How to Delete Unfair Airbnb Reviews (Rookie Reply)
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欢迎来到另一期新手回复，Ashley和Tony将回答来自BiggerPockets论坛和房地产新手Facebook群组的问题。 这次，我们将涵盖以下问题： 当您的房产税暴涨并威胁到您的现金流时该怎么办。 如何处理短期租赁中的客人退款请求和负面评价。 偿还共同所有人后如何解决产权问题。

有兴趣了解更多关于今天赞助商的信息或成为BiggerPockets合作伙伴？发送电子邮件至[email protected]。 了解更多关于您的广告选择。访问megaphone.fm/adchoices</context> <raw_text>0 欢迎收听另一期新手回复。今天的节目充满了教训，从可能吞噬您现金流的意外税收上涨，到短期租赁退款纠纷，以及在出售过程中可能导致严重头痛的产权混乱。我们将涵盖三个新手投资者案例，所有这些案例都突出了一个重点——

房地产是一场持久战，在签订交易之前了解您所涉及的内容是值得的。看，如果您曾经对您的数字、产权结构或如何处理要求退款的客人犹豫不决，您将想继续听下去。这是房地产新手播客，我是Ashley Kerr。我是Tony J. Robinson。接下来，让我们进入今天的第一个问题。今天的第一个问题来自BiggerPocketsForums.com。

上面写着：“我在2024年4月在南卡罗来纳州鹅溪购买了一套投资房。在分析所有数据后，看起来我每月可以获得大约400美元的现金流，我这样做了一年，直到2025年4月。然后我的房屋被县政府重新评估，评估价为226,000美元，而之前是13,600美元。我的税款从每年900美元跃升至每年3,495美元。

这是一个疯狂的增长。

我的新抵押贷款支付每月增加了300美元，每月现金流仅剩100美元。这还不包括资本支出或空置期。我无法提高租金，因为租户刚刚签署了一份租赁合同，有效期至明年7月。我现在应该出售吗？或者计算我是否会亏损的最佳方法是什么？首先，我必须说这是一个巨大的飞跃。是的，从13,000美元到226,000美元。我的天哪。

我认为首先，Ash，让我们谈谈是什么导致了这种情况。你在我们上一期节目中做得非常出色，所以我让你来处理它。但是是什么会导致评估值一年内发生变化呢？是的，这实际上取决于您的县以及他们如何处理评估。但是大多数……

每X年进行一次重新评估，或者在他们重组预算以及他们需要的税收时，根据需要进行重新评估，并进行重新评估，他们决定需要进行重新评估，以……

但基本上，在我投资的一些地区，我知道的是，当您购买房产时，他们不能仅仅因为您完成了房产交易就自动重新评估您。但最有可能的是，重新评估将在未来五年内进行，至少我认为是这样。

因此，当您分析这笔交易时，请查看房产税并查看评估值是多少。所以在这个问题中，我们不知道……

他们实际购买房产的价格是多少，购买价格是多少。但是，如果您看到评估值为13,600美元，而您以250,000美元的价格购买了这套房产，那么这将是一个危险信号，哇，当县政府进行重新评估时，他们将查看这套房屋的销售历史。而且很可能不会评估为

您实际购买的价格。在税务记录上，您会看到市场价值和评估价值，而不是评估价值，而是评估价值。因此，评估值通常低于市场价值。在大多数情况下，我已经看到市场价值低于

房产的实际售价。然后评估值低于此，但这并非总是如此，这只是典型情况。因此，关于评估的一个小旁注，如果您查看您的房产税记录，有人说，好吧，我只支付，你知道，

50,000美元，因为房产只值50,000美元，因为它评估为50,000美元。评估值不是评估值。我已经看到这是一个常见的误解。评估价值是指评估师进场并确定房屋价值的时候。当您的房产税被评估时，

没有评估师会进入您的房屋来实际确定房产的价值，与该地区其他房产相比，以及它实际的售价。因此，评估价值和评估价值之间存在很大差异。Ashley，这是一个很好的细分。我认为对于买家来说，特别是对于新手来说，在买方方面，您需要考虑几件事。

Zillow实际上做得很好，它列出了房产税。例如，如果您打开大多数Zillow列表，它会有……

逐年列出的房产税信息。我多次将其与县记录进行了对比检查，通常非常准确，但显然直接去县评估员那里可以获得最准确的数据。但即使您只是打开Zillow，如果您想购买房产，请查看过去几年的房产税是多少。

