How This 22-Year-Old Bought a Duplex with 5% Down and Zero Experience
21:40 Share

他没钱，没经验，也不知道如何翻新房子……但他仍然在22岁时完成了两笔房地产交易。

仅需5%的首付和卖方协助即可购买您的第一套房产 如何处理漏水、线路故障和租户周转等代价高昂的意外情况 使用YouTube（现在是AI！）在没有经验的情况下进行自我翻新 即使是入门级薪水也能快速节省3万美元 如何自信地克服恐惧和分析瘫痪 以及更多！ 了解更多关于您的广告选择的信息。访问megaphone.fm/adchoices</context> <raw_text>0 进入房地产的最快方法之一是利用房屋黑客手段购买小型多户房产。但是，如果您的第一次房屋黑客尝试还伴随着漏水的门廊、3000美元的电气问题以及在交割后汽车抛锚，该怎么办？我们今天的嘉宾斯蒂尔·埃文杰利斯蒂并没有让这些事情阻止他。年仅22岁的他已经完成了两笔交易，并且展现出极大的努力。

这是房地产新手播客，我是阿什利·克尔。我是托尼·J·罗宾逊。斯蒂尔，欢迎来到房地产新手播客。感谢您今天加入我们，兄弟。嘿，伙计们，最近怎么样？斯蒂尔，我们很高兴今天能邀请你。不如你先告诉我们一些你的背景，以及你在开始投资房地产之前的生活是什么样的？是的，我认为这是一个很好的开始。

大约在我15或16岁的时候，我存了大约1000美元的债券，这是我祖父母给我的，因为他们非常老派。每个生日，每个圣诞节，他们都会给我这些债券。当我满16岁时，我想，好吧，是时候兑现了。

我把所有的钱都拿了出来，最终超过了1000美元，然后投入了一堆股票。当时，我只是投资那些热门股票，一堆苹果，一堆特斯拉，等等。您可以进行所谓的托管账户，这就像您的父母允许您代表他们购买股票一样。那是我第一次接触投资。

长话短说，我玩股票玩了一段时间，然后接触到了房地产，心想，哇，这实际上是一份相当不错的差事。一旦我……

稍微了解了一点，我就停不下来了。你知道，每个人都称之为房地产热。一旦我有了这种热情，我就无法摆脱它。在过去的五六年里，这真是太疯狂了。我学到的东西，我经历的东西，简直令人难以置信。这是一次疯狂的旅程。所以让我们回顾一下第一笔交易。呃，你是怎么找到它的？你在哪里找到它的？并详细介绍一下。呃，这……

相当容易。我的意思是，在我整个大学生涯中，我在匹兹堡大学的三年里，我一直不断地查看Zillow，查看市场上的任何东西，甚至是一些Facebook群组，看看有什么。因为我知道一旦我毕业并找到一份全职工作，我就会尽快进行房屋黑客。所以一旦我毕业后就被录用了……

在我长大的城镇找到了这个地方，这样做非常容易，因为你非常熟悉市场，熟悉价格，即使你不太关心，你也知道哪些地区更好。所以知道这一点，进入房屋非常舒适，尤其是在购买第一套房屋时可能会非常不知所措。所以至少我知道我正在一个我认为不错的社区购买一个好地方。

这让我能够比较舒适地去做，而许多人可能做不到。所以无论如何，这第一笔交易，是一个两单元的房子。我利用房屋黑客手段占用了一个单元，同时进行一种入住翻新式的情况，并在另一个单元中出租。这样你就可以在获得租金收入的同时，获得房地产经验，进行翻新，然后最终搬出去再次出租。

总而言之。这套房产是直接在MLS上列出的吗？是的，这是MLS上的房源。我在Zillow上找到了它。当我第一次找到它时，我为此感到非常自豪和高兴。现在回想起来，这太愚蠢了。但我非常关注Zillow，一旦有什么东西出现，我就会查看。所以当这套房子出现时，两分钟内，我就给我经纪人发短信说，我们必须去看看。这被低估了2万美元。我们那天晚上去了，看了房子，第二天早上就提交了报价。

卖方想推迟接受我们的报价。他们希望有一些竞争。在我们规定的时间期限到期后，也就是您的报价截止日期，我去找我的经纪人说，我们如何才能让他们行动起来？因为我们知道他们还没有收到任何其他报价。她说，嘿，让我们把价格稍微降低一点，给他们施加压力，让他们决定是否要继续玩下去。

否则他们将继续损失金钱。所以我最终以比我最初报价低5000美元的价格买到了它。我想，哦，这更好了。这本来就是一个很棒的买卖。现在我以低5000美元的价格买到了它。太好了。是的，这是一个好经纪人。我喜欢这种策略。就像，嘿，我们只会每隔X天降低一次价格，直到你说“是”。

