Quitting His Job with Real Estate After Cracking the Cash Flow Code
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您是否想过，在当今竞争激烈的房地产市场中，一些投资者是如何最大限度地提高现金流的？今天的嘉宾破解了密码，他采用了一种独特的策略——联合居住，通过创造共享的、以社区为导向的空间。他实现了令人印象深刻的现金回报率，超过了传统的租赁。请收听节目，了解为什么联合居住可能是寻求提高回报的房地产投资者的终极策略，以及它如何也能为您带来帮助。

这里是房地产新手播客。我是阿什利·凯尔，我和托尼·罗宾逊一起主持这个播客，每周三次，我们都会为您带来所需的灵感、动力和故事，以开启您的投资之旅。今天，我们非常高兴地欢迎米勒·麦克·斯温来到播客。米勒，

非常感谢您今天加入我们，来谈谈联合居住。

米勒，联合居住是如何融入您的生活的？请给我们介绍一下您在从事房地产之前都在做什么。

在从事房地产之前，我是一名核火箭科学家，这是一个非常酷的职位，而且很难胜任，所以我很高兴我已经转向全职房地产。是的，这就是我之前的工作。我们有一份不错的W-2工作，这帮助我们开始投资，买下了我们最初几套用于房屋租赁的房子，后来又发展成了更大的投资组合。但这正是给我们带来最初投资组合的启动资金。米勒，您为什么选择房地产作为财富工具，而不是其他所有投资？

这并非最初的想法。我高中时，有一位教练教经济学，但他根本没教经济学。他只是在黑板上写下戴夫·拉姆齐的视频。

老实说，这没什么不好，因为我记不起高中经济学中学到的任何东西。但我确实记得预算、共同基金、指数基金等等。

我认为了解这些比了解供求关系更有价值，也许现在供求关系变得更重要了。但我发现了解如何做预算、什么是共同基金、指数基金等等更有价值。

这就是我了解复利的原因，因为戴夫·拉姆齐非常擅长展示这些图表，比如如果你在最初五年里投入1000美元，到40岁时它会变成什么样子，或者那个在15年后开始投资并每月投入1万美元的人会怎么样。这就是我了解这个原则的地方。所以，在大学期间，当我实习时，我开始赚钱。

我会把所有钱都投入指数基金和共同基金。老实说，这确实增长到相当可观的一笔钱，这帮助我们买了第一套房子。但我当时在大学里思考着所有这些回报是什么样的。

我记得我父母说过，如果我在大学里买一套双联排别墅，我可以学习如何管理等等。但那并没有发生。

我坐在公寓里，想着这件事。所以，他们当时的想法很好。但后来我开始做一些研究，比如，“哦，这可能是一种更快的积累财富的方式。”

它稍微复杂一些。你可以有更多的控制权，这是我想要的。所以，这让我走上了房地产之路。

我想谈谈您的联合居住策略，它帮助您以盈利的方式扩展了投资组合。但在我们这样做之前，您在录音前提到您最近发生了一件与您的日常工作相关的人生大事。那么，那是什么呢？请给我们介绍一下背景，以及您是如何如此迅速地做到这一点的。

我做了大约两年半的W-2工作，几个月前我辞去了这份工作，以便全职购买更多的联合居住房产，进一步优化管理，并专注于自营业务方面。我能够做到这一点的方式，老实说，我认为我比很多人更早地做出了这个转变。

我知道很多新手投资者都喜欢先获得W-2工作，然后辞掉工作，专注于您可以自己建立的东西，这在某种程度上取决于您感觉自己是否足够有把握辞掉工作。在我的情况下，我的优势是我有一个有工作的妻子。

是的，这是一个可持续的策略。

所以，她有工作。

她赚的钱，我不介意在这里说，大约是每年6万美元，我们的支出足够低，足以覆盖所有开支。所以，每当我有一份工作时，这都是额外的收入，这很棒，这帮助我们扩展业务，但我们已经到了这样一个地步，那就是，“嘿，我可以减少我的收入。”

我们可以将收入减少一半，仍然可以生存，买食品杂货，支付房租（因为我们进行房屋租赁），支付我们需要支付的所有费用。这将给我时间来真正扩展业务，这样，如果我们继续做W-2工作，三年后我们的年增长率可能为15万美元。但我们现在就要削减它。但三年后，它会更高，因为我们有时间首先专注于业务。

