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Playing the Real Estate “Long Game” with 10 “Boring” Rental Properties

2025/4/16
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Real Estate Rookie

AI Deep Dive AI Chapters Transcript
People
A
Ashley
Z
Zach Sandler
无特定发言人
Topics
Zach Sandler: 我从销售行业转型到房地产投资,起初是为了增加一些收入。通过学习和实践,我逐渐完善了自己的投资策略,并成为一名成功的房地产经纪人。我的投资策略是长期持有,并不断再投资,目标是长期积累财富,而不是追求短期收益。我目前拥有10套单户住宅,每月现金流约为3500美元,净值超过100万美元。我的投资组合主要由单户住宅组成,这些房产通常比较新,维护成本较低,租金回报稳定。我与商业银行家建立了良好的合作关系,这有助于我获得更优惠的贷款条件。 我并不急于求成,我的目标是长期持有这些房产,并通过资产增值和抵押贷款偿还来积累财富。我将现金流再投资,并不断学习和改进我的投资策略。我建议新手投资者从分析房产交易开始,并寻求专业人士的指导。选择合适的房地产经纪人至关重要,他们应该了解投资房产,并能够提供专业的建议。新手投资者在进行交易分析时,容易过于保守,从而错失良机。他们应该关注空置率和租金比较,并了解当地市场。在评估房产时,需要考虑当地市场的租金上限,以及房产装修与市场标准的匹配程度。 我通过高额的收入、房产建设和商业贷款来为我的房产投资提供资金。我与商业银行家建立了良好的关系,这有助于我获得更优惠的贷款条件。我建议新手投资者与多位贷款人建立联系,并选择最合适的贷款方案。我将继续进行房产建设,并利用积累的财富进行再投资。 Ashley Kerr: 选择合适的房地产经纪人对于新手投资者至关重要,他们应该选择那些了解投资房产的经纪人。一位经验丰富的房地产经纪人可以帮助投资者更好地了解市场,并提供专业的建议。在评估房产时,需要考虑当地市场的租金上限,以及房产装修与市场标准的匹配程度。 Tony J. Robinson: 长期投资策略能够带来巨大的财富积累,新手投资者不应急于求成。不要过分依赖小规模投资组合的现金流来完全替代你的日常工作收入。如果可以,你可以从事你喜欢的兼职工作,例如房产翻新、开发或成为经纪人,以此来增加你的收入,同时长期积累财富。

Deep Dive

Chapters
Zach Stanley's career path took an unexpected turn from printer sales to real estate investing. His experience in sales instilled valuable skills applicable to real estate, including resilience and communication. He shares how his initial success in real estate sparked his passion for investing.
  • Transition from printer sales to real estate
  • Initial success in real estate ($20,000 first month)
  • Sales experience as a foundation for real estate investing

Shownotes Transcript

房地产市场可能感觉像个迷宫,投资者不断寻找完美的房产来开始积累财富。

今天,我们将深入探讨精明投资的艺术,了解什么才是适合您和您投资组合的好交易。而我们今天的嘉宾正是精通交易分析能够真正改变您规模化能力的活生生例子。Zach Sandler 从冷冰冰地给企业打电话到拥有 10 套房产的精明房地产投资者,如今,通过细致的交易分析和任何新手投资者都可以适应的具有前瞻性的方法,Zach 将分享一些关于战略性财富积累的内容。

这是房地产新手播客,我是 Ashley Kerr。我是 Tony J. Robinson。Zach,非常感谢你,兄弟。我们非常高兴能邀请到你。欢迎来到房地产新手播客。谢谢你们邀请我。我真的很感激。我在 BiggerPockets 上长大,所以来到这里是一种回归的感觉。接到邀请来这里的电话真是太酷了,而且……

伙计,我简直太喜欢 BiggerPockets 了。好吧,我们今天很高兴能邀请你,Zach。你能带我们回顾一下你从打印机销售到房地产的转变过程吗?最初是什么激发了你的兴趣?我稍后会谈到激发兴趣的部分,但在从事打印机销售之前,我的第一份大学毕业后的工作是在霉菌修复领域。

我身高 6 英尺 4 英寸,体重 240 磅,我爬到房子底下修复霉菌。伙计,这对个子高的人来说可不是一件有趣的事。所以我心想,你知道的,让我们在生活中更上一层楼吧。让我们去卖打印机吧,这感觉比那好一点。

所以我开始卖打印机。我父亲在这里经营了一家公司 30 年了,我想,好吧,卖打印机,开始了。实际上,我是他们有史以来最成功的打印机销售员之一。做得非常好,但对我来说,这是一场真正的精神磨练,你知道的,进行冷电话推销,

