Should I SELL or RENT My House? + How to Finance Home Renovations (Rookie Reply)
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让我们来解答您的问题。我实际上很关心，今天我与我的搭档托尼·杰伊·罗宾逊在一起。

这是帮助您启动房地产投资之旅的播客。今天，我们将再次回到 BiggerPockets 论坛，如果您不知道，BP 论坛是您作为新手获得房地产专家（像我一样）解答房地产问题的最佳场所之一。

今天我们将讨论如何确定是出租还是出售您的房产，如何为翻新项目筹措资金，以及在高利率市场中房屋改造是否过时。在开始之前，我们想感谢 Corporate Direct，本集的赞助商。Corporate Direct 可帮助您保护您的房产，并处理相关文书工作。访问 biggerpockets.com/corporate-direct 获取 15 分钟的咨询和 100 美元的书籍。如果您提到本播客，让我们开始吧。

今天我收到的第一个问题是，我和妻子最近搬到了弗吉尼亚州林德伯格，工作需要，预计将在那里待一年半。我们的工作预计将在 2026 年完成，之后我们将搬回我们的家乡。与此同时，我们买了一套房子，打算在离开后将其改造成短期租赁。

我们还计划装修地下室，这将增加大约 1700 平方英尺的居住空间。在购买房产之前，我们进行了初步计算，将它改造成短期租赁看起来很有希望。然而，在更深入地研究财务后，我们意识到这套房产几乎没有现金流。

这是根据最近的短期租赁预测。我们预计这套位于河山附近、拥有 5 间卧室和 3.5 间浴室的房产每年可产生约 4 万美元的收入，但每月净收入只有几百美元。装修成本估计约为 2.5 万美元，另外 2.5 万美元用于完成其他部分。我们最新的计算显示，在 4 万美元的收入预测下，现金回报率仅为 5.87%。目前，我们感到犹豫不决。我们希望获得有关如何继续前进的指导。

所以我们应该追求短期租赁策略，努力成为市场上表现最佳的房产之一，以增加每月现金流，甚至达到每月 1000 美元，还是应该将其改造成长期租赁？然而，潜在的长期租金与我们的抵押贷款大致相同，这意味着我们可能会在维修和维护上亏损。我们应该选择短期租赁还是长期租赁，以实现收支平衡，并依靠未来增值，目标是在五年内出售？我计划将地下室装修，以节省成本。

但是，增加这些额外平方英尺是否值得？所以我们离开时直接出售这套房产，并止损。我们最担心的是，我们投入 5 万美元到这套房产中，但回报却很小。最大的问题是我们已经拥有这套房产，不知道该怎么办。托尼，这里有很多需要讨论的地方。

作为房地产新手播客的短期租赁专家，我们首先讨论一下这里的收入潜力。他们应该装修地下室吗？他们如何才能成为最受欢迎的住宿地点之一？你认为这可行吗？

是的，无论我们分析什么，无论是短期、长期还是其他任何情况，我们都会考虑最坏、最好和最有可能的情况。看起来，最坏的情况是短期租赁每月现金流只有几百美元，这比长期租赁（可能收支平衡或亏损）要好。

因此，短期租赁的最低值远高于长期租赁的最高值。我认为这是一个需要考虑的数据点。我不知道你是如何得出这个结论的。

你说每月可能达到 2000 美元，但这听起来像是你最好的情况是每月从短期租赁中获得 1000 美元的现金流，这将使你的现金回报率翻倍甚至三倍，大约在 10% 左右。嗯，所以我喜欢这个范围，对吧？如果最低值是，我们仍然比其他选择好，并且有现金流，那么这并不是一个糟糕的最低值。

我认为，为了真正了解最高值，我需要尽可能多地寻找支持数据点，例如，该地区是否有其他 5 间卧室、3.5 间浴室的房产，其年收入在 6 万至 7 万美元之间？如果有的，我是否能与这些房产竞争？是否具有类似的功能、布局和设计美学？

它们是否具有我可以融入自己房产的特定功能？我是否真的可以与这些房产竞争？如果可以，那么我更有信心说，将这套房产改造成短期租赁可能才是最佳选择。这是我对第一个问题的想法。他们实际上想问的是...