如果您看到这个数字在过去几年一直相对稳定，那么您或许可以假设在您购买该房产时会有一些增长。因此，如果去年的房产税为1,000美元，那么您或许应该假设会增加25%，增加50%。现在，从13,000美元到25万，这是评估值的大幅增加，对吧？这让我想到我的第二点。

作为业主，我相信这在大多数县都是如此，我想你们可以对此进行检查，但作为业主，您确实有权提出上诉或对房产进行异议。

您房产的评估值。因为正如Ashley所说，没有评估师会来对这套房产进行全面评估。他们内部有一些流程来计算这些价值。如果您认为您的评估值与当前市场状况不符，您可以实际挑战这一点。我们实际上曾经做过一次，现在正在再次进行。我不能说得非常清楚，

因为我的合作伙伴是领导这项工作的人，但我们确实成功地挑战了我们的一份房产税记录，因为我们认为他们得出的结果非常不合理。如果您能证明实际价值，例如您所在地区类似房产的实际销售价值、其他房产税，那么这将是您可以用来提出异议的证据。所以我认为在这个人出售房产之前，我

我会首先尝试看看，嘿，我能做些什么来让这个数字更合理一些呢？还有一些公司实际上会为您与他们对抗，他们会收取……

我认为您支付他们房产税减少额的百分比，但他们实际上会为您处理整个纠纷。因此，您甚至不必这样做。还要注意，因为在房产税单上，它会告诉您提出上诉的日期，您必须在该日期之前提出上诉，嗯……

而且您不能再回去。因此，他们会考虑所有这些因素。这将非常非常具体地取决于各个县。例如，Tony提到他可以去县记录处，几乎可以找到那里的所有信息，或者在Zillow上。在大多数情况下，市场平均而言，将有城镇和县税。将有学校税。

然后还可能会有村税。Tony，您附近没有村税，对吧？我们没有。是的。是的。因此，在城镇和县政府网站上，他们大多数情况下不会有村税。因此，您可能必须确保您了解所有可能向该房产收取的实际税款，才能真正全面了解并了解

每个税收的评估值是多少。假设您最终输掉了上诉，现在您面临着房产税的大幅增加。您的选择是什么？

我认为一个选择显然是出售，对吧？您可以说，嘿，我在这套房子里仍然积累了股权，我可以出售，我可以将这些资金1031转移到其他地方，在那里房产税增加的风险可能没有那么高。这绝对是一个选择。

但我认为为了相对自信地做出这个决定，您必须回到您购买这笔交易的动机是什么。如果只是为了最大化您的现金流，即您每月获得的实际美元金额，那么潜在的，是的，出售确实很有意义。但如果增值对您来说很重要，如果易于管理，也许这是一个非常容易管理的资产，

如果税收优惠，也许您进行了一项成本分摊研究，并且奖金增值现在恢复到100%，也许您还有其他一些保持这笔交易的动机，这些动机超过了您获得的现金流减少。因此，我认为为了自信地做出选择，您必须首先弄清楚或回顾一下，嘿，当我购买它时，主要目标和优先事项是什么？我们将稍作广告休息，回来后我们将继续下一个问题。

新手们，2024年是使用有限责任公司保护您的租赁房产的一年。别担心文书工作。Corporate Direct让它变得简单且经济实惠。看，他们将处理所有州备案，起草您的运营协议，并充当您的注册代理人。此外，他们将帮助您遵守公司透明法案，

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好的，下一个问题实际上来自BiggerPockets社区的一位Airbnb房东。谢天谢地，我们有Tony作为我们的短期租赁专家。这个问题说，我们有五个家庭入住我们新建的短期租赁房。他们在第二天报告发现老鼠，但仍然使用了热水浴缸并住了整个周末。

退房后，他们要求全额退款1,370美元。Airbnb进行了调查，并建议退款30%，我们同意了。但随后他们留下了一星评价。我们提出上诉，它被删除了。在这种情况下，退款请求公平吗？您如何保护自己免受将差评作为杠杆的客人的侵害？Tony，我

