How We Found and Funded Our First Rentals (Low Money!)
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- 在本期《房地产新手》节目中，我们将深入剖析我们最初的几笔交易。欢迎收听《房地产新手》播客。我是阿什利·克尔。- 我是托尼·J·罗宾逊。今天，你们将听到托尼和阿什利的起源故事。所以我们俩都会分解我们是如何起步的，以及我们的交易是什么样的，我们学到了什么教训。

也许还有如果我们今天重新开始会做些什么不同的事情。我们也会把这个加进去。所以我们会讨论我们是如何找到我们的交易的，我们是如何为这些交易融资的，我们是如何度过我们的装修期的，我们是如何稳定这些资产的。然后希望所有正在收听的菜鸟们都能得到一些好的经验教训。我们肯定有一些经验教训要分享。那是肯定的。所以，托尼，我认为因为你的第一笔交易对我们所有OG的听众来说都相当有名，对吧？

听到我结结巴巴地说弗里波特、什里夫波特、什里夫波特。当你你在那里的出租房产时，时间很长。让我们从那处房产开始，你的第一笔交易。有趣的是，我上周末刚回到什里夫波特，因为我的表妹在那里结婚。她碰巧嫁给了一个在那个城市长大的男人，世界真小。但我开车经过了那第一处出租房。

我想，哇，这就是一切开始的地方。回到那里感觉很好。但就我如何找到它而言，我住在加利福尼亚州。我决定投资路易斯安那州的什里夫波特，因为我的母亲和继父退休后曾在那里短暂居住过。我的继父在那里有一些家人。所以他们，你知道，我想他们在那里住了两年。

当我在那里探望他们时，我想，哇，这里的房地产真的很便宜。我说，让我四处看看，看看我能找到什么。我在那里探望他们时，花了一些时间去了解这个社区，在我的租来的汽车里漫无目的地四处驾驶，只是为了更好地了解社区，

你知道，A类和B类、B类和C类之间的界限在哪里？哪些社区可能不想投资？我见了物业经理。我见了几个不同银行的几个代理人，真正地了解了这片土地。我能够在这个大城市中，找到几个我认为最适合我投资的邮政编码。

托尼，在你甚至还没有交易，你正在与这些关键人物会面以建立你的网络之前，当你甚至还没有交易时，你是如何开始与人们进行这些对话的呢？是的，这是一个很好的问题。我只是实话实说，说，嘿，我是一个W-2雇员。我想在你们镇上购买我的第一处房地产投资。

我应该知道什么？这就是我正在考虑购买的东西。你们的看法是什么？你们对这个社区有什么看法？我应该寻找什么样的产品？我认为，老实说，为了更好地了解这个城市，我进行的最好的对话之一就是与物业经理的对话。我和他在当地一家咖啡店喝咖啡，他们对自己的城市有着非常强的了解，

所以你开始寻找你的第一笔交易。那是什么时候发生的？并给我们一个数字的细分。你支付了实际要价还是不得不进行一些谈判？

是的，我花了一段时间才找到第一笔交易。从我最初的谈话到我真正找到这笔交易，大约花了18个月的时间。在那期间，我开始寻找，并没有真正找到我想要的东西。我最终结婚或订婚了，买了我们的主要住所。所以我有一些生活上的事情发生了，但从我真正决定找到那第一笔交易到我真正找到它，大约花了18个月的时间。它在MLS上。这是一处上市的房产。我与一位经纪人合作。她把它寄给了我。我当天就分析了它。

我不记得它到底标价多少了。我想它可能是标价150或130、135，大概在这个范围内。但我们最终以10万美元的价格签订了合同，对吧？所以我们在第一笔交易中得到了相当大的折扣。但这没有什么特别有创意的。没有什么特别隐秘的。这是，嘿，这是一个MLS上的好交易。让我提交一个报价。让我们谈谈你，阿什。

你是如何找到你的第一笔交易的？我的第一笔交易实际上是我看的第二笔交易。所以这是相当突然的，但我钻进了牛角尖。我当时是一名物业经理。我钻进了牛角尖，我想做这件事。我当时为一位投资者工作，管理他的投资组合，他的儿子实际上是我的第一个合作伙伴，他将成为这笔交易的资金提供者。而且

