How to Invest in Hotels Without Money or Experience
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您认为拥有酒店需要数百万美元吗？今天的嘉宾用 SBA 贷款和几位朋友购买了一处 75 间客房的房产，现在管理着希尔顿和万豪等品牌的投资组合。

如果您曾经认为酒店投资对新手投资者来说遥不可及，那么本集就是您的蓝图。没错，今天的嘉宾是一位酒店投资者和运营商，他将详细分解新手如何从单户住宅或双联住宅转型为成熟的酒店企业家。♪

这里是房地产新手播客。我是阿什利·克尔。我是托尼·J·罗宾逊。让我们热烈欢迎苏杰·梅塔。苏杰，感谢您今天加入我们，兄弟。嘿，非常感谢你们两位。我很荣幸也很高兴来到这里。显然，BiggerPockets 已经触动了许多人的生活。所以，荣幸的是我。

好吧，我想从新手听众对酒店投资可能存在的一些最大误解开始。是的。首先，大多数人都在旅行，对吧？我们有多少人在开车经过高速公路时看到过酒店？他们中的大多数可能是世界上的万豪酒店或希尔顿酒店。大多数人认为帕里斯·希尔顿拥有这些酒店的一半，对吧？

这是一个巨大的误解。拥有这些酒店的不是这些数十亿美元的公司或华尔街公司，而实际上很多酒店都是特许经营的。因此，我们实际上作为特许经营商拥有许多这些假日酒店、汉普顿酒店、费尔菲尔德酒店，这些都是像我们一样的个体户拥有的。而且，你知道，

现在世界上正在发生的一个大趋势是进入精品酒店领域，对吧？因此，随着这些酒店也开始涌现，我认为这是一个很大的误解，即许多大型企业拥有这些酒店。很多都是个体户。我的一个商业伙伴说，我要买五家地铁店。我说，

怎么可能？他当时 28 岁。我说，我们从房产中赚的钱并不多。我了解了整个特许经营模式。就像，这对我来说真是大开眼界，许多这些大品牌就像，

夫妻店或 28 岁的年轻人拥有这些企业中的一些。是的，绝对的。我很高兴你提到了这一点。地铁、塔可钟、汉堡王、快餐店，甚至是一些你们可能听说过的大型瑜伽馆或健身馆。很多都是特许经营的，这就是为什么每个地点

的运营方式略有不同。价格也可能因地而异，运营方式、期望值如何。但这些特许经营商所做的是，他们试图控制期望值，并为每个运营商设定一定的标准，对吧？所以，嗯，

我认为这是一个巨大的启示，对吧？我们每天使用的许多机构或服务都是由我们的朋友、家人或同事拥有的，无论是什么。这真的很有趣。我很感谢你分享特许经营模式是你规模化的重要组成部分，因为正如你所说，我认为很多新手都没有意识到这一点。但我猜如果你能给我们，苏杰，一个 30,000 英尺高度的视角，特许经营

特许经营酒店与你自行建造的酒店有何不同？例如，这两种不同类型的酒店的主要区别是什么？是的，绝对的。因此，特许经营总的来说，对吧？特许经营的工作方式通常是每月要支付某种特许权使用费。通常，特许权使用费是根据您的收入计算的，对吧？例如，假设我在 1 月份的收入为 10 万美元，并且

在 2 月 15 日，我的报表将出来，我将欠……

如果为 8%，那么 100,000 美元的 8% 将作为我的特许权使用费支付给 Subway、希尔顿、IHE 或万豪，无论是谁。然后还有一些设定成本将按每间客房为基础或以其他方式进行分配。其中一些内容将取决于特许经营权。这就是特许经营权的特许权使用费的一般工作方式。

现在对于酒店来说，我们实际上拥有土地。我们拥有房地产。我们拥有运营权。员工是我们的责任。呃，

我们有贷款，我们担保贷款，对吧？品牌唯一做的就是将他们的名字放在酒店上，并为我们创建一个巨大的预订平台，以及一个为我们的酒店带来众多客户的忠诚客户群。我们开的第一家酒店