他们可以直观地看到钱在流失。融资方面呢？你是如何为这第一笔购买安排融资的？所以在我的脑海里，在这次购买之前，我一直认为我会申请3.5%的FHA贷款。这就是每个人在Instagram或TikTok上谈论的内容。实际上，如果您想购买需要翻新的房产，您可能必须选择传统贷款。FHA对某些事项有很多限制。

仅仅是因为他们不想为需要大量维修的房产提供融资。这对他们来说是一种风险。这只是获得房屋抵押贷款的一种更严格的方式。一旦我意识到这一点，我就决定申请5%首付的传统贷款，并获得了3%的卖家协助，用于支付我的成交费用。这对我来说是一种非常经济实惠的方式，因为我刚毕业，银行里没有多少钱。这只是我……

我在高中和大学以及全职工作后的第一个月的薪水中赚到的所有钱。斯蒂尔，你能谈谈卖方协助吗？那是什么，你是怎么得到的？是的，作为一名经纪人，对于那些试图购买第一套房屋的买家，或者只是试图节省一些钱的买家来说，这都是我最喜欢的策略。它基本上是一笔现金，卖方愿意从出售所得中扣除这笔钱，并将其用于买方的成交费用。

如果您以10万美元的价格购买了一套房屋，并且获得了3%的卖家协助，那么卖方愿意拿出3000美元用于支付您的成交费用。本质上是您口袋里的钱，而不是降低购买价格，因为如果您在30年内支付这笔钱，它对您的月供不会有太大改变。但提前获得它通常更有价值。

这取决于您的策略。但在大多数情况下，情况就是这样。所以斯蒂尔，你做了一个入住翻新/房屋黑客。租金情况如何，你如何增加房屋的收入？是的。当我买下这套房产时，两个单元中只有一个正在出租。他们每月收取600美元的租金，按现状来看，这被低估了大约300美元到350美元。所以我第一天就……

让一个租户以每月900美元的价格租用了空置的单元。这比之前的业主多赚了900美元。

我搬进了租户目前居住的单元，不得不做令人讨厌的，比如赶走他们那种情况，但我给了他们，你知道，30天的通知，这很艰难，但他们是以月为单位租的。而且，你知道，这是你必须做的事情。他们对此非常尊重。老实说，他们打扫得比我可能做得更好。绝对一尘不染。

搬进去后，我花了大约六个月的时间来翻新房子，但这是在做全职工作并自己动手完成所有工作的情况下。我亲自完成了所有工作，没有外包任何事情。你有任何建筑经验吗？还是这是YouTube大学的故事？是的。免责声明。完全没有。

我学习的是市场营销专业。我在乡下长大。我知道如何使用工具等等，但对建筑一无所知。但是当你在你拥有的房子里时，风险非常小，因为如果我搞砸了什么，那就好了，这是我的房子。我可以这样做。第一天，我走进我的浴室。每个单元都是两室一厅。进去把整个浴室都拆了。我只是说，如果我正在拆墙，你就不能在这里走动。

把所有东西都拆了。两周内，我就完成了整个浴室的翻新。现在互联网如此之好的一点是，我可以观看关于如何进行完整浴室翻新的教程。走进去，不到1500美元就完成了。所有东西，瓷砖、石膏板、装饰条、新的浴缸、淋浴墙，所有东西。你知道吗，斯蒂尔？我只有大约三个小时的车程。你被雇佣了。是的。

我的意思是，在全职工作和边干边学的情况下，两周内完成一个完整的浴室翻新，实际上相当不错。令人印象深刻。是的，伙计。而且所有费用都不到1500美元。是的。如果你想把钱留在银行里，这非常有利可图。基本上，如果你很穷，这是最好的方法。我认为现在除了YouTube大学之外，还有另一种技巧。我一直在考虑这样做，或者至少尝试一下。但是如果你有Chat GPT，他们有语音模式，你可以向Chat GPT展示你的摄像头。

我用一些随机的小东西试过，但我不知道你是否可以向Chat GPT展示，嘿，我想翻新这个浴室，或者我想安装这个瓷砖。我想知道它是否会像字面一样一步一步地告诉你如何去做。我还没有测试过这个理论，但我想如果你得到另一个入住式房屋黑客或翻新，斯蒂尔，请让我们知道，你测试一下。

我一定会这么做的。我们将稍作广告休息，但回来后，我们将从斯蒂尔那里听到更多关于他第一处房产的意外翻新以及他如何为第二笔交易融资的信息。我们马上回来。

你知道那种你正要离开家，然后停下来检查锁是否锁好的感觉吗？在我得到SimpliSafe之前，我总是会有这种感觉。这就是我信任它的原因。大多数安全系统只有在有人已经进入室内后才会采取行动。SimpliSafe会在任何事情发生之前采取行动。他们的人工智能摄像头和代理会全天候监控情况。