祝贺您迈出这一步。我认为，看到有人利用房地产来实现某种程度的财务独立，这总是很酷的。但我想要评论两件事，因为我认为这对新手投资者来说很重要。

首先，您并没有贸然跳槽，您在保持支出足够低，以至于即使您投资房地产的活动没有达到您预期的效果，您仍然可以确保支付账单，确保灯亮着，一切正常。我认为这是第一点。但第二点是，您拥有工程学学位和经验，这在两年后、五年后、十年后仍然非常有市场。

所以，对于米勒来说，最糟糕的情况是，您尝试全职工作，您意识到您尝试了一年、两年、三年，但业务没有成功，然后您掸去旧简历上的灰尘，找到一份工程师的工作，赚取与之前大致相同的收入，甚至可能更多。所以，您最糟糕的情况就是您之前所做的事情。我认为，知道这一点会让人感到很安心，那就是，“嘿，如果这个行不通，我可以回到之前的工作。”这可以消除很多顾虑。

这很重要。我认为保持良好的工作关系很重要，不要把所有精力都放在工作上，做一个好员工，因为无论如何，我都会辞职，但我给了他们两三个月的通知，以帮助维持那里的业务。是的，他们说，“请兼职吧。”我说，“我不知道，也许吧。”但我感觉我应该完全离开，去做我的事情，但他们提出了这个建议，然后他们说，“好吧，无论何时你想回来，你都欢迎。”所以我认为在跳槽之前，保持这些桥梁非常重要。

在我们进一步讨论之前，米勒，请给我们概述一下您目前的投资组合。

是的，现在我们有六处房产，共有41个房间，快速回顾一下，我们最初有一套用于房屋租赁的房子，第二套房子我们仍然住着。

这是一个完全适用于新手的策略。我们已经这样做了几年了，从那时起，我们又买了四套房子，我们不住在里面。这就是我们拥有六套房子的方式。让我们来谈谈这个策略。我的意思是，五处房产，41个单元，这在您的房产中容纳了很多单元，而且它们不是小型多户住宅。

这些都是您购买的独栋住宅。好的，让我们来谈谈联合居住。

请详细说明这是什么，以及您是如何将这个策略应用到您的房产中的？是的，我认为当您考虑在今天或过去几年里购买房产时，我们面临着更高的价格、紧张的市场和更高的利率、紧张的市场。因此，在美国大多数城市，直接购买长期租赁房产，首付20%，首付5%，等等，并获得现金流，这将非常困难。

因此，您需要做一些特别的事情才能获得现金流，以便您可以靠它生活并进行再投资，或者如果您想这样做的话。因此，想到的三个策略是，您可以短期租赁房产，您可以在住在那里的情况下这样做，这是房屋租赁，或者您可以在不住在里面的情况下这样做，然后搬出去。但无论您是短期租赁还是长期租赁，都是30天或更长时间，并且是带家具的整个私人空间，或者您可以出租房间。

我们评估了所有这些策略，并选择了出租房间。从历史上看，这可能会有一些负面影响。人们会说，“嘿，你只是把一群人塞进一所房子里。”

最近，如果您在网上搜索，许多人都在去除客厅，去除公共空间，以便他们可以容纳更多房间并获得更多现金流，我认为这是由于利率环境，现在获得现金流比以往任何时候都更难。但我并不喜欢这样做。

因此，与其仅仅出租房间，我正在做我们所说的联合居住，它代表社区生活，其背后的理念是，是的，您正在出租房间，但您非常重视保留客厅，举办家庭活动，做所有这些事情，以促进房屋内的友谊，因为老实说，很多人感到非常孤独。因此，这有助于解决这个问题，当然也有助于解决租房者在这些大城市中面临的许多负担能力问题。

伙计们，我们希望在YouTube上获得10万订阅者，我们需要你们的帮助。在我们短暂的广告休息时间里，您可以访问youtube.com/c/RealEstateRookie，并确保订阅该频道。休息后，我们将继续收听米勒的更多内容。

