Snowballing to 7 Properties in 6 Years with This Rinse-and-Repeat Formula
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今天我们的嘉宾在六年前开始投资房地产，他已经将自己的投资组合发展到七套房产。在竞争激烈的市场中，他们脱颖而出的秘诀在于一种可重复的策略，非常适合新手。请收听，了解其中的奥秘。

了解其中的奥秘。

欢迎回到房地产新手播客，我实际上很关心，我与我的合伙人托尼·杰伊·罗宾逊一起主持，这个播客旨在帮助你开启你的房地产投资之旅。今天，我们非常兴奋地欢迎杰夫森·卡洛韦来到节目。

非常欢迎。

为什么不从简要介绍你的生活、你的居住地以及你开始投资房地产时的职业生涯开始呢？

好的，首先，我现在住在东海岸，我在费城一家公司工作，并在新泽西州、特拉华州和东海岸的其他地方往返居住。目前，我除了房地产投资外，还在从事房屋翻新工作。我利用房地产投资来增加资金，然后，嗯，你知道，就像其他人一样，努力建立投资组合。

你为什么选择房地产投资？

我想这是有趣的部分。我实际上并没有刻意选择。我刚开始的时候还在军队服役，整个事情的开始方式就是这样。我当时不是房地产专业人士，我当时29岁，30岁左右。我在寻找一个地方安顿下来，不想再四处奔波，有人告诉我他们要出售他们的房子。结果发现他是一位房地产投资者。我当时甚至不知道这意味着什么，但他拥有一套位于阿拉巴马州的小镇房屋，价格非常便宜。