我每天必须走进 10 多家企业,然后问,谁做决定?谁负责在这里做出关于复印机的业务决策?从我年长时的角度来看,我为房地产打下了良好的基础。但这很难。这有点像……

我们和家具销售员差不多。公众就是这样看待复印机销售员的。没有多少信任。你必须很快赢得信任。这很难。这很难。这是一场磨练。Zach,我的一个合伙人是汽车经销商,从事汽车销售。出于好奇,我稍后和他谈话时,他会如何评价销售以及他的情况如何?我认为他略高于打印机销售。好的。是的。

是的。伙计,作为一个整体来说,这是一个艰难的行业。至少对我来说,我是一个非常讨好别人的人。我希望他们快乐。如果你们经营一家企业,我走进来对你们说,让我们决定一下打印机的事。我的意思是,你们不会欣喜若狂的。所以我进入了房地产行业,这有点像……激发兴趣的原因。我当时在听 BiggerPockets,我想,

也许我每年可以多赚 1 万或 2 万美元。也许去旅行,存点钱。这是我的希望。这就是我获得房地产执照的原因。我在房地产行业的第一个月就赚了 2 万美元。我想,哇,这可能是……我从未想过房地产会是这样,实际上可以成为一份工作。我赚了 2 万美元。现在,接下来的几个月是那之后的一连串零蛋,零蛋,零蛋。但那第一个月给了我启发,让我意识到,

我的天哪。就像你可以在房地产行业谋生一样。这就是当时的转折点。Zach,你提到从事销售工作让你感觉为成为房地产投资者打下了良好的基础。我确实相信大多数人都应该体验销售带来的辛劳和拒绝,因为它确实会在你内心深处建立某种……

但你具体觉得从销售过程中或从成为一名销售人员、冷冰冰地给人们打电话的过程中获得了什么,这些都转化到了房地产投资中?Tony,“坚韧”是一个非常好的词,用来形容你所说的销售工作。它是一种……你每天醒来都非常不想去上班。

你可能会洗个澡喝杯啤酒。这就是销售会让你产生的感觉。所以我想说它打下的基础,我想在房地产投资方面,它给了我一些系统和流程可以遵循,能够很好地接受拒绝,并且知道这不是一件私人的事情,尽管我有时确实会把事情当成私人的事情。我觉得那里的基础打得非常好。

对于房地产经纪人方面,我觉得它更进一步,让我能够与各行各业的人交谈。

我认为不酷的人,我认为酷的人,我与之产生共鸣的人,我不与之产生共鸣的人。他们会与几乎任何人进行清晰的对话。在房地产行业,你会遇到各种各样的人,从你可能不得不假装有点喜欢的人到那些你真正真正喜欢的人。所以它让我获得了这种基础,这种快速训练,就像,嘿,

当你走进这座建筑时,你必须找到一些能与某人产生共鸣的东西。我不在乎是不是……你看到墙上贴着 NBA 球队的照片,把它当成谈话的主题。Zach,我完全同意你的观点。我认为销售很有趣,因为你是一个很棒的销售人员,这取决于行业。如果你能说服你交谈的 20% 到 25% 的人,想象一下其他任何行业,如果你 80% 的时间都失败了,你将被认为是伟大的。

对。所以我认为它确实只是……它建立了某种毅力。它建立了一层厚厚的皮肤,这样当你面临拒绝时,当你面临逆境时,我认为它会让你更容易……更容易克服。关于你所说的那个话题,失败率。我打了四年大学棒球。所以在大学棒球比赛中,如果你击球……

每 10 次击球 2 次到 2.5 次,你就成功了。所以这就是那里的相同百分比。所以我一生的大部分时间都知道,我大部分时间都会失败,但那些胜利是好的。所以只想稍微扩展一下。喜欢这个,伙计。你显然把这种心态带到了房地产经纪人的工作中,你说你第一个月赚了 2 万美元。

太不可思议了。我认为大多数经纪人在第一年可能都赚不到这么多。并非所有收听节目的听众都会说,嘿,我想成为一名经纪人。但对于那些可能认为这是进入房地产投资的入门药物的人来说,你认为你在第一个月做了什么,让你能够快速起步?伙计,我一直都是行动派。我不思考,我只是行动。我跳进了火海。我不知道如何签订合同。

我一直对人们这么说。总会有 55 岁、60 岁和 70 岁的人会对你说,如果我是你那个年龄,我会做 X、Y 和 Z。我只是说,去他的,我要去做。所以我身边有所有这些年长而睿智的人说,我会这样做,我会那样做。所以我只是想,

我生命中还有时间跌倒 100 次然后站起来。如果我现在失去了我的整个投资组合,我可以解决这个问题。我可以再次快速起步。所以,伙计,我只是从我年长时的角度来看待事情。这就是我进入时的思维方式。让我们谈谈你的投资策略。对于你的前两套房产,你对这些房产抱有盲目的信心。