所以我想要看的第一处房产，我没有房地产经纪人。我以前从未买过房子。所以我只是打电话给负责出售该房产的挂牌经纪人，在Zillow或其他网站上找到了它。

我打电话给她，她说，让我们预约一下。她说，顺便说一句，这处房产曾被洪水淹没过。它有地基问题。我真的什么都不懂。我只是说，哦，好吧。我不想说，哦，不，我害怕了。我要取消了。我是一个多么糟糕的人。我胆怯了，我实际上并没有打电话给经纪人说我要取消，我不会来了，因为我太害怕了，我

我太害怕了，我已经预约了，现在我已经要退出了。好像我并没有认真考虑购买房产。所以我希望有一天我会以另一种方式让那位经纪人赚钱。我对那样不露面就消失了感到内疚。但我当时想，好吧，是的，你知道吗？这吓到我了，那不是适合我的房产。所以后来我和我妈妈谈话，我妈妈有一个朋友是房地产经纪人。所以我找到的下一个房产是一个双联排别墅。

它就在我为这位投资者管理其他房产的那个镇上。所以我跟经纪人一起去看过了。而且，你知道，这是一处旧房产，但有人住在里面。所以我想，好吧，至少人们可以居住。

第二个单元是空置的，需要一些更新，这只是外观上的，我已经在管理的公寓大楼中对任何正在进行的改造项目进行项目管理了。所以我想，好吧，我可以承担这个。所以我们提交了一个报价。我认为他们标价约为8.5万美元。我们来回讨论了一点。我们以7.49万美元左右的价格买下了它。我们

我们很快就签订了合同。这是在2014年，所以该地区与其他投资者的竞争并不激烈。我很确定我们是唯一一个感兴趣的买家，唯一的出价。是的，那最终成为了我们的第一笔交易。我们用现金支付了。

现金是我的合作伙伴的钱。- 我认为你甚至在你看过的第一处房产和第二处房产之间都取得了进步，阿什利。因为第一处，仅仅听到它有一些问题就让你害怕去看这处房产。但第二处你说了，它很旧，它已经过时了，它需要一些工作，但你已经有点说服自己了，说，“好吧，嘿，我以前做过类似的事情。只是它不是我自己的房产，所以这可能是我可以承担的事情。”

我认为对于很多正在收听的菜鸟来说，这里面有一个教训，因为

我们都想确保自己正在成长。我在播客中经常谈论这个话题。如果你已经听了一段时间了，你就会听到我解释这个理论，但我们不能只做让我们感到舒服的事情就能成长。但我们也不想让自己过于努力，以至于进入到做那些危险地超出我们目前能力范围的事情的区域。对你来说，也许第一笔交易就是这样。它让你进入你的危险区域，你就像，哦，天哪，洪水，地基问题。这比我愿意承担的要多得多。但是

但是当你走访第二处房产时，你就像，我以前做过非常类似的事情。这只是比我过去所做的事情稍微超出一步。

我认为作为一个新手，这就是你想要采取的那种步骤，就像走出你的舒适区的一小步。我认为这说得很好。我害怕地基问题和洪水造成的结构问题等等。有趣的是，最近我刚有一处房产，我的租户在那里住了四年。我们决定是时候出售那处出租房了，你知道，换成其他的东西了。

当我们在四年后进入那处出租房时，你上楼后感觉就像喝醉了一样，因为地板倾斜得厉害。这处房产已经移动了很多，地基在房子前面正在下沉。所以所有的地板，租户留下了一罐猫粮。我记得拿起那罐猫粮，把它放在一边，然后看着它

滚下卧室。这就是发生的事情。它迫使我，因为我已经拥有这处房产了，它迫使我不得不解决这个问题。老实说，这并不那么可怕。这并没有那么糟糕。我联系了几家公司，告诉他们这个问题。我们请人来给我们报价。我

