How to Buy Your First Rental Property (Out-of-State) in Just 90 Days!
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你是否担心在境外投资？你担心找不到合适的市场，或者无法组建远程团队？我们的来宾已经拥有两个自动物业投资组合，证明距离并非投资的障碍。

无论你是否梦想将投资范围扩展到自家后院之外，还是刚刚开始，他的经历都值得学习。这是房地产新手播客。我还有托尼·J。

罗宾逊，欢迎来到播客，我们每周三次为您带来启发、动力和故事，助您开启投资之旅。今天，我们很荣幸地欢迎杰夫·科斯塔来到房地产新手播客。

谢谢各位。我真的很感激。能来到这里感觉很舒适。

今天我们非常兴奋。让我们深入了解杰夫。今天我们将讨论如何选择境外市场，这对许多新投资者来说是一个重要问题，因为他们无法在自己的后院投资。我们将讨论如何分析和寻找远方投资机会，以及糟糕的物业经理可能造成的潜在影响，以及如何保护你的投资组合。

杰夫，为了开始今天的节目，请简要介绍一下您在房地产投资之前的生活。您之前的生活是什么样的？

我曾担任两份工作，产品经理，这意味着我在一家公司的内部运营一个业务。进展顺利。我一直在进行传统的投资，比如股票和共同基金。然后我们有了孩子。

大约在他三岁左右的时候，我开始以不同的方式看待生活。我真的很不喜欢我的许多投资都集中在股票市场和共同基金上，而且我无法充分控制这些投资。

所以我开始研究房地产，最终让我找到了你们。我开始在关于房地产投资的Reddit子论坛上搜索，每个人都在谈论更大的机会。我心想，这难道是某种秘密组织吗？或者这是某人的代号？我当时还不确定，但最终通过谷歌搜索找到了你们，以及论坛等。所以，这基本上就是我开始的原因。但归根结底，这都是为了更好地控制自己的投资。

杰夫，我相信在你的研究过程中，你可能也了解到共同基金的费用很高，这促使你转向房地产投资。那么，你什么时候开始购买你的第一套物业？在第一次购买之前，你的研究和分析阶段是什么样的？

这花了三个月的时间。我当时也在听布莱恩·特纳的播客，他当时提倡行动。所以，这并没有花很长时间。

我很好奇，因为我一直在跟踪，你真的能从这个兔子洞中跳出来，从你发现更大的机会到真正找到第一笔交易，这花了三个月的时间。是的。

是的。在这三个月里，我做了很多工作。我实际上在更大的机会上做了很多功课。我并没有使用经纪人，而是寻找那些活跃在社区中的经纪人，以及那些在网上发布信息的经纪人。我查看了他们的回复，以及他们的参与度。许多经纪人也在个人资料中展示了自己的投资组合。

我寻找的是那些之前做过类似事情的人，那些对投资者作为客户非常熟悉和舒适的人。这让我找到了他们。在学习新事物时，你还会遇到一些你不熟悉的词汇。所以，在最初的几次通话中，有些事情超出了我的理解范围，然后我需要提升自己的技能，但我尽量快速学习。

杰夫，我必须问一些问题，因为我认为你取得了一些许多听众都无法实现的成就。从发现更大的机会到找到第一笔交易，90天的时间非常快。

这听起来像是我想与大家分享的重点，即你如何能够如此迅速地行动。我觉得这个播客上通常看到的人需要12到18个月的时间来进行全面的教育，并逐渐涉足。但你却在4个月内完成了。所以，我想了解你如何如此迅速地行动。这似乎与你找到那些在更大的机会上已经活跃的经纪人，以及他们自己拥有的投资组合有关，以及你所做的其他事情，这让你能够如此迅速地行动。

作为产品经理，我做了很多客户研究和一般研究，因为当你开发软件产品时，你必须确保你正在开发人们想要的东西。这需要大量的分析和分析思维。我尝试将这些技能应用到我的房地产投资中，因为我觉得这些技能非常可转移。

