How I’m Flipping 12 Houses (at Once!) All While Traveling
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今天的嘉宾并非仅仅是开始。她很年轻就开始，多米尼克在仅仅十七岁时就投身房地产行业，在实践中学习，而不是仅仅学习理论。而她这种注重行动的方式已经得到了回报。

她从在洛杉矶从事批发业务开始，一年半内完成了令人印象深刻的四十多笔交易，然后扩展到在新奥尔良进行房屋翻新。现在，她同时管理着多个翻新项目，通过非公开市场策略寻找交易，并将年龄视为优势，而非障碍。

她是一位充满力量的投资者，致力于进一步发展她的业务。你一定不想错过这一集。欢迎回到房地产新手播客，我是凯尔，我和托尼和杰伊·罗宾逊一起。

我们来到这个播客，每周三次，为您带来您需要听到的灵感、动力和故事，以帮助您完成投资之旅。今天，我们想欢迎多米尼克·冈德森来到房地产……

新手播客。多米尼克，非常感谢你加入我们。

那么，让我们从了解你投资房地产多长时间以及到目前为止你总共做了多少笔交易开始吧？

我高中毕业后就开始投资了。实际上，我直接跳进了房地产行业。我做过很多不同的事情，从做经纪人到只做租赁。

而现在我的主要精力放在房屋翻新上。但我到目前为止已经完成了100多笔交易。我从十七岁开始，现在二十七岁，所以差不多十年，四年时间。

再说一次，这涉及到很多不同的策略。但就房屋翻新而言，我现在正在同时进行十二个房屋翻新项目，远程进行，还有一些其他的房产。所以，我很乐意更深入地探讨任何策略，这将是一个很好的关注点。

这里肯定有很多需要展开的内容。所以，我的第一个问题是，你决定首先做什么？是实际进行翻新吗？或者你做了租赁，某种租赁？你的策略的开始是什么？你为什么选择它？

我在房地产行业做的第一件事实际上是做房地产经纪人。我想我对房地产非常感兴趣，不，我想把它作为我的职业，当时我在读高中。

我一毕业，我就准备好获得我的房地产执照，开始在一位在洛杉矶地区非常成功的经纪人手下工作，我是在那里长大的，只是为了站稳脚跟，比如，只是为了学习销售、合同和房地产的基础知识。所以这是我进入房地产行业的第一个行业。但我直到大约两年后才转向投资方面，当时我开始从事批发业务。

那是我做的第一笔投资交易。我在洛杉矶从事批发业务大约一年半，基本上只是把它作为另一种真正开始的方式，积累大量交易经验，更多地了解投资方面以及投资者的想法和交易分析方式。我知道如果我向他们出售交易，我就能对他们寻找什么以及他们如何计算数字有一个内部了解。嗯，当我独自做交易时，批发是我首先涉足的领域，大约两年后我才开始进行房屋翻新。

所以，关于这一点，我有一个后续问题，因为这听起来像是你在交易寻找方面磨练了自己的技能，我认为这非常重要，因为每个成功的房地产投资者都需要好的交易。但你，你还是个十几岁的孩子时就开始做这个了。我认为很多人可能有更多的资源、更多的生活经验、更多的钱来帮助建立这项业务，但他们仍然没有开始。所以，在十七岁的时候，如果你能找到你的第一笔批发交易，你是怎么做到的？你是挨家挨户敲门，还是在营销上花费数千美元和数月时间，你做了什么来实际……

找到第一笔交易？我找到很多批发交易的时候，那也是市场非常好的时候。我在洛杉矶，那是一个竞争非常激烈的地区，很多人都在翻新房屋。所以这绝对对我有利。

我有很多非常好的买家联系方式，通常当我找到一笔好交易时，即使它是一个特定的细分市场，我也有在不同细分市场、不同社区寻找的买家。所以我的买家名单对我来说是一个很大的好处，能够做大量的交易。但就交易寻找的难度而言，我的意思是，我做了所有的事情，从在人们的门上留下信件，或者当我看到破旧的房屋时发送邮件。

我从MLS上获得了批发交易，我还与其他批发商进行了联合交易。房地产经纪人会给我带来非公开市场的交易，就像我尝试过各种不同的策略来了解什么最有效一样。最终，说实话，我发现自己并不太喜欢批发业务。所以我从来没有坚持足够长的时间来进行超级有竞争力的营销活动，每年做一百笔交易，无论如何，我都非常乐意……

