你知道的，在听了你们播客和其他一些人的说法后，我想，你知道的，我们可以进行再融资。然后，

然后继续下一个。事情就是这样发展的。我们最终投入了超过2万美元。然后，

我们把它租出去了。我把这件事告诉了银行，他们对它的估价约为13.5万到13.3万美元，介于两者之间。我尽可能多地提取了资金。我付清了欠款。我们赚了一点小钱，带回家不到2万美元，我想我们可以开始行动了。太棒了。第一笔交易真棒。是的。当时我不知道这一点，因为我做的研究太少了。

研究等等。但现在我到了现在这个位置，是的，这是一笔非常好的交易。所以对于那处房产，你最终把它租出去了。租金是多少？现金流是多少？是的。所以我们最终以每月1350美元的价格租出去了，每月现金流约为400美元。太棒了。是的。是的。没有投入任何资金。你把所有的钱都取出来了。是的。是的。结果很好。这可能是我们在播客中听到的最好的第一笔交易之一。是的。

你以一种非常规的方式找到了它，在Facebook上给某人发消息。你让一位私人资金提供者完成了整个事情。你估计需要2万美金的翻新费用。你实际上花了2万美金的翻新费用，这并不正常。

你进行再融资，提取现金，你仍然每月有几百美元的现金流。太棒了。回想起来，这一切都能成功真是很有趣。Luke，我有一个关于你朋友的父亲作为私人资金提供者的问题。你的朋友也投资吗？或者这只是你做的事情？我想如果你的朋友有，那么为什么他没有在他父亲的帮助下投资呢？不，他实际上没有。而且

我不知道为什么。我和他，一旦高中毕业，我和他就分道扬镳了。他是一位优秀的长曲棍球运动员。他实际上赢得了几个全国冠军。不幸的是，他来自不同的家庭，而我高中毕业后就直奔工作岗位了。所以我认为我们只是有不同的心态。我想他现在已经回到镇上了，我相信他最终会参与进来的，但是……

我也，他父亲帮助了我。我的意思是，直到今天，我都爱他，他，他，我叫他爸爸。但是他，他一块砖一块砖地建立了他的投资组合，为下一套房子攒钱。没有银行参与，什么都没有。所以当我开始走这条路时，

它很快就变成了他叫我疯子。那是我们唯一一起做过的交易。我觉得很有趣，因为我的故事一开始也很相似，我开始为我童年朋友的父亲工作，帮助他处理房地产，担任物业经理。他是我第一个导师，但我的第一笔交易，我实际上是与

他的儿子合作的。所以是我的朋友，我们一起做了我们的第一笔交易，我的说法是，看看你父亲在做什么。我们应该这样做。我们将很快休息一下，但当我们回来时，Luke，我想听更多关于你的旅程，以及你如何在两年内迅速发展到35个单元。我们马上回来。

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好的，让我们回到Luke的节目中。所以Luke，你已经完成了你的第一笔成功的BRRRR交易。你的下一步是什么？接下来的几笔交易是什么样的？我们只是让事情继续进行下去。我发现……

说实话，我在Facebook Marketplace上又找到了一套房子。你在哪个市场，Luke？我不会提到那个。你在哪个市场？我在纽约罗切斯特、锡拉丘兹地区以外的一个小型市场，我们一直在一些较小的城镇，我不知道这是否有所不同，但我从Facebook Marketplace上购买了很多交易。我们就这样，走了一遍，同样的交易。这是

所以这与我们之前的情况大不相同，我们将要进行一些真正的翻新工作。我以4万美元的价格买下了它。我们又投入了4万美元。最后，它的估价约为14.5万美元。所以这也是另一笔很棒的交易。但是……

在开始与承包商合作的过程中，我学到了很多教训，因为在第一笔交易之后，我没有提到，但在进行到一半的时候，我开始与承包商建立一些关系，与做这些事情的人建立关系，因为我大约在一个月后开始自己动手做。通常我不会出去。我们通常在凌晨5点左右开始工作。我工作到晚上5点或6点。

所以当我到达那里时，已经是晚上7点了。实际上，就生产力而言，你每晚可能只能完成一个半小时的工作。大约一个月后，我和我的未婚妻坐下来，我说，这行不通。这不可扩展。这不可重复。我的意思是，它只是，而且我很痛苦。这很糟糕。所以我们开始寻找合适的人。然后他们为我们完成了第一笔交易。然后我们把他们带到了下一个项目中。

而且它立即失败了。所以我一直在寻找承包商。我找到了一些，他们来了，我们最终做得还不错。他们并不是最好的合作对象，但这是一种我不能太挑剔的情况，因为我们有房子，我们必须完成它。所以，但是是的，我们最终完成了它。我们