所以，为了直接回答你的问题，我做了什么？我尽可能多地听播客，利用所有空闲时间，开车、跑步，任何我可以做的事情，以更好地掌握词汇和理解一些常见问题。

我开始关注土地，你总是听说土地市场火热。东南地区总体上正在发展。为什么我不能只关注自己后院？所以我首先开始关注这一点，然后很快放弃了，因为我在亚特兰大找到的，我可以自己管理的物业，距离很近，实际上超出了我的预算。

我正在寻找大约25万到35万美元的物业。我在亚特兰大找到的所有物业，要么条件很差，要么所在社区很差。这让我回到了我来自的纽约州北部。我在巴法罗以南上过大学。

所以，我对这个市场很熟悉。我上过大学。

我转学了。哦，所以我在巴法罗长大，在罗切斯特度过了一些时间。所以我认为，我非常了解这两个市场。我认为这对我来说是一个不公平的优势，因为我不必学习邮政编码，也不必学习城镇的哪些区域好，哪些区域不好。这加速了我的学习。然后，在境外投资时，会有自己的一系列问题，因为我无法开车去查看物业，并感受一下。你必须自己做更多的调查工作，并且有一些很好的方法可以做到这一点，我们当然可以讨论一下，这对于房地产新手来说非常有帮助。

你首先说，我能去哪里？一旦你做出了决定，你就可以在自己的后院投资。

你依靠你已经了解的另一个市场，验证了这个市场实际上符合你的需求。然后你开始组建团队。根据你的产品经理经验，你似乎采取了一种非常系统的方法，即不要过度思考，而是制定路线图，然后执行每一步。

有一种产品管理原则，即“立即发布”。你可能听说过扎克伯格说过这句话，对吧？当你发布软件时，你学习，将它推向市场，你会犯错误，但你将学习，改进，并随着时间的推移变得更好。我采取的就是这种方法，我必须进入市场，获得实践经验。

稍后在节目中，我们将继续与杰夫的对话。如果你希望在境外投资，你需要一个团队来管理你的物业。请访问biggerpockets.com/property-manager，了解更多信息。

大家好，我是亨利·华盛顿，来自市场部分。如果你在寻找非公开市场物业时感到沮丧，你并不孤单。就像亚历山大，一位房地产投资者，他曾经和你一样，努力寻找那些隐藏的交易。他发现了交易机器。

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我们的来宾欢迎杰夫·科斯塔再次回到节目。

杰夫，你投资房地产的计划是什么？你的策略是什么？你只是想永远持有这些物业吗？你对房地产投资有什么计划？

我的目标是拥有十套物业。我实际上降低了目标，因为我有了女儿。我降低了目标，并遵循了布莱恩·特纳最初的建议，即为我的女儿买一套房子，以15年的期限进行投资，当她准备好上大学时，我可以保留或出售它，并获得学费。我不知道为什么这个想法一直在我脑海中。

我也喜欢这个故事。

这是一个很棒的想法。我认真思考过这个问题，我真的很想为我的女儿留下一些东西。也许她将来也会对同样的东西感兴趣，并且我可以在过程中创造财富。所以，对我来说，你的问题直接指向了持有和有机增长。

让我们深入探讨第一笔交易，如果你能详细说明它是如何产生的，数字是什么样的，以及你的策略是什么？

是的，我一直想投资公寓，因为我的想法是，如果一个单元空置，我可以通过另一个单元来部分支付抵押贷款。我尽可能保守。这是巴法罗郊区洛克伍德的一套公寓，这可能是以最少的资金进入投资的最佳方式。

这套公寓的状况非常好，我在2021年以41700美元的价格购买了它，并在购买后一个月就租了出去。这套公寓的抵押贷款是1129美元，每月租金是100美元。在支付管理费和抵押贷款后，我的现金流大约是500美元，我认为对于如此小的物业来说，这是一个不错的结果。但我必须进行一些清理工作，在巴法罗找到一家能够处理这些事情的公司，因为我当时是远程的。但我感觉很舒服，因为如果发生紧急情况，我可以从亚特兰大飞到巴法罗，一个半小时就能到。但我确实需要有人在地面上帮助我。