...我们是否应该装修地下室，增加平方英尺。我认为这与你所说的密切相关，你需要看看，如果增加这些平方英尺，你能收取多少新的每日租金？这是否值得，当你实际计算时，你需要多长时间才能收回你投入的 2.5 万美元来装修地下室？

一个想法是，因为这是估计的成本，装修地下室的成本是 2.5 万美元，另外 2.5 万美元用于完成其他部分。5 间卧室。我不认为他们提供了整套房子的总平方英尺数。

但是，当我看到 5 间卧室时，我觉得你可能需要超过 2.5 万美元来进一步设计和装修其他部分，因为我们通常说每平方英尺 20-25 美元，如果你想要好的设计。所以，如果你有 5 间卧室，可能 3000-4000 平方英尺，大约在这个范围。假设是 3000 平方英尺，3000 平方英尺乘以 20 美元。

那么，用于设计和布置的 6 万美元花在哪里了？所以，即使是 2.5 万美元，对我来说也似乎有点少，我认为许多人犯的错误是，当他们开始短期租赁时，他们低估了从一开始就正确设置它所需的资金。然后，它们的表现没有达到预期，不是因为房产没有潜力，而是因为他们没有投入足够的资金来让它达到那个数字。所以，2.5 万美元对于 5 间卧室加 700 平方英尺的地下室居住空间来说，似乎有点少。

是的，也许他们会留下一些自己的家具，这可能是数字不准确的原因。但我想谈谈他们选择短期租赁还是长期租赁的问题。看起来它们相当可比，所以他们可以获得一些现金，或者基本上实现收支平衡，或者可能需要投入资金来进行维修，以满足长期租客的需求。

所以，我正在考虑，如果他们不增加地下室空间，不装修，不布置家具，而是选择长期租赁，他们是否可以节省 5 万美元？如果五年后出售，这比投入 5 万美元并实现收支平衡要少吗？所以，我认为应该考虑这一点，还要考虑他们的资源和机会。

是否有优秀的短期租赁经理可以为他们管理这套房产？是否有优秀的长期租赁经理？因为运营方式会极大地影响哪种投资对他们来说更好。如果他们只是远程自行管理短期租赁，那么这将比有长期租赁经理要多得多。所以，我认为要考虑实际运营，这有助于他们决定哪种策略更好。我认为有时人们过于关注数字，而没有考虑策略中的时间因素，以及他们可以外包给哪些资源或人员，这实际上会影响他们的投资。

你对...仅仅依靠未来增值，目标是在五年内出售...有什么看法？你对可能实现收支平衡或亏损的交易有什么看法？但我们的希望是，五年后，我们可以通过增值来退出。

也就是说，你至少可以降低抵押贷款。有人每月支付你的抵押贷款，你将从已支付的抵押贷款中收回权益。嗯，我需要做一些市场分析。

该地区是否有增值？它是否停滞不前？是否有迁入该地区的居民？人口增长情况如何？是否有因素推动该地区的房价上涨？但我确实喜欢增值和现金流的结合，特别是考虑到你已经知道你想在五年内出售这套房产，以及如果你每月亏损，但你认为这套房产在五年内可以让你获得 10 万至 15 万美元的收益，那么你每月需要投入多少资金？这两种情况如何相互抵消？但我不喜欢在房产上亏损，并等待增值来弥补损失。

我认为增值与你购买这套房产的原因无关。这似乎是你购买这套房产是为了获得即时现金流，增值只是锦上添花。所以，我认为我再次谈论最低值和最高值。如果你选择长期租赁，你的最低值是每月亏损。你个人是否能接受这种最低值和这种风险？

我认为最后一点，例如，我们是否应该在离开时出售这套房产并止损？嗯，我认为这取决于你最初购买这套房产的原因，以及你是否看到实现目标的明确途径。即使你已经投入了时间和精力来购买这套房产，也不一定意味着你需要继续持有它，也许你应该避免进一步的损失，避免无法收回的资金。