这套联排别墅可能价值7万美元。我想他当时就想要这个价格，现在我明白了，好吧，我知道任何事情，但买房子应该很容易。由于我在军队服役，我直接买下了它，搬了进去。

后来我被调回马里兰州，不得不离开军队，他当时说，嗯，我不想现在就离开。所以，为什么你不让我租你刚买的房子？我会付给你比抵押贷款更多的租金。

我说，这听起来对我来说是个不错的交易。所以，我搬到了马里兰州。然后，我继续租了另一个地方，这就是整个事情的开始，我在军队服役时偶然发生了这件事。

是的。这听起来像是你偶然进入这个行业的。我想，当你拿到第一套房产时，你的最初退出计划是什么？你当时的想法是把它变成一个房地产投资组合，还是其他的什么？

是的，我想这就是整个事情。我没有一个计划。我一步一步来，他建议我做的事情，我真的很认真地考虑了。

他主动提出把房产卖给我。我和他，我们没有使用任何经纪人。我们只是坐在他的餐桌旁，谈论这件事，协商并达成协议。

所以，当我搬到那里后，他搬了进来，而我当时在马里兰州，他还在那里。这让我意外地开始进行远程投资，因为我们现在必须管理这套房产。但我已经很熟悉他了。

他是一个陌生人。所以我意外地开始进行远程投资。我远程管理这套房产。

我以前从未做过房产管理，所以幸运的是，他非常积极主动。他亲自处理了所有事情。我们曾经遇到过一次严重的害虫问题。

我不知道这需要2500美元来清除阁楼里的蝙蝠，并重新装修所有东西。所以我从第一年中学到了很多宝贵的经验。然后，当他搬走后，他首先给我发短信。

我必须搬走。我要搬到佛罗里达州的彭尼科拉。那时，我开始真正感到恐慌，而他说，听着，去雇一家房产管理公司。

到处都有，他们只收取8%到10%的费用，会为你处理所有事情，听起来太好了，但好吧，所以我做了。

一件事情开始变得清晰，因为我意识到我可以随时随地这样做。所以，我的开始是偶然的，但非常幸运。

我只想问一个澄清问题，你遇到的那个租客也是卖给你房子的那个人。

是的。

这就像，嗯，我要卖你的房子，然后搬进去，付你租金，然后我搬走后教你如何管理它，这简直是世界上最好的第一个租客。

我告诉你，他就像一个导师，世界上最好的租客。我的意思是，我真的很幸运，这就是我的开始。

他是否正在考虑该地区的任何房产？如果他正在考虑，我可能会回到那个市场，如果我能让他成为我的租客。

他实际上现在已经开始投资大型多户住宅，我们至今仍然保持联系，所以不要认为他还会再做个人投资。

现在你已经开始做房产管理了，你意识到你可以再次这样做。下一个交易是什么，又是如何发生的？

所以，我搬到了马里兰州。因为我仍然非常非常新手，我不仅仅做了一次。

当我第一次搬到马里兰州时，我租了一个地方，但只租了一年左右。所以，在我开始再次有同样的感觉之前，我肯定有很多人都经历过同样的感觉。我为什么要租房？我为什么要把钱花掉？我们稍后会讨论利息和费用等等。

但当你这样做时，基本上就是100%的利息。所以我搬过去，大约租了一年，然后买了我在那里住的地方。这成了我的第二个交易。

这实际上是一个双层住宅。另一个意外，我只是搬进了双层住宅，因为价格很便宜，我多年来第一次回到那里。所以，现在我知道如何购买单户住宅、多户住宅和小规模多户住宅。但那件事也变成了一个很好的，我当时不知道，但现在我知道，因为我住在楼下，然后住在楼上，我实际上在楼上住了卧室。所以，我真的很擅长那件事。

我知道这听起来像是你正在利用你的主要居住者来推动你的房地产投资，这很棒，因为正如你所说，这是一个以较低成本进入市场的绝佳方式。简单介绍一下你今天的投资组合情况。

我最近刚买了一套，所以我的房产数量是七套，它们是各种各样的，包括单户住宅、多户住宅和小规模多户住宅。我有一套六户住宅，在哈格斯镇，我实际上把它买成了一个小型多户住宅或住宅多户住宅，四套或更少。

但他们不知道我还有两套相连的单元和一个几乎无法计算的小商业单元。然后是一个不错的车库改建单元，所以意外地拥有了六套。

五套以上。然后，现在有五个或六个不同的州。现在，因为开始是在阿拉巴马州，从那以后我还在那里买了一些。

然后是马里兰州，然后我搬到了我在费城新成立的公司，那里有一套，然后是新泽西州，因为它紧邻费城，那里有所有房屋交易。很明显，你住在那里。它们都在附近。

但从那以后，比如去年，我们在俄亥俄州买了一套，我们实际上很抱歉，在俄亥俄州买了一套，因为现在我意识到远程投资的最佳部分之一是，如果你有批发商或送货员，你可以去任何地方。我不局限于我的当地地区，我认为这会吓到很多人。但一旦你做几次，你就会意识到这并不可怕。这非常有利可图。

是的，杰夫森，我们接下来将不得不讨论组建团队以及在这些市场中开展业务。但我还有一个问题，你如何积累资金？资金来自哪里，才能不断购买这些房产？

我的意思是，即使在军队中，即使作为一名军官和飞行员，你也不会达到六位数的水平。我们大多数人都在为国家服务，但一旦我退伍，我成为了一名X光工程师，干了几年，收入不错。

所以我能够积累大量资金。我过得很节俭。我住的房子面积不到1000平方英尺，比我之前说的第一套双层住宅还要小。

我从未有过奢侈的生活方式。所以，如果我知道额外的工作，那不是暴富，但我当时在那边赚了六位数的收入。所以，如果我省钱，过着非常节俭的生活，你就能省下足够的钱，每年买一两套房产。

另一件事是，如果你住在房产里，你可以获得非常优惠的条件，更低的利率、更低的首付，你可以获得极大的杠杆作用。我总是想，为什么每个人都不这样做？即使你不是一个聪明人，你也不会输，我并不是一个聪明人，任何人都可以做到。所以，我猜这对我来说是一个很棒的策略，因为它非常简单，一旦我开始这样做，就变得非常简单。

稍后休息后，继续收听杰夫森的更多内容。如果你希望在其他州投资，你需要一个团队来管理你的房产，访问biggerpockets.com/property。

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欢迎回到节目，我们有杰夫森·卡洛韦。我实际上想说，杰夫森，我喜欢你说的话，因为我认为这非常不性感，而且很有趣，就像我们的制作人一样，这将成为一个很棒的社交剪辑。