你在购买这套物业之前是否飞往巴法罗查看过这套物业？

我去了。但在提出建议之前，我考虑的因素之一是，他们是否可以在我们提出要约之前通过视频通话带我参观这套物业。这是我的一大要求。我想看看地下室，我想看看房间的状况等等。所以我能够在第一次查看之前通过视频通话查看。但第一次我飞到巴法罗，在签约前一天，从罗切斯特飞到巴法罗，亲眼看到了这套物业。没有意外，它与照片和视频通话中描述的完全一样。杰夫和……

这听起来像是你出去查看物业，更多的是一种情感上的考虑。我想自己对这个决定感到满意，我们经常在房地产新手播客中讨论这个问题。很明显，如果你需要这样做，那就去做。

如果你在远程投资，你可以去那里。但我认为许多投资者需要理解的是，如果你这是第一次投资，并且你有一个经验丰富的房地产专家，你通过更大的机会经纪人找到的经纪人，也在那个市场投资过，并且完成过很多交易。他们可以帮你查看这套物业，并给出他们的意见。你可以进行物业检查，并让第三方检查这套物业，并告诉你所有可能存在的问题，大问题和小问题。

你可能需要一个水管工或承包商来检查，并告诉你可能需要进行的维修。在所有这些之后，作为一名新手投资者，除了简单地查看物业之外，你还能增加多少价值？所以，是的，这就是我所考虑的，对吧？所以，你可以说明这一点。杰夫，但我想强调一下，对于房地产新手来说，出去查看物业并不是一件坏事，但真正重要的是聘请专家来让你对这个决定更有信心。

在查看之前，我唯一能告诉你的就是，这很脏，需要清理。

杰夫，我们必须谈谈你提到的在2021年购买了这套物业。为了让大家了解情况……

你的利率是多少？投资物业的利率是4.5%。

这是一个非常好的利率。

杰夫，这套物业需要翻新吗？还是主要只是为了让它适合下一位租客而进行一些美化工作？

清理工作是主要工作。二楼有一个保险丝盒，我换成了一个断路器，这可能是唯一需要做的。

其余的只是简单的清理工作。一些电插座的线路连接错误，真的非常糟糕。到目前为止，情况非常好，杰夫。

关于贷款机构的问题。你提到利率是4.5%。你如何找到这个利率？这是商业贷款还是个人贷款？请详细说明贷款的细节。

30年期。我从你们这里学到的一点是，在购买物业时，保持你的名字和配偶的名字分开，这样你就可以拥有超过10个单位。我认为每人最多可以拥有10个单位。这很有效。我使用的是我在亚特兰大有分行的银行，所以我熟悉这家银行。如果我需要取现金、支票或存钱，或者进行任何银行业务，我确实有当地的银行可以提供服务。所以，这个因素对我来说非常重要。

杰夫，这套物业已经稳定下来，你已经有了租客。你的下一步计划是什么？

你开始上瘾。我第一次感受到这种感觉，哇，这很真实。这激励我继续寻找机会。不幸的是，我遇到了许多人同时购买物业的情况。

找到下一个房产花的时间稍微长了一点，但我也在改进寻找这些房产的方式，作为一名跨州投资者。再次强调，你拥有所有在亚洲实地考察的工具。但我以前有个老板，他说，惊喜是留给生日的。

你最不想在购买出租物业时遇到的就是惊喜。所以我变得非常擅长查看更多房产。我会使用谷歌街景地图查看房产及其周围邻居的房产。

他们是否在维护？你今天是否看到有人在做景观维护？所有照片都显示屋顶状况良好。如果你的屋顶看起来很棒，但邻居的屋顶却需要大修，那可能不是一个好迹象。我必须非常擅长查看所有这些不同因素，这些因素将影响房产所在位置。

你知道，如果你需要在谷歌地图上获取照片，谷歌地图值得你花时间，你可以看到人们是否在为万圣节装饰，或者他们停放的汽车类型。我擅长这一点，并查看更多传统信息，例如，该邮政编码的中间收入是多少？然后，这是我预测的租金。

