Real Estate vs. Stocks: Which Will Make You MORE Money? (Rookie Reply)
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现在是购买出租房产的好时机，还是应该利用退休账户更多地投资股市？今天，我们将分解一个实际上可以同时做到这两者的策略。

我是Ashley Kerr，欢迎收听房地产新手播客。Tony刚刚迎来了他可爱的女儿，所以今天我们邀请到了BiggerPockets Money播客的特邀嘉宾Mindy Jensen。Mindy，欢迎来到节目。非常感谢你今天加入我们。Ashley，我很高兴和你聊天。这将会很有趣。是的。所以我们今天第一个问题来自房地产新手Facebook群组的Ricky Martinez。

他的问题是，各位，我需要一位顶尖的信用修复专家。我已经还清了大部分债务，并且一直按时支付信用卡账款，但是我的信用评分就是不动。我已经遵循了大多数传统的建议，例如将信用卡余额保持在10％，

但我仍然无法超过690分。我需要一位信誉良好的专业人士来帮助我扭转局面。谢谢。所以Mindy，你就是今天能提供一些技巧、窍门和建议来帮助这位人士的信誉良好的专业人士吗？如果你正试图修复你的信用，你会从哪里开始呢？

首先，我想告诉Ricky，修复信用需要时间。你的信用评分公司至少会提取过去12个月的数据。所以，如果你有12个月的不太好的信用记录，没有按时支付账单，将信用卡刷爆，然后你有一个月的时间说，“嘿，我正在扭转局面”，这不会改变你的信用评分。所以要知道，这是一个需要时间的过程。

而且有很多所谓的信用修复公司，但是有很多欺诈行为。所以，我听说CreditSaint.com是一家最信誉良好的信用修复机构之一。但是，再次强调，如果你甚至有一点点感觉，“哦，我不知道这是否正确”，那就跑。你绝对要确保你与一家信誉良好的公司合作。你真的需要非常小心你使用的人。就像我说的，信用修复需要时间，但是你的信用评分是由五个因素组成的。首先也是最重要的因素是支付历史。35％的信用评分是基于你按时支付账单的频率。

时间。所以，如果你总是迟付，你永远不会有很好的信用评分。你可以通过让它自动从你的账户中扣款或在日历上设置提醒来解决这个问题，这样你至少每个月都能按时付款。这非常重要。即使是一次迟付也会严重影响你的评分。

第二个因素是你欠的金额。他说他将其保持在10％以下。这是30％的信用评分，仅仅是你在任何时候使用了多少信用额度。所以，假设你有一千美元的余额和

或一千美元的信用额度，你的余额是900美元，那就是90％的使用率。你要确保你没有使用太多可用的信用额度。我知道这与直觉相悖。他们给了我一万美元，为什么我不能用一万美元？你必须按照他们的规则来玩游戏。

信用历史长度占你评分的15％。所以，如果你100年前获得了第一张信用卡，那张JCPenney或Sears信用卡，如果它仍然有效，那就保留它。每隔一段时间，就在上面刷一笔。立即还清，但要保留这张卡，因为——

假设你18岁时获得了这张卡，现在你25岁了，你还没有开通任何其他卡。你关闭了这张卡。你将从头开始。所以你要确保你偶尔保留你最老的卡。刷一笔，以确保他们不会取消你的卡。

新的信用占10％，信用组合占10％。永远、永远、永远不要迟付，这就是我要说的。由于这是新手回复，你可能是在问这个问题，以便你能够获得抵押贷款资格。你的抵押贷款机构是你信用旅程中的合作伙伴。所以联系他们并询问他们。

询问他们是否有一些技巧和窍门可以帮助你。他们想看到什么？你可以做些什么来与他们合作，以便能够获得抵押贷款资格，即使你没有达到700分？Mindy，除了获得批准之外，拥有良好的信用还有其他好处吗？

你是否有更大的机会获得更好的利率或其他任何东西，即使我们已经提高到一个不错的利率，我们也希望提高我们的信用？是的。信用评分从350到850不等。所以690分似乎是……

更接近800而不是300。你的良好信用评分从700分开始。所以他就在那里。但是700到740分也是最佳区间。超过740分只是额外奖励。低于700分也是额外奖励。

不如700分好。所以是的，你会获得更好的利率，你会获得更好的、更快的批准，你仍然可以获得低至580分的信用评分的抵押贷款资格，但只能通过FHA计划。你将支付更高的利率，而且获得批准的时间会更长。他们会仔细检查每一件事。无论如何他们都会这样做。但是当你拥有更高的信用评分时，你的信用评分就是你支付的