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伙计们，欢迎回到节目，我们今天请到了米勒。

米勒，在您购买房产时，您会关注哪些指标？您的购买标准是什么样的？

是的，我认为这首先取决于市场，并非所有市场都适合这样做。许多市场适合，但并非所有市场都适合。

当您查看市场时，我首先寻找的是租金负担能力，因为正如您所听到的，我们有短期租户，例如旅行护士，这是您在联合居住空间中通常会遇到的典型租户，每个人都在寻找的典型租户只是低收入工人，例如小学教师、社会工作者、保安、最低工资工人。因此，如果您能找到这些人的城市，那么您可能就处于良好的状态。这意味着您需要查看租金和负担能力。

具体来说，如果您查看该市场的单间公寓租金，或者查看与房间最相似的单卧室公寓租金，这将是人们可以追求的最便宜的东西。因此，如果您查看该数字，并将其除以该地区的典型收入，则百分比越高，意味着房间的需求应该更大，因为人们需要更便宜的住房。所以，您可以从这里开始。

但是，当您开始专门寻找房屋时，最容易筛选掉它们的因素是停车位。大多数房屋没有足够的停车位，这是我们惨痛的教训。我们购买的前两套房子，也就是两套用于“房屋破解”的房子，在其中我并没有太在意停车位，就像合法情况下，我们可以在任何想停的地方停车，所以，你知道，合法情况下我是对的，所以我就会买下这套房子。我们在两套房子里都遇到过问题。在第一套房子里，一旦房子住满了，我有一辆车停在街对面邻居的房子前面，有一天早上我出来时，我的所有轮胎都被扎破了，轮胎都躺在地上。

哦，我的天哪，果汁。

所以，你知道，也许那是，你知道，极端情况，但即使像在我现在的房子里，有时邻居会问我，“嘿，所有这些停车位是怎么回事？”幸运的是，我现在就住在这里。所以我会说，“哦，你知道，抵押贷款很贵，有些租客……”所以事情会更容易一些。

但如果我不住在这里，而只是拥有这处房产，那么你可以想象会开始出现一些问题。嗯，首先要寻找停车位，可以是车库停车位。所以，一个双车库可以容纳两个人。嗯，它可以是自家房子前面的路边停车位。它可以是一个转角地块，你可以在自家房子旁边停车，或者你可以偷偷摸摸地停在街对面，如果那像邻居的侧院一样，他们在一个转角地块上，而且从来没有人停在那里，那么我不介意我们停在那里，因为，你知道，业主不会看到这些车，所有这些……我们发现这样是可以的，但永远不要停在别人的房子前面。

首先要寻找的是……降低……某种程度上要寻找什么。我认为，关注可负担性是一个非常聪明的策略，因为如果一套一居室……我可以在地图上查到，像在我地图上，一居室的租金从1000多美元到2000多美元不等。你知道，有些接近3000美元，这……涨价是有道理的。

像750美元。

即使在我居住的地方，也有机会……

是的，如果你看到租金是750美元，这并不意味着，嘿，为什么有人要租一个500美元或600美元的房间，而他们可以花700美元租一个完整的私人空间呢？所以，这是一个很好的例子，说明为什么我们要寻找租金为7000美元或8000美元的地方，而收入却跟不上。

我想谈谈你如何在这里选择房产。但在我们过渡到那里之前，我只是想向听众澄清一下，合租和传统的按房间出租策略之间有什么区别。所以我想知道，有区别吗？如果有，你能清楚地说明这些区别是什么吗？

是的，有区别。现在需要区分这两件事，仅仅是因为在这个领域，像我说的那样，越来越普遍的是去除那些公共区域。我的意思是，在2020年，你知道，当你可以以合理的价格购买东西时，由于较低的利率，很容易买下一套五居室的房子，如果你把这五个房间都租出去，就能获得现金流。随着经济形势变得更加艰难，为了维持现金流，人们开始取消这些公共区域。这就是为什么我认为，为什么我认为这与其他类型略有不同，因为即使在当前的环境下，我们仍然可以在这些房产上获得非常强劲的、非常强劲的收益。但这确实需要付出更多努力，就像我们查看了800个房源才成交一个，而那些不在乎去除客厅的人可能只需要查看五个房源。

找到一个可行的。你能解释清楚什么……

你是说去除什么？是的，好问题。所以，越来越普遍的做法是隔断。你基本上把客厅改造成卧室，建造卧室是这项策略的核心，就像我们一直在建造卧室和房屋一样。

但我们确保保留客厅，因为我们希望有空间举办我们举办的社区活动。我们希望人们下班后能坐在沙发上打开电视，然后其他人穿过客厅，你正在看节目，他们也在看。看，让我们坐下来，一起玩耍。所以这就是我的意思……