结果发现，每月现金流为40美元。当我计算我的数字时，这些并不是我预算中的数字。我认为它会像另一个一样，每月大约300美元到400美元。我犯了一些错误。我错过了一些。这是一个不同的城镇，而且税收不知何故高得多。说实话，我只是跳过了它。这只是我没有尽职调查。

所以这是一种警示，我们让它运转起来。我很兴奋。这是一位律师。她很棒。然后我们开始支付所有费用。大约几个月后，我想……

这件事是，我们最终把它变成了Airbnb。有趣。所以你们稍微改变了一下策略。自从你做出这个转变以来，这笔交易的现金流是什么样的？平均每月大约1000美元。是的，太棒了。好的。所以从40美元变成1000美元。通过改变策略，现金流发生了巨大的变化。为了装修和

诸如此类的事情，你还需要投入多少资金？- 不多。我的意思是，我们只花了大约5000美元来购买，它是一个小的两居室。所以我们，我们绝对走的是廉价路线，但我的意思是，它看起来很棒，而且在这个地区做得非常好。它是排名第一的Airbnb。- 你说了一些非常棒的话。所以我们必须暂停一下，Luke，对吧？因为你说你作为长期租户每月净赚40美元。

你转向短期租赁，它从40美元变成了1000美元，对吧？所以额外增加了960美元。我正在用计算器计算。每月额外利润960美元，对吧？所以960美元乘以12个月是11520美元。你说投资率

获得额外收入只有5000美元，对吧？所以如果我们把我们的利润11520美元除以我们的投资5000美元，我们将得到230%的现金回报率。我之所以指出这一点，是因为有很多正在收听的人已经拥有像你这样的房产，但没有达到他们最初的预期

但是，与其专注于购买下一笔交易，有时你可以通过对现有房产进行再投资获得更好的回报。这是一个惊人的概念证明，因为你投资了5000美元，获得了230%的回报。你是否可以把这笔钱投入到另一笔交易中并获得230%的回报？可能不会。但回到你的故事，Luke，因为我认为它很棒。我只是想确保我的数据正确。

35套出租房，13次房产翻新，两年内每月8000美元的现金流。- 这并不完全正确，因为我们有一些正在签订合同出售和购买的房产，但它就在那里，是的。- 一般来说，对吧？- 是的，是的。- 所以我认为最重要的事情是，我甚至无法理解在这么短的时间内完成如此多的活动。那么你如何才能如此迅速地扩展规模呢？

是什么让你能够如此快速地行动的秘诀呢？我认为这是我的心态、思维方式以及……

对我们所做的交易进行反思，并查看这些交易，我们是如何完成它们的，以及我们如何再次完成它们。所以我只是回到我们最初谈话的地方，以及我当时的生活状态。你知道的，我准备离开了。然后，一旦我和我朋友的父亲完成了第一笔交易，我就知道这是一个选择。然后很明显，探索所有论坛、YouTube和播客等等，学习私人资金，不同的获取资金的方式。我实际上出去加入了我们当地的乡村俱乐部，试图建立人脉。在那里我找到了……

现在和我一起做所有交易的几个人。真是个好主意。我知道我们当地的乡村俱乐部，我的意思是，它在乡下，但如果你不打高尔夫球，只是想成为一名社交会员，那么一年只需100美元。多么好的投资啊。这就是我们当时的想法。这就是我们加入的原因。我喜欢打高尔夫球，但是

我不需要一定要加入镇上最好的地方，但是我和我的未婚妻谈论过这件事，我们认为这可能对业务有利，而且确实如此。Luke，让我问一下，对吧？所以你加入了乡村俱乐部。首先，费用是多少？一年大约3500美元。好的，所以……

这笔费用不小，但也不是主要费用。但这正是人们在大师班上会支付的费用。是的，没错。在很多情况下甚至更多，对吧？所以一年3500美元，你加入了，你现在是会员了。

你是如何从我报名到乡村俱乐部的人实际上向你借钱的？因为，你只是进去分发你的名片，我是Luke，给我你的钱。我是Luke，给我你的钱。这是什么？实际的谈话是什么样的？好吧，幸运的是，我有点占优势，因为我

非常擅长打高尔夫球。所以当我报名参加联赛或锦标赛时，每个人都想加入我的团队。这完全不是自大。这只是……不，不，不，不。我喜欢它的坦诚。这就是现实。对我来说，这将是完全相反的。如果我们打高尔夫球，没有人会想让我加入他们的团队，因为我太糟糕了。我很高兴这对你有效。是的。所以，这就是……

我认识了这么多人，因为我开始收到随机的短信，比如，嘿，下周五有一个锦标赛。你想去吗？因此，由于这个原因，我认识了我们镇上最大的屋顶工。我认识他。我现在有他的手机号码了，所以他负责我们所有的屋顶。我认识了一个拥有几家大型围栏公司的人，所以他们负责我们的围栏。我的意思是，所有这些……