我会按时支付我的账单，你会信守承诺。所以贷款机构想知道你会支付你的抵押贷款。他们不想收回你的房子。他们想要你的抵押贷款支付。所以一旦你达到700分，你就可以再次开始比较利率，或者你将有更好的机会比较利率。但是即使现在，我也会开始将你的贷款机构纳入谈话中，这样你就可以了解他们的想法。我真的很喜欢将你的贷款机构纳入谈话中的想法

我认为注册某种信用评分追踪器，例如Credit Karma，你可以在其中实际看到正在发生的事情。有什么变化？什么因素在影响它？我认为这可能是有益的。但是新手们，如果你还没有准备好购买该产品，这是你需要认真考虑的事情。

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每年免费获得一份你的信用报告副本，来自三个信用报告机构中的每一个。一份来自Equifax，一份来自Experian，一份来自TransUnion。我听说过人们一次获得所有三份，这样他们就可以看到所有报告都是一样的。我还听说过人们每四个就获得一份。所以你一个月获得Equifax的报告，然后四个月后你获得Experian的报告，然后四个月后你获得TransUnion的报告。所以你可以跟踪可用的信息

大多数贷款机构在你的信用评分和年度信用报告annualcreditreport.com上看到的内容。这是你从政府获得免费信用报告的地方。这是一项联邦法律，你必须能够每年从这三个报告公司中的每一个公司获得一份报告。新手们，请小心你在哪里输入你的信息，例如你的社会安全号码，确保你在合法的网站上。嗯，

在我们进入第二个问题之前，我想告诉你，如果你渴望在房地产领域开始创业，一个明智的第一步是与一位投资者友好的理财规划师合作，他们可以帮助你理清财务状况，并确保你从一开始就为财务成功做好准备。你可以在biggerpockets.com/taxpros了解更多信息。

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欢迎回来，Mindy。我们第二个问题来自Facebook上的BiggerPocketsMoney群组。所以，如果你对所有财务方面的事情感兴趣，请确保你关注并加入Facebook上的BiggerPocketsMoney群组。所以这个人问，我应该购买一套房屋黑客房产还是继续投资股票？

我是一个25岁的单身人士，和父母住在一起。我为家庭生活贡献了一点，但总的来说我的开支很低。我想听听你们关于我是否应该购买一套单户住宅，打算在我住在那里的同时出租两个房间的建议。第二，我应该再在家住一年，然后考虑购买一套房屋黑客房产。

第三，我应该在可预见的未来加倍努力投资股市。以下是一些我的数字。我的工资是116,000美元，并且每年都在增加。我的经纪账户有105,000美元。我的退休金有77,000美元。我的高收益储蓄账户有50,000美元，我的汽车贷款是9,000美元。如果我今天出售我的汽车，它的价值大约是30,000美元。

我的学生贷款是25,000美元。好的，Mindy，我们了解了这个人的财务状况，他正在考虑这三个选择。所以，如果你处于这种境地并且必须做出选择，你会从哪里开始？你会首先查看哪些资源或工具？

关于你如何做出这个决定？-首先，我想确保这个人实际上想拥有房子，并且想拥有一套他和其他人一起居住的房子。25岁的时候，他们可能，我的意思是，他们和父母住在一起，他们习惯了没有自己的空间，但我看到很多人说，“哦，美国梦是买房子，因此这是我需要检查的下一个框”。如果你不想，你不必检查这个框。

如果你不想。我知道很多人是租房者，并且终身租房，这很好。我假设你确实想拥有房地产。你想做一个房屋黑客。你想开始这段旅程，这很好。我想

更多信息，但根据我们目前掌握的信息，25岁时收入116,000美元。让我告诉你，我25岁时的工资更接近我的年龄，而不是116,000美元。所以这太棒了。而且你住在家里。这更好。我希望你正在积极储蓄。从这些数字来看，你似乎是这样做的。

所以在你的年龄，我希望看到你的退休账户是罗斯账户而不是传统账户。罗斯账户意味着你现在要交税，但所有税款都已缴纳后才存入账户。它免税增长。当到了提取资金的时候，你可以免税提取。所以你越年轻，你的增长时间就越长。在我看来，所有这些免税增长的资金都是更好的选择。是的。

如果你的公司不提供罗斯账户，你总是可以去人力资源部门，询问他们是否会在未来考虑提供罗斯401k选项。我喜欢你的分配方式。我喜欢你在税后经纪账户中有钱。我喜欢你在退休账户和高收益储蓄账户中有钱。