是把客厅改造成卧室。你在这里也几次提到了社区活动。米勒，也解释一下吧。

就像你实际上是在作为地标一样，在房产本身举办不同的活动吗？或者你是说你把所有不同的房产都聚集在一起？一种社区……描述了社区氛围。

目前还没有关于如何实施这项策略的既定指南。所以有很多不同的方法可以做到这一点，这些方法可能是正确的方法。就我个人而言，我的意思是，我们在我们的房产中所做的一切，我都希望能够远程完成，因为如果我必须去那里，它就会影响规模。

但如果你想，如果你想拥有五个地方，你想住在所有这些地方的旁边，那完全没问题。如果你去那里，比如点燃篝火，让你的居民出来，你知道，获得反馈并与他们交谈等等。我认为这是一个好主意。但在我们的案例中，我的意思是，我们正在做的事情，比如举办比萨之夜……完全可以通过远程完成。我可以打开披萨应用程序，安排三天后晚上7点送披萨。

然后只需给所有居民发消息，“嘿，披萨会在楼下，拿一片，认识一下你的室友”，这个想法是，一方面，它允许人们互相认识，在社交方面，他们可以交朋友，帮助改善心理健康等等。但同时，它确实帮助了我作为房东，作为投资者，因为一旦有人交到一个朋友，他们很可能会多住三个月或六个月，仅仅是因为他们在房子里有了朋友。

现在，因为默认情况下，当你搬进这些房子时，你可以……四处走动，避免与人接触。但仅仅是为人们提供见面交流的机会，这确实有助于减少你的周转率，同时，你知道，也能交朋友。你也可以举办游戏之夜和电影之夜，有很多选择。

然后还有我，当送货员来的时候，我就躲起来。我们可以试试。所以，我认为很多人总是想知道的一个大问题是，你必须设定哪些期望，这样才不会发生分歧，以及你如何处理分歧？

在发生冲突之前，你需要做很多预防性的事情来减少冲突。我想说的是，当冲突发生时，你只需要处理它，你需要给人们发邮件，打电话给人们，情况会有所不同。但你可以从一开始就阻止这些事情发生。

嗯，我和我的妻子，我们在大学期间住在……合租房里。所以，当我们去……你知道，去你的第一套房子时，我们知道可能会发生什么问题，因为这些问题也发生在我们身上。嗯，例如，我搬进我的大学公寓。

所有其他住在那里的人。我不认识他们。我搬进来了。你只是一个新人，我买了卫生纸给……给房间，给浴室。意思是天空。

我注意到我的卫生纸用得比应该的快得多。就像不可能用这么多一样。所以，你知道，很明显，其他人也在用，而这……这……这……这将会发生在这些类型的房产中。

所以，为了减轻这种情况，你知道，为了防止居民之间可能发生的摩擦，我们为房子提供所有共享用品。所以你可以把这看作是短期租赁。我们所做的事情有很多，我们确实以这种策略为榜样，因为我们确实希望提供一种非凡的体验，你知道，良好的生活。

但是我的意思是，这听起来可能很麻烦。就像，“哦，你怎么提供卫生纸？”所以，任何由多人使用的消耗品，我们都会提供。

所以，我们如何提供卫生纸和纸巾、垃圾袋和洗碗皂等等……我不需要每个星期六都开车去买东西……就像我说的，我们希望远程完成这些事情。所以，这就像在亚马逊上订购东西一样简单，两天后就会送达。我想只是一个快速提示，在标签上写名字，我们只写“居民用品储藏室”。

所以，它送达时贴有标签，所以确切地知道它是什么。而我们收到通知的方式，我们过去只是让人们发短信给我们，“嘿，我用了最后一卷卫生纸，你知道，我可以订购一些。”这工作了一段时间。

但现在我们在储藏室里贴了一张带二维码的塑料纸，它会链接到像谷歌表单这样的东西，你完全可以使用它。他们只需下拉。你用完了什么？下拉选择电视遥控器的电池数量？好了，它会在两天内送达。所以，这是一件事。可能还有……