对于这些购买,你能描述一下你所说的“盲目信心”是什么意思吗?然后,你的策略是如何从最初的两套房产发展而来的?是的,我甚至不知道我是否会说“信心”部分。这完全是盲目的。伙计,我当时就像雷·查尔斯一样。我只是把一堆现金扔到一所房子上,这是我的买入标准。我喜欢它吗?我能游泳吗?它有一个游泳池,我可以在那里睡觉。那是 Zach Stanley 当时的买入标准。我知道……

说到这一点,Tony,同样的事情,我只是行动,我做事。我不会浪费时间,这是一种错误。有时我不会花时间思考。现在,进入我年长的岁月,就像我说的年长的岁月,我 28 岁了,我确实想得更多了。但是,伙计,在最初的两套房产上,我正在为我没有的钱编写评估差距保险。

我在祈祷。我在希望。伙计,这很有趣。我的第一套房产对房地产投资一无所知。在正确的时间得到了它。上帝的恩典之类的事情。我每月从中赚取约 850 美元。它一直是我最好的房产之一。但它也可能是我最糟糕的房产。真的,真的可能是我最糟糕的房产。所以我只是想,我能负担得起吗?我能在那里游泳吗?我能在那里睡觉吗?那是我最初的买入标准。随着时间的推移,它发生了变化。

因为如果我一直这样做,我就会成为一个非常糟糕的房地产投资者。所以我成为了……我基本上使用了 BiggerPockets 房产计算器工具,并不断……我可以花一个小时来谈论这个话题本身,但我开始一遍又一遍地为我知道不会购买的情况运行数字。我改进并完善了我的流程,因为我看到了房地产经纪人市场中的一个利基市场。我们当地有 4000 名经纪人,

我认为只有 50 个人真正了解如何正确地为某人提供房地产投资建议。所以我心想,我必须弄清楚这一点。我认为房地产经纪人有很多价值是人们错过的,能够正确地为某人提供建议,查看他们的财务投资组合,然后说,嘿,我认为你需要购买一套独栋住宅。嘿,你需要购买多户住宅。这是这些地区。所以

我为我的客户弄清楚了这一点,反过来,这让我为自己弄清楚了这一点。所以我必须非常非常擅长为这些房地产投资者提供建议,因为如果你们正在采访我,你们可以很快地嗅出谎言。如果你正在和我交谈,你可以问我一些问题,看看我是否什么都不知道,或者我是否真的知道一些东西。所以

我必须变得非常自信和聪明,知道什么是现金回报率,知道什么是资本化率,知道什么是空置率,以及某种试炼。我把自己扔了进去,成为了一名 BiggerPockets 首选经纪人,心想,好吧,必须学习它。所以我和数百名其他专业投资者谈过话,我们都实现自动化以实现规模化。因此,如果您在繁琐的工作上浪费了太多时间,

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好了,各位,欢迎回来。现在我们已经看到了 Zach 如何起步,以及他如何先行动后思考,以及这如何使他受益,以及它如何随着时间的推移而发展。但我猜让我们深入探讨一下你究竟做了什么,Zach,才能开始扩大规模。所以你已经把自己定位为……你知道的……专家,现在正在寻找合适的交易。

但我猜对你来说,全面的交易分析是什么样的?我想你会给那些第一次考虑分析交易的新手什么建议?是的,我会的。让我先给第一次分析交易的新手一些建议。

我会说开始分析交易。这很简单。在 BiggerPockets 上使用租赁房产计算器。这是我每周都会使用的工具。我想说的是,对我自己和我的客户来说,

你必须了解你为之提供建议的地区。所以我真的了解这个地区。这里有大学生,那里的租金周期在一年中的某些时候有效,有时无效。费耶特维尔的空置率为 1.9%,而森特顿的空置率为 6%,它们是阿肯色州西北部当地的地区。所以你必须非常了解。我的意思是,你正在处理人们的现金。

10 万美元、20 万美元、30 万美元,你正在处理人们辛辛苦苦赚来的钱。所以你必须了解你的东西。你真的必须了解你的东西。所以对我来说,为某人提供建议,我会说一个新手——作为一名新手,我强烈建议与 BiggerPockets 首选经纪人交谈。我的意思是,这就像我去看医生——

我生病了,不去看医生。你是一个新手经纪人。你正在寻找交易。你正在寻找专家建议。找一个当地专家。你需要一个当地专家来正确地为你提供建议。在我看来,这意味着我必须非常非常擅长处理数据,知道这些投资者会回来。所以如果你做得非常糟糕,他们就不会回来了。

Zach,我喜欢这个比喻。我想再进一步说明一下,这就像如果我心脏有问题,我不会去看足病医生或足科医生,我会去看心脏病专家。我认为这在……

在经纪人身上也同样适用。有些经纪人在帮助首次购房者方面做得非常出色。他们擅长与这个群体交谈。他们擅长帮助他们考虑实际预算范围内的内容。他们擅长帮助他们找到可以开始建立家庭的房子。同一个经纪人可能不擅长帮助想要购买投资房产的人,对吧?