过渡到房屋翻新。当你过渡到房屋翻新时，你从哪里开始？如果你今天有一个房地产新手想要做同样的事情，你能否概述一下你远程进行的第一次翻新的蓝图？

是的。我认为对我来说，最大的事情是资金问题，因为我当时非常年轻，我第一次翻新是在二十一岁的时候，我用我自己的现金购买了它。所以对我来说，这是更大的障碍之一，它也延伸到所有类别，延伸到，好吧，我将如何进行营销，因为我必须找到一个我能负担得起的地方。

我还将如何管理它，如果它不在我的后院？因为洛杉矶非常昂贵。所以它让我开始思考很多不同的问题，但这一切都源于资金问题，因为我没有业绩记录。

我非常年轻，而且我不想让自己处于可能欠某人几十万美元债务的地步。如果翻新失败了。嗯，我用批发业务基本上启动并资助我的房屋翻新项目。我知道并非每个人都像新手一样处于这种地位，刚刚开始，但我认为这是一个好策略。我建议以某种方式开始从事房地产行业，无论是做经纪人赚取佣金，还是做批发商、承包商或物业经理，无论是什么，你都可以涉足其中，并开始在该行业赚钱，因为这样你就能在资金、人脉、团队建设、了解市场、寻找交易等所有方面拥有更好的优势。当你已经做过一些事情并且为此获得报酬时，所有这些都会变得更容易。

所以，一旦你决定要进行房屋翻新，你有了资金。你决定在哪里进行你的第一次翻新？你如何分析市场来进行房屋翻新？

我考虑过在洛杉矶进行房屋翻新，因为我在那里从事批发业务，而且在那里有我所有的关系。但再说一次，回到资金问题上，当时这并不现实。我正在寻找一个我可以投入大约十万美元或更少资金的地方。

嗯，我开始考虑一个州外的市场，对我来说，这与其说是查看一个市场的全部数据来选择最完美的地方，不如说是选择一个我觉得自己即使只有一点点竞争优势的地方，从了解该地区和组建团队的角度来看。嗯，我的父亲和他的妻子住在新奥尔良，这是我想到的第一个地方。首先，我应该开始调查新奥尔良市场，因为至少我知道那里有人，我可以去拜访，很容易就能告诉我关于该地区的情况，告诉我哪些社区有效，哪些社区应该避免，诸如此类的事情，只是基础知识。所以这就是我调查的第一个也是唯一一个州外市场，而且我坚持了下来。

新手们，我们想在YouTube上获得十万订阅者，我们需要你们的帮助，我们先做一个简短的休息。您可以访问youtube.com/realestaterookie，确保订阅该频道。休息后继续收听多米尼克的更多内容。

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伙计们，欢迎回到节目。我们邀请到了多米尼克·冈德森。多米尼克，除了与该市场的人有联系之外，您在新奥尔良还看到了什么让您有信心说这实际上有意义可以进行房屋翻新？或者仅仅是与您父亲的熟悉感和联系？

与某人的联系绝对是最大的优势，因为我知道我可以组建一个团队。如果我能获得任何竞争优势来结识当地人，我都会抓住它。

但也有一些其他的事情。就像我说的，价格是一个很大的因素。嗯，我可以买下一栋独立式住宅，用我攒下来的钱。

所以这太重要了。有很多独立式住宅郊区类型的社区，我真的很喜欢。当时我不想做公寓、联排别墅或多户住宅，诸如此类的事情。所以有很多价格低廉的独立式住宅社区，这是我喜欢的另一个重要因素。

现在想象一下，团队建设是您进入该市场时关注的重点之一。我认为对于任何远程投资的人来说，无论是房屋翻新、批发、长期租赁、短期租赁，团队都是让他们非常担心或犹豫不决的一个因素。那么，您是如何在二十岁左右的时候进入这个未知的市场并组建一个承包商团队来帮助您建立这个，这个口语化的业务的呢？

我认为，对于建立投资业务的任何一部分来说，这一切都不会在一夜之间发生。我无法给出一个简单的答案，因为我的意思是，五年后，我仍然在新奥尔良建立团队，比如，我仍在组建谁是顶级参与者，谁是我的顶级团队成员，以及我不得不解雇的那些没有达到标准的人。