很多步骤我们可以深入探讨。是的，太棒了。我认为……

二维码真是个好主意。而且，米勒，你管理短期租赁，但我只想补充一点，我和这家公司没有任何关系，但我遇到了他们的老板，这似乎是一个很酷的工具。但是Supply Mate.io，Supply Mate.io。这是一个工具。他们最初是在汽车行业起步的，他们帮助人们在，比如服务部门，汽车经销商，管理工具，但他们开始认识到不同行业管理企业的需求。但是Supply Mate.io，基本上就像你说的那样，不同的二维码与不同的产品相关联，然后它会进入软件，你作为一个人会收到通知，你可以跟踪订单，什么东西用完了？所以，如果人们正在寻找一个工具来管理这个，Supply Mate.io，可以去看看。

托尼，我有一个问题要问你，还有其他任何物业管理软件已经集成了吗？比如，对于长期租赁，像AppFolio已经集成了库存和音乐，用于我们的锁和烟雾报警器，诸如此类的事情，我们可以批量购买，然后我们去，你知道，向任何使用它的房产收费。但是，任何短期租赁软件已经集成了吗？是的。

一些PMS可能内置了这个功能，但我们使用的一个名为Breezeway的工具具有库存功能，我们使用Breezeway来处理我们所有的后端运营，安排清洁和安排维护任务。

但是没有二维码功能。所以它真的只是，当清洁工拿走东西时，他们可以在系统中记录，就像他们在清洁时一样。但是没有二维码来说，“嘿，我们需要重新订购这个东西”。所以它的工作方式略有不同，但你达到了同样的结果，好的。

所以米勒，还有什么技巧或窍门在这个过程中你想分享的吗？因为我认为这对任何人来说都非常有价值，你知道，即使他们没有做合租，我认为很多东西都适用于你创建的任何类型的系统来运行租赁。

是的，我们还做了一些其他的重要事情，我真的很希望……我们有一个维修人员每季度对房产进行检查。所以，你知道，对于合租，你知道，你房子里有六七个人。你会……你会遇到更多问题。

由于某种原因，总有一个马桶座圈有裂缝。我不知道为什么，但在任何时候，我的一个马桶座圈都会有裂缝。嗯，你知道，你会……更多地使用地板。

我……它会更快地泄漏……很多这些东西，你会……门挡会丢失，因为人们会打开七扇门。嗯，每当我们收到这些不是非常紧急的请求时，比如丢失了门挡，好吧，我们会在清单上添加它。我不会让我的维修人员只去安装一个门挡……因为他们在接下来的一个月里没有它也没关系。

所以，他们会让我们的维修人员每三个月来一次，同时处理所有这些事情。我想。所以我们希望能够完全远程管理。我住在我的房产附近，但我不想去……如果我不必去的话。所以我们让整个房子都录像，所有卧室的内部都录像。他可以访问电表，所有东西，所以他去卧室，记录一切，上传我可以看到的东西，以确保没有人养狗，没有人把墙弄出洞，诸如此类的事情。

伙计们，我们需要休息一下，稍后回来。

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好的，让我们回到 Miller 那里。Miller，在你进入下一个话题之前，你付给勤杂工每处房产的检查费用是多少？

是的，我认为大约是每处房产 100 美元，实际上是每处房产 80 美元，大约是他 2 个小时的时间。嗯，你知道，拥有的房产越多，我认为你就能获得更好的价格。所以，这将引出下一个技巧，我们有一位清洁工每月来打扫。

我们的许多居民都是军人，所以他们通常都很干净整洁。例如，如果您有学生，那是另一类，也许您需要每两周或每周打扫一次。你知道，有些学生可能会有点乱，所以需要确定一定的频率。

但清洁费用比你想象的要便宜得多，因为你知道，如果你们当地的清洁费用通常是 300 美元或 250 美元，假设那是清洁整个房子。我们不需要清洁整个房子。居民会打扫他们自己的卧室，他们会做他们需要做的事情。

我们只需要清洁公共区域，客厅、厨房、公共浴室。所以大约是房子的二分之一，费用大约也是二分之一。我们必须找到一家公司……

愿意承担这项工作。这似乎解决了可能导致问题的许多常见问题，并将其包含在租金中，我认为这是一个好主意，特别是不用为脏浴室而争吵。与你同住的人，你知道，用完了所有的卫生纸……

在我们离开这个话题之前。我想有人会联系，对吧？因为你包括了很多，Miller，在房产中，这可能比典型的租户习惯的要多，对吧？他们得到了家政服务，他们得到了清洁服务，还有一些激励措施。当您实际发布这些出租房时，您是如何宣传这些内容的呢？