但我当时的想法相反。我当时想，这不会在社交媒体上流行，因为你说的话非常不性感，却又如此简单，人们会在一分钟内就厌倦了。这必须是杰夫森一直在做的一些一夜暴富的快速致富方法。

你只是，我赚了一些钱。我保持了较低的开支，只是把钱存起来，然后投资到房地产。当你这样分解时，这听起来很简单，对吧？

对吧？我完全同意。这大概就是整个事情的精髓。我来自健美、力量举重和力量运动，那里的情况也是一样的。最有效的东西或基本原则通常并不性感。

当人们问，嘿，你是怎么做到的？这个问题经常出现，你做这件事，你做那件事。我的运动员吃很多食物，训练非常努力和艰苦。这会发生。所以，简单的事情并不性感，但我在这里告诉你，即使不是聪明人也能做到。

杰夫森，当你寻找这些不同的市场时，你如何保持竞争力，你的报价如何，你的交易主要来自哪里？它们是公开市场上的吗？

嗯，有几种不同的策略，如果是在公开市场上，我做很多调查，但那是因为我仅在租金回报率合理的市场中购买房产，例如阿拉巴马州、特拉华州、马里兰州和俄亥俄州的部分地区。我选择这些市场的原因正是如此，因为我可以与当地的房地产经纪人合作，并利用这一点。我发现，如果你与当地房地产经纪人合作，那将是最大的优势之一。

嗯，我不了解那个市场。我不了解那个市场。

他们会为你处理所有事情。他们了解市场。他们会告诉你该怎么做，不该怎么做。

他们不能告诉你邻居是好是坏，但他们可以提供各种小提示。所以，你只需要依靠他们的专业知识。他们也是团队的一部分。

与当地承包商也是一样。到处都有谷歌评论、推荐和转介。所以我购买了很多公开市场上的房产，因为你可以获得所有这些专业知识，这很容易做到。

你与房地产经纪人合作，他们会处理所有文件。你不需要了解合同，他们有自己的律师事务所。然后，如果你在非公开市场上寻找，那也很容易，因为几乎所有都是批发商。

对我来说，我喜欢和全职船员一起工作。他们擅长与卖家沟通。我不太擅长，所以我只是让他们去做，然后付给他们佣金。

所以，为了保持竞争力，我的策略是混合使用这两种方法。当利率较低时，我购买了很多现货。然后，一旦利率升至目前的水平，我就立刻意识到，现在这样做行不通了。

所以我开始研究创新的融资方式和拉动支付更多收益的策略。所以现在我们购买了受制于和细胞融资的房产，两者兼顾。现在我仍然可以寻求竞争力。尽管我刚买的这套房子，俄亥俄州的利息是2.25%，现金支付非常划算。

所以，让我问一下，因为这些是两种不同的策略。你既有现货，也有非现货。我认为基本面相似，但在执行不同渠道的方式上，技能组合却大相径庭。所以，当你进行现货交易时，你认为哪些资源可以真正找到那些市场中的优秀经纪人？你如何找到并与这些人建立联系？

我的意思是，我希望答案更性感一些，但实际上，这主要依靠谷歌。我的意思是，我可以去那个市场找到一位经纪人，然后看看其他人对他的评价。他们甚至不一定非要是投资友好的，他们只是优秀的人，他们只是了解市场。

我只需要知道该地区有多富裕？人口是否在增长？周围的星巴克是否像所有投资者一样？然后，这些单位的租金是多少？我认为这对于长期投资组合来说是最重要的，现金流是多少，租金收入是多少？

是的，我主要依靠经纪人来完成这些工作。最棒的是，我不担心这样做，因为卖家支付佣金，所以这些都是免费的。在我看来，这又是一个无需费力的选择。

我们的插件，这里有一个无耻的插件。嗯，更大的口袋经纪人寻找器。所以，如果你在更大的口袋上找到闪亮的亚洲经纪人，那么全国各地都有大量合格的房地产经纪人，他们专门与我们这些播客中的房地产投资者合作，如果你正在寻找这样的人。