我认为有时作为新手,我们会选择卖给我们第一套房子的经纪人,或者我们会选择我们的表姐,因为她刚拿到执照。虽然这是善意的,但我认为有时它会让你走向错误的方向,因为他们可能没有必要的技能来真正帮助你找到合适的交易。所以我完全同意使用 BiggerPockets 经纪人查找器之类的工具是寻找某人的好方法。而且,你知道,Asha,我知道你……

与许多不同的经纪人合作过。你在那里的经历如何?是的。首先,我可以追溯到 10 年前,并提取我使用 BiggerPockets 计算器分析的交易计算器属性。我仍然将它们全部保存在那里,回顾过去看看真是很有趣。但如果你的确遇到过去拥有的房产,你所有的信息都保存在那里。

保存在那里。但我和第一个开始合作的经纪人是家庭朋友。我没有依赖这位经纪人来获得任何关于市场租金可能是什么、你知道的、我在房产中寻找什么的建议。我知道购买房产完全取决于我自己。所以如果你可以,如果你有信心成为那个人,那么你可以使用一个经纪人,你知道的,卖给人们他们的主要住宅,并且知道在其中寻找什么。但当你有一位经纪人时,好处要多得多

认识那个网络中的人。我遇到过这种情况,我当时正在翻新一所房子,而且……

排水泵检查失败,这将延迟我们的成交。我的经纪人认识邻居,邻居和代码执行官员是最好的朋友。而且,她认识所有这些只是……让它完成的人。这就像,如果是我和一个没有良好人脉的经纪人,因为他们与其他投资者合作过,与……你知道的,与市场上的其他人合作过,那

它会比实际情况延迟我的成交更长时间。所以根据我的经验,了解市场是一件非常重要的事情。然后如果他们能够帮助进行实际的交易分析,并且知道该怎么做,如果你要进行长期持有,那么什么才是真正好的租赁房产?

我绝对认为这对于新手投资者来说是一个巨大的优势。如果你需要帮助,例如弄清楚你在分析交易时遇到了什么困难,并找到一个知道如何做的经纪人。Ashley,完全正确。我非常同意你的观点。我想说的是,我……

我也帮助我的客户做的事情是,Ashley,你来找我,你说,嘿,我喜欢这套房产。我会说,太好了,让我们一起看看。所以我将运行这些数字。我会告诉你,嘿,你去运行你的数字。我会运行我的。让我们在中间见面,看看我们有什么不同。我会告诉你,嘿,这就是我们计算空置率的原因。这就是我们计算……

对于这套房子,我将计算 7% 的资本支出,而不是 10%,因为它是一套全新的房子。像这样的事情,当地经纪人可以为你提供。租赁市场中也存在利基市场,这些市场是比较数据无法显示的。所以我的家人从 1820 年代就住在这里了。我了解这个地区。而且有市场,我个人是如何投资的,我追逐这些利基租赁市场,也许我购买的房子稍微贵一点,稍微酷一点,因为我知道我的抵押贷款将是

2800 美元,但我知道我可以获得 32 到 35,这并不是典型的买入标准,但每个人都考虑进入房地产行业。没有人谈论退出策略。所以这是我喜欢与我的客户讨论的事情。嘿,如果我们需要的话,我们是否正在购买容易退出的房产?

我们是否正在寻找租户想要进入的东西?他们想长期租用吗?你能长期、中期、短期租用它吗?你有三种退出策略,三种潜在的策略吗?我们不仅仅是……你知道的,Tony,我知道有些房产只适合短期出租。但在这里,我们能够说,嘿,这适合短期出租吗?它适合中期出租吗?它适合长期出租吗?有很多房产是这样的。所以,伙计,Ashley,我完全同意。我会卖给你你梦想中的家,我擅长这个。

但我可以蒙上眼睛倒着走也能做到。投资方面才是真正棘手的地方。回到交易分析部分,新手在进行交易分析时会犯哪些常见的错误?这是一个很好的问题。我想说一个很大的问题。我妻子和我实际上正在讨论这个问题。多年来我们一直在讨论这个问题,那就是人们吓唬自己放弃交易,尤其是新手。他们计算……

太多了。我在运行数字方面很保守。我会运行保守的数字,但我看到很多新手运行害怕的数字。他们为空置率投入了 10%、15%,而空置率为 5%。他们将资本支出投入了 10% 到 12%,而这是一套全新的房子。

我认为我们不需要这样做。这就是……你知道的,如果我们运行数字,很多新手是如何运行数字的,我们永远不会买房子。就像我们会吓唬自己放弃每一笔交易一样。我和很多投资者、新手投资者谈过话,他们吓唬自己放弃了很多交易。现在我不是说不要保守。我认为这是……