我不得不说，最可怕的部分是，这其中有很多如果然后但是，因为我们必须，你知道，我们要把它顶起来。我们不知道会发生什么，它会如何移动，它会如何变化。你可能需要在这里放一根梁，所有这些事情。所以最终花费了7000美元。

非常值得。我们刚刚挂牌出售这处房产，并已签订合同准备出售。现在想想，这曾经是我非常害怕的事情，但我也没有花时间去研究，去学习，去与实际从事这项工作的公司交谈。这就是它让我害怕的原因，因为我不了解它。我认为对于几乎所有收听本播客的人来说，一个很好的练习是

是练习与问题房产进行对话的练习。我的意思是，我鼓励所有收听节目的听众都去联系一个你根本没有兴趣投资的市场的房产，对吧？对我来说，我不知道，比如说你给我寄来纽约布法罗的一处房产，对吧？所以你给我寄来纽约布法罗的一处房产，但假设它有地基问题，假设它有这个，假设它有那个。

把这处房产当作你的练习模式。把它当作你的击球笼，来进行你的练习，只是跟经纪人谈谈，说，嘿，告诉我关于这处房产的情况。我一直都有地基问题。嘿，先生或女士经纪人，你认识任何专门从事地基修复的公司吗？然后打电话给那些地基修复公司。我认为当我们知道我们根本没有兴趣真正投资这处房产时，它消除了很多压力，那就是，好吧，我必须确保我问了所有正确的问题。我必须确保我做的一切都正确。因为你所要做的只是练习。

是的，你知道，你会浪费经纪人一点时间，浪费你打电话给的公司一点时间。但在总体规划中，对你的好处是如此之大，我认为这是值得的。所以，作为一个房地产投资者，在那些对你来说可能不是超级超级关键的交易上多练习，以确保你第一次就能做到正确。我们必须做一个简短的广告休息。但当我们回来时，我们将讨论交易的资金问题。我提到了现金，但实际上它并不是我的任何现金来实际购买这处房产。所以我们马上回来。

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好的，欢迎回到我们的短暂休息。托尼和我正在分解我们的第一笔交易。托尼，你实际上是如何为第一次购买融资的？你知道，这可能是让我沉迷于房地产投资的事情，那就是我能够为这笔交易融资的方式。老实说，我仍然认为这是我做过的最好的交易之一。但我找到了一家当地银行，他们给了我一个贷款产品，其中……

如果我找到一处房产，其购买价格和翻新成本总计不超过其修复后价值的72.5%，这是一个非常具体的数字。他们将为购买和翻新提供100%的资金。我要再说一遍，因为这是他们给我的一件非常酷的事情。但他们基本上说，托尼，如果你找到一处价值10万美元的房产，但你只需要花费7.2万美元来购买和翻新它，我们将为全部提供资金。

这就是我所做的。所以我的购买范围非常严格，因为我将该银行的指导方针作为我的参考框架。所以我看的每一笔交易，我都试图说，好吧，购买它要花多少钱？翻新要花多少钱？

我认为对于大多数菜鸟来说，购买价格很容易理解。我认为翻新成本对于菜鸟来说很难估计。所以让我告诉你们我是如何计算出这个成本的。首先，我从我的银行和我的经纪人那里获得了一些总承包商的推荐。有一个承包商出现在他们的两个名单上。所以他是我大部分时间和精力都集中关注的人。我问了他两件事。我做的第一件事是，我问他……

他最近完成的翻新工程。就像，嘿，我可以看看你最近完成的一些作品的照片吗？告诉我那个人为这项特定工作花费了多少大概的费用？所以我有一个参考框架。然后我说，嘿，这是一处我正在考虑购买的房产。我不需要完整的报价。我只需要你给我一个大概的数字，说明让这处目标房产看起来像你刚刚完成的翻新工程需要花费多少。只是一个大概的数字。

有了这个，我就能得到一些每平方英尺的价格，我可以根据这些价格来计算，这样当我查看交易时，我可以快速计算出翻新的大致估计，而无需询问该总承包商，嘿，你能去看看吗？嘿，你能去看看吗？嘿，你能去看看吗？