嗯，但我想问一下关于非现货交易的问题。因为我认为对大多数人来说，进行现货交易是有意义的。打开吉尔，打开红旗。

你联系卖家，然后在那里进行交易。对于非现货交易，没有类似的过程。

所以，你发现有什么方法可以有效地找到非现货交易？你是敲门还是打电话，或者你做了什么？你如何通过在费城的新房屋改造公司找到好的非现货交易？我几乎没有时间。那里有80万套房子，都是一百多年前的。

所以我一直很忙。我没有时间做这些事情。所以，全职船员，全职船员，所有船员，他们都是团队中的另一位成员，正如我所说。

所以，你有一个真正的转折点，全职船员们很乐意不断地给你提供交易。我的电子邮件和脸书消息每天都在不断地收到关于市场交易、价格和房子的信息。他们会问你想要什么样的交易，我会告诉他们我只想要创新的交易。

不要给我发送任何超过40万美元的交易，或者是在俄亥俄州的交易。你可以告诉他们任何你想告诉他们的，他们会把你的收件箱清空，这很好，因为大多数人想要很多销售解决方案，无论我做什么，因为我过去买过很多现货，就像你说的那样，但现在大部分都是非现货交易。他们做了所有艰苦的工作，做了你所说的敲门、发邮件、与卖家交谈的所有事情。他们做了所有这些事情。

我支付他们5000到10000美元，然后我就能得到一个已经完成所有繁重工作的漂亮房产。所以我总是尽量找到一位全职船员，然后加入他们的买家名单，然后不断地收到他们的推荐。我大约收到100个推荐。

100个还不错。好吧，我每周大约收到100个推荐。我认为这样很容易找到交易。

杰夫森，你如何在这个市场中找到全职船员？

很多脸书群组。事实证明，每个市场都有很多全国性的脸书群组，他们不断地发布信息。我真正喜欢脸书算法的一点是，你点击什么、关注什么，他们就会给你更多类似的东西。

所以，现在每天早上醒来，我就会收到一笔又一笔的交易。一旦你掌握了你的标准，比如我总是计算月租金总额减去30%的费用，然后减去你预计的利润，如果你打算利用它，然后围绕它进行操作。我认为脸书群组是拥有全职船员发送信息、认识更多全职船员的最佳工具。他们真的很棒。

你提到过你给这些全职船员的买入框，你能给我们一个你正在购买的房产类型吗？

是的，是的。我最初购买了很多单户住宅，这在利率较低时也发挥了作用。但我发现，单户住宅的现金流要难得多。

即使有人认为增值更好，但我发现多户住宅的安全性更好。如果我有4个单元，即使1或2个租户搬走，我仍然有剩余的一半租金。

所以，不像单户住宅，你可能会失去6个月的租金。但至少你有4或6个单元在一个建筑物中。只有一个屋顶，空调和暖通空调的维护成本，以及每个单元的维护成本都低得多。

所以我才开始更多地关注多户住宅，尤其是在利率如此之高的时期。全职船员现在只推荐这些，所以我甚至不会浪费时间。杰夫森。

你听到过一些我认为今年对我的投资组合来说是重要的决定性因素。当我们考虑扩大业务规模时，我们应该考虑什么？我们继续购买更多这些价值50万到80万美元的单户住宅，还是购买价值200万美元的别墅或类似的房产？我问自己的问题与你说的非常相似，但它是如何真正降低和减少风险？我可以购买一个价值200万美元的8000平方英尺的短期租赁别墅，或者我们可以购买一个价值200万美元的13间客房的小型酒店。

现在，即使其中一个房间空置，我还有12个房间可以出租。对我来说，将大笔抵押贷款分散在同一屋顶下的13个房间中，风险要比如果我有一个空置房间，就完全没有现金流要低得多，对吗？这可能会让大笔抵押贷款变得很紧张。

当然，完全理解。这正是它的含义。不仅如此，我的意思是，短期租赁与长期租赁。我很久以前在更大的口袋里听到过一条规则，即购买短期租赁，这些短期租赁并非也适合作为长期租赁，因为城市法规经常变化，我已经看到这种情况发生过两次。