而且，他们说将在那里居住一年半。所以，他们将在 2026 年搬走。所以，我正在考虑，为什么他们预计在 2026 年会亏损？为什么他们认为自己会亏损？这不像现在他们知道它会以什么价格出售。

你知道，他们正在比较，并计划出售。所以，我认为随着时间的推移，你需要做出这个决定，并持续关注市场，比较房屋销售情况和租金价格。也许今天我们录制的时候，我们刚刚得知了即将上任的新总统。

这可能会在未来一年半内极大地改变市场。所以，我认为你不需要现在就做出决定，但要持续关注短期租赁价格、长期租赁价格，甚至该地区在该时间段内实施的短期租赁法规，这可能会影响你的策略。

所以，我认为你不需要现在就做出决定。你可以持续关注一切，知道你实际上有三种选择，这很好。不是每个人都能在房产上拥有三种选择。

在我们进入第二个问题之前，里奇，非常感谢你收听播客。正如你可能知道的那样，我们也在 YouTube 上发布了本播客的每集内容，以及原创内容，例如我的新系列“里奇资源”。我们希望达到 10 万订阅者，我们需要你的帮助。如果你还没有，请访问我们的 YouTube 频道 youtube.com/realestaterookie 并订阅我们的频道。

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好的，大家欢迎回来。告诉我下一个问题是什么？这说...

我存了 8 万 20% 的首付，但难以存够剩下的 6.5 万美元来实际修复这套房产。例如，这套房产价值 15 万美元。我已经存了 3.5 万美元，但难以存够额外的 6.5 万美元来进行翻新。我了解到，贷款机构不会立即提供翻新资金。在支付自己的资金开始翻新后，贷款机构会分阶段偿还翻新部分的费用。

这正确吗？在房产过户时，会是琳达提供建筑预算吗？我已经有一些房产权益，还有租金收入，但我不想动用它们，因为利率太高。如果琳达能借给我钱，而不需要我存5000美元，那就太好了。谢谢。

这个问题的实质是，是否存在不同的贷款产品，可以让这位拥有20%首付的人，不仅支付购房款，还能支付装修费用？我知道你对此很了解，所以我想先问问你的看法。你见过任何符合这个人需求的产品吗？嗯，你的想法是什么？

是的。我认为我首先要问的是，这是自住房还是投资房？因为这会影响你获得的贷款类型。这是你的自住房。

有四或三。是四三吗？B，是的，好的，我不知道。我本来想说四三K，但我想，不，那不是你...

可以...

去伦敦，他们会给你房产购买价格加上翻新费用的百分比。但在这段时间内，你必须使用贷款方认可的承包商。你必须进行分期付款。他们会派一名检查员来检查房产。我听说过，我从未做过这种类型的贷款，它可能有点复杂，需要经历所有流程，所有事情都要有记录，你知道，比你用自己的钱支付承包商费用要繁琐得多。所以，这对你来说是一个选择，它对很多人来说是可行的。

但也有一些小型地方银行提供房屋组合贷款，如果你以低于市场价购买房产，并能向他们证明该房产目前价值10万美元，但我的合同价是8万美元，他们可能会愿意借给你比你实际购买价格更多的钱，这样你就可以用于翻新，而不用动用你因为利率高而不想动用的其他房产。我会去这些小型地方银行或信用社，询问关于这些出租房产的商业信用额度，然后你可以使用它。这实际上是我所做的。

我几乎所有翻新项目都是用两处房产的信用额度来资助的，我会根据需要提取资金。一旦我的翻新项目完成，我将要么重新融资，要么出售房产，偿还我的信用额度，然后它就保留在那里，直到我准备好用于下一个交易。这样，我只需要在使用时支付利息，而不是持续支付利息。在我看来，这比向贷款方借款用于翻新，并遵守他们的规则和流程要好得多。