我认为如果你继续走这条路，你会避免斯科特和我所说的中产阶级陷阱。这就是我们所说的，你做的一切都正确。你已经向你的401k账户缴纳了税前供款。你已经买了一套房子，并且投入了，你知道，你所有的资产都在那里，你发现自己有点被困住了，因为你在纸面上是百万富翁，或者你在纸面上很富有，但是你所有的钱都在你无法免除罚款就提取的账户中。

所以我认为通过继续这样做，这太棒了。9,000美元的汽车贷款，但汽车价值30,000美元，

如果这是你的爱好，这辆车就像你一直梦寐以求拥有的车一样。我看不出出售它的理由。但如果它不是你的爱好，如果你宁愿出售它并选择更便宜的车型，你将获得10,000美元。我认为这是一个好主意。只要确保你买的是一辆状况良好的10,000美元的汽车，而不是一辆需要经常维修的10,000美元的汽车。

除非你的学生贷款利率非常低，否则我想尽快还清它。斯科特和我喜欢说，如果利率是7％或更高，你就还清它。如果利率是5％或更低，你就不要额外还款。中间部分则取决于你。如果拥有贷款让你非常焦虑，那就还清它。但它是25,000美元，你赚116,000美元。看起来你应该能够很快还清它。是的。

好的，现在我已经把财务管理工作做完了，我想谈谈你实际的问题，我应该投资房地产还是股票？利率短期内不会下降。昨天，通货膨胀数据非常高。美联储表示，我们短期内不会降低利率。所以如果你正在考虑买房……

要知道，这将是你可预见未来的付款。我听到很多人说，当利率开始上涨时，我无论如何都会买。当利率下降时，我会再融资。Ashley，你有没有听到有人这么说？是的，我有。我

你应该做的是说，“好的，这笔交易在这个数字下有效，如果我以后可以再融资，那将是一个额外的好处”，而不是说你依赖以后再融资才能使这笔交易有效。是的。所以话虽如此，随着通货膨胀飙升，就业数据飙升，一切都在飙升。美联储表示，我们不会降低利率。他们可能会提高利率。

这将使你的抵押贷款明年更加昂贵。所以我真的会开始寻找房产，真正了解你想要什么。你想要一套三居室的房子？不要看两居室的房子。或者你想要一套四居室的房子？不要看三居室的房子。浴室越多越好。如果你合住，浴室越多越好。要有所有的浴室。但是要了解你想要什么。

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维修成本与你银行账户中用于支付该成本的资金成反比。所以我，我的资金充足。我可以支付我购买的房子中任何维修的费用，我的电灯开关坏了。

我认识一个人买了房子。他们没有。他们把所有的钱都花在了首付和所有成交费用上。然后他们的炉子坏了。几年前发生这种情况时，维修费用是5,000到8,000美元。所以你需要一个好的应急基金。你所在地区的屋顶成本是多少？在我这里，大约是25,000美元。

现在一台炉子大约是12,000美元，HVAC。一台新的冰箱，你可能可以花800美元买到，但你知道，1200到2,000美元。在你的银行账户中存有这种金额的钱。你的HVAC和屋顶会同时坏掉吗？可能不会，但现在你已经做好了准备，而且你不会让这些维修费用困扰你。所以话虽如此，HVAC，

我认为现在是开始试探的好时机，同时继续，嗯，储蓄。我不会把你需要用于首付的任何资金投入股市。股市估值处于历史高位。它继续处于历史高位。自2014年以来，我们一直在预测，嗯，人们一直在预测它会崩盘，但它实际上并没有崩盘，除了COVID。嗯，

但这并不意味着它明天或下周不会崩盘。所以我想说，如果你在未来四五年内需要这笔资金，不要把它投入股市。把它存入高收益储蓄账户，因为你的工作是保护今天资金的价值。为了补充你的……

你知道，特别是对于新手投资者来说，很难知道维修成本以及你应该储备多少资金。通常情况下，三个月到六个月的开支是一个经验法则。但是你可以做的一件事是，当你实际对你要购买的房产进行检查时，要求检查员说，“好的，你认为该房产中每个机械设备的寿命是多少？”

或者，你知道，屋顶，例如，仔细检查并告诉我，“好的，你认为在未来一年、未来三年、未来五年、未来十年内需要更换什么？”好的？通常他们可以很好地估计，“好的，这个炉子可能还有五年的寿命。”你可以估计，“好的，这是我未来十年内需要的资金。”如果他们是正确的。事情肯定会在那之前发生故障。因此，了解房产中机械设备和材料（如屋顶等）的年龄，可以帮助你进行评估。