是一个新建成的房产。它被称为 Avid 酒店。没有人听说过它。我们是全球首批 10 家开设 Avid 酒店的酒店之一。它是假日酒店快捷酒店的姊妹品牌。因此，在 IHE 的同一保护伞下。因此，如果您听说过 IHE 或我们的忠诚客户，我们在下午 3 点开业。我们获得了入住许可证，下午 5 点我们已经有预订了。

所以没有 Instagram，没有网站，品牌为我们做了所有这些。这是一个庞然大物，对吧？在行业中，他们能够每天为我们的酒店带来客户。因此，你知道，再次，在很多情况下，这让我们作为这些酒店的特许经营商免受风险。好的。所以我认为这可能激起了每个人的兴趣，但是仍然存在一个很大的，

价格标签，所需的投资资本。如果新手真的想购买酒店，这看起来是什么样的？他们该如何支付？是的，绝对的。这是一个很好的问题。所以有多种方法可以做到。对。我再次谈到了品牌酒店，但也有独立酒店或精品酒店。所以对我来说，酒店是

一种载体，对吧？你投资于这个载体，然后你可以让它成为你自己的，对吧？所以我总是说最重要的一点是，你知道，我们必须进行尽职调查，弄清楚价格点是多少。我举个例子。假设我们以 150 万美元的价格购买一家酒店，好吗？我之所以举这个例子，是因为我们明天实际上要关闭一家，价格为 150 万美元。是的，谢谢，谢谢。所以对新手来说很棒，对吧？这就是我举这个例子。所以 150 万美元的酒店，对吧？

我们将对酒店进行 50 万美元的装修。所以，你知道，总价将是 200 万美元加上一些费用和成本等等。所以假设是 220 万，对吧？220 万美元是这家酒店的总价。

因此，投资商业房地产与投资普通房地产的不同之处在于，我们有更多可用的贷款选择和产品，而这些选择和产品在住宅领域是不可用的。因此，许多正在进入商业房地产领域的 Airbnb 投资者或单户住宅投资者，你们真的需要适应并熟悉所有这些不同的贷款产品。

其中一种是 SBA 贷款。即小型企业管理局贷款。酒店与其他房地产资产类别不同，因为它是一项商业加房地产业务，对吧？因此，作为一项业务，它为我们在贷款领域提供了额外的产品。现在，你知道，由

政府支持的贷款可用于企业，也可用于我的房地产购买，对吧？因此，您可以获得此类房产的 SBA 贷款。我们经常使用的另一种方法是社区银行或地区银行。因此，如果我在投资，你知道，我来自俄亥俄州哥伦布市，所以我将说俄亥俄州哥伦布市，我将打开谷歌地图，然后输入俄亥俄州哥伦布市的当地银行，它将列出一系列银行，例如

北谷银行、社区银行、第一金融银行，这些银行你可能没听说过，对吧？这不是你典型的富国银行、大通银行或美国银行，但这些小型银行非常渴望投资于社区。他们正在寻找这些类型的贷款，呃，

向那些积极进取、希望获得第一处或第二处房产的优秀小型企业主提供贷款，对吧？因为，你知道，他们没有大通银行或富国银行那样的交易流程。对。因此，他们渴望找到新手投资者，并且，呃，

他们会帮助你锁定你的房产，对吧？这是一个传统贷款。所以我们有 SBA 贷款，我们有传统贷款，然后你可以使用私人资本，对吧？你可以利用朋友和家人。你可以进行辛迪加。你也可以进行创造性融资，卖方融资属于这一类。因此，您可以与许多拥有这些资产 15 年、20 年的酒店业主协商，他们只是累了。

他们不想进行必要的装修，将收入从 30 万美元提高到 60 万美元，他们也没有带宽来做了。他们愿意，嗯，卖掉或为你保留这家酒店。这样你就可以在没有任何其他贷款的情况下锁定它，并且可以与他们协商利率。

他们很高兴，因为他们在接下来的 10 年、15 年甚至退休后，他们都会获得这份，你知道，每一年都会收到这份被动收入支票。因此，对于新手投资者来说，有很多不同的产品可用。嗯，

这只是弄清楚你投资的酒店，制定商业计划和行动计划的问题。什么最合适？我的计划 A 是什么？我的计划 B 是什么？我的计划 C 是什么？每一个产品都会有其优缺点。

托尼，对于你做的酒店，你是否使用了这些方法来为该房产提供资金？是的。我的意思是，苏杰，你提到了卖方融资，因为这正是我们为我们的第一笔酒店收购提供资金的方式。有一对兄弟姐妹继承了他们父母去世后留下的房产。他们试图自己经营它，并真正享受它，想要退出。