由此产生的关系，它只是，它，它运作得很好。Tony现在正在搜索高尔夫课程。不是高尔夫课程，但我正在搜索我们当地的乡村俱乐部，看看，我以前从未想过这件事。但是，将你热爱的事情，你热爱的事情，以一种方式转化为人脉，建立这些联系，这太酷了。这就是我所做的。每当我们打球时，我都会特别注意，

谈论我正在做的事情。我了解到，有钱的人，每个人都差不多。每个人都想用钱赚钱。所以他们听说一个年轻而有抱负的孩子正在做交易。他们不怕给他10万美元。而且你擅长打高尔夫球，所以你一定很受人欢迎。是的，当然。我想，Luke，关于这部分的最后一个问题。在你建立了这些关系之后，你是否直接向这些人提出请求，说，

嘿，你知道的，我在房地产行业。我有一笔交易。如果你有兴趣，请告诉我。或者更确切地说，是相反的情况，他们说，嘿，Luke，如果你有什么事情，请告诉我们。我现在与三个主要的人合作，其中两个人主动找到我

然后我的，第一个，我实际上打印出了整笔交易。我把它带到他的办公室，我们坐下来一起查看了所有数字，我向他们推销了这笔交易。从那以后，现在我已经有了，现在容易多了，因为我已经有了事情要做，而且人们知道我在做什么。而我向我谈话的任何人宣传的最大的一点就是，我不会要求任何我无法偿还的钱，无论

房子是否被烧毁。我确实是这么想的。而且我确实永远不会借钱，除非我有办法通过其他交易或其他资产净值线来偿还他们。所以要非常公开和诚实地对待数字，以及我目前的情况。然后，在与各个合作伙伴签订这些交易方面，都是私人资金吗？是否有股权合伙？

你如何实际构建这些不同交易中的关系？所以我们做的是一个非常基本的，取决于我与谁合作，它是10%到12%。

而且利率只是固定的10%到12%，无论我的钱放一个月还是一年。是一年。我总是把它限制在一年内。所以这就是我做每笔交易的方式。我还没有做过任何股权投资。嗯，我正在考虑一些更大的交易，我们可能正在讨论这些。但是，嗯，就我与他们所做的一切而言，它都是一些较小的东西，我们购买它，我们进去，我们修复它，要么出售它，要么对其进行再融资。而且，嗯，

很快就把它们弄出来。你刚才提到了一些更大的交易，你已经有了你的租赁房，你已经完成了翻新。那么你正在考虑的这些更大的交易是什么呢？显然，我刚刚完成了一家18个单元的移动房屋公园的交易。恭喜你。谢谢。谢谢。这是一个相当大的学习曲线。是在纽约吗？你在纽约完成了这笔交易吗？是的。

是的，大约45分钟的路程，所以离得很近。然后我们还正在考虑几个更大的公寓大楼，但这些都没有正式确定。所以让我问一下，当你考虑这些更大的交易时，与你购买用于出租或翻新的独栋住宅相比，大型多户住宅的尽职调查有什么区别？哦，这是……

天壤之别。我现在正在学习，你知道，所以我不希望坐在这里假装我知道我在说什么，因为我觉得我不知道。但是是的，这里面有很多事情要做。更多的租户。我在纽约，所以有很多租户法。就像我为这个移动房屋公园学习的那样，移动房屋公园上还有一座7单元的公寓楼被判为危险建筑。

我们从这里开始。在一个公寓里，我想，我们正在进行检查，他们的东西还在那里，但他们已经走了，据说已经搬走了。好吧，我会发现他们确实搬走了，但他们的东西都在那里。但在纽约，从技术上讲，我仍然必须经历驱逐程序。如果我不这样做，他们可以因为丢弃他们的东西而起诉我。

所以这有点像那些我没想到会是件大事的事情之一。没有人告诉我租户的事。只是，我被告知这是每个人都告诉我的危险建筑，包括之前的业主。现在发现我们可能必须经历这个过程。那么。你甚至知道在哪里找到租户吗？

要服务的租户或其他任何东西。我有一个号码，所以我必须打几个电话，希望我能给他们一点钱然后离开那里。所以，非常高兴听到你刚刚购买的这个18个单元的移动房屋公园。我认为对于正在收听的Rookies来说，最重要的事情可能是如何筹集资金来购买这么大的东西的想法？那么你采取了什么方法来完成这笔移动房屋公园的交易呢？是

创意融资、卖方融资、私人资金。你做了什么来完成这笔交易？是的。所以这笔交易的情况非常奇怪，整个事情是如何发生的。实际上，大约一年前，我在Craigslist上看到它在出售。所以我们从Facebook Marketplace转向Craigslist。甚至更糟。所以我跟那个人谈了谈，我跟他谈了几个月，和他谈话总是很奇怪。只是，他非常狡猾。我们

