Real Estate Deals Are BACK (The Market Just Shifted)
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库存增加。房价下跌。房地产市场正在快速变化。外面有很多噪音——但这对新手投资者意味着什么？无论您是寻找第一套、第二套还是第五套出租房产，今天的对话将帮助您理解最新的房地产数据，并在 2025 年获得显著优势！

为什么当今的房地产市场为投资者提供了难得的机会窗口 为什么由于供应增加和市场停留时间延长，买家拥有更大的议价能力 Dave 用于房地产市场分析的必备工具和资源 2025 年适合新手投资者采用的最佳低风险投资策略 战胜分析瘫痪并达成您的第一笔房地产交易的秘诀 以及更多！

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始终访问他们的当地网站，您可以在那里找到他们的规划委员会会议记录。我甚至无法告诉您我读过多少份，例如，您知道，是为了弄清楚，好吧，他们的短期租赁法是什么情况？例如，有什么事情发生吗？您可以看到一些情况，例如，他们是否正在讨论此事？如果他们要进行任何新的开发，那么您首先要去规划委员会提交您的计划，看看它是否获得批准。

您可以在这些信息甚至公布之前或他们竖起标志并知道在土地上插上“即将到来”的桩子之前找到很多这些信息。所以我认为这真的是一个很好的建议，就是仔细检查那些城市和当地城镇的网站以查找这些信息。实际上，我在丹佛获得了一笔交易，就像您所说的那样。他们正在规划这个

公园和这条铁路，他们还没有宣布确切的位置。他们在网站上发布了两种不同的设计。我认为每个投资者都在等待。这是我经纪人的主意。他说，让我们实际测量不同的区域，并弄清楚哪里是购买房屋的好地方。他们会选择哪一个？而且

我们实际上找到了一套并购买了它，然后他们宣布了它，并且效果非常好。现在，我离他们建造的这个很棒的公园只有一栋房子的距离，因为我们只是有点创意并注意正在发生的事情。这是一个很酷的故事。一个很好的例子。我说，是的。然后他们实际上正在对这个地方的几栋房子实行征用。就像，我说，他最好测量正确，因为他们拿着这种喷漆，他们就像……

我说，这最好是正确的。他是对的。它离一栋房子很远。另外两个查找信息的信息来源是 Bright Investor 和 Neighborhood Scout。这是您可以从中提取社区和当地信息以及数据的另外两个网站。Dave，关于数据方面，我还有一个最后的问题，因为您显然是知识渊博的人，并且

您在处理大量数据方面做得非常好，并且喜欢将其分解成您可以实际操作的事情。我认为大多数新手卡住的地方不是在于获取数据，而是在于拥有如此多数据所带来的分析瘫痪。因此，作为一名新手投资者，我该如何权衡

获取信息与根据这些信息采取行动？例如，我该如何确保自己不会陷入数据聚合模式，而是真正能够根据我收集到的数据做出决定？是的，这是一个很好的问题。我认为人们需要做的主要事情就是选择一个市场并坚持下去，不要考虑太多并沉迷于此。

我知道我对此有错，因为我列出了清单并谈论了不同的市场。但是我认为你们俩如果我错了请纠正我。我认为你们可能会同意，如果您选择一个可靠的市场，那么成功与否将取决于执行情况，而不是一个市场比另一个市场完美。

优于另一个。我的排名以及所有这些数据向您展示了潜力，对吧？它实际上并没有向您展示您在回报方面将获得什么。因此，只要存在潜力，就专注于执行。我认为这适用于房地产中的每个业务，也是如此。

在那里也是。因此，不要沉迷于此。找到一个人口增长、就业增长良好且您负担得起的价格点的市场。而且，您知道，如果这是一个现金流或升值问题，那么真正关注交易的细节。

我知道人们非常关注交易分析。我提出的建议，我认为我们都说过这个。我相信你们也一样。但这归根结底是要进行足够的分析才能发现异常值。因此，如果您只分析一笔交易，几乎不可能说这笔交易是否是一笔好交易，因为您没有参考框架。但是如果您做了 10 笔，您就可以开始看到其中一笔可能更好，并且

一个可能很糟糕。如果您做了 50 笔，您将真正开始能够看到哪些交易比其他交易更好。我一直都在做我正在分析的交易的电子表格，即使我不打算购买交易。我仍然分析交易，我只是按月保存它们。我会说，这些是我在 2025 年 4 月所做的一切交易。这些是我在 2025 年 5 月查看的所有交易。