卖方融资对他们来说是最好的途径，因为正如你所说，他们每个月都会收到这笔不错的固定付款。嗯，你知道，这对我们双方来说都是双赢的，我们获得了很好的条件，你知道，嗯，我认为这是一张 7 年期票据。前三年只付利息。这比我们去银行得到的首付要少。如果我们去银行的话。所以，一切都很顺利。呃，我知道你说你明天要关闭一笔交易。呃，

你是如何为这笔交易安排资金的？是的。所以我们明天要关闭的那家酒店，呃，我们实际上将使用传统贷款。嗯，我们最初联系了游戏中最好的经纪人之一。对。嗯，他为我们提供了，你知道，他为我们提供了一个不错的融资方案。嗯，但利率是 10%。嗯，

我们将获得建设融资以及购买房产的融资。但我们开始做的是，显然，这是秘密，对吧？不要停。不要停。一旦你有了选择，这并不意味着这是最好的选择。继续努力，对吧？所以我们更深入地研究了它。再次，我们使用了谷歌地图，并开始搜索该地区、该市场的当地社区银行。这个在北卡罗来纳州。

所以我们开始寻找，我们找到了当地的一家银行，他们非常乐意与我们合作。我们开始与他们交谈，他们给了我们 7% 的利率，他们还将资助部分装修。而且，

与通过经纪人相比，我们与这家社区银行的费用要少得多。所以我们最终改变了主意，我们最终通过这家传统贷款获得了这笔贷款，呃，通过这家小型社区银行。所以他们实际上，嗯，资助了我们购买金额的 80%。剩下的 20%，我们进行了辛迪加。所以，嗯，嗯，

实际上，我们是从辛迪加过程开始的，找到了一个大型支票开具人，托尼，我知道我们过去也讨论过这个问题。我们实际上是合资经营的。所以我们总共有三个投资者。其中一个是大型支票开具人。所以我们能够通过一位投资者为大部分首付提供资金。而且

我们能够通过合资企业锁定这家酒店，对吧？合资企业带来股权，而传统银行则为该房产提供主要贷款。你能解释一下合资企业是什么，以及为什么它实际上是……

对于新手投资者来说，比进行辛迪加来筹集额外资金更容易的方法？绝对的。好问题。因此，有两种方法可以筹集资金。我相信还有更多，但主要有两种方法。一种是合资企业。一种是辛迪加。因此，合资企业从法律角度来看要便宜得多。对。

嗯，你不必，你知道，创建 PPM、认购协议。嗯，它更像是一个运营协议，你与你的合作伙伴一起创建，呃，对吧。嗯，我再说一遍，是合作伙伴，而不是投资者，对吧？因为当你进行合资企业时，

你必须检查某些框，对吧？因此，这些人必须成为你的商业伙伴。他们必须承担一些角色和责任。在做出重大运营决策或重大业务决策时，他们必须拥有某些权利。

嗯，例如，当我们进行再融资或出售时，你知道，他们必须投票或必须发言，嗯，在这个过程中，对吧？为了使其成为合资企业，我们必须在法律上检查某些框。我肯定会咨询律师。嗯，我知道我们都有很好的推荐，所以随时可以联系我，我会把你引向正确的方向，找到我们使用的证券律师，以确保我们遵守规定。嗯，

但是是的，这就是合资企业的优点。它快得多。嗯，你可以，你可以联系，呃，你的投资者，你可以收钱，你可以有这个运营协议，他们成为你的商业伙伴。嗯，辛迪加的作用是，你知道，你可以在线发布它。你可以，你知道，向你的投资者发送，呃，

发行备忘录。它可能是你从未见过的人。你可以利用社交媒体，你可以让人们投资 50,000 美元、100,000 美元，你可以在辛迪加中混合使用合格投资者和非合格投资者。因此，两者都有优缺点。但显然，如果你有网络和联系，合资企业无疑是最简单的途径。