一件好事。我们必须小心。在我们市场,特别是在阿肯色州西北部,你可以跌倒然后站起来。我们有很多伟大的基础设施和财富 500 强公司。我的意思是,全国一半最富有的人住在阿肯色州西北部,所以我们这里有很多东西可以帮助我们。但新手经纪人通常会……对不起,新手投资者会

会因为这种极其保守的数字运行而吓唬自己放弃交易。这只是我看到的一个方面。你之前稍微谈到了这一点,Zach,关于你正在查看的关键指标,但是新手在分析房产时应该考虑哪些 KPI 或关键数据点?我喜欢查看空置率。这是我看到新手真正害怕的事情,他们说,如果我们买下这个,我会有多少个月没有租户?

所以我喜欢向这些新手投资者展示数据,然后说,嘿,这是我们在阿肯色州西北部的数据。从字面上看,费耶特维尔的空置率为 1.9%。罗杰斯的空置率为 5%。整个地区的空置率都低于 6%。

这是一个我喜欢抛出并说,“嘿,根据我看到的数据,你不会超过一个月或一个半月。你不需要支付超过一次抵押贷款。”这是人们进入市场时的一个很大的恐惧点。在我找到租户之前,我将被困住多久?所以这是一个关键点。我认为租赁比较数据当然可能排在第一或第二位。

你必须非常了解你能获得多少租金,你不能仅仅让经纪人告诉你,是的,你会得到 2800 美元,他们知道这可能是 2500 美元。就像你不能把数字塞到人们的脸上来获得 10000 美元的支票,然后说,再见。祝你的投资好运。你必须运行良好的数字。而且,你知道的,这是一个市场的一部分,就像……

对于我的东西来说,很多时候数据并不能显示出来。我创建了我自己的市场,因为我看到了需求。所以我想说,如果我必须选择前两位,那可能是确保这些租赁比较数据是正确的,因为这可能会让你成败。然后是空置率,如果我必须为新手做一个宏观视角,这是另一个关键点。我认为关于经纪人就你能获得多少租金提供建议的那一点,

我看到的一个常见情况是,经纪人只是假设,因为这是一个非常好的房产,或者如果你要重新装修得非常好,他们认为,哦,哇,你可以得到这个高额的金额。但实际上,在某些市场中,即使你拥有最高端的装修或

仍然有一个上限,即某人实际上会在那个市场中支付多少来居住在那里。所以我刚刚卖掉了我在最后一个城镇的两套房产,这是一个低收入城镇。而且,你知道的,市场租金是 600 美元到 800 美元,你知道的,两居室。

然后就出现了一处漂亮的房产,我的经纪人把它带给我,说:“看看这个。如果你把它租出去,再做几件事,你就能赚很多钱。”但它有花岗岩台面,还有 Amish 制作的木制橱柜,装修远超标准,没有人会为此买单。

月租金为 1200 美元到 1300 美元,因为在那个地区根本负担不起。因此,在查看可比物业时,你还必须了解该地区的标准装修是什么样的,因为即使你拥有最好的房产,也不意味着人们能够负担得起最高的租金来让你的房产数字有效。

去年我亏损了 15000 美元,因为我过度装修了一处翻新房产。我想,我要用最高端的材料。这适用于租金,也适用于翻新房产。我想,我要按照自己的想法来装修。但这不适合这个社区。它是该社区最好的房子,我最终赔了钱。所以这是一个教训。租房也是一样,你真的要知道你的目标市场是谁,你的租户是谁?他们的需求是什么?他们……

他们,通常是三个人吗?还是一个五口之家?像什么,我租给谁?这是一件大事。阿什利说得对。扎克,我想让里基快速了解一下你目前的投资组合。那么,有多少房产,多少套房,你现在的投资组合是什么样的?是的。所以我,

不是通过计算,但我已经走上了这条寻找更漂亮的独栋住宅的利基道路。我现在有 10 套这样的房子。所以我现在有 10 套独栋住宅。我还建造了一些房屋。所以我建造房屋,然后出售,并利用这笔资金来资助下一个项目。所以我有点,这是我使用的唯一机器。所以有 10 套。它们有现金流,它们,

我注意到大约每月 3500 美元,上下浮动。所以两年来我都不用支付抵押贷款了,这真的很好。我的所有账户都在一个账户中循环。所以对我个人来说,我并不追求现金流。我认为现金流很好,但是……

我追求的是长期发展,20 年、30 年的那种,扎克·斯坦利会说:“嘿,那些 55 岁和 66 岁的人说他们希望自己从未卖掉过房子。好吧,该死的,我不会这么做的。我会持有,我会持有,如果时机合适,也许我会退出一个。但是,我正在建立一个投资组合,如果需要,很容易退出。它们有不错的现金流,对我来说足够了。每套房大约 350 到 400 美元。嗯,

