How to Maximize Your Rental Income on a Single Property (Rookie Reply)
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让我们来解答您的问题。

我非常关心这个问题，我和托尼·杰伊·罗宾逊一起解答。这是……

播客旨在帮助您启动房地产投资之旅。今天，我们将回到BiggerPockets论坛，解答您最近的一些问题。论坛是快速获得所有房地产投资问题的最佳场所，由像我、阿什利和许多其他人这样的专家解答。但今天，我们将讨论如何确定是出租还是出售房产。

我们将讨论2024年及以后的实际现金回报率。最后，我们将讨论如果您正在考虑使用HELOC，需要注意什么。在我们开始之前，我们要非常感谢Corporate Direct。本期节目由Corporate Direct赞助，您可以在其中通过LLC保护您的房产。

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好的。我们今天收到的第一个问题来自BiggerPockets论坛。问题如下：我需要一些建议，是出售还是继续持有我在2020年购买的房产，以获得更多现金流。

我和我的配偶于2020年在加州以50万美元的价格购买了我们的第一套房产，目前已升值至70万美元。我们在这套房产中住了两年多，但由于家庭原因，我们不得不在2023年初搬到加拿大，从那时起就一直将其出租。我们确实聘请了一位物业经理，但即使每月支付200美元的费用后，这套房产仍然有正现金流，大约500美元。

如果我们考虑抵押贷款还款、房产税等。与我们租客的租赁期限即将到期。我必须提到，我们目前的租客非常稳定，到目前为止从未错过任何付款。因此，我想给他们充足的时间，因为如果我们出售房产，我们不会这样做，因为根据我们的理解，如果我们在过去五年中将房产用作主要住所超过两年，我们应该有资格获得资本利得税豁免。

如果我们在2025年11月之前出售房产，但如果我们决定续签一年的租约（物业管理公司只续签了一年），那么我们将永远失去这个机会，因为我们目前没有计划返回加州，至少在短期内不会。我在该房产中拥有大约30%的权益，因此，我需要建议，是终止租赁并出售房产以获得资本利得税豁免是否更有经济意义。我还需要弄清楚在加拿大出售房屋的税务影响，或者继续持有房产并增加我们的权益，尤其是在它有正现金流且我们有稳定的租客的情况下。

托尼，我认为首先你可以谈谈加拿大税，因为你来自安大略省，对吧？我必须讲个故事。

这是我第一次去大学时遇到的托尼。我们要去丹佛，我们都提交了航班信息以获得Reivers。我看到了托尼的航班信息，我想，他来自加拿大安大略省。

这很奇怪。为什么你会在加拿大安大略省和加州之间往返？安大略省，加州。

然而，它被称为安大略省，加州。我们的创始人来自加拿大安大略省，这就是为什么我们在加州安大略省，最初的住宅区。但这对这个问题有很多影响，我认为在我们深入探讨之前，也许我们可以分解一下她在问题中谈到的一些事情。

所以首先是税收豁免。因此，通常情况下，当您出售房地产，尤其是投资房产时，您需要缴纳资本利得税，就像如果您在出售时获得巨额利润一样，您会在当年承担巨额税负。因此，这个问题的很大一部分取决于如何避免资本利得税。

但是，为了做到这一点，您必须在过去五年中将其作为主要住所居住两年或两年以上。所以，如果她真的延长了租约，她就无法获得资格。她必须在过去五年中居住两年，而这将使她无法获得资格。所以，您想先弄清楚这一点，以便听众能够真正理解……

这里的挑战。所以，其中一个重要部分是，您觉得错过了利用房产权益的机会。但另一个选择是，您可以随时进行再融资以获得这30%的权益。

我在这里看到的困境是，您在2020年购买了它，您可能获得的利率比现在再融资房产时要好。但我只想说明这是一种可能的方案，通过再融资来利用权益。您还可以对该房产进行1031置换。

所以我认为有一些不同的选择，我不希望任何人认为我必须出售我的房产才能……才能从房产中获得最大价值。您不会损失任何东西。还有其他方法可以利用权益。这实际上只是弄清楚哪种方法最适合您。