是的。当然，有租赁说明，但没有人会阅读这些。我们把所有这些都写进去了。

但实际上，发生的情况是，人们会登录 Facebook 或任何他们要使用的列表网站，他们会按价格排序，然后他们会给排名前十的人发消息，他们会回复最快的人，你知道，他们会进一步了解谁。所以我想说他们回复得很快。但就我们而言……我们是如何传达这些好处的呢？

我认为我们做的最重要的事情是，无论我们回复什么，我都包含一个 YouTube 链接到他们感兴趣的特定房间，这会让他们个人参与其中。例如，如果您在 Zillow 上寻找要购买的房子，我认为他们也会为租赁房这样做，但您可以进行虚拟参观，四处走动，更好地了解空间。这很酷，但它很冷淡，对吧？没有人说话。

即使是那些发送视频的老式房地产经纪人，他们只是四处走动，什么也不说。这是一种非常冷淡的销售方式。因此，我们制作了整个房子的 YouTube 导览视频，以及他们感兴趣的房间。我全程都在说话。我的天哪，是的，这是厨房，您可以把它想象成一个短期租赁，我们将提供您需要的一切，除了您的食物……你知道，这是 Wi-Fi，正如我所说，我解释了这些好处，人们很可能会观看这个 YouTube 链接吗？或者他们不太可能查看租赁说明？

妈妈，我可以看出你拥有工程背景，因为你提出的每一个问题都像……这里。这是我为解决这个问题而制定的确切流程，我说，我喜欢这个。

几乎就像他是一枚火箭。

我知道这很有趣。

好的。所以，关于您创建所有这些信息以提供给您的潜在租户，但您做了什么来确保某种隐私和独立性，这样它就不会完全共享，完全是社区，您是否为此方面做了任何事情？或者也许有人不想……完全与其他人同住？

是的，所以……我的意思是，首先我认为他们的卧室完全私密。我和这个领域的某些运营商谈过，他们不给卧室门上锁，我无法想象卧室门不上锁，尤其是在你和陌生人同住的时候……所以，首先，当然，门上有锁……而且是电子锁，这很棒。

我们可以远程编程它们，这太棒了……所以他们可以随时退回到那个空间……但是所有社区活动都是完全可选的。我的意思是，我们发现，即使有人看起来不太热衷于此，最终他们也会参与其中。而且，你知道，这对他们来说是一种好处。但如果他们不想，他们绝对不必。但我认为这确实改善了体验。

现在，筛选他们怎么样？规则肯定有所不同。如果您住在房产里，您可以更具选择性，并且不必对公平住房那么严格。

但是，对于您不住的房产呢？您是如何筛选他们的？您是否做了任何特别的事情来确保他们与已经住在那里的其他居民相处融洽？

一个超级工程答案。这是一个漏斗，我们把很多东西都放进漏斗的顶部，一定比例会在每个步骤中转化。所以，分解一下……我们将把很多人带到这个漏斗的顶部。

所以，让我先说这个。所以，如果您有一个长期租赁，例如，假设您很幸运，您有两个您搬出的房产，您将这些租赁房变成了短期租赁。那里的营销麻烦非常小。

就像您有两个房产，他们平均会住三年。假设……好吧，您每年或更少的时间都会感到有点压力，看看您。嗯，您可以有点随意地想，“哦，那里有一个空缺，让我去处理一下”，这对于一个合租房产来说没什么大不了的。

假设有两个房产，每个房产有六间卧室，他们平均住一年。在这种情况下，您平均每月永远不会有空置。所以你基本上总是……你总是在寻找新人，这就是漏斗派上用场的地方，因为你总是在吸引新人。

您总是需要一定数量的人从漏斗底部出来，然后成为居民。所以，我们把人们带到 Facebook 和 Zillow 等平台上的这个漏斗列表中。但接下来我们做的事情是，筛选的一部分是，每个人给我们发消息。

我们包含该 YouTube 链接，然后我们包含一个指向类似 Google 表单的链接，该表单会提出完全相同的问题。申请表……完全一样，它只是免费的，而且信息未经验证。因此，与其进行信用检查，不如说，“嘿，您对信用卡有什么看法？”与其进行背景调查，不如说，“嘿，您对犯罪记录有什么看法？”

