How to Start Investing in Real Estate with $25,000 or Less (Rookie Reply)
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如何最好地投资2.5万美元并扩大您的投资组合？这是许多新投资者面临的问题，但在今天的市场中，真正最好的举动是什么？一旦您确定了如何投资这2.5万美元的策略，您又该如何选择合适的市场呢？例如，当您不能开车去房产或与租户面对面会面时，异地投资可能会有点棘手。我们将解决这些现实世界的投资难题，并为您提供您可以立即实施的可行建议。

我叫阿什利·克尔。我是托尼·J·罗宾逊。欢迎收听房地产新手播客。好的，今天我们的第一个问题，我们是从BiggerPockets论坛上看到的。您可以访问biggerpockets.com并进入论坛提出您的问题或实际回答一些问题。所以这个问题说，我正在努力弄清楚我应该同时关注多少市场。从

从我看到的情况来看，有些人投资于全国各地的不同房地产市场。我不想只关注一个市场，却无法找到合适的房产，谁知道要等多久，最终错过了其他地方的机会。远程房东似乎也很受欢迎。

如果我专注于两到五个市场中的房产呢？似乎我在每个市场联系了一到三家房地产经纪人。我肯定能找到好东西。所以基本上，这个人问的是……

他们认为自己不应该只关注一个市场，而应该关注更多市场以增加获得交易的机会。托尼，你也是这么理解的吗？是的，看起来是这样。就像找到交易的城市和市场的最佳数量是多少？是的，我仍然认为，我仍然坚信一个市场。我会说在这个市场中，看看一到三个社区。

但我作为一名新投资者，仍然专注于一个市场。我认为对我来说，这可能取决于几个因素。我认为一部分原因是，在这个市场中，有多少机会可以让你分析并提出符合你买入价位的报价？

你知道，如果你说你的买入价位非常严格，就像我们采访过那些只关注公寓的人一样。我们采访过那些只想购买可以重新调整布局的房产的人，将三居室改造成八居室，进行合租。我们有些人只关注入门级住宅，对吧？三居室，你知道，一到两个浴室，面积不到2000平方英尺。所以我认为你的买入价位越严格。

也许在你的市场中找到足够多的交易来分析和提交报价就越困难。所以我认为从另一个角度来看，我认为第一个问题是你希望多久获得你的第一笔交易？如果你觉得花12个月没关系，因为你的市场中交易量不大，那么是的，坚持那个市场。如果你想在接下来的90天内获得你的第一笔交易，那么也许我们需要增加交易量。但如果你需要，你知道，

提交100份报价才能实际完成第一笔交易，你必须问问自己，我可以在这个市场中提交多少份报价？如果你每周只能做一个报价，那么如果你必须做100个报价，找到你的第一笔交易将需要你两年时间。所以我可能会从这个角度出发，说，好吧，我每周想发出多少份报价？我可以用一个市场做到吗？好吧，如果不行，我可以做两个吗？好吧，如果不行，我可以做三个吗？

超过三到五个可能有点过分了，但我认为如果你的买入价位足够严格，这可能是一个最佳点。现在，如果你的市场中有许多选择，那么是的，我同意阿什利的观点。我认为深入研究有很多价值。当我刚开始的时候，我不仅关注一个

城市，但我真的只关注那个城市中的一个邮政编码，但它是一个足够大的城市。待售房产足够多，我可以专注于那个超级狭窄的利基市场并精通它。但如今库存有点紧张。嗯，我认为可供查看的供应量减少了一点。所以也许打开这个，这个，

搜索参数可能会对您有所帮助。好的，托尼，我实际上刚刚调出了BiggerPockets市场查找器。在这里，您可以输入一个城市。所以我把它放在纽约水牛城。但即使不包括郊区，在水牛城内，也有不同邮政编码的不同社区。所以

所以你实际上可以按邮政编码缩小在一个实际城市中的范围，以获得有关该社区的更具体的细节，并对那里的数字进行分类。因此，也许不是首先查看房产类型或你的策略是什么，而是查看实际市场的数字，看看是否有办法让