我希望每套房的现金流都能达到 1000 美元,但这在阿肯色州西北部行不通。如果我想获得大量的现金流,我会去不同的市场。阿肯色州西北部是一个预计在未来 15 年内人口将翻一番的市场。我们有很多基础设施正在建设中。每个人都说这是下一个奥斯汀。所以我并不追求现金流。感谢我的客户。我从客户那里获得了足够的收入。我不需要现金流。所以我将

制定一个 10 年、20 年、30 年的计划。我们如何才能长期坚持下去?我购买的资产通常比较新,我不用担心那些更易于管理的东西。我可以让租户入住,并知道他们将是高质量的租户,设置好后就可以不用管了。我自己管理东西。我需要这些租户很好。那些每月租金超过 2000 美元的人,通常也会自己处理一些事情。所以,

这是否涵盖了这个问题?绝对的,伙计。我喜欢你提供的关于你的市场以及你对城市未来发展方向的深刻见解的额外数据。鉴于你这样做更多的是为了长期投资,你知道,只是大概估计一下,你目前 10 套房产的投资组合有多少净值。超过一百万美元。嗯,

这真的很好。我最近才算出这个数字,我想,

你知道吗?我对这个结果很满意。让我们继续前进。我不喜欢一直计算数字,因为我会沉迷于我在投资组合中的位置。我只是喜欢股票市场。我把房子当作小股票来对待。我只是想,我要用这 60000 美元,这套房子,设置好后就不用管了。我投资指数基金的方式是,我把钱投进去,然后忘记我的密码。15 年后我再看看。

所以我只是,我想把这些房子当作很好的银行账户,我想把我的钱。我想把它们存入好的银行账户。我不寻求暴利。扎克·斯坦利不会全力以赴。我打过大学棒球,所以我喜欢棒球的比喻。我寻找的是单打或双打,而这些单打和双打有时会变成三垒安打或全垒打。所以如果我能找到这些单打,我就整天都在做,这就像一个指数基金一样,是一套房子。

完成了。这就是我在投资组合中寻找的东西。我认为,如果你有建立长期财富的目标,并且你没有立即需要利用现金流,那么你将拥有巨大的优势来真正积累财富并成为一名成功的投资者,因为你可以持续地将你拥有的现金流进行再投资,它会不断增长。

当我刚开始的时候,我用我的现金流来偿还我的学生贷款。那才是重点。任何一点点的现金流,都会用来偿还贷款。之后,我就一直再投资,再投资。现在我已经投资了 10 年,其中一些房产,就像,

哦,我的天哪,我有 150000 美元的净值,因为租户支付的抵押贷款,增值,以及升级单元的增值。就像,哇,这发生得很快。我好像刚买下那套房产,转眼间,10 年过去了,我有 150000 美元了。这很容易做到。是的。

它还在继续增长和偿还,这样你最终就可以兑现……

带着你的数百万美元去买个岛屿,在那里生活。我想这让我想起了,我以前分享过这个故事,但杰夫·贝佐斯谈到亚马逊的独特优势之一不是他们惊人的供应链,也不是他们的工程师,也不是他们的品牌,他们的营销,而是他们能够追求耐心资本。

或耐心部署他们的资本。基本上他说的是,如果亚马逊投资一些新的项目,我们愿意等待 10 年才能收回投资。而我们的许多同行,我们的许多竞争对手,他们希望在一年或两年内收回投资。而能够一次又一次地投资,不是为了今天,不是为了明天,而是为了下周或下个月,给了他们一个非常强大的、独特的优势。我认为

仅仅是因为我们身处社会,以及社交媒体上许多事情都被夸大了,我们的注意力持续时间非常短。我们的耐心正在消磨殆尽。我们许多新手都想急于辞去工作。

我不是说这不能成为你的目标,但扎克,我认为你是一个很好的例子,你并没有辞去你在企业对企业销售方面的工作,仅仅依靠你的现金流生活。你出去做了一些与你想要做的事情更相关的事情,以继续产生你的主动收入。现在你可以让你的投资组合,就像你说的那样,设置好后就不用管了。

我认为这是更多新手需要做的心态转变。如果你对你的工作不满意,这没关系。如果你想做一些不同的事情,这没关系。但是不要对来自你小型投资组合的现金流施加如此大的压力,以完全取代你日常工作中的收入。如果你有一种方法可以产生你喜欢的主动收入,比如翻新、开发、成为经纪人,无论是什么,除了长期积累财富之外,还可以这样做。托尼,这是一个很好的观点。我和我的妻子谈论的事情是,我说,

我不想在 35 岁或 40 岁的时候坐在海滩上。是的,我们会度假,我们会去欧洲。我的妹妹住在欧洲。我们去维也纳看望她,我们可以这样度过我们的生活。但我还有 30 年或 40 年的时间想工作。我为什么要,你知道,我发现自己在职业生涯的早期追逐着这样一个假设的梦想,那就是现金流,只是坐在海滩上,啜饮玛格丽塔酒。我坐下来,我说,这并不现实。就像,