不过，我想到的一件事是，谈到他们的经纪账户，如果你继续投资股市，把钱投入他们的经纪账户，然后获得贷款呢？

使用他们的经纪账户作为抵押品，然后用这笔钱实际购买房地产，并用作首付。这是一个很好的选择。事实上，两年前我们买房时就是这样做的。我会说

谨慎一点，你需要关注保证金，因为发生的事情是，我们有这么多保证金，我们买了房子。所以然后我们有这么多保证金，我们慢慢地看到保证金下降、下降、下降、下降、下降。它实际上变成了负数。如果我们没有，我们对我们的

主要住宅获得了住房净值信用额度，并向该保证金投入了一些资金，以防止它变成负数，因为当它变成负数时，给你提供这笔贷款的公司会开始出售你的股票，而你对他们出售什么没有任何发言权。所以这是一个很好的选择。我实际上是从Tony那里第一次在BiggerPocketsMoney播客上采访他时了解到的。我想，“等等，什么？”我从未听说过这个

我从未听说过这个。

但是有一些限制，例如，你的经纪账户中至少要有，我认为是100,000美元，这个人就有。他们有105,000美元。但就像你说的，保证金，你必须在你的经纪账户中保持一定的余额。

这取决于你提取了多少钱。股市也会波动。所以如果你使用这种策略，绝对要谨慎。是的。我喜欢能够从许多不同的账户中提取资金。他们可能能够从他们的401k账户中借款。这是另一个选择。与你的HR部门交谈，询问是否有任何可用的401k贷款。你可以借到3,000美元

你余额的50％或50,000美元，以较低者为准。所以因为他们在退休金中有77,000美元，他们可以借到其中的50％。然后你可以在五年内还清它，你支付自己的利息等等。但这是获得现金的另一个机会，如果你的经纪账户余额下降得太低，或者，你知道，这只是，我喜欢为我的备份设置备份。是的。是的。

为了解释使用这两个选项的区别，你的经纪非退休账户或使用401k账户，那就是当你从经纪账户获得贷款时，你的股票仍在投资。你的资金仍在股票中投资，而401k账户，你实际上是从股市中提取资金来借款，然后你以后再还款。

每周或每当你领到工资时。所以两者之间存在差异，经纪账户中，你的资金仍在投资，你没有提取资金。但是你可能会发现一个很好的交易，从股市或你的401k账户中提取资金并不是那么好。所以从那里提取尽可能多的资金并将其用于房地产是有意义的。是的。我很高兴你指出了这一点。

嗯，为了总结一下，他们想知道，他们应该现在购买吗？他们应该明年购买吗？或者他们应该大量投资股市？我会说继续投资，这样你就可以获得你的公司提供的任何401k匹配。嗯，

也许在你的经纪账户中投入一点，然后把剩下的钱存入你的高收益储蓄账户，这样你就可以选择在出现好交易时抓住机会。但一定要找一个房地产经纪人。再次强调，biggerpockets.com/agents。

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我们马上回来。

♪♪♪

好的，让我们和 Mindy 一起继续。我们的下一个问题来自 Morgan。我正在寻求建议。我在 2023 年 9 月购买了一套待翻修房产，但进展不顺利。除此之外，我和我的贷款人对最终评估价值的判断都错了，而且自 2023 年 9 月以来，价值有所下降。简而言之，我的贷款人告诉我，我唯一的选择是拿出 30,000 美元来进行再融资。我

我没有 30,000 美元用于再融资。有什么创意策略可以处理这个问题吗？我想不出任何办法，但我希望这里有人经历过类似的事情，并且有想法。所以，这并不是一个很好的情况，您的房产没有按照您预期的价格进行评估。所以

为了在这里设定背景，看起来有人借了一笔短期贷款，通常称为桥梁贷款，他们用它来为交易提供资金。现在他们必须用某种长期贷款来对房产进行再融资。

房产上的债务。为了做到这一点，为了偿还他们的短期贷款，他们在进行再融资时必须在交割时支付 30,000 美元。这可能是他们获得的新贷款，他们只会贷款 80%、70%、75%，并且没有足够的股权来保留房产中的 20%，他必须再支付 30,000 美元才能让他们贷款

你知道，80% 或 70%，无论是什么。所以 Mindy，如果你处于这种情况，你的第一步会是什么？我会仔细研究这处房产。翻新过程中出了什么问题？翻新时间是不是太长了？由于他们申请了短期贷款并不得不延长贷款期限，他们是否支付了更多费用和罚款？最终评估价值不准确是