一个社区比另一个社区更有吸引力，值得关注市场内的这三个社区，而不是不得不去分析，你知道，

克利夫兰、水牛城、俄亥俄州哥伦布，并试图弄清楚，你知道，试图浏览所有这些。你必须与三个不同的经纪人打交道。你必须基本上建立三个不同的团队。所以也许改为细分市场并真正关注这些社区。但是你可以访问biggerpockets.com/marketfinder.com。

您可以使用此工具获取成功分析市场并真正按邮政编码而不是整个城市缩小范围所需的所有数据。因为即使现在只看地图，我也可以告诉你，其中一些数据

你正在查看整个城市。但是，如果你在某些地区细分市场，这些数字实际上会比这里显示的要好得多。在某些地区，可承受性也比这里显示的要差得多。是的，我显然喜欢使用BP构建的工具来帮助解决这个问题。我认为我真正想强调的一点是，随着市场交易量的增加或减少，它将迫使你对你的策略和买入价位变得更灵活或更不灵活。例如，

阿什利可以在她的市场中寻找，因为她可以处理不同类型的不同交易。她可以进行单户住宅翻新。她可以做小型多户住宅。她可以做burr。她可以只做交钥匙租赁。她买了一家酒类商店。就像她涉足了很多不同的策略一样。而我，当我刚开始的时候，我真正寻找的是三居室、两卫、你知道，1100平方英尺的单户住宅。所以我希望确保我的买入价位非常非常严格。这就是我一直在寻找的。

因此，随着交易量的增加或减少，交易量越大，你对买入价位的要求就可以越严格。交易量越小，你就必须放宽要求并变得更灵活，或者转向其他潜在市场。无论哪种方式，我认为这里没有正确或错误的答案。这只是让你作为一名新手投资者感到更舒服的东西。

我们将稍作休息，然后我们将回到第二个问题。想投资房地产但没有时间或不知道最好的当地市场？Rent to Retirement可以满足您的需求。听着，事情是这样的。他们已经帮助成千上万像您一样的投资者在美国最佳市场找到了交钥匙住宅。最重要的是，他们为您完成了所有繁重的工作。在BiggerPockets上拥有超过250条五星级评论，Rent to Retirement专家可以帮助您制定通过房地产提前退休的策略。现在，Rent to Retirement为交钥匙新建房产提供了一些令人惊叹的优惠，例如

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欢迎回来，我们短暂休息一下。托尼，今天我们从BiggerPockets论坛上收到的第二个问题是什么？好的。第二个问题是，我正在寻找最聪明的投资2.5万美元的方法，以产生最佳回报并尽快扩大我的投资组合。我的目标是采取最具战略意义的举动，在有效管理风险的同时最大限度地提高利润。

在这里暂停一下这个问题，我想说，这几乎是每个人的目标，对吧，是在获得最佳回报的同时降低风险。但回到这个问题，它说，如果你有2.5万美元可以投资，最好的选择是什么？你会把它用于长期租赁的首付、BRRRR、房屋黑客合作关系或其他策略吗？

你会选择哪种类型的房地产？单户住宅、多户住宅、商业地产等。尝试高效扩展时需要考虑的关键因素或经验教训？感谢您提供的所有见解。这里有很多东西需要解包。是的，我认为我们首先要提到的就是，如果你有2.5万美元可以投资，这是否包括你的储备金？所以是2.5万美元吗？

这就是你所拥有的一切，还是这2.5万美元你想用来投资，但你还有另外一笔钱作为储备金。我认为，首先要明确的是，你需要有储备金。我完全同意你的观点。你绝对不想在进行第一笔交易时这样想，

什么都没有剩下，你知道，因为你很幸运，在你成交后的第二天，你需要一个新的屋顶，你知道，或者空调坏了，所以，我认为这里有几件事，对吧，我的意思是，我们不知道这个人的所有细微之处，比如他们的个人生活或他们所处的位置，或者他们对什么感到满意，但我认为在我的脑海中

在这个资本水平下，在一个中等价位的市场中，对吧？所以大约在，我认为中等房屋价格现在大约是40万美元，对吧？所以如果我们谈论中等房屋价格市场，典型的房屋、典型的房产为40万，我会选择房屋黑客的路线，对吧？因为在这个购买价格下，40万美元，3.5%的首付，是多少？1.3万美元，1.4万美元，大约在这个范围内。你仍然可以支付首付。