如果有人在你家附近徘徊，代理可以与他们交谈，启动聚光灯，甚至可以实时报警。从第一天起，我就安心了。设置起来非常简单，而且说实话，我不太擅长动手，可以在不到一个小时内完成。此外，没有合同，没有意外费用，计划起价每天仅1美元。如果它不适合你，没关系。他们提供60天退款保证。难怪SimpliSafe连续五年被美国新闻与世界报道评为美国最佳家庭安全系统。

现在是获得SimpliSafe的好时机，因为您可以获得50%的折扣，购买新的SimpliSafe系统，并享受专业监控和第一个月免费。访问simplisafe.com/pockets。网址是simplisafe.com/pockets。没有比SimpliSafe更安全的系统了。

汽油用完了？这是一个可以避免的问题。拥有出租房产却没有适当的房东保险？这是一个同样可以避免的问题。Steadily房东保险可以提供帮助。Steadily为房地产投资者社区量身定制的房产和责任保险提供快速报价。

他们甚至可以比较多家承运商的价格，以帮助房东权衡不同的选择。您可以高枕无忧，因为您的投资在Steadily得到了保障。他们全天候在线提供服务，并且可以在第二天开始承保。访问biggerpockets.com/landlordinsurance，使用Steadily保险保护您的投资。Steadily保险，由房东为房东创立。

使用Venmo借记卡，您可以Venmo的对象不仅仅是您的朋友。您可以通过多种方式使用您的余额。您可以Venmo一切。需要汽油？您可以Venmo支付。零食呢？您可以Venmo支付。您最喜欢的乐队的商品？您可以Venmo支付。或者他们的下一场演出？您可以Venmo支付。访问venmo.me/debit了解更多信息。Venmo万事达卡由Bancorp银行发行，并根据万事达国际公司许可发行。该卡可在任何接受万事达卡的地方使用。Venmo购买限制适用。

好的，让我们回到节目中，与斯蒂尔一起。那么，就装修而言，这套房产中最大的挑战是什么？是的，最大的挑战绝对是你没有预料到的事情。当我买下这套房产时，显然我已经进行了检查。检查的好处是，它们会告诉你这套房产的所有问题，即使你个人并不太关心。

所以你有一整份清单。他们会给你一份报告，说明X、Y和Z需要尽快完成。然后是另一份清单，列出未来几年需要完成的事情。然后是一些可能只是装饰性的东西。我开始装修，并处理我认为最紧迫的问题。然后在一个月左右的时间里，我遭遇了……

我拥有这套房产的第一场暴风雨，并意识到我的前廊屋顶正在漏水，正好与房子相连的地方。这导致雨水进入我的壁板，滴到下面的窗户，然后滴到我的房子里。由于这个前廊屋顶，几乎淹没了我的整个一楼，后来花了3000美元，周末提前支付现金，修理工过来，处理了这个问题，掏空了我的银行账户，

第二天就完成了，就在修理工完成工作后。我的车，我的车坏了。我把车送到经销商那里进行召回。如果有人不知道，召回基本上就是，你知道，公司，汽车制造商支付维修费用。我把车送到经销商那里，机械师把我的车门打开了。

耗尽了我的电池。他去启动我的电池，但电缆接反了，这烧坏了我的汽车的整个电脑系统，最终花费了800美元。但他们为我支付了费用。但我心想，这怎么可能？我买了这套房子。我们已经一个月了。我把所有的钱都花在了这个浴室上。我刚花了3000美元修这个屋顶，我之前不知道有问题。现在我的车完全坏了，因为机械师把我的电池接反了。

这就像一个完美的启示时刻，就像房东一样。我想让租户住进房子。这简直太疯狂了。它绝对向你展示了储备到位以及预期意外发生的重要性。所以斯蒂尔，让我们谈谈第二笔交易。你22岁，你已经完成了第二笔交易。你在哪里找到这笔交易？同样，我不骄傲。我在Zillow上找到了这笔交易。

我喜欢为我的非市场交易寻找能力感到自豪。这也是我成为经纪人的部分原因，因为我找到了很多房子。我想，如果我有钱，这将每月带来1500美元的现金流。只是疯狂的数字。但我买不起，因为它是一套50万美元的房子。我在市场上找到了这套房子。它只是被投资者遗忘了。

以24万美元的价格买到了它。使用了与第一笔交易完全相同的策略，5%首付的传统贷款。对于这套房产，我让卖方支付了我的转让税。匹兹堡市有相当高的转让税。总共大约是5%，每方2.5%。显然，我不想在一套24万美元的房子上预先支付这笔钱。