我很抱歉，但我给了你虚假的希望，因为……

这实际上发生在我的两个AirVFB之一中，那里发现老鼠。所以我想在大烟山地区，也许吧。你的任何小屋里发生过这种情况吗？在大烟山地区，肯定发生过。是的。所以我想知道，实际上，在你的情况下，你对老鼠的出现做了什么？好吧，我真的很担心这个问题，因为当我们买下小屋时，它非常破旧，我们做了很多工作，而且

即使我们在装修它的时候，我们有时也会带孩子们去住。但是……

有老鼠粪便。你可以听到墙壁里的沙沙声。这并不是一个隔音很好的小屋。这是一个A字形小屋。我们对其进行了翻新，但它仍然没有完全密封。因此，我们确实尝试找到每一个可能的洞并将其封闭。但我们知道会有问题。所以我们实际上在我们的列表中……

添加了一份免责声明，上面写着：请注意，这是一个位于树林中的小屋，您可能会在小屋内或周围看到小动物、啮齿动物和其他生物，因为它们处于自然环境中，或者其他什么。我不知道。这听起来比仅仅说你可能会遇到老鼠、蛇或

浣熊或其他东西要好得多，所以当我们确实有客人留言说那里有老鼠时，我们让他们知道，我们可以派人过来，这就像在半夜，我们可以明天派人过来设置一些陷阱，如果你愿意的话，等等，但是……

他们实际上也联系了Airbnb。我们告诉Airbnb，这在我们的列表中。因此，他们最终决定离开，我们就这样离开了。

为了保持和平，我们向他们收取了他们住了一晚的费用，退还了他们其余时间的住宿费用，并开放了我们的预订。但是，我们现在所做的是，我的经理所做的是，如果有人要求离开，并且是因为某些错误而不想离开，这是我们可以完全理解的事情。

就像在我们的列表中所说的那样，这就是它的样子，比如车道非常陡峭等等。我想不出具体的例子，但我们刚刚有人要求离开，因为我们的指南或列表中清楚地说明了这一点。这就是房产的样子。她所做的是说，如果你们想离开，我们会提供，我们会开放那些夜晚。如果我们收到预订，我们会退还你们差价。

所以，如果有人最终预订了那些日子，在，我的意思是，我们只发生过一两次这种情况，但是，有人实际在最后一刻预订两三天的时间的可能性非常非常小。但至少感觉像是给了这些人一个选择，以及一个弥补损失的机会等等。

所以这就是我们处理任何事情的方式，不仅仅是老鼠的出现，如果出现任何类似的情况，我们都会这样处理，我想，也许吧。但我很好奇在你的经验中，

发生了什么情况？老实说，非常相似。我认为在您的列表中沟通这一点的第一步正是我们也所做的。我认为，当期望与现实不符时，您会在短期租赁领域陷入困境。人们不是因为小屋里有老鼠而生气。他们生气的是，他们认为小屋里不会有老鼠，但实际上有。

但是，如果您告诉他们，嘿，小屋里住着一只名叫米奇的小老鼠，你每晚闲逛时都可能会看到它。

那么他们会说，哦，是米奇。现在它成了小屋里一件有趣的事情，对吧？但当他们没有预料到这一点时。我笑了，因为我敢打赌，确实有人会说，哦，我的上帝，不，我不会说，那里有米奇。我会跳到桌子上，确保它不碰到我的脚。一样，一样。我不会预订一个有名叫米奇的宠物老鼠的地方，但确实有人想要这种体验，对吧？所以我认为最重要的事情是确保

他们的现实与他们的期望相符。因此，只要您沟通这些事情是什么，我认为那时您就没事了。所以，对我们来说，我们的小屋非常位于大烟山地区树木繁茂的地区。我们遇到过老鼠问题。我们遇到过飞鼠问题。我们的小屋遇到过各种各样的啮齿动物和害虫问题，这仅仅是因为它们所在的位置的性质。

大烟山带来了一部分。我们在沙漠中拥有房产，这带来了不同类型的元素和您必须处理的啮齿动物。所以，是的，沟通这一点。现在，如果有人真的抱怨，我会怎么做？首先，如果有人威胁你要留下差评，除非你给他们退款，比如，嘿，假设我站在你的小屋里，Ashley，然后说，Ashley，如果你不给我退款，我会给你留下一个一星评价。这非常明显地违反了Airbnb的服务条款。如果他们留下该评价，