即使在过去的几个月里，我非常忙碌。我没有计划真正购买任何东西。但是现在我从今年夏天开始查看更多交易。在我的脑海中，我有一个参考框架，就像，好的，这个市场的平均交易是 4% 的现金回报率。我每套支付 200,000 美元。现在，如果我出去说，我每套支付 200,000 美元，而我在这笔交易中获得了 6% 的现金回报率，我知道这是一笔值得购买的交易。

所以我认为这个参考框架确实很有帮助，而不是将其与其他所有选项进行比较，而是缩小到适合您的选项。这 50 笔交易是您可以购买的潜在交易。在这 50 笔交易中，哪一笔最好？

对。对我来说，这可能过于简单化了，但我有点像我有点认同美元成本平均法，就像持续购买一样，即使市场上涨或下跌。因此，这样做，我仍然想在那一刻购买尽可能好的交易。这种方法至少允许我这样做。

是的。现在有了更大的交易，您真的不必花费大量时间来分析交易。您可以直接查看它们是什么，然后将其直接转换为您的 BiggerPockets 计算器报告，然后保存所有这些报告并返回参考它们。没错。是的。这使得像完成这个基准测试变得容易得多。

我认为这将真正帮助人们减少这种过度分析，并且可以真正专注于，您知道，这是我的选择。对我来说最好的一个。托尼，我们必须为下一集做的事情是从几年前我们都加入 BiggerPockets 的 2017 年提取一些我们做的报告，然后进行分析并说，好吧，我们应该购买这笔交易吗？这笔交易现在会是什么样子？或者……

我们分析这笔交易有多糟糕？所以我们绝对应该这样做。我仍然喜欢进入档案。我现在可以告诉你，一笔没有成功的交易是我在路易斯安那州什里夫波特购买的第二笔交易，花费了我 30,000 美元。所以我们想要你的意见，对吧？例如，我们如何利用这些数据来回答这个问题，新手投资者应该在今天的市场中关注哪种投资策略？在短暂休息后，我们将从您那里获得对此问题的答案。

我是 Aaron，广告人。如果您是房东，您可能做过这件事。您批准了维修。完成了。生活继续。然后三个月后，您会想，等等，那个热水器真的值那么多钱吗？Baseline 会为您跟踪所有这些信息。它是免费的房东银行，会自动将每笔交易标记到正确的房产。

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好的，Dave，我们已经了解了市场情况，现在我们有了跟踪和理解它的工具，但是让我们把这一切结合起来，对吧？新手应该如何利用这些信息，对吧？因此，鉴于我们讨论的所有趋势，

根据您的专业意见，您认为哪些投资策略最适合 2025 年的条件？我喜欢这个问题。每个人都将策略称为不同的东西。对我来说，我更喜欢这个策略。对于新手来说，我建议采用两种不同的策略之一。

一般来说，我认为买入并持有就是正确的举动，对吧？这在牛市和熊市中都能很好地发挥作用。如果您是长期投资，那么您应该这样做，房地产不是一夜暴富的事情。

那么买入并持有就是正确的举动。我个人，说实话，我并不在乎您是长期出租、短期出租还是中期出租。我认为这些都是您可以在这种策略中使用的策略，例如，我将购买优质资产并尽可能长时间地持有它们。如果一种租赁策略更适合您，那就去做吧。您知道，如果在您的市场中，短期租赁是最好的方法，那就去做吧。如果是中期租赁，那就太好了。

我对这些事情漠不关心。所以我认为房地产随着时间的推移，价格会上涨，债务会起作用。你们一直在节目中谈论过很多原因。因此，买入并持有是很棒的。我认为我们可以更深入地探讨这一点。第二个类别只是自住策略。我认为房屋黑客总是一个好主意。但正如我和 Ashley 最近在另一个节目中谈到的那样，我们俩都

喜欢涉猎，你在做，我即将开始自住翻新。我认为这些都是非常好的、低风险的房地产投资入门方式。虽然它被称为自住翻新，

翻新听起来很可怕且有风险，就像以这种自住策略的方式进行翻新一样。我最近突然顿悟，这就像一种非常好的风险调整型盈利方式，尤其对于新手来说。那么，最坏的情况是什么？你必须在房子里住得更久？