因为在你的初始报价阶段，这实际上是你真正需要的。你需要一个大概的数字。你将能够在你的尽职调查阶段将你的翻新从估计细化为真正的报价。如果你估计翻新需要5万美元，而实际上需要7.5万美元，那也没关系，因为你只需要把这些信息反馈给卖家，说，嘿，先生和女士卖家，

我将坦诚地告诉你。我为翻新预算的金额是X，现在实际上是Y。让这笔交易成功的唯一方法是，你给我一些信用额度，或者我们降低购买价格，无论是什么。对。但这就是我的流程。实际上，我找到了一家为全部提供资金的银行，实际上对我来说，一分钱都不用花。我想我必须支付评估费，也许还有一些少量结账费用。嗯，但我的这笔交易的支出成本非常非常少。所以这与

以及我如何为我的第一笔交易融资的方式大相径庭。我当时的想法是，因为我什么都不懂，你不能去银行，你必须用现金购买投资房产，因为我为之工作的投资者就是这样做的。我甚至不知道那里有任何贷款可用。

所以我必须弄清楚如何为第一笔交易融资，因为我当时没有现金。所以我合作的伙伴有一些积蓄，我们决定各占50%，但他也会持有该房产的票据。所以

他将拥有该房产的50%的所有权，拥有股权，获得50%的现金流。但是，我们基本上把他当作抵押贷款持有者。所以我们没有向县政府或其他任何地方提交正式的抵押贷款票据。但我们确实起草了一份贷款协议，其中他投入的资金在15年内按比例摊销，利率为5.5%

他将收到每月付款以偿还他的本金，包括赚取他资金的5.5%的利息。当时，对于也获得房产50%的交易来说，这是一个相当不错的利率。所以对我来说，我认为最重要的事情是，这个人非常信任我，因为他们对房地产投资一无所知。我是一名物业经理，所以我对物业管理流程非常有信心。

以及一些翻新工程，只是因为，你知道，我是公寓单元的项目经理和改造项目经理。所以我们制定了这份协议，当购买房产的时候，他带来了支票来完成房产的交易，然后他获得了他的每月付款。不幸的是，有一些维修

需要进行的维修我们没有考虑到。这就是我实际上用光了我的积蓄的地方，我想我当时有5000美元的积蓄。我用光了这些积蓄来购买，我们不得不，好吧，我们计划，我们估计要为楼上的空调和暖气安装一个分体式单元，它有一个旧的壁炉，我们知道我们要拆除它。我们不知道的是，面板，

实际上，电气面板实际上需要升级才能安装分体式单元。所以我们不得不动用我的部分积蓄来支付这笔费用。然后在那段时间里还出现了一些其他的意外情况，我们最终使用了我的积蓄。然后我们对我的合作伙伴做了同样的事情，我一次性地获得了一些回报。我想是每月100美元。是的。

然后就像当我们出售另一处房产时，你知道，随着我们继续扩大我们的投资组合，我获得了其余的回报。但我认为这对我来说是一个很好的开始，因为这个人，我负责一切。我正在寻找交易等等，他们正在承担风险，让我做我的第一笔交易。我很乐意放弃这么多东西。我很乐意把它，

投入汗水。我很高兴他们能从他们的资本中获得5.5%的收益，知道他们能收回他们的钱，并且他们能在这处房产中获得股权和一些现金流。所以现在，如果有人给我带来这笔交易，

我会说，不，我放弃太多了，同时仍然必须为这处房产做所有的事情。但这对我来说是一个很好的开始。我认为如果我没有把这套交易给另一个投资者，我可能要等更久才能开始。我认为那是在第一次投资后的四年，也许三年后，我才真正找到了BiggerPockets。

在那一年里，我的投资组合翻了三倍。就像我了解了卖方融资。谁知道你实际上可以这样做？我能够从另一位贷款人那里卖方融资一批房产。所以我想如果我没有把这套交易给另一个投资者，我会等更久才能采取行动。但我认为你提出了一个非常好的观点，阿什利，有时投资者

在创业文化中，比如科技创业公司，有一种理论，那就是当你最初创办你的公司时，你应该故意做一些不能规模化的事情。有一些首席执行官的故事，他们会亲自打电话并与他们的前5个、10个、30个或100个客户进行通话，以获得真实的定性反馈。其想法是，好吧，当你有一百万客户时，你将无法做到这一点。而且