苏杰，这正是我们拿下第一家酒店的方式，也是通过合资企业。正如你所说，带来资本的合作伙伴拥有投票权。他们可以解雇我作为物业经理。他们可以决定我们何时出售，何时再融资。所以是的，我们做了一些工作来确保我们检查了所有这些框。还有一个问题，就像关于投资的一般情况一样，我想之后稍微改变一下话题，但你认为为什么现在是

新手进入酒店投资的黄金时期？哦，老兄，这是一个非常好的问题，伙计。说实话，在我们生活中，我们很少有机会领先于曲线。

你知道，如果我现在想进入 Airbnb 领域，肯定会有机会。对。我的意思是，我们几周前刚住过一家，因为我预订了它，我们是企业家，我在做数学题，计算数字。我说，老兄，这个地方真不错。对。就像它疯狂地产生现金流一样。所以肯定有机会。但我们都知道这个领域很拥挤。

它已经饱和了。你正在与寻找主要住所的家庭竞争。你正在寻找这样的家庭：我喜欢这里的景观，所以我想要高价购买这处房产。你正在与这些情绪指标竞争。即使你出售它，你也在用情绪指标出售它。但现在酒店，很多人不了解它们。很多人不知道如何进入它们。

再说一次，我们称他们为帕特尔卡特尔，对吧？所有这些长期拥有酒店的印度老家庭。我可以开玩笑，因为在我结婚前，我的妻子是帕特尔。

但我们称他们为帕特尔卡特尔。但就像他们拥有这些房产一样，多年来一直是最好的秘密。对。就像，猫终于从袋子里出来了。对。嗯，你知道，我们都在，我们都在谈论它，但说实话，它可能都在你的信息流中，因为你在关注它。但是，但是，

对于那些没有关注的人来说，他们甚至不知道你可以投资酒店。所以我们很少能够在趋势爆发之前进入。如果你正在收听这个节目，那么你已经领先于曲线了，对吧？所以这是第一点。第二，利率很高。所以现在的利率真的很高。

当你进行尽职调查以考虑债务服务时，这并不是只付利息，在投资多户住宅资产、自助仓储资产以及人们想要投资的所有这些被动房地产资产类别时，这非常困难。很难进行尽职调查并使其有意义。

但是酒店，我再说一遍，它是房地产加业务。这部分业务使你能够将如此多的现金流流入利润表，你不仅能够满足你的债务服务要求，而且你还可以变得有创意，也许拥有，你知道，像桥梁债务或夹层债务或，你知道，你协商的卖方担保，并且你可以进行辛迪加，偿还投资者或偿还你的合作伙伴，并且仍然有钱带回家。

对吧？这完全是因为酒店的高现金流。虽然现在有很多投资者感到害怕，他们坐在场外。嗯，这是一个机会，如果我们能够找到现在有意义的酒店，如果我们在一两年内进行再融资，老兄，它只会疯狂地运转，它会疯狂地产生现金流。对。所以，嗯，你知道，我可以继续说下去，但是，嗯，你知道，有，有很多事情你可以做。而且，嗯，

你知道，酒店是一种载体。你可以创造额外的收入来源。你知道，我们有一处房产，我们已经接受了意向书。它位于 50 英亩的土地上。这是一个精品酒店。

他们实际上有马车穿过土地和穿过小路，他们为此收费，对吧？所以他们收取 150 美元的马车乘坐费用，他们支付给实际驾驶马车的家伙每趟 75 美元，对吧？就像这是一种额外的收入来源一样。你已经让客户说，

住在你的酒店，你创造了所有这些体验，并且你可以为它们加价并获得更多现金流。你可以做很多事情，可以增加很多价值。我真的希望我的合作伙伴不要收听这集节目，因为我们有一处房产，我们刚刚将其变成了短期租赁。就在附近是这个马场，他们有大型克莱德式马匹。然后他们有像大型，像，

马车智利的东西。我想不出它叫什么，但它被拉在后面，你可以乘坐马车等等。他说，我们应该停下来和这个人谈谈。告诉他，你知道，我们会预订人们。我们会分摊利润，所有这些东西。我说，我很确定这是一个业余农场。就像这不是你想作为一项业务做的事情一样。