就像你通常会把房子装修得很漂亮一样。而且你知道，如果那是你最坏的情况，那就是你必须在房子里住得更久。这并没有那么糟糕。例如，假设您要出售它，但它不会以您想要的价格出售。市场已经发生了变化。好吧，那么您就持有它更长时间。我认为这很大一部分是根据您的能力进行购买，例如确保这是您可以负担得起的房子，而不是

指望在 24 个月期限到来时出售它。是的，我完全同意。在我们的谈话之后，我越来越多的思考这个问题，就像甚至更多地思考它的好处以及它如何像，它不会发生很多风险，它

实际上可能会发生不好的事情。最坏的情况几乎是其他人的日常生活。就像你被困在房子里一样。是的，对我来说，翻新的最大风险是市场时机，对吧？您需要非常快速地进行装修，并且您

需要在合适的时机出售它。因为如果市场在您持有该房产的六到九个月内暴跌，那就是风险。但房价会回升。因此，如果您住在房子里，这确实让您有机会很好地把握退场时机，并且减轻了必须在六个月内进行装修的压力。

所以我认为这些事情非常有趣。我要说的是，我已经投资了 15 年，但我绝对是翻新新手。就像我做过一样，但我没有做过像从头到尾的那种大规模翻新。所以我可能会后悔我说的话。所以请三思而后行。

所有在 YouTube 上观看的观众，我需要你们在下面评论“翻新新手”，我们将让 Dave 制作一个 YouTube 系列，让他经历这个翻新过程。必须戴安全帽和工具带，我们会给你们寄一些工具。我会去亚马逊买一套建筑工人万圣节服装，然后穿着它到处走。最终会变成一套小孩子穿的服装。是的。

是的，就是这样。所以我们会看到的。但我确实认为这些数字确实有意义。生活方式对我来说也很有意义，这也很重要。就像它符合我对生活方式的要求一样。这太好了。Dave，我的下一个问题是，如果您重新开始，您已经做了，您说，15 年了。但如果您今天作为新手重新开始，您会专注于哪种策略？听起来至少对于您目前的生活状态来说，自住翻新是有意义的。所以我想让我问你们俩，对吧？因为我知道你你

也走这条路。但是从一个，当我们考虑典型的翻新时，对吧？是，嘿，我要出去，也许获得硬币或私人资金来购买这个翻新。也许我正在，我正在为一些装修或我的部分首付提供现金流。但是当您进行自住翻新时，你们俩都选择了哪种融资方案？你选择了

像传统的自住房融资，还是更像传统的翻新路线融资？Dave，我们可以先从你开始。是的，我实际上使用了传统的贷款，一笔常规抵押贷款，并且

这是因为我选择了一处可入住的房产。它确实需要一些爱。它绝对过时了，但是我和我的妻子实际上明天就要搬进去了，我们，你知道，它是完全可以居住的。浴室可以使用，厨房可以使用。所以我能够获得常规贷款。对于收听节目的听众来说，如果您购买的是非常破旧的东西，您可能无法走这条路。我绝对，

我们故意选择了一些可以居住的东西，因为我们不想给自己带来很大的不便，只是搬到一个没有淋浴的地方。对我们来说，这很重要。但我实际上做了一件我以前从未做过的事情，我获得了一笔可调整利率抵押贷款，因为我确实打算相对快速地对此进行再融资，因为在我

我完成所有装修后，我将出售它，或者如果我们住在那里，我将对其进行再融资。所以我给自己提供了这个选择。可调整利率抵押贷款比 30 年期固定利率抵押贷款低 1%。这将每月为我节省几百美元。

在我这样做的时候。我知道人们对可调整利率抵押贷款有不同的看法，但我认为在这种情况下，它实际上是有意义的。这就是我做到的方式。Dave，感谢您分享这些信息。您的利率在调整之前锁定多长时间？我知道你说它低了一点，但大约是多少利率？是的，所以……

这是一个七年期 ARM。所以我还有七年时间可以再融资，在我看来这已经足够了。然后在那之后每六个月调整一次。这就是所谓的七六臂。我，

我，好吧，我会告诉你，我得到了一个非常好的利率。是 5.25%。但其中一部分原因是我获得了半点折扣，因为这实际上是对任何投资股票市场的人的良好建议。某些股票经纪人如果您的股票投资组合在他们那里，会为您提供抵押贷款。所以我通过 Charles Schwab 进行了我的抵押贷款，他们给了我半点折扣。我认为他们现在更有动力，因为抵押贷款量很低。