租金是否将达到该中间收入的 30%？所以我一直在努力完善我的筛选标准，即使没有房产立即可供我使用。再次感谢品牌，你提到你必须查看 100 套房产才能购买一套。我认为其精神在于，你做的研究越多，你在这方面的技能就越好，并且更容易更快地排除不符合你快速筛选标准的房产。

我有一个问题，关于你如何融资和资助第一套房产，但你购买的第二套房产是否只是相同的方式，因为你已经存够了钱，回到华尔街或你如何融资第二套房产？

阿哥，这只是一个便利因素。我再也不需要在同一个网页界面上查看每套房产了，尽管我确实创建了独立的支票账户、储蓄账户和信用卡，以便在我的账户中保持清晰。

我并没有在年底讨厌自己，但我决定这样做。我只是一个非常节俭的人，所以我们一直在积累现金。你知道我做任何事吗？我知道出租物业。这都是我两份工作攒下来的。我尽量将所有收入都存起来，为这些房产留出一些应急资金，并继续积累。

让我们谈谈下一套房产的购买。请给我们提供一些内部信息。

分解一下。是的，另一套双层公寓，但这一套更大，它是一个两居室，位于 Rush 附近，报价为 22 万美元。我以 22.5 万美元的价格购买了这套房产，这发生在 2022 年 8 月，这让你对两次购买之间的时间跨度有所了解。当时这套房产的抵押贷款利率略高。

我想看看这套房产的利率为 6%，6.1%。每月抵押贷款为 1579 美元。它运行 2629 美元，这真的很不错。

因此，在支付管理费后，我获得了大约 840 美元的现金流。这又是一个巨大的胜利。我在这套房产上确实有一些需要做的事情。

这套房产的厨房看起来像 70 年代奶奶的厨房，橙色台面，橱柜非常破旧，所以我必须彻底翻新厨房。这大约花了 2 万美元。

但这确实提高了租金。我认为它的租金比楼下的单元更高。我认为我们确实帮助了这一点。因此，在进行更大规模的翻新后，收益是肯定的。你使用的是同一位承包商吗？你是否依靠任何人来推荐承包商？

我从一位物业经理那里得到了推荐，然后我通过询问当地的房地产经纪人，罗切斯特，如果他们知道这个人，以及他们的声誉如何，来验证该推荐。我希望有一个数据库，你可以在其中查找承包商的声誉，就像他们的 eBay 分数一样，但没有这样的东西。但我查看了情况，并确实找到了一个很棒的承包商，他可以向我发送翻新和安装过程的阶段照片。我与橱柜制造商和承包商进行了几次电话会议，说实话，能够远程完成整个厨房翻新，这几乎令人震惊。但事实就是这样。

我想补充你关于推荐承包商的观点。在 BP 大会上，詹姆斯·丹纳谈到了这一点，他提到要查看许可证，看看哪些承包商在许可证上。因此，你可以查看许可证已经开放了多长时间。

所以，很明显，如果这是一个小项目，并且许可证已经开放了两年，那么这可能是一个很棒的承包商。你还可以查看是否有任何针对该承包商的诉讼或判决。他说他做了很多县级工作，可以查看记录，以了解承包商的工作质量。

或者不是。

杰夫将低估翻新部分。所以你有没有去过那里？

没有，一次也没有。所有沟通都是通过视频通话和照片进行的。如果我有问题，例如，这里有一个问题，冰箱上方的橱柜。

我们通过第一次电话解决了所有这些问题，我认为是在我准备出租之前。然后我自己进行了检查，并且它与照片中描述的完全一样。

我认为这真正说明了第一笔交易的力量。我们在这场播客中讨论了很多。

但播客听众（尚未进行任何房地产交易）与已经进行过一次房地产交易的人之间的知识差距，要比已经进行过一次交易的人与已经进行过两次交易的人之间的知识差距大得多，因为你的第一次交易，你会四处走动，确保一切都在那里，确保这所房子确实存在。我们正在根据合同或他们讨厌的橱柜来判断。这就是从零交易到一笔交易所获得的信心水平。