但他脑子里有所有这些想法。现在这只会巩固。就像我告诉你的，阿什利，我们应该去乘坐这些马车。哦，我希望他正在收听，因为这太棒了。这是一个好主意。我喜欢它。时间是任何企业最宝贵的资源。这就是为什么聪明的专业人士转向 stamps.com 的原因。随着运输成本上升和期限更紧，拥有可靠的运输合作伙伴比以往任何时候都更加重要。

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在我们继续节目休息之前，我想谈谈我的第一个租赁。我以为收取租金是最难的部分，而我实际上错了。管理工作永无止境，费用、收据、税表、租户问题。我没有想到幕后工作会占用我如此多的时间和精力。我要谈谈第一个租赁。

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好的，让我们从第一步开始。新手应该寻找什么样的酒店，应该避免什么样的酒店？出于我个人的好奇心，到目前为止，在这个播客中，我一直想问这个问题，

你应该选择季节性酒店吗？比如在湖边，但它是非常季节性的，或者这是一个坏主意吗？让我们从我的好奇心问题开始。然后你可以扩展到所有其他类型的酒店。是的。作为节目的主持人，好处是，对吧？你可以现场问我问题。所以我喜欢它。是的。

不，我的意思是，好问题。所以，你知道，对我来说，我们，你知道，不幸的是，我住在俄亥俄州哥伦布市，这里确实有冬天，对吧？但我们也有秋季、春季和夏季。你知道，显然，就像，我讨厌寒冷，对吧？所以我希望住在佛罗里达州，但是我们的许多房产都是季节性的，对吧？

但是，当我们说季节性时，它不一定是全有或全无。这也是酒店的一大优点，不像Airbnb，你的入住率不是100%或0%。你的入住率可以是40%，也可以是50%。因此，与其决定我们应该选择季节性还是常青型，我更关注的是财务状况。

所以，我想做的第一件事是查看，你知道，过去的财务状况。我想看看过去三年。只要数字说得通，你知道，房产也许正在产生现金流或收支平衡，并且有很大的上涨空间，我就会全力以赴。对。我们从T12的角度来看待这一点。所以，对于那些不知道的人来说，T12是指过去12个月的期间。

我们查看的周期。所以，如果我在4月份查看，我会查看2025年4月到2024年4月。这将是这家酒店过去12个月的情况，对吧？所以在12个月内，你将会有冬天，你将会有夏天，你将会有春天，你将会有秋天，对吧？所以所有季节都在这份你可以查看的财务报表中进行了汇总。

你想看的是房产的整体现金流，对吧？然后作为酒店运营商，我的职责是在淡季或旺季能够管理现金流，我不希望仅仅因为我们在夏季经营得很好就分配所有资金。我想确保我有一些资金用于冬季，或者在房产税到期时有一些资金。所以在经营酒店时，我们需要做出这种商业决策。

我认为对我来说，Sujay，是关于特许经营与独立酒店房间大小的问题，对吧？比如，对于新手来说，投资一家300间客房的酒店是否合理，或者是否存在一个最佳点？你发现理想的酒店类型是什么样的？是的，是的，当然。好问题。同样，就像，你知道，对于精品酒店来说，你得到的是，你知道，你有完全的灵活性。

你可以随心所欲地做任何事情。我可能是一位很棒的室内设计师。因此，精品酒店可能对我来说是一项不错的投资，因为我知道我可以将这家老旧的汽车旅馆焕发活力、色彩和特色，并将其变成一种体验。所以这正合我意。但是

对于像我这样，设计方面很糟糕的人来说，对吧？就像，如果你问她的话，我妻子会第一个举手，但是，但是我对设计很糟糕，对吧？所以我喜欢这些特许经营酒店，因为它们是“盒装酒店”。他们，

他们会给你标准作业程序。他们会告诉你期望值。他们会告诉你，你知道，房间应该是什么样子，从哪里订购。他们已经与供应商协商好了价格，这是一个“盒装酒店”，对吧？就像你只需要雇佣员工，培训员工，然后进行实际操作，运营方面的工作，对吧？

所以，你知道，我们需要做的第一件事是了解我们的技能，我们需要了解我们作为投资者、运营商的特性，什么才是最适合我的。所以要对。

特许经营和精品酒店之间的区别进行一些研究。我认为从价格点来看，你可以在你正在寻找的价格范围内找到这两种资产，对吧？所以我的第一次收购是450万美元。不算巨大，但也并非微不足道。但这正是我当时的价格点。它恰好是一家贝斯特韦斯特酒店，对吧？所以你可以选择特许经营品牌或精品酒店来回答你的问题。就规模而言，

