Jobless to 25 Units in 5 Years (My Exact Strategy)
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你不需要庞大的网络、在线影响力或社交媒体粉丝来投资房地产。这位小镇投资者以传统的方式起步——拿起电话，四处奔波——这帮助他在短短五年内将其房地产投资组合扩展到25套出租单元。想要了解他的个人策略？那就继续关注吧！

贾里德如何在短短五年内建立了一个拥有25套出租单元的房地产投资组合 如何使用开车寻找房产的策略寻找非公开市场交易 弃权协议解释（以及为什么在继承租户时需要一份） 如何在没有强大的在线影响力的情况下建立您的投资网络 成功房地产伙伴关系的秘诀（以及如何构建一个！） 以及更多！

有兴趣了解更多关于今天赞助商的信息或成为BiggerPockets合作伙伴？请发送电子邮件至[email protected]。了解您的广告选择。访问megaphone.fm/adchoices</context> <raw_text>0 今天，我们邀请了另一位新手投资者来分享他们的经验，并分享他们在房地产投资中起步的故事。如果您正在考虑改变或调整您的策略，这也是一个很好的收听节目。我们将与贾里德一起分析您应该考虑什么以及他为什么决定这样做。本期节目也是关于努力工作的。

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今天，我们邀请了贾里德·霍德尔。欢迎来到房地产新手播客。我是阿什利·克尔。我是托尼·J·罗宾逊。贾里德，很高兴邀请你来到节目。感谢你加入新手播客。是的，感谢你们的邀请。贾里德，让我们从房地产之前的生活开始吧。你当时在做什么？你是如何接触到房地产投资的？我一直想成为一名橄榄球教练。所以我是一名大学橄榄球教练，在一些较小的学校里努力工作。

学校。所以我曾在南达科他州的麦迪逊的达科他州立大学，然后去了明尼苏达大学库克松分校。我一直从事进攻方面的工作，与四分卫、接球手一起工作，这非常有趣。2019年，明尼苏达大学库克松分校决定放弃

橄榄球，所以我……我最初来自爱荷华州的沃特卢，我在2019年末搬回了家，当然，每个人都知道2020年发生了什么，所以我……我在……

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他起草了购买协议，这真的很酷，你知道，把他添加到你的故事中。当你能够与你的朋友一起完成不同的部分时，这总是很有趣，它让你更紧密地联系在一起。所以这很酷。而且，你知道，有评估等等。但是，当然，你知道，与租户一起获得它也是一个学习曲线，你知道，对我来说，因为你知道，这是我的第一处房产。我不知道，你知道。

你听到人们谈论弃权协议之类的事情。我想，我应该这样做吗？我不应该这样做吗？现在你必须解释什么是弃权协议。然后托尼会拼写出来，因为他就是这样学会拼写的。我很高兴至少可以说得差不多正确。但是，你知道，当你与律师交谈时，很多律师……这就是我真正欣赏我的律师的地方……我的意思是，有法律术语。然后还有……你知道，一种常识性的方法，我想你可以这么说。而且

所以弃权协议，从我的理解来看，你基本上是在问租户，这是你签署的。你同意这是你签署的吗？有时他们试图耍花招，有时房东试图耍花招，这与租赁协议的内容并不完全一致，或者一路上有一些附带协议需要解决。但是

对我来说，我只是觉得我没有让他们这样做。我不想采取这种最初的攻击性方法，我认为任何……

潜在的……你知道，出现的问题将是短暂的，因为我的意思是，在爱荷华州，你知道，你签署的租赁期限通常不超过一年，而且你的租金已经很低了。所以，我的意思是，它也不会变得更糟。好吧，我们实际上有一个弃权协议。它位于biggerpockets.com/estoppel。我实际上是……

两天前才上传到资源中心。所以时机正好，贾里德，提到了这一点。所以如果任何人需要一份弃权协议的副本，我们可以在biggerpockets.com/estoppel找到。贾里德，我很想了解更多关于这笔交易以及接下来会发生什么的信息。所以你找到了它，你协商了它，你把它签订了合同。现在租户已经到位了。所以在交割的第一天，你需要采取任何行动吗？你……你……

计划进行翻新并改变租户吗？你的……你的获得钥匙后的第一天的行动是什么？人算不如天算，你知道，事情会出错。我觉得这是我的情况，你知道，我在BiggerPockets上学习，只是……你知道，制定了这个详细的计划，然后你越来越接近那一天，你就像，哦，伙计，什么……你知道，什么……什么……我要做什么？所以我首先知道我想……我知道我想做的是，我不想接受支票或现金，或者不得不走过并收取支票或任何类似的东西。所以我发了一封信说，我们将把你安排在apartments.com上，我相信当时我使用了这个网站。你可以在那里付款。幸运的是，租户非常精通技术。所以它不是……好吧，其中一个立即注册了。另一个一定是……