有时会发生这种情况。市场变化了。你只是猜错了。我希望你没有猜。我希望你用数字做了这件事。但从 2023 年 9 月到 2025 年 2 月，我们看到的市场大相径庭。他们可以卖掉它然后离开吗？

如果他们只是出售，他们是否仍然需要支付 30,000 美元？因为他们正在谈论再融资。所以就像你一样，我认为他们确实获得了短期贷款，这具有更高的利率以及延期产生的罚款和费用。我想知道这处房产是否可以在可预见的未来变成中期租赁甚至短期租赁，以产生更多收入，对吧？

它离医院或公司中心有多近？我在中期租赁方面取得了很多成功。人们只是想在夏天避开炎热的天气，所以他们来到我所在的地方，那里不太热，或者冬天不太冷，所以他们冬天来这里玩。或者他们只是搬到我的镇上。有一家名为 ALE Solutions.com 的公司。

这是一家为保险公司服务的公司

是什么？投保人，他们的房子出了问题，目前无法居住，例如房子被烧毁或被洪水淹没。他们需要住在其他地方。他们会将人们安置在您的房产中，并支付您更高的费用，因为他们要么每月租用，要么一次租用三个月。然后当他们完成时，他们就完成了。他们只是告诉你，嘿，我们现在出去了。所以他们并没有真正给你很多通知。

但他们会因为没有得到很多通知而支付更多一点费用。所以要考虑不同的选择，但这要追溯到一开始。在购买房产之前，您应该有多种退出方案。我知道你们在节目中谈到了这一点，但是如果您购买房产是为了翻新，如果市场发生变化而您无法翻新怎么办？你知道，

它可以作为长期租赁吗？它可以作为中期租赁吗？它可以作为短期租赁吗？或者它真的只能翻新吗？也许这不是合适的房子。所以我希望还有其他选择。我的意思是，我们面临住房短缺。长期租赁有很多机会。它可能无法赚到您需要的钱。但是如果您试图进行再融资，那么出售它可能只是对您来说最好的选择。

是的。所以我想补充几件事，那就是，与您获得短期贷款的贷款人交谈，看看是否有任何重新谈判的方法。有时，这比他们不得不经历止赎程序要好。在纽约州，止赎程序可能需要大约两年时间才能完成。所以，嗯，

这可能是，你知道，银行想要与你谈判，并看看他们能达成什么样的协议。但是，是的，这绝对是一个艰难的处境，你不想让自己陷入这样的境地。所以在进行交易之前，就像 Mindy 说的那样，要有一个交易。

要有办法转向，或者制定一个单独的退出策略，或者要有大量的储备，这样，如果您确实需要支付资金进行再融资，或者即使您去出售它，Tony 一直都在谈论他的街区房产，当他出售它时，我认为他不得不支付 30,000 美元，因为他欠的钱比别人愿意购买的价格还要多。所以我

他能够做到这一点，因为他有储备。所以从这个人的经历中可以吸取一些教训，关于您可以通过储备到位或获得资金的方式来积极主动。就像在我们上一个问题中，我们谈到了信贷额度之类的事情。

从您的 401k 中借钱来支付这 30,000 美元，尽管放弃这笔来之不易的钱可能很痛苦，但这可能是您必须做的事情。是的。当您要与贷款人重新谈判时，请将所有财务状况都列在

那里，以便您可以向他们展示。如果您真的没有 30,000 美元，请向他们展示您真的没有 30,000 美元。大多数这些贷款人，事实上，我会说所有这些贷款人，都不想拥有您的房产。他们不想收回您的房产。他们想与您合作。也许您可以协商在后面支付这笔钱。

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但是，是的，储备是关键，这对 Morgan 没有帮助。对此我感到抱歉，Morgan。但是，开始寻找其他租赁机会，看看是否有其他方法可以处理这处房产。新手们，非常感谢你们的收听。正如您所知，我们在 YouTube 上播放本播客的每一集，以及原创内容，例如我的新系列 Rookie Resource。

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好吧，Mindy，非常感谢您今天加入我在房地产新手节目。除了 BiggerPocketsMoney YouTube 频道和播客之外，人们还能在哪里找到您并联系您？我在所有社交媒体上的用户名都是 Mindy at BP。所以是 M-I-N-D-Y-A-T-B-P，就像 BiggerPockets 一样。我是 Ashley，她是 Mindy。非常感谢您收听本期房地产新手回复节目。