重点是，这就是重点，当你达到一百万时，你将无法做到这一点。所以你应该在开始的时候关注这些事情。我认为同样的理论，同样的原则可以应用于房地产投资，在开始的时候，你应该做一些不一定能规模化的事情。你应该在第一处房产上做一些在第15处、30处或1000处房产时可能没有意义的事情。对你来说，实际上，你说过，嘿，今天，你在你旅程中的位置，那

没有意义。但当你刚开始的时候，这很有意义。我认为这就是为什么菜鸟们听到其他菜鸟投资者的故事如此重要的原因。因为如果你只听，你知道，格兰特·卡多内，如果你只听

沃伦·巴菲特，你听到的是那些已经走过这段旅程的人的想法和环境。有时它会歪曲你应该如何对你现在在你业务中的位置做出决定。所以有时你必须在早期阶段对你来说重要的事情上稍微弯曲一下。我想让我们谈谈一下改造部分，对吧？我们谈到了我们是如何找到这些交易的。我们谈到了我们是如何为这些交易融资的，对吧？

但下一部分是改造。我认为这对我们俩来说都是不同的经历，阿什利，因为你在你的后院投资。我在几千英里外投资，经历略有不同。所以对于

对于你在改造方面的经历，阿什利，你已经，就像你说的那样，为你在管理的投资组合进行改造管理了。但有什么不同吗？当你为自己的房产做改造时，管理改造有什么独特的挑战吗？我自己的出租房的物业管理与为另一位投资者管理公寓大楼的项目管理非常不同。

每个单元，你知道，都相当标准，至于它是什么样的。它也建于，公寓大楼建于2002年左右，对吧？

所以到目前为止，它只有12岁左右，而我购买的房产建于1920年左右。所以至于如果我们打开一堵墙会发生什么，这是非常不同的。这真的是我的第一次投资的事情之一。我不想打开一堵墙，拆除一堵墙，或者拆除一个浴缸，看看浴缸下面的管道发生了什么。所以我是

这处房产真的需要外观上的东西，比如乙烯基木纹地板，我们开始在很多公寓里这样做。所以这是一件很容易的事情。我知道成本是多少，谁来雇佣，厨房橱柜。这是一个非常非常小的厨房空间。

劳氏的库存橱柜，我可以根据橱柜的成本来确定价格。劳氏为我设计了它，至于什么适合在哪里，以及我需要什么橱柜。此外，台面，它只是劳氏的米卡台面，我需要多少。拥有合作伙伴的一个巨大优势是，他有一个室友，如果他为我们进行维修，他会降低他室友的租金。

在房产里。所以他的室友实际上为他做了所有的修理工作，对我们来说，在晚上和周末。而且我不必付任何钱。他只是说，哦，我这个月就不收他房租了，让他住在我房子里。而且，而且，

所以他为我们做了所有的工作。所以这就像是我合作伙伴的另一个好处。是的。我认为，当你一直在听这些东西的时候，你会想，哦，好吧，我没有我没有投资导师。就像我没有一个有钱的人。我没有一个室友可以帮忙干活的人。那里一定有一些机会，一些优势。

你拥有的，托尼或我没有的。托尼的优势在于，他母亲碰巧在这个市场住了两年，而他碰巧发现了它，并且有人住在那里。所以到处都是不同的

机会、优势，你只需要，你可能现在没有意识到它们是什么，但它们将会出现，即使你继续你的旅程，尤其是在更多的人确切地知道你想要做什么的时候，你就会开始意识到，好吧，这里有一个机会。这是我在这里的一个优势。正如你所说，这是一个非常好的观点。我很高兴你提到了这一点，我完全同意你的观点，因为

但是如果你听到阿什利的话，你仍然觉得，阿什利，你就是不明白。就像，我根本没有人。我根本没有任何资源。我坚信，你工作越努力，获得的机会就越多。如果你努力……

教育自己，如果你努力与其他投资者建立联系，如果你努力尝试做更多交易，通常情况下，机会就会越多。如果我没有听很多播客，也没有和不同的投资者交谈，我可能永远也不会把什里夫波特作为我投资的正确地点联系起来。