是的，我只是想提醒一下1031置换。她的困境很大一部分是试图避免这个重大的应税事件。但是，如果您使用所谓的1031置换（对于我们的观众和听众来说，如果您不熟悉的话，这是一个基于美国税法第1031条的条款，允许进行同类资产置换，如果您用另一种同类资产置换该资产，则可以递延资本利得税），那么……

基本上，提出这个问题的人可以取消在加州的这套房产，无论是在五年后还是二十年后。与其缴纳资本利得税，他们可以将全部利润转入另一处房产，对吧？他们可以推迟缴税，直到他们实际出售并获得全部利润。因此，很多人会“交换”他们的房产，他们只是不断地将房产换成更大的房产，而且他们一生中实际上从未缴纳过税，因为他们只是将税款推迟到下一处房产。

所以我们做过一次1031置换，这对于我们来说是一种轻松利用权益的方式。我们有一处房产，我们实际上能够利用我们积累的权益将其转换成两处不同的房产。所以我个人认为，在这种情况下，您拥有一处在像加州这样快速升值的市场中快速升值的资产。因此，您获得了快速升值和……听起来您喜欢物业经理，如果是我，我可能不会出售这处房产。

是的。

所以我认为您需要考虑的两件事是：获得这笔现金对您来说有多重要？您现在是否需要这笔现金来利用房产权益？或者您可以持有这笔现金，继续投资于这处房产？然后要考虑的下一件事是：您是否想摆脱出租房产？因为如果您进行1031置换，您将不得不购买同类房产，这很可能将是某种出租房产。

所以我认为这是需要考虑的两件大事：您何时真正需要这笔现金，以及您可以用这笔现金做些什么其他事情？这是否比您现在获得的回报更高？但我认为，托尼，如果您拥有一处正现金流且正在升值的房产，这很可能是……它很可能会继续升值。

您很可能会获得更多现金流，因为您可能签订了30年期固定利率抵押贷款，并且您的房产税和保险费会增加，但您很可能能够提高租金以超过这些费用，从而使您的现金流实际上会增加。这是我作为房地产投资者学到的宝贵经验之一，那就是关注我的现金流，因为我的抵押贷款还款额保持不变，但我一直在提高租金以跟上市场租金，这套房产是我在五、六、七年前购买的。我的现金流现在多了很多，仅仅是因为时间和能够在不同地区提高租金。这绝对成为成为房东和投资出租房产的一大好处。是的。

我完全同意。我说我觉得这个人处境很好。再说一次，我觉得正现金流、升值、良好的管理，这正是每个人都希望看到的。听起来她什么都做对了。所以我可能会继续持有这处房产。

在我们进入下一个问题之前。我们想感谢您来到这里并收听播客。

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好的，大家好，欢迎回来，托尼。我们今天下一个问题是什么？

好的。我们的下一个问题是：我试图估算我需要多少房地产才能实现我的年度现金流目标。这实际上归结为现金回报率。坦白说，由于流动性低加上当前的市场状况，我试图以尽可能少的房产来实现我的现金流目标，并将我的投资组合其余部分投资于股市。

在BiggerPockets YouTube频道上，有一场关于股票与房地产以及房地产在杠杆方面的投资回报率的友好辩论。根据播客，我认为有人建议，如果使用杠杆，第一年的现金回报率为15%到20%是可以实现的。在今天的利率下，实现正杠杆可能很难，任何可能的房地产泡沫都在争论中。我听说过的最高第一年现金回报率是39%，来自一个自存储设施，其运营收入为6.8万美元，利息和本金为2万美元，现金为3.9万美元，所有这些都是基于对价值40.7万美元的房产支付10万美元的首付。这是在2020年末购买的。

我很想知道其他房地产投资者在第一年现金回报率方面的情况，以及他们对当前市场状况的任何看法。这对你也有很大的影响。但这听起来像是……实际上有两个问题，对吧？他的第一个问题是：我如何才能用尽可能少的房产来最大限度地提高我的回报？这是一个问题。