嗯，根据这些回复，您可以自动执行，或者您可以在开始时手动执行，但我们可以回复他们，说，“嘿，看起来您符合条件。这是一个申请链接。”如果看起来他们可能不符合条件，您不需要允许他们申请，因为他们并没有技术上……你知道……被拒绝，但您可以说，“嘿，看起来您不符合我们的要求，如果您愿意，可以免费申请……”然后，一定比例的人会申请。

此时，真正的筛选开始了。所以，申请……我们收到的数据与您可以在任何书籍中阅读到的任何长期租赁的标准数据非常相似。嗯，我们将检查他们的信用。

我们将查看他们的支付历史，看看他们是否赚得足够多。但让我有点特别的是，我的意思是，每个人都应该这样做，但我们确实会检查租赁参考。我们真的会打电话、发短信和发邮件给他们。

我们这样做的原因是，这是一个很好的指标，如果他们有良好的推荐，他们可能会有相当好的行为，尽管，你知道……在做家务方面，如果我们有来自真正认识他们并说他们把地方打扫干净、很友善等等的人的推荐，那么问题就会少一些。所以我们会主动联系他们。我认为我们做的特别的一件事是根据我们获得的正面推荐的数量来调整押金。

这样做的原因是，假设某人有三个很棒的推荐，他们说他们很棒。他们很干净，他们搬出去并给了我们通知等等。对我们来说，他们不是一个有风险的租户，对吧？他们已经向三个人证明他们很棒。

所以我不需要一个月的押金，他们只需要半个月，假设是这样。所以现在他们只给我 400 美元的押金，而不是全部。而真正有趣的是，如果他们没有提供任何租赁参考，对吧，这是一个危险信号，就像，“他们真的没有任何历史，还是他们有不良历史，他们不想提供。”

所以在这种情况下，我们会收取更高的押金，因为您对我们来说是一个非常有风险的租户。您没有任何推荐，所以我们将收取您月租金的 1.5 倍或 2 倍……你知道，无论您决定什么。诚实地讲，这会自动筛选掉许多本来会成为不良租户的人，因为他们有不良历史。

然后他们看到他们没有提供任何推荐，现在他们要支付更高的押金，他们不想只为押金支付 1200 美元。他们会离开，去其他地方居住。所以我想这是一个关于如何获得更好……

人的一个重要技巧。后续问题是，Miller，您在前期没有进行很多筛选，我相信这有助于防止这种情况。但我认为，也许有一些坏人、坏苹果、不合适的人可能溜过了。这种情况发生过吗？我想，后果是什么？您是如何在房子里处理这个问题的？

是的。有一些例子。多年来，我们已经有……我认为，大约有 80 位居民。

其中，我想不出……你知道……事件，我必须真正介入……我们谈论的是，在某些时候，你确实必须介入并处理。例如，预防措施并不总是有效。所以有一些事情溜过去了，我们只是摆脱了这个人。

比如三周前……他住在我们的第一处房产，嗯……我和我妻子开始发生争执……所以，你知道，我非常有动力要摆脱他，我妻子也为此责备我……这是正确的。事情进展得不好，但如果我在前端搞砸了什么，我让他住了进来，而他没有达到某些标准。我认为那是……我认为那是。

信用评分是主要因素，但我认为她的租赁参考……这可能有点奇怪……但无论如何，我还是让她住了进来，即使她没有达到一些条件，这是一个给新手的好教训。但是，从第一处房产到第二处房产，尤其是在出租房间时，实际上非常困难，因为我们离开了第一处房产。那里有两个空缺，因为我们现在不占用地下室的两间房。

现在我们搬到第二处房产，我们有四间新房间，这需要一次性处理很多空缺。嗯，所以我有所有这些……我正在努力让所有房间都住满，我觉得我必须开始在标准上妥协才能让它们住满。相反，我们现在所做的是，当我们买下一处新房产时，我们将有六个空缺。

再说一次，就像类似的情况。我所做的是将所有东西的价格都降低 20%。这样一来，更多的人就会进入这个渠道。

我仍然可以选择合格的人。只是选择范围更广了。所以我认为这是一种更好的方法。但是，在这种情况下，我会在某些事情上妥协。而且她非常粗鲁。最终，这不是……你知道……赶走他们的理由……但是，我们发现了一些最轻微的违规行为，你知道……我们可以利用……但是我们向她提供了……基本上是现金换钥匙让她离开，这样我们就不用进行驱逐了。