一定是通过他的银行账户进行账单支付，因为老房东给我带来了两三个月的支票，说，哦，这是支票。这是支票。所以我很幸运，你知道，这个人是一个非常好的人，并且愿意帮助我。你知道他把钱交给了我，但是……

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而且割草，我在盛夏时节买的。所以我必须，你知道，安排割草。然后对我来说，只是一封欢迎信，你知道，直接寄给他，说，如果你有问题，这是电话号码。我是新房主。然后

然后只是等待租约到期。我认为租约有点来回。我认为如果你处理得当，你知道，我知道其他人可能比我在这方面有更好的策略，但我并不觉得马上给他们涨价20%、30%、40%是正确的。但我们制定了一个计划来实现这个目标，你知道，几年时间，并且已经做到了。所以是的。

就像你一样，很多投资者都不想马上大幅提高租金，因为有时你最终会失去好租客，而周转成本可能会超过租金的增量。但我们在房地产新手播客中采访过迪恩·麦克尼利几次。如果你们只是在Bigger播客上搜索迪恩的名字，我相信你们会找到那一集。但他有一种叫做“活页夹方法”的方法，他基本上会向租客做一个演示，并且

让他们解释为什么他们觉得某种程度的租金上涨是公平的还是不公平的。他用这种方法取得了相当不错的成功。迪恩今年还将在BP大会上发言。所以，如果你们想在舞台上看到他，我认为这对Ricky的观众来说将是精彩的，请访问biggerpockets.com/conference。你们可以在阳光明媚的拉斯维加斯查看。让我们回到交易的数字吧，Jared。所以你已经制定了这些句子，你开始稳定下来，在管理方面做了一些改进。

你说租金最初是600美元。在这些涨价之后，你实际能收取多少租金？你的净现金流是多少？我很幸运，因为我在新冠疫情最严重的时候获得了一笔30年期固定抵押贷款，利率为3%，期限为30年。所以我的还款几乎为零。我想，我不知道，大概900美元左右，包括所有税费和保险。所以

这太棒了，让我有了一点喘息的空间来提高租金，并在那里进行一些改进。当然，缺点是，如果你需要重新投资，银行会非常高兴地把这笔钱从账簿上抹掉。所以我尽量坚持下去，只要我能坚持下去。但是，是的。

租金最初是600美元。我想其中一笔租约刚刚签订，另一笔租约将于1月份到期。所以我当时知道1月份的租约我会有一些筹码，因为没有人喜欢在1月份搬到爱荷华州中部。所以我认为我把她涨到了1月份的750美元。她最终又住了几年，然后实际上买了一套房子。看到这种情况我很兴奋。

然后，嗯，然后我能够，能够，把租金提高到市场价。我相信现在是8，呃，50美元。所以这就是，嗯，那一方面。然后另一边，呃，是同一个人，只是每年慢慢地增加一点，增加一点。我们，那一个也达到了850美元，嗯。所以，嗯，

呃，是的，我认为这就是现金流，不是现金流。那是，呃，总收入是1700美元。而且，你知道，我喜欢留出一些钱用于，你知道，维护和类似的事情。所以我喜欢，我喜欢说它可能，你知道，每月现金流大约，你知道，目标是300美元，并且，并且，我不是把这笔钱用于任何事情，只是把它全部存入一个账户，用它来购买或改善其他房产。而且，你知道，我，我学到了，呃，

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现在投资的钱。而且，你知道，这对我来说是一种恩赐。所以我认为我们越来越常见，尤其是在交易越来越难的情况下，人们并不急于辞去工作，全职从事房地产，而是利用他们的W-2或其他传统收入来为他们的交易提供资金，并继续发展壮大，建立长期财富，而不是辞职后发现他们实际上需要比以前工作更努力、更长时间。所以我看到，就像，看看，进入BiggerPackets论坛和Instagram上的不同内容似乎是，这是一种越来越普遍的趋势，人们变得更有耐心，实际上不会辞去工作，而是坚持下去，而不是全职从事房地产。我对这一点有点看法。因为我认为，我认为这是我们作为，

作为人类所做的，这是我们留给世界的。我认为说“我只想拥有10套出租房，然后悠闲地过退休生活”有点自私。我认为，显然很多投资者在离开W-2后都会做一些伟大的事情。但有时就像，我的意思是，我们作为房地产销售人员必须做的一些艰难的事情，你的W-2做你自己的生意，无论什么，就像，这些对你的社区、你的，呃，

生活、你的目标和你的遗产都非常重要，我认为就像，我觉得不要急于摆脱这些，因为这有点，你知道，有点关系到生活中的重要事情。所以Jared，自从你签订了第一份房产合同以来，你的投资组合现在是什么样的？我基本上是背靠背地买了两个双联排别墅，你知道，就在那个时候。另一个是完全空置的。所以9月和10月空置，试图让它被填满总是令人震惊。然后我买了一套个人住宅，我用室友一起进行了房屋改造，然后