支付你的成交费用，并留下一些钱。如果你可以买到一个房产，要么它很大，你知道，也许是一个五居室，你住在一个房间里，出租其他五个房间，或者你买了一个小型多户住宅，你住在一个单元里，出租其他单元，并出租你单元里的房间。在我看来，这是降低你的生活费用、产生现金流的最佳方式，

降低你的收购成本。所以你在这里谈论的大部分内容，规模、利润最大化、风险降低，你通过首先进行房屋黑客来检查所有这些框。这是我的想法。你认为呢，阿什？是的，我的意思是，我很高兴他们将房屋黑客作为他们要考虑的选择之一，因为

这始终是我的首选，在我看来，这是最好的方法之一，因为你正在支付你的，你知道，你正在降低你的生活成本。如果你无论如何都要买房子，你就是在将你的主要住所与投资房产混合在一起。所以你有，你知道，而不是做出决定，我是否要为自己买一个主要住宅，或者我是否，你知道，买一个租赁房产？

房产，你能够将这两条道路融合在一起。所以我总是喜欢房屋黑客的想法，因为你通常能够获得最好的融资，除非你对你的融资有创意，并使用卖方融资或类似的东西，在那里你也许可以获得2%的利率，但是，嗯，

至于通过银行进行融资，如果这是你的主要住所，那么这是你能获得的最好的贷款选择。但是我确实鼓励人们在构建他们的买入价位时，如果他们要进行房屋黑客，请查看你所在地区可用的房产类型

当你构建那个买入价位时。那么，ADU在你的地区是否很流行，你实际上可以住在主屋里并出租ADU？反之亦然，你住在较小的单元里，并出租较大的房子。是否有你可以将地下室改造成另一个房产的地下室，在里面安装厨房，安装浴室？

你可以按房间出租吗？房产上是否有你可以出租的小木屋？所以要尝试有创意，而不仅仅是局限于传统的房屋黑客，你

购买租赁房产并出租房间，或者购买小型多户住宅并出租另一个单元，还有哪些其他选择？还有一件事，没有，你知道，除了实际出租给租户之外，还有哪些其他方法可以为你的房产带来收入？所以这可能是，

购买土地，你可以，你知道，拿出这2.5万美元，买一块地，一块林地。你可以从那块地里获得木材价值。你可以出售一些木材，收回你的一些启动成本，然后你也可以将这块地作为空地出售给某人，让他们来建造房屋。所以

考虑一下这样的事情。是否有车库？是否有谷仓？是否有棚屋，你可以向人们收取存放他们的船只、房车等物品的费用。所以不是，当我们谈论房屋黑客时，它并不总是特定于出租给租户，而是考虑一下你可以如何通过房产产生其他收入，并使用这2.5万美元进行投资。是的。你提出了很多很好的观点，阿什利，那就是，你知道，我们应该有创意地思考。我，但我，你知道，回到关于管理风险的这一部分，

我认为不同的策略对不同的人来说具有不同的风险水平。对我来说可能是一种有风险的策略，对阿什利来说可能是最简单的策略，反之亦然。所以我认为，当你探索这些不同的选择时，你必须审视自己。你必须审视你自己的技能、你自己的能力、你自己的倾向，你的

并问问自己，我最适合什么，或者什么策略最适合我这个人？如果你是一个对项目管理很糟糕的人，如果你是一个在某种程度上做得不好的人

你知道，与承包商处理冲突，如果你是一个，你知道，不能控制预算的人，无论是什么，对吧，那么也许不要进入专注于这些事情的策略，对吧？不要去brr，对吧？因为你将让自己在那里失败。也许你需要去买一个交钥匙房产。

所以我认为进行一些自我评估非常重要，这也有助于降低风险，因为你具有独特的资格去做某事。我认为你必须确定那是什么。你知道，托尼总是谈论NACA贷款，但也有USDA贷款。这是为了让农村地区的人们购买农村地区的房产。他们提供0%的首付。所以-

有了0%的首付，你仍然需要支付成交费用和你的储备金等。所以从某种意义上说，这仍然会消耗你的2.5万美元，但它确实让你可以购买更多的东西，因为你不需要支付首付。所以这也是一个选择，但它必须是你的主要住宅。所以它必须是你进行房屋黑客的房产。