然后，这个问题的第二部分是，在这个市场上，实际良好的现金回报率是多少？所以也许让我们关注这个问题的第一部分，即他如何才能用最少的房产来真正加速现金流。有一些不同的方法可以解决这个问题。

我认为首先想到的是，我认为这很大程度上取决于这个人想要多积极，对吧？我总是回到我们采访克雷格·库珀在新手播客上的时候，因为我认为他是一个极好的例子，他全力以赴地试图最大化每套房产的回报。所以，如果你们回去听这一集，格雷格，他买了一栋很大的房子，我想大概是五居室。

作为一名刚从大学毕业的年轻专业人士，他并没有五间卧室，但他买了一栋更大的五居室房子。他睡在客厅的沙发上，然后把所有五个卧室都租给了其他人。所以你得到了超低的首付债务，对吧？超有吸引力的债务。

他真的在最大化现金流。此外，通过出租所有五个房间。他只是重复这个过程。仅仅通过几处房产，他就能够达到每月有相当一部分现金流入的地步。所以我认为这很大程度上取决于这个人愿意多积极。所以，除了这个之外，这个人还可以采用哪些其他策略来真正提高少量房产的现金流呢？

是的，实际上我刚刚在BiggerPockets的“On the Market”播客上听了詹姆斯·斯坦纳德的节目，他谈到了翻新，以及他如何要求——除非他获得超过六个月35%的现金回报率，否则他不会进行翻新。所以这就是他在分析翻新时使用的基本指标，如果他无法获得他投资的任何资本。

我相信这是他获得85%的总翻新成本的硬贷款。所以这是购买价格加上翻新成本。他获得了85%的资金。

所以他预先投入了15%的资本，或者是他合作伙伴的资本，无论如何。但有了这15%，他要求在出售后获得35%的现金回报率，也就是他从利润中获得的收益。所以我认为这是一个非常棒的指标。他还在西雅图的高端地区进行翻新。嗯，嘿。

所以我认为了解你的市场以及在你的市场中能实现什么，吉米也做了很久了，做了数千次翻新，并且真的非常了解如何通过分析来获得那额外的一点百分比，并估计他的成本，直到你知道，独特性。但我认为他分享这一点非常有趣。所以我认为翻新肯定可以成为获得高现金回报率的另一种指标。

嗯，我实际上投资了一个翻新项目，我们从我投资到该项目中的资金中获得了超过100%的现金回报率。但这并非每次都会发生。当然不会。但我绝对认为翻新可能是获得高现金回报率的一种途径。计算出租房产的现金回报率的问题在于，你没有考虑房产中积累的股权和抵押贷款的偿还，以及房产的升值，你只是关注现金流和你留在房产中的资本。

是的，我认为翻新是另一个很好的策略，而且我们在现金回报率方面可能没有足够多地谈论翻新。我认为大多数人只从利润的角度来看待翻新，即我知道我在这笔交易中赚了多少钱。但是，是的，我喜欢吉米从现金回报率的角度来看待它的方法。

嗯，我认为另一个独特的策略，我们在播客中采访过一些人，并且看到过，这就像我们最近采访过的那些人，他们会购买类似于房屋黑客的东西，但他们会购买稍微大一点的房产，然后翻新并将其改造成更大的房产，这样他们就可以按房间出租。这对他们来说非常有效，他们能够通过这种超大型的按房间出租策略获得通常长期租金的四到五倍。所以我认为找到方法来最大化每个平方英尺的空间，或者有时甚至增加更多空间，是一个很好的策略，可以为你的房产带来更多额外的收入。

我认为我要说的最后一件事，从策略的角度来看，显然短期租赁很好，因为你会比传统的长期租赁获得更好的现金回报率。但我确实认为一些小型商业地产可能没有得到足够的重视。在这个问题中，他谈到了自助洗衣店。