不要犯选择300间客房的房产的错误。对。此外，你知道，在查看时要非常谨慎或注意，哦，比如这家酒店有完整的spa和完整的餐厅。这些东西看起来不错，也很适合放在Instagram上，宣传单也很漂亮。但是请记住，当你经营一家全方位服务的餐厅时，这相当于你在经营酒店之外的另一项业务。对。所以我认为应该专注于有限服务的酒店，对吧？提供良好的住宿体验，也许有一个，你知道，一个不错的公共区域，你可以创造，也许有一些，你知道，额外的旅游项目，你可以，你知道，就像我们讨论的那样，从中获得额外的收入，嗯，

但是，如果你在开始时可以避免在酒店内设全方位服务的餐厅，那可能是个不错的选择。所以看看那些有限服务的酒店。我会说，客房数量最好控制在100间以内，记住这里的重点是能够扩展规模，对吧？所以在一个屋檐下有多个单元。所以，如果你能得到40个单元或50个单元，那

从规模经济的角度来看，可能比获得7个单元的精品酒店更好，对吧？10个单元的精品酒店。所以我通常会说，你知道，在查看我应该关注的买入区间时，目标范围大约在20到80之间？

是的。Sujay，你提到了一个真正吸引我进入商业领域的关键点，那就是规模经济。我们在几个不同的市场拥有不到30套单户Airbnb。而且

从管理角度来看，这有点麻烦，因为有很多不同的屋顶、清洁工、维护人员等等。我和我的团队进行运营会议，比如我会让酒店团队和我们的单户家庭团队一起参加电话会议。酒店要容易得多。

当我反复听到单户家庭方面的问题与酒店方面的问题时，酒店要容易得多。所以对我来说，这是一个很大的吸引力，因为你获得了规模经济，只有一个屋顶，一个团队，他们都在一起工作。

现在，Sujay，关于尽职调查，分析方面呢？我认为让单户家庭，甚至是小型多户家庭对新手来说如此容易获得的部分原因是尽职调查非常容易，对吧？

但是，你知道，对我们来说，我们购买的酒店，我们实际上聘请了某人来帮助我们构建这个尽职调查工具，因为我没有，你知道，而且就像，我甚至不确定应该包含哪些不同的元素。所以如果我是一个新手，说，我想找到这个，你知道，30间客房的独立酒店房间。

从尽职调查的角度来看，我应该关注什么来评估它是否真的是一笔好交易？是的，当然，好问题。所以有两件事我们想在尽职调查中关注。我很高兴你利用了可能更有时间深入研究的人，对吧？因为我相信如果你足够深入研究的话，你也可以做到。但是一个有经验的人来做这件事。但是我通常在对交易进行尽职调查时会关注两件事，对吧？所以一个是汇总。

就像，假设最坏的情况是，我根本无法增加收入，无法增加净营业收入。你知道，这家房产值多少钱？对。现状。所以我将进行尽职调查，并进行评估。实际上，对酒店进行尽职调查或估值主要有三种方法。

或者为酒店估值，对吧？所以一种是使用收入乘数，对吧？所以我们要看看收入是多少，根据你的市场，你的市场会有一个标准的收入乘数。所以在中西部地区，东海岸地区，收入乘数在3到5之间，你知道，通常大约是4。

如果这是一家全新的酒店，那么收入乘数将会更高，从而提高酒店的价值。如果这是一家老旧、破旧、维护问题很多的酒店，你知道，收入乘数将会更低，对吧？所以，这只是一个经验法则。它并不适用于每一家酒店。

但这是一个好的开始，对吧？所以假设是4倍的收入乘数。所以我第一次收购的房产，它的收入大约是150万美元。比这少一点，但我们将使用150万作为整数。所以收入为150万美元。

我进行了收入乘数计算，实际上我进行了，嗯，对该房产进行了4倍的收入乘数计算。所以4倍的收入乘数将给我这个房产600万美元的估值，呃，对吧？所以你可以很容易地进行估算。嗯，