如果阿什利没有勇气离开她在会计方面的工作，而去为一个投资者做物业管理，她就永远不会看到隧道尽头的光明，她自己也能做到这一点。

所以，你采取的行动越多，你就能更好地发现机会。还有，当我离开我的会计工作时，我准备赤脚怀孕在农场里。就像我，我没有离开我的工作去做物业管理。这就像这个机会出现了，我当时想，好吧，我可以在家工作，而且是兼职的。就像，当然，它会，你知道，给我一些额外的钱之类的东西。

所以我认为，随着生活的发展，其他的机会将会出现。我不是说现在就去辞职，然后等待一份房地产工作出现。但是一件很重要的事情是，你现在的技能是什么，你的工作是什么？这如何转化为房地产？就像，你会擅长什么？你会销售吗？

这对于房地产投资者来说是一个巨大的技能，能够直接与卖家接触，谈判交易等等。所以，是的，我认为看看你目前拥有的技能，并利用它们来创造机会。但是，托尼，对于他来说，出州，这让我害怕。

这让我更害怕。就像，所以我们是完全相反的。他没有机会在他一生居住的家乡投资。他去了一个不同的市场。而对我来说，就像我

我知道有人在这里住了两年。这就是我要开始的地方。与其花所有的时间分析美国各地的市场，而不确定从哪里开始，不如看看那些你有一些细微优势的市场，也许你曾经在那里住过一段时间。也许你认识其他住在那里的人。也许你认识那个市场里一个很棒的房地产经纪人。

或者如果你真的不认识任何人，你最终会像我一个儿子一样，他只想成为一个堡垒之夜的专家，你玩电子游戏，你也不认识任何人。

然后进入BiggerPockets论坛，与论坛中的人建立联系，为你要寻找的市场设置关键词提醒，创建一个专门针对房地产的Instagram账户，你只关注其他房地产投资者，看看他们在哪里投资，他们在做什么。然后从那里，选择几个市场。看看那些与你投资目标或原因相似的人，并

然后也许看看他们的一些市场是否与你想要做的相符。仅仅因为我在纽约水牛城投资，并不意味着这是一个很好的投资，它是我可以用我的钱获得的最佳回报。这仅仅是因为……

当时对我来说最方便，也最容易。这正是我在这里投资的原因，因为我觉得我有一个优势，因为我了解这个市场。我认为对我来说，正如你提到的那样，改造的经历略有不同，因为我是在远程进行的，而且我是在做一份要求很高的W2工作的同时进行的。而我远程管理它的成功方式是通过

我想实际上有几个层次。第一层是我使用的银行，他们分批向承包商释放所有资金。在释放这笔款项之前，银行会派人，某种检查员，去实际验证承包商所说的工作是否真的完成了。

所以我得到了这个银行的这一层验证，他们真的想保护，你知道，他们刚刚给我的十多万美元。他们派人去验证工作是否正在进行。这是第一年，这让我对远程操作充满信心。这并不罕见。

我和其他投资者谈过，他们与许多这些具有强大地方影响力的当地区域性银行合作过，当他们进行土地改造和建设时，他们通常会在支付款项之前派人去验证工作是否完成。所以有一件事。第二件事是我每周五都会与承包商见面，我想是的。我们会面对面。他会走进房产。

给我一个更新，这里是这样，那里是这样，这里是这样，那里是这样。这只是视觉上给了我我需要的东西，当我正在经历的时候。然后，当我们接近改造完成时，我已经选择了我的物业经理。他们知道发生了什么。他们正在和我一起进行最后的检查，说，嘿，你可能应该让他们看看这个，以确保它准备好出租了。嘿，我注意到这个。当我们租户住进来时，这可能是一个问题，确保他们解决这个问题。所以拥有这种三足鼎立的局面