他们付了多少钱作为现金换钥匙？

钥匙，就像一百美元左右，实际上看起来她觉得这根本不值得。是的，因为……因为我当时说的是，“好吧，你可以在接下来的七天内搬出去，你想为这七天支付房租吗？”她说，“不，今天就搬走。”所以结果非常好。当这件事发生在 BP Cos 时，我当时很紧张，我一直在担心，然后就结束了。

所以，米勒，我想沿着这些思路，这是你每天都要做的事情。现在你不用做你的 W-2 工作了，作为一名全职投资者，你还积极做些什么呢？给我们讲讲你每天的工作内容。你是否在寻找新的收购项目，或者只是租户管理？

就我们而言，我们希望继续扩大我们的投资组合。所以很多时间都花在了管理方面，优化各种事情。我们已经聘请了几位虚拟助理，来帮助处理这些管理工作。

我认为我还不太擅长招聘，也不太擅长管理。这些是我真正需要弄清楚的技能，因为他们都辞职了。每个人都辞职了。

所以现在又轮到我了。所以我正在优化一些事情，然后将重点放在招聘上，这样我就可以放手一些工作了。但另一部分时间是用于收购。

所以我们正在寻找更多的交易，寻找停车场，以及我们可以在哪里建造房间，所有我之前提到的那些事情。与此同时，我们也在寻找更多的资金。所以现在，我们通常与合作伙伴一起购买。所以有很多社交活动。有很多后续工作。有很多电话会议、晚餐和与人们一起喝酒，你知道，所有这些都是为了建立和维护关系，以便将来购买房产。

米勒，恭喜你迄今为止在建立这个投资组合方面取得的成功。而且我认为，对你来说，更重要的是，你要确保在扩大规模的过程中，要有反应系统和流程，因为我认为，实际上我会谈到这一点，有时你扩张得太快，以至于你低头一看，中间就出现了一个大洞，对吧？

它就像都在你的脑海里，你必须停下来，花时间向别人解释发生了什么。

所以你能做到以正确的方式去做。所以我想最后一个问题是，米勒，随着市场的变化，随着这种模式的发展，你认为未来会怎样？你关注哪些趋势？或者更重要的是，如果新手想用这种策略取得成功，需要记住什么？

是的，我认为新手最需要记住的一点是，如果你要进行房屋黑客攻击，那么这是最好的入门方式，从财务上来说，这是有意义的。

但是，在你管理房产的同时住在房产里，是建立你系统的最佳方式，对吧？就像我们住在那个房子里，我们有三个室友住在我们楼上，我可以……我们增加了一名清洁工，这是我们新增加的一项服务，我可以去那里问他们，“嘿，你觉得这个怎么样？你喜欢吗？你觉得我们多久需要做一次？”

这是一个超快的反馈循环。能够下楼和他们谈谈。所以当你住在那里的时候，真的要把你的所有系统都完善好，这样当你搬到第二个房子，你不再住在那里的时候，你仍然……你仍然拥有所有这些经验教训和技巧。你有一份确切的清单，你知道，你需要遵循哪些事情才能让一切顺利运行。

米勒，非常感谢你加入我们。我们非常感谢你今天来到这里，分享你已经建立的系统和流程，并谈论共同居住以及你如何将其融入你的房地产投资之旅。米勒，如果人们想了解更多关于你的信息，他们可以联系你，在哪里可以找到更多信息？

是的，我现在正在写一本关于共同居住的书。所以，如果有人对这次谈话感兴趣，并且他们想学习如何在一个房屋黑客项目中出租房间，或者在你不住在房间里的时候出租房间……并且你以一种能够真正扩展业务的方式去做，而且这不会成为一个巨大的管理难题，那么请随时在 Instagram 上查找我。

就用我的名字，Miller McSwain，如果你想给我发私信，我会给你发一个……我们有一个链接，它很快就会发布，但我们有一个链接供人们注册并获得折扣等等。嗯，这将非常棒。我很乐意与任何想在那里联系我的人聊天。

太棒了。你没有把作者添加到你每天的工作中，当你告诉我你在做什么的时候，恭喜你，这真的很令人兴奋。我是阿什利，他是托尼。非常感谢你们收听本周的《房地产新手》节目，我们下次再见。