所以这始终是一件持续进行的事情，但刚开始时，一些帮助我的最重要的事情是推荐。所以，即使从一开始，即使我不在那里，我也开始尽可能地参与和联系，比如参加聚会、社交活动，并试图与当地其他的投资者建立联系。所以我每隔几个月就会去新奥尔良一次，只是为了检查一下情况。

我会花时间参加一些当地聚会，或者只是喝杯咖啡，或者与我想联系的其他投资者会面。所以我从其他投资者那里得到了很多推荐。一旦我得到一个团队成员，它就会帮助我螺旋式地获得其他人。

如果你得到一个优秀的房地产经纪人，他们通常认识其他承包商、产权公司、贷款机构或你可以与之合作的其他人员，以及其他方面。所以，来自各方面的推荐对我来说非常重要。然后，是的，就像总是愿意进行团队建设一样。即使我现在有一个很好的团队，我有几个团队，我有几个领域，我有几个人在做事情，也要总是愿意结识更多的人，总是说你正在寻找X、Y、Z，因为当你有一个好团队时，你需要建立这些后备人员，而不是当你没有人并且绝望地寻找某人的时候。

感谢你提到这一点，即使在进行多年的房屋翻新后，你仍在组建团队，因为我认为对于很多正在收听的新手来说，他们认为这种事情会在某个时候停止，对吧，在建立这项业务的维护方面，会在某个时候停止。

但即使对我来说，对吧，比如我们，我们翻新和重做短期租赁和长期租赁，我们仍然经常调整我们的团队。我们刚刚为我们的房产聘请了一位新的清洁工。我们刚刚解雇了管理我们房产的维护人员，他们已经为我们工作了几年，并聘请了其他人。

所以团队建设方面总是有这种起伏，我很感激你指出了这一点。现在我只想更清楚地了解一下时间安排。

现在我知道你之所以能识别市场，是因为你拥有这种人脉。你一直在进行网络交流，与其他投资者交谈，了解他们正在为不同的事情使用谁。但是，在你提交第一个报价之前，你是否已经拥有一个坚实可靠的团队？没有。

在我开始提交报价之前，我肯定没有团队。我不确定是否推荐大家这样做，但对我来说，一切都很顺利。是的，我没有，我只是开始了解市场，弄清楚我将要开始关注哪种类型的交易寻找策略。

我的第一笔交易，我刚开始提交报价。嗯，一旦我拿到一个，我不仅签订了合同，而且实际上还完成了交易，直到那时我才确定谁来做施工，谁将是我的房地产经纪人。所有这些事情，我都与不同的人进行了交谈，获得了报价，进行了不同的网络交流，但就在我进行交易时，事情仍在逐步落实。

所以，绝不是说我一切都安排好了，一切都很完美。我每天都在解决出现的新问题。

当谈到团队建设时，如果你在提交这些报价时并不一定拥有你将要使用的团队，那么你采取了哪些步骤来估算这些潜在的翻新成本？如果你没有一个团队告诉你翻新成本是多少，你怎么知道这处房产的翻新成本是多少？

这是一个好问题。嗯，我肯定做得不完美，因为我正在进入一个新的市场。所以定价会有所不同。但我感觉，从我在批发中学习到的知识来看，我至少对翻新成本有了一个大致的了解，而且在我批发时，我确实非常重视与我的买家建立联系。

所以我经常问他们，如果我可以顺便看看他们已经购买的房产，我已经卖给他们几次了，在翻新过程中我会去看几次，然后在完成后再去看一次，如果他们可以与我分享他们得出的数字，当他们制定估算时，以及他们实际花费的金额等等。所以在批发的时候，我花了很多时间做这样的研究，以至于我觉得至少对翻新的成本有了一个大致的了解。然后，当我开始在新奥尔良进行实际翻新时，我当然对我在那个市场从承包商那里收集到的报价和估算有了更具体的了解。

现在，你提到的一件事，我想再提一下，你说你现在有十二个翻新项目正在进行中。呃，你在一次跨国旅行中录制这段音频。呃，在你的房车里，你坐在北卡罗来纳州的海滩上。如果你在新奥尔良有十二个项目正在进行中，在你购买它们之前，你是否必须亲自查看这十二处房产中的每一处？这是典型的流程吗？