查看该房产。对该房产进行估值评估的第二种方法是使用资本化率。与收入乘数类似，资本化率也会根据房产的状况进行调整。土地价值越高，通常会压缩资本化率使其降低。因此，这会增加价值。所以我所做的是，所以这个房产大约有，我想说

大约35万到40万美元的净营业收入，对吧？所以我们使用50万美元作为整数。所以如果它的净营业收入为50万美元，而我从，你知道，大约8%

到10%的资本化率来看待这个房产。嗯，让我们使用10%，因为计算起来很容易。嗯，这给了我大约400万美元的价值，对吧？基于该房产的净营业收入。所以，你知道，我知道该房产的价值应该介于两者之间，对吧？作为买家，我通常会选择给我最低价值的那个，对吧？所以当我购买酒店并提交意向书或对这些房产进行报价时，你知道，我想尝试使用任何对我有利的东西，对吧？所以对于这个特定的房产，我开始以400万美元的价格进行谈判。

所以我们用来评估房产的第三种方法是按每间客房计算，对吧？所以当我打算购买房产时，可能会有一个房产，你知道，它的收入非常高，净营业收入也非常高。但是，你知道，这并不意味着我想花1000万美元购买这个10间客房的房产，因为每间客房要100万美元，对吧？如果我从头开始建造这家酒店，我可能可以建造它，30，

500万美元或400万美元，对吧？所以我们用来检查计算结果的最后一种方法是按每间客房计算。我想了解我每间客房要支付多少钱。所以在中西部地区，通常情况下，我希望每间客房的价格低于20万美元。嗯，

根据客房数量的不同，这个数字会下降。所以如果这是一个100间客房的房产，我希望每间客房的价格更接近12万或13万美元，因为如果我要建造这个房产，我可能可以以这个价格建造它。

对吧？因为规模经济。所以我们使用这三种方法来检查和平衡对酒店进行估算。然后我认为下一步就是使用这些计算器和尽职调查工具，你可以用它们来输入，好吧，就是这样。这就是该房产的现状价值。现在，如果我增加房间的特色和活力，并进行一些设计增值。如果我能提高房产的效率，并通过净营业收入或现金流创造一些强制增值，如果我能增加更多房间，对吧？这看起来怎么样？对吧？比如，即使我以公平的市场价值购买它，这是否能让我获得我想要的结果？这通常是我看待这些交易的方式。

我用来对这些酒店进行尽职调查的工具是CoStar。CoStar是一个很棒的工具。CoStar还拥有另一家名为STR的公司。所以我们行业称之为Star Reports。所以Star Reports会告诉我们平均每日房价是多少。

对于这些房间，比如它们每晚的售价是多少。呃，市场的入住率是多少，对吧？对于位于这个，你知道，比如俄亥俄州哥伦布市的酒店，这些酒店的入住率是多少？对。所以它会给我这些指标，以便能够正确地进行计算，并说，好吧，潜力就在这里。它表现不佳。对。所以我们也使用这些工具来帮助我们进行尽职调查，嗯，

然后，是的，我想说的最后一件事是，你知道，去进行价格调查，对吧？比如给酒店打电话，去拜访它们，去和这些酒店的员工交谈，他们24小时都在酒店工作。所以，你知道，去酒吧，去喝杯咖啡，如果他们有咖啡店，或者预订一个房间，对吧？预订一个房间，与员工交谈。

看看，你知道，看看他们卖房间的价格是多少，问问他们是否很忙，问问他们，你知道，比如，当酒店很忙的时候，你们这里有足够的房间吗？对。他们可能会说，哦，不，我们没有足够的房间。很多时候我们不得不拒绝客人。这告诉你，我可能能够在这个房产或我正在市场上查看的另一个房产中增加更多房间。所以要多问问题。我的意思是，我们经常依赖电脑、电子表格和所有这些东西，但是你必须

去市场。你必须，你知道，在房产里，因为，你知道，这将让你比其他投资者更有优势，并让你能够做出飞跃。对。所以我认为这在尽职调查过程中非常重要。对不起，我可能说得有点多了。不，这很好。而且我真的很喜欢你强调的那一点

去市场，因为作为投资者，我们经常陷入，哦，你必须不插手。你必须是一个被动投资者。你可以投资州外，而无需去拜访市场。但我认为这是一个很好的提醒，去市场进行一些实地研究并不是一件坏事。