我生来就是要工作的。我喜欢我的工作。我喜欢我所做的。所以我将在很长一段时间内继续拥有主动收入。为什么我不投资那些每月现金流可能达不到 1000 美元的基础型投资呢,但它们比收支平衡要好得多。我可以设置好后就不用管它们了。托尼,我认为这是一个非常好的观点。扎克,我想听听你更多关于你如何为你的投资组合融资的信息。我还有一些问题要问你,但我们会在回来与扎克交谈之前先休息一下。在我们离开的时候,里基,如果你还没有订阅房地产新手 YouTube 频道,你可以在房地产新手频道找到我们。我们离 10 万订阅者非常接近,阿什顿,我非常想要那个奖牌。托尼,说实话。告诉他们为什么我们需要

阿什利想要一个奖牌,这样她才能在孩子们面前显得酷一些,因为他们想看到她拿着奖牌。所以我们要确保我们能做到这一点。所以,如果你们还没有,可以在房地产新手频道找到我们。休息一下,我们马上回来。

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好的,扎克,伙计,你在这里分享了如此多的惊人知识。我想知道的一件事是,你发展得相当快,对吧?在相对较短的时间内拥有了 10 套房产。我认为很多人纠结的问题是,好吧,你是如何为所有这些事情融资的?你提到了,你正在进行开发,我们可能可以专门为此做一个节目。你还有房地产经纪业务。你是如何为所有这些交易提供资金的?

我首先要说的是,我很幸运。我是当地排名前 50 位的经纪人之一。所以我做了很多工作,我的主动收入处于较高水平。所以我能够用大量的主动收入来为这些交易提供资金。我也能够通过建造房屋来为这些事情提供资金。就像我会建造一栋房子,拿一些现金,然后用它来融资。但我的前两套房子是在二级市场。所以是传统的融资方式。然后在那之后

我的,你知道,如果你有一个相当大的投资组合,你开始获得一些投资组合,二级市场开始讨厌你。嗯,所以我开始转向商业贷款。我与一位商业银行家建立了关系。嗯,我和她现在关系很好,以至于今天,我刚对另一套房子提出了报价。我说,嘿,我要对这套房子出价。就是这样,就是这样。她说,

你的收件箱里有预批准函。就这么简单。她已经,她知道我的目标。她知道我的愿景。她知道我需要做什么。所以当我来到她面前,我说,嘿,我要买这套房子。就是这样。她会说,我认为你需要再考虑一下。这是否符合你的目标?所以我与当地商业银行家建立了密切的关系,他们非常了解我,他们了解我的生活,我露面,我说,嘿,孩子们怎么样?嘿,这是你最喜欢的酒。希望你喜欢。希望你的丈夫喜欢,你知道,建立这种当地的关系。

感觉和抓取是我获得一些潜在更好融资条款的方式,也许是在之前看到一笔交易。我的意思是,我现在大部分融资都是通过当地人进行商业贷款。所以我绝对想谈谈商业贷款方面的贷款,因为我认为对于新手投资者来说,这是一种为交易提供资金的方式,但人们谈论得不够多。但当你刚开始的时候,你是支付 20% 的首付吗?是传统贷款吗?什么……

那融资部分到底是什么样的?我们最初的三到四个项目是,我和妻子每年搬一次家。我们支付 5%、3.5% 到 5% 的首付。我们搬进了那套房子。我们知道我们会住一年,然后搬到下一个项目。你知道,我们只是砰砰砰砰地进行。我们现在还在这样做。我终于可以做一整套了,我可以就此做一个其他的节目。我正在为自己建造一栋房子,

两年后,我将拥有 50 万到 60 万美元的净值,两年后我就可以把它用于我的下一个项目。所以我终于开始建造更多像长期居住的地方,但伙计,我们一直在跳房子,尽可能地降低成本。现在我们能够在一个地方待着,比如在一个地方待着,部署 20%,部署 20%,但有一段时间,我们是在搬进去,

住一年。把它租出去。下一个。重复。我觉得你,当我们问你融资部分的时候,你试图证明你支付了 20% 的首付,你提到,好吧,你知道,我有一份高薪的工作,就像我,你知道,高薪工作。就像我们有钱,但我认为你在这里限制了自己,因为我相信有数百万人。