除非我碰巧在城里，知道交易即将发生，否则我不会亲自查看。但是，呃，我已经去过所有这些地方了。我现在每隔一个月就去新奥尔良一次，只是为了查看我所有的项目，与我的团队联系，用我自己的眼睛观察一下情况，这样我的团队也知道我并没有忘记它，让事情发展下去，这有助于你保持他们的责任感。但我通常不会在购买之前查看它们。通常是我的项目经理或我的承包商之一会去进行初步的查看，然后只向我发送一套完整的照片和视频。

让我们稍微深入探讨一下。所以，成为一名优秀的房屋翻新者的一部分是制定你的工作范围，对吧？这是所有将在该房产中进行的操作的详细清单，以使其从目前的状况转变为能够以你期望获得的利润出售的状况。所以，如果你事先没有看到这些房产，你能向我们介绍一下你如何远程创建这份工作范围吗？

当然，可以。所以，有几件事，我认为它们通常更侧重于房产的主要系统，这些系统是我对任何特定交易的疑问。所以我总是想知道屋顶的年龄、HVAC系统的年龄。呃，是否进行过任何最近的电气、空调或管道更新，例如是否进行过任何最近的地底管道工程，是否最近更换了电气面板，诸如此类的事情，这些都是一些比较大的项目，如果我错过了这些事情，我们的数字就会相差很大，比如翻新范围可能会相差一万美元或更多。所以，我的团队知道要关注这些事情，要么自己去看，要么用视频清晰地记录下来，让我自己去看。

但是，其他的东西，你随着经验的积累和完成更多交易，你对价格的了解会越来越多，尤其是在购买许多彼此非常靠近的房屋时，我通常会这样做。我的许多翻新项目彼此之间只有五分钟的车程。所以你处理的是相同的价格点，相同风格的房屋，在相同的区域，所以你可以使用许多相同的装饰。

呃，劳动力和安装的价格通常从一个项目到下一个项目非常相似。所以，对于更多装修方面的事情，我通常会查看我们刚刚收到的报价，或者查看我们刚刚完成的项目的报价，以了解，好的，现在劳动力和安装地板、瓷砖和橱柜的费用是多少，诸如此类的事情，呃，至于材料，我们的意思是，我们在各个项目中使用了许多相同的材料。所以，在一个厨房里，你知道橱柜的成本是五千美元，那么在另一个厨房里，它的成本可能也是五千美元。所以，呃，所以是的，这主要是在不同项目中保持类似的范围和数字，以确保透明度。

对于你的承包商，你主要是找一个已经有团队的总承包商，还是根据你自己的分包商来组建和建立你自己的团队？

我一直使用总承包商，如果要进行异地操作，我强烈推荐这样做，因为这本身就是一个非常困难的工作，通常需要大量的现场监督。所以，对于我来说，要尝试远程完成这项工作，我可以告诉你，对我来说，这是不可能的。我永远无法协调一支分包商团队，并取得成功，我从未做过。所以我一直使用总承包商，对于任何远程操作，我都强烈推荐这样做。

说到这一点，你说总承包商是你能够远程完成这项工作的一个非常重要的组成部分。假设我是一个第一次投资的人，我正试图在新奥尔良做多米尼克正在做的事情。我应该问这些不同的承包商哪些问题，才能确定谁适合帮助我远程完成这项工作？有什么需要注意的危险信号吗？我只是想知道如何审查一个承包商，以帮助我做你正在做的事情？我认为……

对我来说，沟通是最重要的一点。这是我过去在遇到糟糕的承包商时被烧伤的最大一点。这似乎总是失败的原因。而对我来说，一个明显的迹象表明我不应该雇佣这个人就是沟通。

对我来说，这意味着我每天与我的承包商交谈三到四次，就是这样，因为总是有关于这个项目或那个项目的问题，你想在这里采用什么设计？还有，嘿，我刚刚查看了这个房产。这是我发现的情况。就像总是有很多移动部件。

所以，如果这个人非常忙碌，一天没有那么多时间，已经拥有一个完全建立起来的客户群，并不真正需要像我这样会带来很多项目的人，那么我认为这不是一个好的选择，这对我来说就是一个明显的危险信号。当我刚开始的时候，我经常这样做。对于那些刚起步，没有大量的业务要带来的人，我建议这样做，比如……我不知道，这会让人们想要为你工作。

如果你刚起步，你想尝试找到那些可以和你一起成长的人，你们可以彼此忠诚。所以，我雇佣的第一个承包商，他一开始为我做了很多工作，是一个刚开始做全面翻新的人，他以前只做过厨房改造或浴室改造。他想做完整的项目，比如管理整个翻新工程。