我想我们应该在离开一段时间后进行最后一次更新。我们很乐意听到你的意见。你是否像杰夫一样远程投资房地产？你可以在 Spotify 应用程序或 YouTube 应用程序中在休息时间回答。你好。

亨利，洗涤和检测来自市场上的房地产经纪人。你是否曾经在寻找市场交易时感到不知所措？让我向你介绍一位精明的跨州投资者，她凭借自己的努力扭转了局面。他们现在可以访问由美国 90% 的房地产公司使用的相同数据库支持的免费、无限的联系数据。

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好的，让我们回到杰夫。

我们稍微谈了一下远程管理翻新工作，但实际管理房产呢？我知道你已经聘请了物业经理，但你是否需要管理经理？你作为一名在纽约州西部的跨州投资者，你的体验如何？

远程管理这些物业非常棒。一点问题也没有。我第一位在罗切斯特的物业经理的故事有点不同。

我再次查看了我的经纪人角色索引，寻找他推荐的物业经理。他给我推荐了一位他 5 位客户都在使用的经理，我打电话给他并自我介绍。他看起来很正规，所以我最终选择了他。

他似乎是一个军事背景的人。所以我脑海中浮现出流程和系统，所有这些。结果并非如此。

我认为每个新投资者都会在某种程度上遇到这种情况，我的情况也是如此。我一开始进展顺利，但在合同签订大约六个月后，他突然消失了。所以我从中学到了很多东西。我想知道你学到了什么，杰夫，如果你想避免这种情况，作为一名新投资者，你将采取哪些其他步骤？

你说的没错，随着你做这些事情，你学习和成长。当我第一次见到他时，我去了他的办公室，在罗切斯特的郊区，了解了他经营的小办公室，我们当时在会议室里。他接了一个电话。

他正在进行自己的翻新工作。我喜欢这个家伙，他认识每个人。他很成功，他很有关系，但那里只有他一个人。然后，我回顾过去，意识到物业经理不应该是一个人。

至少应该有 3 到 4 个人来处理物业管理的不同方面。他同时进行自己的交易，这对我这个新手来说很令人印象深刻，但也表明他可能没有时间关注我的房产，因为他要关注自己的房产。所以，就像我之前说的，你一开始的想法随着时间的推移可能会发生变化。我问他关于如何管理这些房产的问题，以及他们使用的租赁软件，我当时的想法是，我不想使用任何软件，我想自己开发。

我当时的想法是，我真的很尊重这一点，然后你就会意识到，事情并非如此。有很多现成的软件即服务平台可以帮助你做到这一点。当然，如果你不注意这些事情，你确实可以走捷径。

一开始，租金直接汇入我的账户，所以收到付款通知感觉很棒。然后，我会通过 PayPal 向物业经理付款。在正常情况下，这行不通，对吧？物业经理负责记账。

他们收取租金，每月向你支付款项。但回顾过去，我不知道我不知道的事情，这确实改变了我处理业务的方式。是的，杰夫，我完全可以理解。

我经历过一家物业管理公司的经历，回顾过去，我看到了那些危险信号。看起来你当时想雇用一家公司，但他实际上只是一个单独的人。他可能正在尝试通过为其他人管理房产来支付自己的房产费用。

例如，他并没有使用物业管理软件。我刚开始当物业经理时也这样做，因为当时没有物业管理软件，我每天晚上都哭，想把头发都扯掉，直到我建立了物业管理软件。所以我确实看到了那些危险信号。

我使用的那家公司，现在看来，我没有问正确的问题，这是一个很好的学习经历。在 BiggerPockets 上，如果你查看专业文章，我认为有一部分包含 25 个在面试物业经理时应该提出的问题。如果我能找到它，我会尝试在节目说明中链接它。但这是史蒂夫·罗森伯格写的一篇很棒的文章。实际上，关键在于你如何提出问题。

我们一直在讨论这一点，无论你采访的是谁，如果你是与经纪人交谈，你是否代表投资者？是的，我代表投资者。

也许他们只为一个投资者服务，但你可以改变问题，问他们为多少投资者服务？他们在过去六个月内完成了多少投资者的交易？你可以用同样的方式问贷款官员或银行职员，提出更具体的问题。这对我来说是一个巨大的学习经验。是的。