我很感激。我的意思是,我们在家吃每一顿饭。我们真的有预算。我们对所有东西都有预算。我们知道我们的长期目标。我认为这是一个非常好的观点。

所以这是一个你可以达到收入水平的情况。我在其他人身上也看到了这一点。我看到我不想要那样。我宁愿追求这些事情,这样我以后的生活就能过得更好。

我必须问一下,每年搬家一次。你推荐哪家搬家公司?因为我很久没有搬家了。那是一次糟糕的经历。我和这里的搬家公司关系很好,让我告诉你。我和我的妻子,我们只有一张床、一个衣柜、一张沙发和一些箱子。我们生活简朴。他们进来,每次搬家要 1000 美元。对我们来说真的很容易。所以每次搬家,我都准备好 1000 美元,打电话给我的家伙。他说,需要再次搬家吗?我说,我要搬家。

是的,先生。他们在一周内把房子搬到这里。扎克,你提到的一件事我想再提一下,你说你与一位优秀的商业贷款人建立了关系。

我真的认为,在你努力建立投资组合的过程中,与贷款人建立良好的关系非常有价值,因为每个贷款人都提供略微不同的产品套件,对吧?一个贷款人可能能够为你提供 X,另一个贷款人可以为你提供 Y,两者都是针对同一笔交易,对吧?但他们可能从不同的角度出发。所以,如果我是一个新手,并且刚刚起步,我该如何找到像你与这位贷款人建立的这种重要的贷款关系呢?托尼,我认为你提出了一个很好的观点,不同的贷款人提供不同的东西。所以我有一些不同的贷款人,我会为不同的事情使用他们。所以我不会只依赖一个人。她会说,是的,你不能只依赖我。其他一些人可以做得更好。但对于我的大部分事情,我都会。我会说,对于新手投资者来说,

首先要与当地人交谈,与你可以露面的人交谈。我认为在当今世界,露面、握手、看着别人的眼睛,这说明了很多问题。对我个人来说,当我能够露面时,很多其他的商业贷款人,你知道,那些商业贷款人,很多其他的客户,他们可能永远不会见到,但他们会记住我的名字和脸。这是有形的。这是真实的。他们面带笑容地出现。嗯,

你只是一个普通人。我会说,作为新手经纪人,要建立这些联系。拥有你的二级市场贷款人。拥有一位商业贷款人。拥有一个从事私人贷款或高利贷的人。这方面有联系方式。我喜欢每种类型的贷款人都有几个联系人。

你们知道,贷款和创意融资可以变得非常有创意,非常疯狂。所以,就像我每个类型的贷款人都有一个联系人,我需要它为我的客户和我自己服务,而不是高利贷部分。就像我,我不一定需要它为我个人服务,但我为我的客户提供它。所以我建议从每个部门获得一到两个联系人,然后开始建立关系。开始,你知道,如果你开始给他们发送好的交易,他们会,

不要一遍又一遍地给他们发送不好的东西。就像他们一样,你将开始给他们发短信,他们将开始忽略它,但要找到好的交易并与之合作。先把坏交易发给我。让我们审核一下,然后我们再发给他们。现在,在我们结束之前,你提到了新建房屋。所以告诉我,你将来会继续这样做吗?你从这里开始的策略是什么样的?

是的,我会说我不是世界上最大的生产建设者。我每年建造几套房屋。我们说两到三套,但它们非常有策略,我了解我的数字。我个人更喜欢新建房屋而不是翻新房屋,因为我知道我几乎可以精确计算出我能赚多少钱。我知道它在建成之前会花费多少。我知道我的可比物业是什么,我制定了一个足够大的预算,这样即使

嘿,如果我们远远低于预算,我仍然很好。我们仍然是正数。所以我能够利用它。我会说这是一个我会继续做的趋势。也许吧。我的意思是,我 28 岁。我会说,也许 35 岁到 40 岁的扎克·斯坦利会更多地追求这一点。嗯,

但就目前而言,我喜欢做一次性的项目,然后我正在建造我的私人住宅,这是一个很酷的……我的一些建筑伙伴说,嘿,扎克,你必须开始自己建造你的房子,获得一大笔净值,然后在两年内把它用于你的下一个房子。我向很多人咨询过,他们说,是的,很多人都是这么做的。我只是把……投入到我的梦想之家或其他什么地方。我说,

太好了,让我们做吧。这基本上就是我的投资历程的故事,太好了,让我们做吧。让我们做吧。就像我听到一些好消息一样。让我们做吧。如果我失败了,哦,好吧,这就是我的座右铭。扎克,我们最近采访了我们的一位好朋友凯蒂·尼森。她是第 537 集。她的整个策略是重建。所以类似于开发,但不是仅仅像

寻找任何一块土地,她会寻找现有建筑物或现有建筑物可以拆除并重建的土地。对于任何正在收听并希望学习如何做到这一点的新手来说,你可以查看第 537 集,了解凯蒂的经验。

扎克,非常感谢你今天加入我们。我们非常高兴你来到播客,分享你的经验以及我们应该在寻找我们自己的经纪人和我们自己的市场时寻找什么。如果你想找到像扎克这样的经纪人,你可以访问 biggerpockets.com/agentfinder。

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