我们刚刚购买了我们的第一家小型汽车旅馆，与我们可以通过将其部署到单户住宅中获得的回报相比，回报率非常惊人。所以我认为有很多新手投资者对小型商业地产持枪支犹豫态度。但我确实认为现在这个资产类别中确实存在一个最佳点，可以获得真正物超所值的交易，在那里你可以进行一些增值并获得更高的回报。

是的，托尼，你买的汽车旅馆的价格是多少？大约十万美元。

超过一百万。

是九十五万。好的。那么你在斯莫基山购买的单户住宅的价格是多少呢？

我给你举个完美的例子，对吧？我们购买的第一间小屋，我们以59万美元的价格购买，今天可能价值接近一百万美元，也许稍微少一点。但是，那间小屋，那套单户住宅的价值与我们购买的十三间客房的汽车旅馆相同。而汽车旅馆的潜在收入至少是那套单户住宅的四倍。所以你可以看到，当你找到合适的商业交易时，价格相同，但当你转向商业地产时，收入潜力要高得多。

这就是我想强调的一点，即有时人们认为汽车旅馆或商业地产的价格点更高。但事实并非总是如此。在我现在所在的湖边，有一家汽车旅馆待售，它完全破旧不堪，但价格约为24.9万美元，而这里的湖边别墅价值约为200万美元。

但仍然有这个。我不知道有多少房间，也许有十二个左右。如果你知道，你显然需要投入资金来修复它等等。但不要陷入这种思维定势，认为商业地产、汽车旅馆、露营地等等比购买单户住宅或小型多户住宅更难以负担。

你说你镇上有一家汽车旅馆在湖边上市，价格为24万美元吗？

它不在湖边。它在湖的对面街道上。

你还没有告诉我关于这笔交易的什么信息？这个湖的名字是什么？湖的名字是什么？它可能是一个疯狂的……

湖的名字是托克维尔湖。我们有一位客人亚当，他确实在湖边买了一家汽车旅馆，并将其改造成了一家精品汽车旅馆。所以我必须找到亚当节目的编号，他参加的是哪个节目。

但他买了一家汽车旅馆，把它全部修好了。他进行了卖方融资，还有一套单户住宅。还有很多鸭子，还有滑梯。然后，是的，所以在我去买我的湖边别墅之前，我住进了他的汽车旅馆，这家他建的小型汽车旅馆。它非常漂亮，我亲自见到了他和他的妻子，嗯，这真的很酷，而且我听说我认为他说他们试图在湖边买一艘游艇，但是是的，还要找到这个节目的编号，因为它非常好。

不，实际上我必须找到这家酒店的名字，以便自己记下来。把它发给我，好吗？我可以去……我可以去……

并出价。实际上还有一家刚刚出售，它是一家非常著名的两层楼的汽车旅馆，它有一个游泳池和一个台球室等等。当我看到它的售价时，我简直不敢相信它这么便宜。

我们实际上一个月或两个月前去那里参加了弹出式课程。而且，周围没有人，就像鬼城一样。太奇怪了。

通往鸡舍的门，你可以在那里玩弹出式课程，是开着的，但没有人。就像，这是自助服务吗？我们只是……自己……玩一天，然后就像，好吧，我们走吧，我们最终离开了，去了其他地方。但是，是的。

我认为我们已经介绍了一些关于提高现金回报率的不同机会。但是，这个问题的第二部分是，在第一年应该争取什么样的现金回报率？你认为……

管理出租房产？我正在寻找15%到18%的现金回报率，在我的市场上租一套房子。我很满意。嗯，我过去也总是必须超过20%。几年前，这对我来说非常不同，但现在我更关心升值和抵押贷款。

偿还我房产中的股权，所以我宁愿在交易中留下一些钱，而不是对房产进行高杠杆操作，以便将股权融入其中。所以我可能有点不同，但这就是我关注的地方，对吧，是出租房产的15%到18%的现金回报率。这也会给我带来升值。

我认为我们应该谈谈翻新以及短期租赁是什么样的。我的意思是，20%是一个不错的底线，对吧？而且你知道，我认为我们仍然看到一些交易可能超过30%，就像几年前一样，我们只会考虑至少30%的交易……当然，随着策略的变化。