所以我们彼此都有好处，就像我刚开始，我将开始给他带来很多交易，如果这个交易进展顺利，而他想要这种工作。所以，找到这样的人，你不必找到最受欢迎的，你知道，拥有所有顶级评价和城里最忙碌的承包商，这可能会是一个不错的选择。但通常情况下，他们很难联系，很难沟通，而且他们真的已经建立了一个完整的业务。

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好的，让我们回到节目中。

那么，你刚才提到的那个人呢？你说，这个人正在做厨房改造。你是如何找到这个人的？是通过推荐吗？是通过网络吗？你是如何找到这个正处于想要从这些小工作转向大工作边缘的人的？

是的，是通过推荐。是的，是来自现场其他人的推荐，他们曾使用过他进行厨房改造。我认为是。

是的，我们对一些我正在考虑的项目做了一些估算。所以我开始了解他的价格。最终，我们开始一起做一些……

项目。多米尼克，我们已经讨论了你如何找到你的市场，如何组建你的团队，如何管理你的翻新工作。现在让我们进入好东西，你的成功是什么样的。你是否完成过一个翻新项目，获得了非常好的交易？

是的，我想谈谈所有数字等等。是的，是的。我们非常乐意听到。是的，当然。我可以给你举几个例子。

但是，呃，我在新奥尔良做的一个非常标准的翻新项目是这样的，当我刚开始的时候，我非常关注较低的入门级价格点，我认为这是一个非常好的……对我来说这是一个很好的选择，对于那些刚起步的人，我推荐这样做。风险要小得多。买家群体更大。

更多的人正在寻找价格在20万美元左右的翻新房屋，而不是50万美元的房屋。所以，在我最初的几年里，我做了很多这样的交易，我的购买价格通常在5万到10万美元之间，具体取决于房屋的状况有多糟糕。我们通常投入5万到10万美元之间，具体取决于房屋的状况有多糟糕。

是否进行了彻底的翻新，还是只是简单的 косметическая？我的转售价格始终在 20 万美元以下。这就是我多年来一直做的事情。我像在彼此街区一样翻新和出售房屋，我可以步行到达我的所有项目。因此，我只是真正深入研究某些社区，弄清楚人们在这个价位上正在寻找什么样的设计、趋势和东西。

然后，在过去的几年里，我进行了一些多元化，做了一些交易，其最终价格点在 40 万美元左右。所以我现在购买的大部分东西看起来更像我们现在正在做的。我们刚刚以 15 万美元的价格购买了一套房产，翻新费用约为 6 万美元，最终售价应在 30 万到 32 万美元之间。所以，这就像我现在正在进行的相当普遍的价格点和翻新类型，我仍然做一些低于 20 万美元的东西。但在最近几年，我也开始将更多此类房产长期出租。

太棒了。感谢您与我们分享这些数据，以便我们了解情况。我们刚刚记录了工作量。你回答了。其中一个问题实际上是，你知道，如果我从这笔交易中赚了 10 万美元，这笔交易划算吗？而且，你知道，在四个月的时间里，我们不知道市场在哪里，或者有很多因素会影响到它。

但有时，仅仅让另一位投资者分享他们的数据，就能帮助其他人判断他们应该寻找什么样的交易。因此，继续下去，你说你做了一个枢轴。你有点转向了更高的价格点。

市场在 2023 年发生了怎样的变化？你在展望 2025 年的远程翻新时，看到了什么不同之处？

这可能是去年和今年我感受到的最大影响之一。去年，我仍然有很多低于 20 万美元的翻新项目，至少在年初是这样。我从 2023 年初开始转向更高的价格点，因为我开始注意到，随着市场变化和利率上升，当我出售这些房产时。

而且保险在新奥尔良也是一件大事，这使得房产对首次购房者来说真的买不起，我的所有交易都在合同上。我们正在获得展示、报价和买家，我们在大约四分之三的独家销售期内就得到了这些。

然后我们就会彻底失败，无法完成交易，无法到达交易桌，无法获得贷款人的最终批准。因此，出售这些房屋变得非常困难，这些房屋面向的是那些真正处于入门级、首次购房者的群体，他们只是无法在利率和保险上涨的情况下收支平衡。这确实影响了这些买家完成交易的能力。