在大多数情况下，您应该能够成功地驳回该评价。现在，我要说的是，Airbnb对其评价上诉流程进行了一些非常大的更改。自从他们进行此更改以来，我们已经完全没有成功。

并且获得了我们认为最不公平的评价被删除。他们真的严厉打击并收紧了他们的批准流程。但是这个案例比较直接，因为在客人可以在评价中说什么和不能说什么方面，它非常明显地违反了他们的服务条款，对吧？现在您必须有证据，对吧，证明他们试图勒索您，但如果您有证据，您可以向他们提出。如果这是我清楚地沟通的事情，

并且它发生在他们停留期间，他们没有抱怨，他们离开了，他们要求退款，我们也不会给予退款，我们只会处理任何评价的后果，嗯，现在我要说的是，我们在这方面有更大的灵活性，因为我们很多房源的评价数量已经达到数百条，所以一条一星评价不会产生那么大的影响

如果您有一个只有七条评价的房源，那么一星评价可能会造成更大的伤害。所以我认为您还必须诚实地对待自己所处的位置。也许如果您评价较少，那么您可能会更灵活一些，对吧？因为这仍然会让您长期赚钱。但是，如果您有一个非常成熟的房源，有很多五星评价，那么您可能可以处理一些一星或两星的差评。是的，我认为最重要的事情是积极主动地去做，比如，

这里可能发生的事情。将它们列在列表中，这里可能发生关于此房产的事情，以便您坦诚地说明这一点。然后，如果这些事情都没有发生，就像，哇，太好了，甚至更好。比如，我们有一处房产，有时水，它是井水，水会有硫磺味。这在该地区非常常见。而且，像，

我们必须，你知道，我们那里有这个供水系统，如果它不起作用或者其他什么，等等，你会闻到硫磺味。所以，像，我们把它放在那里，因为硫磺闻起来像臭鸡蛋。我们最近确实有一位客人说它闻起来像污水。而且，像，我们必须像，让你知道，这是硫磺，不是污水。像，我们想把这一点说清楚，等等，停止。结果没事了。但是，嗯，

我认为积极主动，我绝对更倾向于我会宁愿有人离开房产并向他们提供这个选择。如果你想离开，我们会退还你额外的夜晚费用等等。或者如果其他人预订，我们会这样做。但我宁愿不处理更多麻烦。但我认为在这个问题中，这是一个非常罕见的机会。

情况，因为他们什么也没说，他们住了其余的时间，一切都很顺利。所以我认为这肯定会让我更生气，因为他们没有立即提出这个问题，而且。

他们住了整个时间。我只想举一个我们自己投资组合中的例子，来说明如何设定正确的期望。我们在约书亚树购买的第一批房产之一，它非常偏远。它位于该市的最西北端，独自坐落在那里。它位于一条颠簸的土路上，大概最后10分钟才能到达那里。当我们第一次发布房源时，我们收到人们对这条颠簸的土路抱怨。

所以我们现在把它放在房源中，我将逐字念出来。括号里写着，有时很颠簸。对。所以我们首先把它放在那里，就像在第一句话中。然后我们用大写字母写着：请注意，到该房产的最后15分钟车程是在土路上，而且可能会有点颠簸。请谨慎驾驶。如果下大雨。我们把它列在至少另外两个地方，关于它会颠簸。到达那里的时候会颠簸。

我们这样做的原因，我们过度沟通的原因，你知道，有人可能不应该预订的原因是，这样人们以后就不会抱怨它，你知道吗？所以，你能做的越多来沟通人们不应该预订的原因，你就能做得越好，或者说更容易，我应该说，在后台仍然获得良好的评价。是的。这是一个很好的观点。而且，

我们对车道非常陡峭的情况也这样做，比如，如果下了很多雨，车道会变得非常泥泞，你可能无法开上去。我们建议使用四轮驱动车辆。可能有很多读到这一点的人没有预订，因为他们只是有一辆小汽车，他们想，好吧，我们无法开上去。

但也有人会给我们发消息，他们会说，我有这辆全轮驱动的斯巴鲁汽车，你认为，你知道，我的车会没事的，或者其他什么。而且，你知道，我们可以帮助他们解决这个问题。所以这并没有完全排除人们，但它也让那些实际上会提问并仍然预订房产的人参与进来。是的。