因为我还是穷人。我没有多少钱。在某些时候，你会达到你能获得的卖家让步的最大值，比如我之前提到的3%。所以这是另一种策略，让卖方帮助支付你的一些前期成交费用。然后你就能以尽可能低廉的价格达成交易，最终只需1.7万美元就能买到这套房子。

鉴于这种情况，在我看来，这相当不错。是的，对于一套24万美元的房子，1.7万美元的首付相当不错。这1.7万美元从哪里来？这是单纯的储蓄吗？房屋黑客的好处是它很容易省钱，尤其是在我完成装修后。我只是把我的大部分……

工作收入。我还卖掉了我不在乎的任何财产。我卖掉了一辆雪地摩托车，大约赚了2000美元，然后继续存钱。当你想从房屋黑客转向房屋黑客时，他们不会告诉你的一件事是你需要一个住的地方。所以我需要两个公寓的收入来帮助我的债务收入比，这样我才能这么快地买到另一个地方。

不得不搬回父母家两个月，这就像，在你已经搬出去之后，谁想这样做呢？嘿，牺牲，伙计。我妈妈欢迎我回家。我有免费的饭菜。好吧，他们最终把我赶了出去。

他们把我赶了出去。然后，幸运的是，我女朋友的家离我家只有10分钟的路程。所以我去了他们家六个星期。我说，好吧，每周都是1000美元。我只需要存入我的银行账户，因为他们养活了我，我只支付去上班的汽油费。最终在那时存了大约3万美元。我说，好吧，这足够让我安心地购买第二个地方了。最终得到了这个。

拥有相同的租户，几乎继承了楼上的租户，把他留在了那里。

不得不让第一个租户搬出去，再说一次，如果你从未做过这件事，让租户搬出去并不是世界上最令人满意的事情，但他对此很满意。他反正也想离开。所以结果很好。你现在的投资组合的现金流是多少，斯蒂尔？是的。我的意思是，我的第一处房产的利率是7.35%。所以要在这方面获得现金流并不容易，但幸运的是，这是一个价格合理的市场。嗯，

在我的家乡，我每月大约能赚到300到400美元。我留出很多钱用于资本支出，因为它是一套老房子。东北部的一个特点是我们的房子非常古老。这套房子建于1924年。

所以你必须留出很多钱用于资本支出。我每个月都会遇到一些问题。第二处房产，同样是一套非常老的房子，但之前的业主处理了很多主要问题。它有新的热水器、新的炉子、新的屋顶。这是一套砖房。非常坚固。尽管如此，事情还是会出错。所以我留出很多钱用于资本支出。

现在，显然，我住在这里，它没有现金流。按现状来看，它每月大约能收支平衡2400美元。一旦我完成了，我将获得28000到3000美元的收入，这将再次大约是400美元。

现金流。利率为6.75%。你知道，在今天的市场中，现金流不错。但我真正关注的是，正如你所说，你只有22岁。我真正学到的一件事是，就像我10年前开始投资一样，你房产的价值在10年后，

比你多年来获得的现金流更有价值得多。我不是……

我只是在想，10年后你将32岁，这些房产的价值是多少，你知道，到那时你的抵押贷款将偿还多少，以及房屋中将有多少净值。所以恭喜你这么年轻就开始了。好吧，谢谢。而且要特别感谢本金提前偿还，如果你没有这样做的话。

我每月额外支付100美元的本金。它会改变你随着时间的推移所支付的利息，数量非常惊人。而且你的贷款，即使你每月支付100美元，也会改变它5到7年。是的，这是一个很好的建议。另一个建议是，每两周支付一次，而不是每月支付一次。因为如果你提前支付你的抵押贷款，比如提前支付一半，它也会减少你随着时间的推移所支付的利息。是的。

好的，在我们结束之前，斯蒂尔，你希望更多的新手了解房屋黑客的哪些方面？房屋黑客并不一定非要购买双联排别墅。它不一定是购买四联排别墅。我知道对某些人来说，这不太理想，因为谁想成为隔壁租户的房东呢？很多人喜欢拥有自己的隐私。这是一个你必须做出的巨大牺牲。就像我们之前说的那样，你为了长远利益而做出牺牲。

房屋黑客可以是住在你父母家里，出租一个单元，出租你房子里的一个房间，让你的好朋友付一些房租，甚至只是和你一起玩。如果你有男朋友或女朋友，我向我的女朋友收取700美元的房租。这就是房屋黑客。这只是减少你每月为你的，几乎对每个人来说，你每月最大的账单所支付的款项的一种方式。这非常有利可图，因为如果你要……