你知道，会有一个星期他像，我需要钱。我需要钱。让我们卖掉它。然后我又好几个星期没收到他的消息，循环也是一样的。最终我放弃了，继续前进。然后，你知道，几个月前我看到它在MLS上列出，我想，天哪，你知道，他们要价很高。所以我甚至没有费心。

再次继续前进，然后我和我做交易的一个家伙聊天，他一直在谈论他如何在阿迪森 foreclosure 一处房产。我想，是吗？我问了，果然，是同一笔交易。他实际上持有这个移动房屋公园的票据。所以我开始和他谈谈。他把整个情况都告诉我了。情况不是很好，一堆欠税，一堆欠费。多年来没有人得到报酬。

整个城镇都想让他离开。所以我跟卖方谈了谈。我跟贷款人谈了谈，我有点像中间人，试图讨价还价，然后设法进入那里。所以我与贷款人达成的协议是，你知道，如果我能让他

把房产转让给我。我可以承担债务，你就可以开始收钱，我们都可以继续前进。你不必担心要经历 foreclosure 过程。而且，你知道，他已经知道我能够做到。所以他说，如果你能说服他，那就没问题。所以接下来的几个月，我和卖方一直在来回地

基本上是为了他除了承担债务之外还能额外赚多少钱。我们最终同意他不拿一分钱。所以在交割时，我没有花一分钱，我完全承担了债务。在我们修复整个房产的一年里，我们将推迟付款，所以我不用担心抵押贷款付款。移动房屋公园的现金流本身就相当可观，前面那栋七单元的建筑就更不用说了。所以当我实际上必须开始支付抵押贷款时，

一切都应该运转起来。这应该是一笔非常非常划算的交易。所以卢克，你在这笔交易中没有任何合伙人。你甚至没有为这笔交易筹集任何私人资金。你只是承担了票据，而且一分钱都没花。是的，没错。我实际上在交割时获得了5万美元，因为我不得不将票据增加5万美元，这样我才能开始将其中一部分用于装修。卢克，你可能是我们采访过的最好的房地产投资者了。在Craigslist和Facebook Marketplace上寻找交易，并且

我喜欢这个故事，伙计。这个人被另一个人烧了好几年，他愿意额外给你5万美元来

拿走这处房产。想象一下去银行说，嘿，银行，给我5万美元来接管这张票据。哦，是的。如果他们看到房产的照片，他们也会嘲笑我的脸的。卢克，我必须让你在未来的谈判中和我一起去，伙计，因为你好像有什么天赋在里面，伙计。哦，不。

不，我认为我只是运气好。好吧，我们必须进行最后的广告休息，但我们还有更多内容要与卢克一起讨论。但在我们离开的时候，请确保你们订阅了Real Estate Rookie YouTube频道。你们可以在Real Estate Rookie上找到我们，我们将在短暂休息后立即回来。

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所以我想我现在就是这样，试图弄清楚所有后勤工作。我想增加我的翻新吗？我想只从翻新中支付自己吗？我应该担心增加现金流以达到所有账单都得到支付的地步，然后我就不必担心了吗？

所以我现在就是这样处理所有事情的。是的。如果我能给你我的建议，卢克，我认为有一些事情你已经建立了专业知识和一些领域，呃，翻新以产生大量的现金，这很好。嗯，显然你，呃，

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将你的个人储备提高到让你感到舒适的程度，而这种舒适的程度因人而异。也许对你来说，这是你生活费的六个月。也许是你生活费的两年的时间，无论这个数字是多少，自己决定一下。我想在银行存多少钱？不是商业储备，而是卢克个人，对吧。支付我的抵押贷款、我的杂货、我的账单、我的娱乐，只是我的生活。我想留出多少钱？对。

然后将你的现金流提高到一个数字，比如说，好吧，如果我知道我的生活费是X，也许你想要两倍于X的现金流，对吧？

对。因为会有起伏。你想确保你留有资金。所以我认为如果你能解决这两件事，准备好你的个人储备，并将你的现金流提高到一个点，再次，无论你认为哪个门槛最合适。但是如果你能检查这两个框，那么就像，好吧，如果我不全职进入这个业务，我现在几乎是在亏钱。我想当你这样说的时候，我应该。

明天就辞职。就是这样，伙计。好吧，卢克，非常感谢你加入本期Real Estate Rookie节目。人们在哪里可以联系你？我不太喜欢社交媒体，但你可以在Instagram上找到我。它是Luke_Tetro。

Facebook是Luke Tatro。卢克，你如何拼写你的姓氏？是T-E-T-R-E-A-U-L-T。我是Ashley，他是Tony。非常感谢你加入本期Real Estate Rookie节目。我们很快将在下一期节目中与大家见面。

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