我们不得不把这个数字稍微降低一点。嗯，我认为在短期租赁领域这是一个合理的数字。但老实说，我认为这很大程度上取决于你作为个体投资者，你的风险承受能力是多少，因为你可能可以获得50%的现金回报率。

但这可能会迫使你进入一个战区，也许你的租户没有很好地照顾你的房产，并且还有一些其他问题随之而来。所以我认为这很大程度上取决于你的风险承受能力以及项目的风险有多大。你第一次要进行新建筑吗？你以前从未做过，或者回报率可能非常惊人，但你将等待12个月的许可证才能获得开工许可。

所以有很多新的东西。我认为这会影响现金回报率，但一般来说，从两位数开始可能是一个不错的起点。

我刚刚查了一下亚当的节目，他在节目中谈到了他在375集中购买的湖边汽车旅馆。

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好的，欢迎回来。我们的最后一个问题来自BiggerPockets论坛。问题是这样的：我们还有几处单户出租房，我们目前正在考虑从其中一处获得HELOC（房屋净值信用额度），为一处超过四单元的商业多户住宅的定金提供资金。

根据我们的其他财务状况，这会是一个坏主意吗？我们目前从多处出租房和我们的企业获得可观的收入，但由于我们正在进行其他投资，资金目前比较紧张，我们绝对可以支付利息。如果利息从10%上涨到15%，也没问题。

我错过了什么吗？有什么理由可以预见这种情况吗？或者对人们来说，利用HELOC进行快速融资房产是一种正常的做法吗？只要他们有能力承担与贷款相关的任何最坏情况的风险。

好的，HELOC是房屋净值信用额度。所以看起来他们想在其他投资房产上获得HELOC。你也是这么理解的吗？

是的，听起来他们有一些房产净值，想用这些净值来购买小型商业房产。

所以他们想……在你这样做之前，一定要检查一下当地的小银行，看看他们是否会给你投资房产提供信用额度，不必是你的主要住所。然后你可以……所以他们想把这笔钱从信用额度中取出，用作首付。我不这么做。

我通常使用信用额度来资助我将要进行再融资并偿还HELOC的交易的购买价格，或者我用它来资助翻新。然后当我进行再融资时，我就把它还清。所以在这种情况下，他们把它用作首付。

所以他们很可能不会去再融资，也不会从房产中取出钱来偿还信用额度。所以他们会说他们可以支付信用额度的付款。他们可能会从他们的其他投资中拿出钱来偿还它。

所以我首先会查看的是分析这笔交易，确保你包含了对信用额度的付款。然后你的现金流是多少？这笔交易是否仍然有意义，因为你……你确实需要计算一下这笔交易实际上能为你带来什么。嗯，你要明白，你需要加上房产的抵押贷款，还要加上你将要支付的HELOC付款才能把它还清。实际上。

我想问一下，你说你通常把它用作短期用途，为什么？为什么这是一种……

更可取的方法？因为利率通常高于如果我去获得长期债务，比如15年、20年或30年的固定利率抵押贷款。另外，它是可变的，正如他们所说，他们可以接受利率从10%波动到15%。他们仍然可以支付，这很好，这意味着他们已经意识到这种情况可能会发生，并且正在考虑这一点。

所以我不喜欢的一点是它是可变的，还有一些信用额度只有在一定时间内有效，比如五年期满时，银行可以提前收回贷款，说，好吧，你已经提取了五万美元。我们现在将……取消信用额度。

我们将把这五万美元在接下来的15年中摊销，你将根据该摊销计划向我们还款。所以有几个……这绝对取决于你获得哪种类型的信用额度。但是，嗯，我喜欢把它用于短期目的，然后获得更长期债务的更好利率。