所以，这是促使我转变的最大因素之一。去年第四季度，我将在这个价位拥有的五到六套房产都变成了租赁房，因为它们根本卖不出去，所以我开始购买更多，不是高端的。

你不会想要没有大型游泳池的东西，但只是略微更高的价格点，转售价值在 30 万到 40 万美元之间，只是为了拥有略微更有资格的买家，利率的影响不会那么大。但是，我带着一点犹豫这么说，因为我相信你们今年也感受到了这一点，情况似乎越来越糟。即使是在去年的一些季度，根本没有买家，无论你如何定价你的房屋，或者它看起来多么漂亮，或者你是否是最好的、最实惠的选择，都没有人在购买。

所以，用这个来获胜很难。这是一个很难出售的市场。所以，现在最大的障碍之一是，你必须缓冲你的持有时间线，并且预期它会在市场上停留很多很多周，但这并不是因为你做错了什么，而是因为现在的情况就是这样。

我认为这与我们正处于选举年也有关系，也许现在，既然我们已经录制了这段内容，选举已经结束了。但是，从历史上看，人们不会在选举前后做出重大的财务决策，直到选举结束后，他们才能更多地了解国家将如何运作，以及这将如何从经济上影响他们。

所以，这绝对也是一个很大的原因，解释了为什么市场放缓，为什么人们没有出价，为什么人们没有购买。你知道，过去一个季度的接受度之所以如此之低，是因为他们在等待选举结果，看看这将如何从经济上影响他们。我有一个问题，你说你把它们变成了租赁房。你能解释一下这意味着什么，以及对于其他人来说，采用这种退出策略或选择翻新会是什么样的过程吗？

是的，我知道你们在播客中谈论过很多次这个话题，但这实际上是实施 BRRRR 方法。所以，你知道，如果翻新和出售的退出策略不起作用，很多时候，当你处于首次购房者入门级价格类别时，你也可以让 BRRRR 策略奏效。它可能无法完美地奏效，让你在再融资时收回所有资金。

但大多数情况下，如果你在翻新方面仍然有不错的利润率，你很可能会在租赁方面也有不错的利润率。这就是我所做的，基本上就是把我想卖掉这些房产的价格，变成了我在这些房产上获得的评估价值。因此，这个 BRRRR 数字将告诉银行房产的价值，他们通常可以贷款高达这个数字的 75% 用于现金提取再融资。

所以我只是通过现金提取再融资收回了我投资到房产中的所有现金。有些情况下，我不得不留下一些自己的资金，但我能够收回大部分资金。然后，作为长期租赁，只是将房产出租，例如，我有一些房产的租金是每月 1400 到 1500 美元，抵押贷款是每月 1100 或 1200 美元。

所以你仍然每月可以获得几百美元的现金流。但同样，更重要的是，如果房产卖不出去，你有一笔贷款需要偿还，你知道你有一笔投资者债务需要偿还。这是一种简单的方法，可以让你收回交易中的资金，循环利用它，然后投入其他事情。

你提到了贷款和需要偿还的投资者。你在翻新中通常使用哪种债务？你使用私人资金、高利贷还是其他一些……

融资形式？是的。所以几乎所有东西。我专门使用私人资金。我只使用过一次高利贷，用于一个很难从个人那里筹集资金的项目，但就大部分而言，我的项目都在 15 万到 25 万美元之间，大部分是购买和翻新费用。

所以我只是从个人那里筹集资金，这些人要么是我联系过的，要么是通过社交媒体、在播客中听到我的声音、参加我的活动等方式联系我的，不同的策略，人们实际上会主动联系我，说：“嘿，如果我有闲置资金，我该如何参与？我们如何才能合作？”所以我只是进行债务融资，我只是设定一个他们投资于我的资金可以获得的固定利率，这只是我预先计算的持有成本的一部分。就像我之前说的那样，确保现在增加持有时间线，以及你将在这笔翻新交易中支付多少债务，因为至少对我来说，它不再是四到五个月了，而是八到九个月。

在我们开始结束之前，我有两个问题。Damon，首先是私人资金方面，你通常从你的私人资金出借人那里获得什么样的条款？

所以我通常会设定 12 个月的期限，没有提前还款罚款，年利率为 12%。所以，资金投资的每个月都是 1 个百分点。我不收取任何预付点数或费用，只是直接收取 12% 的年化利率。同样，是的，没有提前还款罚款对我来说非常重要，这样我就可以提前还清。如果一个类似的项目没有花 12 个月的时间，那么假设投资者希望继续投资他们的资金，我们可以循环利用它，并希望每年或一年半使用它两次，以帮助提高我的回报率，以及……你是否……