特别是当你进行一百万美元或更多的投资时，在那个市场花200美元每晚住在酒店房间里去看看那里发生了什么，这是值得的。是的，而且可以抵税，对吧？孩子们，我带你们去度假。我们将去哥伦布，

俄亥俄州住一晚。但是我的问题是，在我们进行尽职调查之前，我们在哪里寻找房产进行尽职调查？我想我之前在Zillow上看到过一家10个单元的汽车旅馆，但除此之外，似乎它们没有在大多数住宅MLS网站上列出。是的，好问题。老实说，这也是酒店现在对新手来说很棒的另一个原因。经纪业务或，呃，

寻找酒店的方式现在已经分散了，对吧？所以有很多不同的全国性经纪公司会出售酒店，对吧？但不幸的是，没有任何东西能够将所有这些房源整合到一个平台上。所以你，我的意思是，每天，你知道，人们都必须登录所有这些全国性房源平台

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可能不属于这些全国性经纪公司，比如Marcus & Millichap或世邦魏理仕，但是他们，他们有他们自己的当地，你知道，州内的房地产经纪公司，俄亥俄州或纽约州，你知道，加利福尼亚州。他们有他们的，你知道，10套待售房产，但你不能忽视这些，因为这10套房产中的一套可能是你下一个酒店收购目标，对吧？所以你也必须关注这些。

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如果您的员工没有得到适当的培训，如果您没有将合适的人安排在合适的位置，那么您的评价会很快下降，您的收入会开始下降，您可能会失去已经在酒店获得的许多团体收入，以及回头客，情况会每况愈下，一旦他们离开并开始尝试其他酒店，就很难把他们找回来，对吧？

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我们的文化是家庭。就像那是我们的目标。所以，你知道，我们所有的员工都知道，你知道，如果他们把酒店当作自己的家，并且像对待家人一样对待我们，我们会像对待家人一样对待他们。对。这与信任有关。呃，如果他们处境艰难，我们会竭尽全力确保他们安好，我会不遗余力。我记得在新冠期间，我们的一名员工感染了新冠，我们去杂货店购物。我确实去杂货店为他们买了东西，然后把杂货送到他们家。但是，

那个人永远不会离开我。即使在大辞职期间，她也是今天仍然与我在一起的唯一一位员工，对吧？新冠五年后，她仍在为我工作，她永远不会离开。无论如何，所以照顾好您的员工，并在您购买酒店时确保有连续性非常重要。因此，请确保您已经制定了就业协议。

您已经向新员工介绍了它。因此，一旦他们发现酒店正在出售，他们就不会出去找工作，对吧？他们知道他们有一个稳定的职位。没有什么会改变。他们有自己的工作，您可以留住您想留住的人，对吧？我认为这非常重要。是的。

关于运营的第二件事是，这不像 Airbnb，您只需请第三方清洁工，然后预订他们，并假设您的酒店会得到清洁，一切都会完美无缺。对吧，我知道 Airbnb 也不一定是这样。但是，你知道，在这种情况下，人们对清洁工的态度要随意得多。而且，你知道，一旦你把第三方人员安排在合适的位置，那是因为他们有老板。

他们有其他人来培训他们。他们有其他人对他们有期望。他们有为他们制定的标准操作程序。如果您不继续培训和再培训您的员工，那么这些事情会很快恶化。所以，你知道，我们所有酒店都有清洁工。他们在我们的工资单上。嗯，他们每天都在同一时间上班。嗯，

但我们仍然必须检查他们的工作，对吧？我必须确保我的总经理每天都要检查五个房间。我有一些制衡措施，以确保从运营角度来看，所有这些都已完成。对。所以，嗯，

我认为，仅仅意识到酒店的脉搏以及酒店正在进行的每一项任务，对于运营商来说都是至关重要的。这似乎很费力，似乎有很多事情要做，但是当你退一步想想的时候，

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人们在哪里可以找到更多关于您的信息并联系您？是的，当然。我认为 Instagram 是一个好地方。因此，请随时联系我，在 Instagram 上给我发私信。如果您听了这个，并且不同意某些内容，那么，

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非常感谢。我是阿什利。他是托尼。非常感谢您收看或收听本周的房地产新手剧集。