直接了当的做法确实很有效。如果他们开着他们的本田思域汽车预订，然后汽车被卡住了，他们不能责怪任何人，除了他们自己，你知道吗？因为他们看到了。我们实际上不久前确实有人在车道尽头停车，他们真的给我们发消息说，让你知道，我们没有开上车道。是的，我们完全知道我们可能无法做到，我们完全可以接受。我们只是想让你知道我们的车停在车道尽头。是的。

我们喜欢这个地方。我们喜欢它，对吧？是的。所以要设定正确的期望。所以，有时你无法避免差评。我认为这是当今做房东的一部分。但是，嘿，你尽你所能。你控制你能控制的，不能控制的。在我们进入最后一个问题之前，让我们花一点时间，让你们点击订阅按钮，在您最喜欢的播客平台上订阅房地产新手播客。您不想错过每周这样的现实世界投资课程。广告之后我们将立即回来。

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好的，对于我们今天的最后一个问题，我们回到了 BiggerPockets 论坛。这个问题是，我在威斯康星州与我母亲一起购买了一处房产。我们都在产权上被列为共有租户，并以现金各出资 50%。但不久之后，我取出了 HELOC 并用利息还清了她。她不再拥有该房产的任何股份，但她仍在产权上。

从那以后我支付了所有款项。她不觉得有权获得股权，但我们在出售时该如何处理这个问题？一个很好的问题。所以我认为第一步可能是写点东西。例如，如果你的母亲要留在产权上，请写下在出售房产时的情况。但同样，我认为最好是主动先让她离开产权。

现在在房产上？例如，如果发生诉讼并且发生了什么事，租户起诉你和你的母亲，而你的母亲与该房产没有任何关系，也没有任何股权所有权，但她却被起诉了，因为她仍在产权上。所以我认为为了你母亲的缘故，让她离开产权是

我以前做过这件事，将某人从产权上移除，我们会做一个简单的产权转让，因为我还是所有者。我已经完成了所有产权工作。我已经完成了测量。我没有改变边界线上的任何东西。

在房产上再增加任何留置权，或者我的房产所有权没有任何变化，在这种情况下，我需要重新进行房产的产权搜索。所以你可以做的只是一个放弃权利契据。基本上，你签署，

他们签署声明他们不再在契据上，只有你在契据上。实际上，你可以做这些类型的契据。例如，即使我和托尼可以做一个放弃权利契据。如果我向托尼出售房产，我可以……

很快地把它转让给他。但是，那样他承担了很多责任，例如没有进行产权搜索。其他人可能会来认领该房产，诸如此类的事情。所以我认为最好请一位律师。我请了一位律师为我做这件事。嗯，

但我知道在一些州不需要律师来办理结算或其他事情，但托尼，像你不在加利福尼亚州，在这种情况下，你是否仍然建议请一位律师来帮助你？或者你可以直接去产权公司？我们第一次这样做时，我们确实聘请了一位律师来帮助我们处理文件。但是一旦我看到了如何整理放弃权利契据文件的公式，然后我们就做了一些，我自己也做了一些。老实说，至少在我的县，如果你亲自去，你，

他们可以在如何填写一些文件以确保你正确填写方面提供很大的帮助。所以对我来说，我们必须填写两份文件。有一份是你必须由所有当事方公证的实际放弃权利契据，还有一个快速说明。

我第一次这样做的时候，我做错了，但这是提问者和他母亲。我们做了一笔交易，我们将自己从产权上移除，我们只是让我们自己签字，然后是剩下的合伙人，因为他们要保留它，我们只是让他们作为将留在产权上的人。每个拥有房产的人都必须让它公证，即使是留在契据上的人，例如，

就像他们的所有权没有改变一样。所以，你知道，只要确保每个人都签署了最初的放弃权利契据。这是有道理的。例如，假设我和莎拉是合伙人，你们突然在我们刚刚背负巨额债务后将房产转让给我。但你得到了你的钱，现在只有我一个人了。事后看来，这是完全有道理的。但对我来说，当我填写它的时候，我想，哦，是的，我的意思是，这是他们的房产。谁会在乎？但是，不，每个人都需要每个人都需要签署它。

所以这是确保你正确完成的一点。然后还有一些你必须填写的转移税类型信息。同样，柜台的工作人员在这方面对我来说非常有帮助。第一次请律师，之后每次都自己动手。非常感谢大家收听本期房地产新手回复。我是阿什利，他是托尼。如果你们想前往 BiggerPockets 论坛，请查看