我进行视觉检查，银行派他们的检查员，我的PMB和最后的检查，这真的让我有信心去做。老实说，

那可能是我做过最轻松的改造了。就像，因为我不能开车去那里，所以它甚至没有在我的脑子里。这是我做过最轻松、最轻松的改造。好吧，我们必须进行最后的广告休息，但是当我们回来的时候，我们将找出这些第一笔交易发生了什么，以及今天这些房产的情况。我们马上回来。

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好了，我们从短暂的休息回来。托尼，我想在我们开始讨论这些交易之前，先问你一个问题。

让我们谈谈最终数字。在你改造后，出租后，你在这处房产上的现金流是多少？你的第一处房产的现金流是什么样的？是的，如果我记得没错的话，在所有费用之后，资本支出、物业管理、储备金，我的现金流大约是每月150美元。绝对不是改变人生的钱，但这对我第一笔交易来说是一个非常好的概念证明。而且

而且我认为更令人印象深刻的是，再次强调，我的自付成本几乎为零。所以我在这第一笔交易中获得了几乎无限的回报。所以第一笔交易大约是每月150美元。阿什利，你呢？你的第一笔交易是什么样的？我的说实话差不多，就像所有东西一样，就像它太少了。当我实际计算所有数字时，嗯，

我忘了加扫雪。结果，这让我原本估计的现金流减少了大约50美元，因为要为这处房产扫雪。但是，是的，这绝对也不是改变人生的。

但是我学到的一件事是，第一笔交易并不是为了让你致富。它是为了开始你的旅程并推动你前进。它做到了。它启动了我们。我们在几三个月内就完成了我们的第二笔交易，当时它就在街对面。我们想，好吧，这太完美了。它在同一条街上。我们需要找到一种方法来实现这一点。我们做到了。从那时起，它就开始慢慢地滚雪球了。我们找到了其他方法来为交易提供资金。

而第一笔交易改变了人生，不是在现金流方面，而是它让我们开始的事实。所以，是的，同样的事情，区区150美元。但是你提出了一个非常重要的观点，阿什利，第一笔交易的目的不是为了让你致富。阿什利和我采访过的人

我们现在是第570多集播客了。在这近600集节目中，恰好有零个人从他们的第一笔交易中退休。

没有人做到过。我们没有遇到过一个单笔交易就致富的新手投资者。所以第一笔交易的目的正是阿什利所说的那样，打下基础，建立动力。你说了，阿什利，那是，你知道，在你的第一笔交易后的几个月内，你得到了第二笔。实际上，在我签订第一笔交易合同期间，我没有找到我的第二笔交易，你知道吗？所以一旦你参与其中，它真的就开始滚雪球了。如果他们支付现金，有人可以从他们的第一笔交易中退休。

对于价值一百万美元的房产，每月现金流为1万美元，好的，所以我认为当你比较苹果和苹果时，这真的很好理解，因为我们在这笔交易中没有投入任何资金，它们是全额支付的，所以当我们赚到150美元时，我们没有投入任何资金，好的，所以我认为，当你看到Instagram和社交媒体上所有这些炫耀的东西时，哇，他们每月现金流达到一千美元

好吧，也许他们支付了这笔交易的25%。所以他们的抵押贷款支付较低。他们在这笔交易中拥有更多权益，就像所有这些不同的东西一样。所以在尝试比较苹果和苹果时，真的要考虑到这一点，

实际上投入交易中的东西以及你投入交易的时间。就像我们本可以这样说，你知道，也许会有更好的回报，因为我们的改造只花了1000美元，但那是因为我们自己做了所有的工作，但这花费了我们六个月的时间，你知道吗？所以要对所有事情都持保留态度。如果你真的，真的想了解一笔交易，真的要深入研究一下数字，就像，

就像现金流一样，这是否包括他们为资本支出节省的钱？这是否包括他们做簿记的时间？或者其他人是否支付全职簿记员的费用？还有所有这些不同的东西，所以很难比较交易。

托尼，让我们现在回顾一下这些交易。那么你的交易发生了什么？我的交易现在现金流为零。我们卖掉了那笔交易，我想是在我们购买三年后。当我们从

从短期转向长期时，我们重新评估了一下，说，好吧，我们长期持有这些资产是否仍然有意义？我相信这是在我失业之后。所以我们只是在寻找一些额外的方法来释放一些资金来维持生活，继续投资房地产。那处房产，天哪，我们以10万美元的价格买下了它。