在翻新本身的寿命中进行任何付款，或者所有付款都在你……

出售房产时支付？我两种方式都做过，我通常更倾向于根据投资者的偏好来决定他们是否想要一次性付款或每月付款。但我两种方式都做过。

最后一个问题是关于私人资金的。对于第一个给你开支票的人，作为私人资金出借人，你在哪里找到这个人？你是如何与他们联系的？在第一次交易中，你的实际推销是什么样的？

第一个借钱给我的人是我在洛杉矶从事房地产工作时认识的。他是一个在洛杉矶拥有租赁房产的人，并且拥有大量的商业地产。我只是开始和他谈论我正在做的事情。

在那时，我已经在新奥尔良用我自己的资金完成了五到六个项目。所以我甚至没有尝试筹集资金，直到我有一些交易经验和一些业绩记录以及概念证明。所以我只是开始谈论这些交易的数据。你知道，如果我用私人贷款人来支付这些交易，像他这样的人能得到多少钱。

是的，我准备了一份简短的报告，说明我过去的交易是如何进行的，我们只是开始了对话，结果他正在寻找一些更被动的东西，并想从加利福尼亚州撤资，一种更容易、与繁文缛节相关的限制更少的投资。所以，这正好符合他正在寻找的东西，而且……是的，这非常偶然。我完全建议那些处于这种境地的人与任何人和每个人谈论他们正在做的事情，因为你永远不知道谁会在正确的时间出现在正确的地方，成为你完美的合作伙伴，因为这就是我的经历。

有了这个，我想，我当时处于这样的境地：“我该如何获得资金？我该如何筹集 50 万美元来开始扩大这个投资业务？”对于其他人来说，他们恰恰相反：“我该如何处理这 50 万美元？”所以，无论是什么，都要获得被动的回报，所以如果你继续分享你的故事，这就是我发现的。它总是自然而然地发生。

多么棒的故事啊！但更好的是，一个很好的教训，就是总是谈论你正在做的事情，告诉任何愿意倾听的人……你正在尝试做的事情。一位商业导师曾经告诉我，谈论它而不是专门向某人提出请求，可以消除竞争，因为……你知道，你可以随时采取这种方式。

你认识任何想投资房地产的人吗？而不是问你是否想用你的钱投资房地产？我认为你给了非常棒的建议。所以，我们今天还有一个问题要问你，那就是你会给那些想第一次尝试远程翻新的人什么建议？有什么常见的陷阱需要注意避免吗？所以，最好的建议和一个应该避免的陷阱。

我认为你必须摆脱远程投资等于与地面、你的项目、你的团队脱节的想法，例如……现在我正在全国各地旅行，这真的很酷，我正在我的房车里旅行，探索，而不必每天都在工地上，但我不会超过一两个月。

就像我说的那样，不去那里，甚至不去想，“好吧，我下次来镇上可以和谁见面？我可以和谁……你知道，一起喝咖啡？”这种面对面的联系非常重要。我认为这可能是人们的一个常见误解，即我完全脱节，与在新奥尔良发生的事情没有任何联系。

我强烈建议，如果你想在一个地方开始投资，你必须去那里，在你购买任何东西之前就去那里，开车走走街道，了解该地区的答案，因为每个市场都有一些情况，你必须……你必须亲眼看到这些事情，这样你才不会忽略一些事情，并且不会因为有 X、Y、Z 因素而犯下错误，例如没有人想住在这里，或者其他你没有意识到的原因，因为你从未去过那里。所以我认为，亲眼看到它和亲身体验它非常重要，但与人们建立面对面的联系也同样重要。这就是我如何建立忠诚团队的方式。

因为我们和这些人一起出去吃饭，他们不仅仅是做生意，他们是我们生活的一部分。这就像与你的团队和社区建立关系一样。所以……任何与之相关的事情，与在那里和在场有关的事情，我认为可能是人们在考虑远程投资时最容易忽略的事情。

Damon，非常感谢你加入我们。我们非常感谢你抽出时间加入我们，分享你的故事，并就远程翻新提供很多很棒的建议，同时也激励其他人相信这是可能的。即使在今天的市场中，我也是……我是 Tony。如果你想了解更多关于 Damon 的信息，我们会将你的信息链接到节目说明中。下次再见，在房地产新手节目中！