那时我大约在1月或2月认识了几位商业伙伴，之后情况就爆炸式增长了。我们更多地开始使用BRRRR策略，单户出租房。我变得更有银行贷款能力，所以对我们来说，这样做成为了一种选择。我做了一些翻新，并用这笔钱循环投资到BRRRR单户住宅和一些较小的多户住宅租赁中。

最近还有一些较小的商业建筑，我对此非常兴奋。但现在，投资组合大约有25套房产，我想，还有一些储物单元。这对我们来说是一种令人兴奋的增长。但是，是的，显然使用BRRRR方法，只要你有一些储备并且做得正确，我认为它显然仍然有效，并且仍然是增长的一个好方法。Jared，首先祝贺你……

我认为在相对较短的时间内取得了很多成功。但你提到了两件事，对吧？你提到了伙伴关系，你提到了BRRRR。我认为这两种策略都是新手至少应该考虑的。

让我们首先谈谈BRRRR策略。所以我想，对于那些可能不熟悉这个词的人来说，你能解释一下BRRRR到底是什么意思吗？我认为它是购买、翻新、出租、再融资的意思。但在实践中，它是找到一栋需要一些爱和需要一些工作或双联排别墅或其他东西的房子，然后对其进行修复。

与愿意进行现金提取再融资或交叉担保或其他一些事情的银行交谈，这样你就可以，你可以实现你的一些汗水资本，并且，嗯，

把它出租出去。希望你，你以低于你的债务服务费用的价格出租它，并且，嗯，并且只是试图反复进行，一遍又一遍地进行。现在这很难，但我认为只要你，嗯，你知道，每个月结束时有一点剩余，当，呃，利率有一天会下降时，你就会做得很好，希望如此。所以Jared，我们必须听听你的预测。你认为利率什么时候会下降？

哦，你知道，这将在YouTube上直播。人们会以此来约束你。我不知道。我只是，我只是很高兴房地产领域有一些讨论，因为这很棒。我喜欢它。它让一些，你知道，只是半进半出的人离开，给我们带来更多交易。所以我很高兴利率保持高位，你知道。

两年，三年，对我来说都没关系。所以一旦它下降，我就会感到。因为你愿意付出努力，并且你已经花时间获得了知识和技能来实际找到一笔交易，你将其完美地设定为那些不认真或不花时间学习或只是试图快速致富的投资者。

他们会失败。他们将不再是你的竞争对手。会有交易适合你。我认为你说的很对。很有趣。你实际上提到了利率何时会下降？我们很难知道何时下降，但我们都可以认同下降时的影响。几周前我和我的贷款人谈过，他说当利率跌破6%时，对吧？所以我们，你知道，

现在大约是7左右，对吧？所以下降了一些变化，但他表示，一旦利率跌破6%，估计将有300万到400万人能够再次开始购买房屋。对。我们已经处于供应非常紧张的环境中。想象一下，当我们向这个群体中增加另外300万到400万潜在买家时会发生什么。

我认为他更多的是在谈论人们只是在购买主要住宅。所以想想当我们将此扩展到像我们这样的房地产投资者时会发生什么，对吧？就像，那会是什么样子？所以我很同意Jared的观点，我认为现在对房地产投资者来说是一个非常独特的机会，可以

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但我想回到BRRRR，对吧？因为我同意你的观点，我认为今天这种策略面临一些逆风。但当你谈到建立长期财富时，当你谈到你的投资组合在5年、10年后会是什么样子时，我仍然认为它是建立该投资组合的最佳工具之一。但今天的挑战我认为在于首字母缩写词中的一些字母。第一个是购买。

我认为，由于多种原因，今天寻找合适的交易变得更加困难。那么，你认为今天寻找合适交易的最佳方法是什么？Brandon Turner总是说得最好，你知道，这是一个大型漏斗。我认为这很重要。多种不同的途径来获得交易。嗯，我认为，你知道，他说的另一件事是，是努力工作。我会，我会尽量把它变成一个简短的故事，但我们今年夏天正在做的一件事是，呃，

镇上的食物银行联系了我们，他们正在扩张，他们有两栋房子必须拆除。所以他们，你知道，想看看是否有人会搬走它们。所以我们，我们正在搬走它们，你知道，做吧。你在搬房子？搬房子。所以很多人不能，不能，你知道，做这样的事情，或者没有能力或意愿。所以，你知道，我，我想，好吧，让我们，让我们试着把它拆掉。所以我们正在把它们搬到镇上的一些市政地块。显然，这有很多工作要做，还有很多，

问号随之而来，但我们预计在这个过程结束时，两栋房子都会完美地符合BRRRR标准。

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你和他们在一起，你知道，直到死亡将你们分开。我认为你总是想付出51%。如果双方都觉得他们总是付出51%，那么你们就会处于良好的状态。我，你知道，我的一个合作伙伴关系，你知道，我们只是，部分的总和比我们个人更有价值。你知道，我们可以互相干扰，并拥有不同的技能。我可能是那个出去的人。

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