我认为我不确定这一点。你可以访问USDA.gov来确定它的规则是什么。但我认为它必须是单户住宅。所以这将是一种情况，你按房间出租，或者，你知道，你收取存储费用，或者，你知道，你将创建一个业余农场并出售东西。

山羊奶和制作山羊奶酪和肥皂等，并获得农业豁免以降低你的房产税。但这也是另一个需要考虑的产品，即USDA贷款。阿什利，在你那里，业余农场很常见吗？山羊奶和，你说什么，山羊奶酪？

我最初首先想到的是山羊肥皂，比如用山羊奶制成的肥皂，但我无法说出这些词，我想山羊奶酪，我甚至不知道山羊奶酪，那实际上是来自山羊奶吗？说实话，我甚至不知道。我不知道山羊肥皂甚至存在。所以你刚刚教育了我一些新的东西。是的。是的。

是的。所以我们地区确实有几个人出售这种东西。好的。我们将进行最后的广告休息。在此期间，如果您还没有订阅我们的YouTube频道，这将对我们意义重大。您可以访问youtube.com/at real estate rookie并订阅。我们每周一、周二、周三和周五都会发布新的视频。

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好的，让我们回到今天的最后一个问题。这个问题是关于租赁合同的担保人。担保人是否必须像居住在房产中的人一样进行全面的背景调查/申请流程？

我们正在考虑一些从外州搬到我们镇上的年轻人，他们需要在到达后找到工作。因此，我们想要求他们提供一些担保人以获得更多付款保障。但我以前从未做过，并且很想从做过的人那里得到一些提示和想法。谢谢。好的，托尼，我将假设你对这个过程不太了解。我不了解。所以你是回答这个问题的最佳人选。我认为在你开始之前，阿什利，如果你可以……

甚至为我们一些不熟悉这种关系如何运作的新手定义一下。但是，比如，为什么有人会考虑强迫租户有担保人呢？是的。首先，担保人是指如果你不付款，则承诺自己对你的贷款负责的人。

例如，如果有人去买一辆车，而他们的信用不足，他们的收入也不够高，他们可以找人担保，他们让他们的老祖母和他们一起去经销商那里，签署一份文件，说明如果你不付款，你的祖母将负责付款。她与你一起签字，承担财务责任。

所以在这种情况下，如果你曾经为某人担保，你应该非常非常非常谨慎，因为你将承担财务责任。

在租赁公寓的情况下，这个人说，因为他们还没有工作，因为他们正在搬到该地区。但这也可能是因为某人的信用评分不高，如果他们的收入不高，如果他们可以证明担保人可以满足其他筛选要求。

以获得申请批准。所以，你知道，如果有人比较年轻，他们刚刚开始生活，他们以前从未拥有过信用卡，他们，你知道，住在大学宿舍里，他们并没有真正的住房历史，他们可能仅仅是因为他们还没有这些生活经历而没有资格，他们还没有承担任何债务

所以老实说，我认为这是一件好事，因为他们还没有承担任何债务，这正变得越来越罕见。但是，你可以让他们带上担保人，例如他们的父母、家人等等，

我让担保人完成整个申请流程。所以他们正在填写申请表，我们正在对他们进行筛选，因为我们想确保他们弥补了另一个人所缺少的东西。所以你会让他们进行背景调查、信用调查，

我会说，由于他们不住在房产里，在申请过程中也要明确这一点，这个担保人是否住在房产里，大多数情况下，他们被称为担保人，因为他们不住在房产里，他们只是对租金的支付负责

所以也让这个人完成整个申请流程。对于我的单元，我们对所有年满18岁并居住在那里的人进行申请流程。

此外，如果有担保人，他们也会进行申请流程。你还需要验证他们提供的信息。所以如果，你知道，你的实际租户收入不足，你将需要担保人提供收入证明。你将需要验证他们的收入。而且，你知道，许多物业管理软件实际上都集成了这一点，他们将通过该人的雇主为他们进行收入验证。但是当你担保时，请确保获得信息

想想如果这个人不付款会发生什么？你会将他们告上法庭以驱逐他们，然后你会对他们判决欠款金额。

所以你想获得信息。所以我通常会复印每位租户和担保人的驾驶执照，这样如果你们最终真的要上法庭，你们的律师在提交文件、提交判决时，会以租户和担保人的名义进行，因为他们在租赁协议上签字，表示他们负有经济责任。承担经济责任的人越多，你们就越有可能拿到钱。我遇到过这样的情况：