此外，你还可以找到硬钱贷款人，你可以在BiggerPockets论坛上获得推荐，他们会办理很多这类贷款，他们会让你支付购买价格，可能还有所有翻新费用，然后他们的期望是你会对房产进行重新融资，有时他们有内部重新融资渠道，你可以直接与他们重新融资，获得固定利率的贷款，或者你可以选择其他贷款机构进行重新融资并偿还贷款。但是，如果你有这些房产权益，我绝对会尝试申请信用额度，因为这样你就不必每次想翻新房产时都进行检查、获得批准和经历贷款流程，你可以直接使用你的信用额度。老实说，我认为这比去硬钱贷款机构要好。硬钱贷款机构有时会收取手续费，并且通常利率较高。

我完全同意。我认为硬钱贷款可能是所有贷款中成本最高的。但我认为你实际上提到了一点非常重要的事情。像很多小型地方银行和信用社，它们可能是一个很好的选择，因为它们往往比硬钱贷款机构在某些情况下更有灵活性，因为一些大型硬钱贷款机构也是大型组织或公司，对吧？

嗯，我认为我们发展投资组合的过程中，意识到即使贷款是贷款，债务是债务，每家贷款机构都有自己对房地产投资者的债务包装方式。我认为你可以与更多的贷款机构交谈，建立更多潜在金融机构的关系，从而增加你的工具箱，这样你就可以说，嗯，这个贷款产品对这个交易来说确实很有意义，或者这个贷款产品对这个交易来说更有意义。所以，如果你在小城市购买价值15万美元的房产，那里的信用社可能非常乐意向当地居民提供资金，说，嘿，让我们一起评估一下这个社区的房屋。

伙计们，我们喜欢和大家一起讨论像这样的房地产问题。我们希望你们能点击播客应用中的关注按钮。我们现在要休息一下，然后将继续讨论最后一个问题。

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好的，欢迎回来。我们今天最后一个问题是，你好，BP，我是论坛的新成员，也是房地产投资的新手。我一直都在考虑通过房屋置换来获得房屋，因为房屋价格实在太高了。

我的问题是，在当今市场上，房屋置换是否已经过时，是否不再可能实现无租金居住？我正在考虑购买一个双拼房，并自己居住其中。我的计划是购买并持有多户住宅，以实现增值，因为在我的市场上，全款购买房屋对我来说太难了。好的，你认为怎么样，托尼？让我们先回答第一个问题，房屋置换是否已经过时？让我们用这个，说一个社会问题，你剥夺了他们，删除了他们。

是的，房屋置换是否过时了？我认为房屋置换绝非过时，它甚至没有濒临倒闭，它甚至没有老化，对吧？房屋置换仍然很年轻。

而且，现在由于利率上升，房屋置换变得稍微具有挑战性，但这是普遍现象，而不是房屋置换特有的。无论是长期还是短期房屋置换，商业房屋置换，或者其他任何形式的房屋置换，都在受到利率上升的影响。但是说房屋置换已经过时，我认为可能有点过分。我认为，对于一些人来说，只有当他们能够完全支付生活费用并产生额外现金流时，他们才认为房屋置换是成功的。

我认为这是房屋置换策略长期以来的一个特点。有些人说，如果我能收回所有资金，那将是一个非常困难的目标，即使是房屋置换。

假设你最初有10万美元，但可能没有获得10万美元的回报。如果现在你只获得了5万美元的回报，你可以使用你初始资本的50%。

你可以将资金用于其他用途。对吧？所以，我认为我们需要重新定义房屋置换的含义。我们最大的月度支出是生活费用，比如住房。

如果你不是这种情况，你的支出可能是汽车或其他贬值资产。

是的，这是真的。

需要回到列表中，或者永远。所以，对于...