所以我获得了半点折扣。所以如果没有这种关系，它将是 5.75，这仍然非常好。所以我能够将其降至 5.25。我很震惊，因为我在大约六点半的时候对它进行了承保。

所以我得到这个的时候，我很高兴地感到惊讶。所以你使用 ARM 进行融资，你的实际装修计划是什么？你用抵押贷款支付了其中一部分，还是你将在未来 12 到 24 个月内用现金流支付这些装修费用？是的，我已经做了足够长的时间，并且拥有良好的财务状况。所以我将用现金支付。这就是为什么如果我最终留在这里，我会进行再融资。

因为我想把这笔钱取出来。但所以我将再次进行融资，因为我只想让我的持有成本尽可能低。如果我，你知道，获得硬币或私人贷款或试图为此融资，它只会增加我的持有成本。这不是这笔交易的策略。关于这笔交易的最后一个问题，Dave。你认为你能获得足够的股权或足够的股权吗？

在后端进行再融资？就像你感觉你买它的价格和市场走向一样，你会有空间吗？所以我认为我购买它的价格与 ARV 之间的差额可能在 400,000 到 450,000 美元之间。这有点保守，可能高达 500,000 美元。是的。我住在西雅图，所以那里的价格非常昂贵。

我认为装修大约需要花费我 225,000 美元。这是 James Daynard 给我的估计，他知道这些事情。所以我相信他。好的，Dave，在我们结束之前，新手在进入这个新时代时应该采取什么样的心态？

正常的市场，而不是我们过去几年经历的繁荣市场。我认为这种心态不是将潜在回报与历史回报进行比较，而是专注于今天如何最好地利用您的资金？

因为我理解。这很诱人，说，嘿，如果您在 2015 年投资，您可以获得 8% 的现金回报率，而且价格会更便宜。这很有吸引力。太好了。我很抱歉地说，这已经不复存在了。

因此，您需要考虑，您知道，您有 X 美元的资金。房地产是最好的投资场所吗？储蓄账户是最好的投资场所吗？股票市场是最好的投资场所吗？对我来说，我主要投资房地产。我也投资其他东西。我持有现金。我有股票投资。但是

对我来说，我将大约三分之二的净资产投资于房地产，我将继续这样做。我只是寻找今天最好的交易，因为即使我现在购买的交易可能不是我在 2014 年获得的大满贯，

但这在我看来仍然比我拥有的任何其他资金选择都要好，并且是让我朝着财务自由前进的最佳方法。我知道这有时很难让人理解，但这正是投资者面临的现实，对吧？就像您需要决定在哪里分配您的资源一样。对我来说，它仍然主要是房地产，并且

每个人都需要为自己做出这个决定。但我猜想，如果您收听该节目，您可能已经隐约感觉到房地产可能适合您。并且要采取这种心态，这笔交易比投资股票市场更好吗？它比存入储蓄账户更好吗？如果是，那就继续前进。

掌控局面。开始追求财务自由。这就是我所采取的心态。我想它对我很有效。所以也许它对您也有效。好吧，Dave，非常感谢您今天加入我们 Real Estate Rookie Podcast。你能告诉大家在哪里可以找到更多关于你的信息吗？是的，你可以在 BiggerPockets Podcast 或 On the Market Podcast 上找到我。我一直都在 BiggerPockets 上，或者我在 Instagram 上，我在 Data Deli。

哦，是的，我今天在你的 Instagram 上看到了一场很大的争议。Dave 今天发布了一篇关于一个非常热门话题的文章，这可能会引来一些仇恨者。是的，这是我妻子的主意。你见过那些趋势吗？就像宣传一样，我不会上当。

我的妻子取笑我，如果我点了一个三明治，它做成开放式三明治，我会非常生气。没有什么比这更让我生气了。这是虚假广告。如果你只给我一片面包，我想要退款。所以我只是开始这样做。现在人们不可避免地会参与到这场对话中。就像，

热狗是三明治吗？墨西哥卷饼是三明治吗？我对这件事有非常强烈的意见。所以如果你想和我争论，去看看我的 Instagram。我必须说，你确实发布了最具争议性的图片，因为它看起来太好吃了，以至于谁在乎它只有一片面包呢？好吧，Dave，非常感谢您今天加入我们。我是 Ashley。他是 Tony。我们将在下一集 Real Estate Rookie 中与大家见面。