有人要我处理。她二三十岁，但这是她第一次独自生活。她妈妈帮助她完成了申请流程，她们一起看过公寓。因为女儿收入不多，也没有信用记录，所以妈妈担保。事情进展顺利，后来女儿停止付款。所以我联系了妈妈，我说：

我们这个月没有收到付款。于是妈妈跟女儿谈了谈，无论如何，我们都会收到付款。结果又发生了。所以我们开始了驱逐程序。所以我打电话给妈妈，我说，告诉你一声，我们没有收到付款。现在已经到了第二个月，还没有收到付款。我们已经开始了驱逐程序。但是

但我愿意这样做，这叫做“现金换钥匙”，我愿意给你，我不记得具体金额了，就说400美元吧。如果你的女儿在这个日期之前搬出去，我愿意给你400美元。而且，你知道，只是善意地提醒你，你也签了租赁协议。驱逐令上也列有你的名字。

但我将在那个日期和时间与你见面，如果你的女儿搬走了，你可以把钥匙交给我，我会给你400美元。我们就是这样做的。这位担保人帮我把那个人赶出了公寓，女儿搬出公寓的那天，我把400美元交给了妈妈，然后收到了

所以，让多个人参与是有好处的，你知道，也许还有其他人，租赁协议上只有一人有问题。其他人实际上可以劝说他们搬出房产或支付租金，因为他们不想最终面临对其不利判决。

实际上，让我问一下，担保人的文件与实际申请人的文件有什么不同吗？没有，我们采用相同的流程。只是在申请的顶部。所以我们的所有操作都是通过物业管理软件进行的，包括筛选流程。所以就像申请一样，他们只需选择……

我们可以链接他们的申请。当要住在那里的那个人填写他们的申请时，他们实际上会向他们想作为担保人的那个人发送一个独特的链接。担保人点击该链接，它会将他们带到申请流程，并会自动将他们的帐户链接在一起，并说明这个人说是申请人，这个人说是担保人。

我不知道你是否拥有这些数据，但比如，你知道你现在的租户中有多少百分比有担保人吗？如果你要粗略估计一下。非常非常低。里奇是否应该争取这样？比如，你知道，除了，嘿，年轻的，

大学城，一群孩子第一次这样做，但假设你只是在美国一个普通的中等收入城市，如果你的许多租户来找你，他们需要担保人，这几乎算是一个危险信号吗？我认为如果很多人来找你，这不是危险信号。我认为这更多地说明了你的房产属于哪一类。我想这就是他们不合格以及为什么他们需要担保人的原因。所以，如果这是债务收入比或收入租金比，比如假设你设定了标准，他们需要赚取租金收入的五倍，那么很多人可能需要担保人，因为你对他们有很高的收入要求。在这种情况下，你可能会得到很多带担保人的租户，因为你对他们有很高的期望。我不是说要改变它。

但是，如果你遇到这种情况，很多人负债累累，信用评分不高，他们都带担保人，那么你更有可能在C类或D类地区，那里本来就是低收入人群。这就是这些地区这类房产的标准，常态。所以很难直接……

以这种方式回答你的问题，因为我认为它更多地告诉你你实际出租的房产类型以及你的要求是什么。但我认为你也有一个很好的观点。就像，你知道，不要仅仅因为有人没有获得你房子的批准，就立即跳到，嘿，去找个担保人。我认为部分原因在于了解他们最初为什么没有获得批准，以及

并跟踪它。如果正如我们所说，只是很多年轻的、新的职场人士还没有建立起那样的历史，这是一回事。但如果是一个50多岁的人，他们已经经历了足够的人生，可以处于那种境地，但他们，你知道，已经申请破产七次了，那么这可能更值得关注。所以我认为对于新手来说，听到这种思考过程是有帮助的。我们还在我们的网站上列出了我们的筛选标准。其中一件事情是，嗯，

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好的，各位，非常感谢你们今天加入我们，收听本期《新手回复》。如果您有任何问题，可以发送到我们在 Instagram 上的私信 biggerpocketsrookie，或者您可以访问 BiggerPockets 论坛并在那里提出您的问题。我是 Ashley，他是 Tony。

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