大多数人来说，他们的抵押贷款或租金是他们的主要支出。如果你能将这些支出降低80%，那么你就可以将80%的收入投入到购买更多房产中，这将是一个胜利。所以，房屋置换已经过时了吗？绝对不是。我们只需要重新定义房屋置换的成功标准，它是一个范围，而不是一个简单的答案。

是的。让我们举个例子。这是我总是喜欢用来描述我姐姐的房屋税收的方式。所以，她第一次购买双拼房时，每月支付45美元，但那不是她必须支付的全部费用。

但是，如果她今天在其他地方居住在相同大小的单位，她可能每月支付的费用会少于45美元。她现在可能根本不需要支付费用，因为她的工作收入增加了，而抵押贷款支付保持不变。但是，当她搬进去时，她租用的单位每月租金为900美元。

所以，如果她搬进一个租金类似的房子，她每月要支付900美元，而她购买的房子每月支付45美元，然后她楼下的住户每月支付1000美元。我认为这涵盖了她的抵押贷款。所以，她没有产生现金流，但她正在降低抵押贷款。所以，房产的权益正在积累，她每月可以节省855美元。

我刚才计算了一下，一年下来，这相当于10000美元的额外收入，这将增加她的收入。所以，她住在那儿。我正在尝试回忆，也许是在2019年或2018年。所以，她住在那儿一段时间了。我想现在楼下的住户每月支付1200美元，所以她在过去5到6年里增加了200美元的租金收入。所以，现在她从房产中获得了现金流。

但是，嗯，是的，我认为除了房产的现金流之外，还有其他指标需要考虑，比如有人支付你一部分抵押贷款，我认为这确实是一个胜利。如果你让某人住在那里，但发现它并没有产生收益，或者你每月要支付更多的费用，如果你搬到其他地方，那么这可能不值得，因为你的生活成本会增加很多，即使你购买的是资产。但是，如果它只是给你带来更多的负担，因为你每月支付的费用更多，而如果你搬到其他地方，那么你可能需要重新考虑，这可能不是适合你的交易。

我认为房屋置换的另一个主要好处是，你实际上需要投入的资金较少。就像我妻子塞莱娜，当我们第一次一起购买自住房时，我们获得了5%首付的传统贷款。当时，我们住在加利福尼亚州，有针对首次购房者的补助金，这笔补助金涵盖了我们大部分的首付。

我想说，我们购买的房子价值超过50万美元，我们实际支付的现金大约是13000美元，这简直太疯狂了，对吧？所以，我们用13000美元控制了一套价值50万美元的房产。

我听说过，见过很多次，来自不同人的类似故事。或者你可以购买一个更大的五居室房屋，并出租其他房间，或者尝试购买双拼房或四居室房屋，并出租其他单元。但是，你实际需要投入的资金非常少，利率会低于你作为传统投资房产进行投资时的利率，条款也会更好。

购买和收购的方方面面都更容易。所以，我们怎么能说房屋置换已经过时了呢？当它有这么多好处时。

这故事的重点不是说，如果你钱很少，这就是你的方法。重点是，你仍然需要一些资金，以便拥有储备金，并使自己更灵活。所以，如果我有5万美元，并用13000美元作为首付，就像托尼说的，我可以节省剩余的资金。

我可以将这些资金存入利率为4.5%的账户，使自己更灵活，拥有更多的储备金，或者将其用于其他投资，或者继续让它增长。所以，我认为如果你能够做到，房屋置换的机会是巨大的。我们刚刚...

在播客中采访了杰夫森·加洛韦。这集可能已经发布了，但是如果你去听他的那集，他在六年内购买了六套房产，几乎是房屋置换的半数。我认为他是在购买房产，自己居住，找到额外的空间，搬出去，然后在其他地方找到新的空间。

他多次这样做，并建立了一个现金流机器，对吧？我想他在播客中提到，他通过房屋置换获得了200万美元的房产权益，每年赚取5万美元的现金。这一切都始于他购买自己居住的房产。而且，这并不是最近才发生的事情。

对吧？ 二零二一年，他应该买了第一个，我想。

是的，所以它运作良好。

如果你在听，并且想更多地参与社区，就像所有这些其他房地产投资者一样，你可以访问 biggerpockets.com 的论坛。非常感谢大家加入我们。我们今天真的非常感谢你们收听。

无论你是在你最喜欢的播客平台还是在 YouTube 上，都不要忘记关注或订阅播客。我也在里面，托尼。我们下次在“菜鸟回复”中再见。