我们以前从未使用过HELOC。我们通常做的是翻新，我们通常使用的是私人资金。所以我们没有特别使用HELOC。记住，你甚至可以在这里稍微指导我一下，阿什利。但我猜想，这个人想用HELOC做些什么，就像你说的那样，比如，到期时会发生什么？这可能是人们没有考虑到的问题？这个人可能没有考虑到的其他陷阱是什么？这与提取HELOC并将其用作首付有关？

是的，如果有新的要求。例如，有时我会遇到这种情况，银行会要求我将企业的支票账户放在他们那里，他们需要我的存款。这可能是一个要求。他们可能会要求你每年提供财务报表。

所以在这家银行，我每年都要向这家银行提交我的个人财务报表、我的纳税申报表以及我的合作伙伴的纳税申报表、我的企业纳税申报表。嗯，另一件需要注意的事情是，你如何从信用额度中取出钱？在一种情况下，在一间银行，我填写一份表格，然后我通过电子邮件将表格发送给他们，他们会将其存入我想要的任何账户。在另一家银行，没有表格。

我必须打电话或发邮件给一位贷款专员，要求他们这样做。嗯，在其他情况下，我看到人们只是有一本支票簿，他们可以写支票，钱就会从信用额度中取出。所以我认为了解这个过程很重要。例如，嗯，如果你有支票簿，我确实见过这种情况，一个人从他的信用额度中拿到了支票簿，我还见过另一个家伙拿着他的自我导向的IRA支票簿。

在会议上，我们……我准备写支票，一旦你投资它们，就像超级蛋糕一样，我不这么做，伙计们，但我见过，但如果你有一本支票簿，你可以随时随地写支票，如果我想从我的信用额度中取出钱，我必须向银行提交这份表格。我必须给贷款专员发电子邮件。我也受限于银行营业时间才能做到这一点。所以我认为了解你如何取出你的钱……维持和建立信用额度的要求，了解这一点，以及是否有续签信用额度的要求，以及那是什么样的。

他们也在问题中稍微提到了这一点。但我认为只是利率的波动性，让我问一下，实际上，对于你拥有的信用额度，利率是否有上限，它是否可以无限期地移动？

我不知道。它从未超过10%，但它从……我得想一想我是什么时候申请的，可能是2017年或2018年。

当时是4.75%，现在已经涨到了10%。我认为现在，我注意到它已经降到了9.25%左右。但我认为，这……你知道，大幅波动，我的意思是，这确实……确实有很大的影响。

而且你知道，如果你现在提取了这笔钱，那么每个月的利息支付是多少，这也很重要。但如果你只是支付利息，就像我举的例子一样，如果他们收回你的贷款，他们可能会将其摊销。这确实发生在我的一位商业伙伴身上。

他提取了一笔信用额度，他们实际上将其转换了，我认为是在两年后将其转换为……你不能再提取任何钱了。我们将其转换为15年期贷款。

现在他为此支付贷款，但我不知道。我不记得他的利率是多少，但这将是需要考虑的事情，即，好吧，他们确实将其转换为长期贷款。他们当时是如何确定我的利率的？

我认为，就像大多数事情一样，与未来的贷款人交谈，在你申请HELOC之前，这可能也很重要。就像我之前举的例子一样，抵押贷款行业就像冰淇淋行业，他们都在卖相同的东西，但口味差别很大，这取决于你找谁，你跟谁谈。虽然每个人都可能提供HELOC，但他们实际交付的方式，你与HELOC互动的细微差别将大相径庭。所以要与当地银行交谈，与经纪人交谈，与你能找到的任何人交谈，并在签署第一份HELOC文件之前至少获得几个选择。

继续询问，直到你得到答案，因为有很多银行会拒绝在你投资的房产上提供信用额度。但我住的小区就有两家银行这样做过。所以继续四处询问，直到你找到愿意这样做的人。太棒了。

好了，这就是我们今天在Rookie Reply上提出的所有问题。非常感谢你们的参与。如果你想成为BiggerPockets社区的一员，你可以访问biggerpockets.com/forums。

你也可以注册免费会员资格，或者成为专业会员。我是阿什利，他是托尼。非常感谢你们的收听或在YouTube上观看Real Estate Rookie。