我想改造大约花了5万美元，但它估价为230万美元。我想我们最终以接近200万美元的价格卖掉了它，但当我们卖掉那处房产时，我们仍然赚了一大笔钱。这在我们过渡期间帮助了我们，托尼失业了。所以我们卖掉了这笔交易。实际上，几天前我开车经过那里，看起来现在的业主正在再次进行改造。所以是的，它看起来又要易手了。

所以我的交易，我实际上现在必须在Zillow上查找它实际的售价，因为我不记得了。所以我们确实以74900美元的价格买下了它。我们最终在2019年卖掉了它。所以我们从2014年开始持有它。我们以105000美元的价格卖掉了它。所以……

赚了一点。我们在这笔交易中没有亏钱。我们几乎没有其他重大开支或任何其他改造发生，但我们确实有一个租户，我们不得不驱逐他们，我们确实对他们做出了判决。我认为大约是3000美元，还没有支付，而且

几年后就会过期，但这处房产没有太大的麻烦。是的，所以我们有一些权益。我的意思是，到那时，我们已经还清了，它是一个15年的贷款。所以五年后，我们已经还清了我的合作伙伴的贷款。所以我们已经还清了三分之一。

到那时为止的房产。所以我们确实有很多权益，是的，这是一笔不错的收入。即使在2019年我们卖掉那处房产的时候，我也没有真正意识到长期持有房产的价值，但这几年来我真正意识到的一件事是

哇，也许现金流不是最好的选择，就像等待你得到那处具有巨大现金流的完美房产一样。是什么样的房产现金流很少，所以你没有投入自己的钱，但也会有升值的空间，抵押贷款已经支付，以积累这种权益，这样，好吧，我需要一些钱。

我要卖掉这处房产，它的价值翻了一番，或者，你知道，它有很多权益，我有选择权。我认为，我最感谢10年前购买房产的一件事是，权益的数量

如果我需要这些资金，我可以使用它们。这可能是再融资。这可能是商业信贷额度。这可能是卖掉它们并取钱。这可能是进行1031交易以获得更大的东西。所以，如果你有任何犹豫，我会说，将来，投资房产，投资房地产比我所能想象的要好，它给了我今天可用的选择。

今天。我开始投资的唯一目的是，我永远不会卖掉房产。我将成为一个长期的买入并持有投资者，我将永远持有这些房产。我

买卖了很多，我改变了我的投资组合很多次。而且会有不适合你的房产，那些房产的售价将超过你在未来5年、10年内获得的现金流。所以我认为，除了现金流之外，真正关注其他事情，可以真正帮助你看到房地产投资对你产生的巨大影响

生活。我认为你击中了要害，阿什利，现金流只是房地产成功的一部分。我认为即使你看看

那些大规模进行房地产投资的人，很多时候他们的巨额收入并不是每月现金流支票到账的时候。而是在发生资本事件时，当他们卖掉他们持有10年的房产时，当他们对房产进行再融资，现在他们可以免税获得部分权益时，对吧？因为贷款不是收入，对吧？这是债务。而且

而且你正在对这些价值数百万美元的房产进行这些大型再融资。所以房地产投资的视角，我认为，不应该仅仅关注现金流，因为还有许多其他重要的杠杆可以帮助你在长期内积累财富。所以我希望对于今天听到我们故事的新手来说，尽管Axios是在2014年，我的第一笔交易是在2018年，我们知道市场已经发生了变化，事情已经改变了。

但是这些第一笔交易背后的根本思想是，A，交易的目的是打下基础，B，关注你手头可用的资源，以帮助你完成第一笔交易。非常感谢你们今天加入我们，收听房地产新手节目。我是阿什利，他是托尼。

在下面的评论中告诉我们，你正在做什么来完成你的第一笔交易，你正在哪个市场投资。我们喜欢看到并关注房地产新手的旅程。非常感谢你们加入我们。我们下次再见。