我认为你说的对。问题是关键。你可以用很多方法进行调查。

我发现一个对大多数物业管理公司都有效的方法是查看他们的网站，看看他们网站上的房产。查看照片，看看它们是用 iPhone 4 拍摄的吗？

房产的描述如何？他们是否在房产上宣传独特的卖点？如果他们自己网站上这样做，那么他们发布的房产信息质量可能也一样差。

所以，你可以简单地查看这一点，然后查看他们的社交媒体存在，以及他们如何发布关于房产的信息。他们说了什么？他们是否发布了关于房产的信息？等等。所以，你可以用一些非常有趣的方法来完成你的功课，以及查看他们网站上的房产信息。

查看 Rent Ready 数据，因为如果 Rent Ready 显示某房产在 5 月 1 日可用，但现在是 7 月 15 日，那么你知道，这套房产空置了很长时间，还没有租出去。我也这样做。当我进行市场分析时，我会找到该地区的物业经理，查看他们的网站，看看他们的房产是否也空置。

杰夫，我还有一个问题，因为你在这两套房产上取得了很大的进展。看起来你的信心正在增强。你基本上在第一套房产上选择了“交钥匙”模式。

回顾一下，你会采取同样的方法吗？或者你感觉可能需要专注于你所做的事情的价值，就像一只鸟一样？因为我认为很多人在第一次交易中都会纠结于这个问题：是选择“一键式”的投资，就像一个简单的插件一样？还是尝试从第一次交易中榨取更多价值？所以，根据你现在的知识，你还会选择“一键式”投资吗？

这个问题问得好。我认为我会采取完全相同的方法，这对我来说是一种降低风险的方法。我想避免让自己陷入比自己准备好的更多的投资概念中。

我觉得我慢慢地提升了这个层次。下一件事可能就是一只鸟。我觉得现在有信心去应对它了。但我认为我不会改变任何事情。我认为我仍然会使用同样的流程和同样的方法。

是的，你的这些交易看起来都非常成功。那么你接下来会做什么？你的计划是什么？你是否已经决定从跳跃和努力获得十套房产转变？你的议程是什么？是的。

妻子今年决定在底层进行翻新。所以我们今年暂停了投资，来做这件事。但是，我不得不说，我一直在关注其他房地产，并查看不同的房产，随着利率下降，这当然更具吸引力。

我认为我接下来要做的是继续这种进步，比如四合院或五合院，看看一些易于管理并从中增长的东西，对吧？我仍然认为有逐步进行投资的方法，即爬行、行走、奔跑，这对我来说非常有效。所以，我并不想偏离那些有效的方法。所以，这实际上是……

你对一个正在考虑今天开始投资的犹豫不决的投资者有什么建议？你对当今市场有什么看法？

是的，嗯，我会说，做功课，尽可能多地收听 BiggerPockets 播客，直到这些词汇和人们正在做的事情对你来说变得自然。但是你必须这样做。嗯，在某个时候，你必须亲自动手，必须全身心地投入其中。一开始会很可怕，总是如此，但这是你学习和成长的唯一途径。

好的，杰夫，非常感谢你加入我们。托尼，还有其他问题吗？没有。

我认为，从你的故事中，我得出的一个重要的结论是，所有正在收听的初学者，显然，你选择标记所有内容的方式非常重要。

但我认为，从你的故事中得出的最大收获是采取行动，而不是被分析瘫痪所困扰，以至于你一遍又一遍地听同一集播客，希望发现那一条信息，最终给你信心去展望未来。我认为很多人害怕走出舒适区，迈出那一步，他们努力的目标却停滞不前。所以，对我来说，最大的收获是，杰夫在你的故事中真正体现了，让我们弄清楚这件事，并开始采取行动。

杰夫，非常感谢你今天来参加节目。你激励了如此多的初学者，我相信他们会开始他们的第一笔交易，甚至他们的下一笔房产交易。

你想了解更多关于杰夫的信息。我们将在节目中链接他的信息。你可以联系他或了解更多关于他的故事。

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