现在有人告诉我，随着Airbnb的兴起，我应该去买一个。但城市法规发生了变化，现在他们不允许了。

我刚刚经历了这件事。我在一个地方有一个单元，我想要尝试Airbnb。当然，我收到了当地政府的信件，说不行，Airbnb是不允许的。这是该镇第一个Airbnb，所以他们不知道如何处理它，基本上他们只是计划。我不得不去镇议会，字面意思是直接从费城开车过来，参加一个晚上会议。在委员会面前，我说，伙计们，我的指南中有该地区所有当地企业的资料。

这是一个我让艺术家和来自其他国家的游客来到这里，并向该地区传播他们文化的业务。我真正地推销了它。现在他们为我的Airbnb做了一个例外，它仍然是唯一一个。但我敢打赌，现在会有更多。所以，城市法规的变化，即使在那种情况下效果很好，也是另一个巨大的风险。是的，我完全同意，这很好，而且很容易处理。

我们之前有一个嘉宾，她说当她寻找租赁时，她会寻找那些已经制定了严格规章的租赁，这样你就不会面临法规变化的风险。但你基本上是在为你的市场设定先例，成为第一个。

我认为你可能是第一个。我遇到过在城市开设第一个短期租赁的人，这真是疯狂。

是的。嗯，这就是我学到的。我学到了很多宝贵的经验。

此外，这是一个名为Trap的小镇，它不是一个大镇。周围都是农田。在该地区，没有其他地方可以住。

我只是想试试，如果不行，它也可以作为长期租赁。当然，如果我们成功地经营它，它可能会很成功，因为它直接通往海洋城。所以，你必须经过它，大约50英里。

但总的来说，如果你让Airbnb足够独特，你可以在任何地方让它运作。是的，你说的完全正确。我认为现在已经出现了一些。

还有两个。嗯，还有其他地方可以住吗？因为我只有两个非常小的镇。但它有效，因为只有一个酒店在运营，每个人都讨厌它，所以没有其他地方可以住。你正在拜访家人。

如果你去参加婚礼，你知道你正在拜访那些在疗养院或医院的人，所以这个镇是否类似于其他没有其他选择的地方？是的。

有点。但它的两侧，剑桥和东部地区非常富裕。所以我认为我遇到的情况通常是人们不想住酒店，因为有很多酒店，但这是一个人口稠密的、非常富裕的地区。

他们有很多活动，比如铁人三项比赛、大型自行车赛等。我相信所有这些酒店都已全部预订，而且我们都知道，包括我自己，我总是更喜欢Airbnb而不是酒店。我可以去一个新地方，看看其他人如何经营他们的Airbnb。

它们非常独特。我不知道为什么有人会选择酒店，这可能是其中一部分。是的，客房服务，这是真的。好孩子。

好，我的意思是，我现在能看到一个门廊了。

所以这是真的。

非常真实。是的。

伙计们，我们必须跳过最后的插曲，但稍后我们会与杰夫森进行更多交流。里奇，我告诉你，你每天都找不到像RentReady这样的游戏改变者。他们不仅仅停留在简单的筛选上。

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好的，让我们回到正题。

杰夫森，你提到过你开始专注于小型多户住宅，因为随着利率上升，单户住宅的现金流变得越来越具有挑战性。我认为这是房地产投资社区中持续存在的争论，即现金流更重要，还是明天的股权增长和增值更重要。在你建立投资组合的过程中，你如何处理现金流与增值之间的决策？

这是一个重要的问题。我每年都会去参加峰会。这是我最喜欢的全球活动。每次他们举办关于它的研讨会时，我都会看到投资者尝试这两种方法。

我喜欢一直听戴维·格林讲话，他有很多高回报的房产投资，我想你们也一样，这真是一个保证财富的好方法。唯一的挑战，我想，是如何让它产生现金流，要么想出一些创造性的方法，要么拿到一个非常好的交易。但我注意到，所有那些拥有大量现金流的人，只投资低价房产，在低价区域。

虽然那笔现金流运作得很好，但升值空间很低。长期来看，唯一能真正奏效的方法就是买下整个贫民窟，我不认为汤姆·克鲁斯（不是那位演员）会这么做。在某个地方，有某个区域，一直存在。

克鲁斯确实在不断地推销这个区域，而且它对他有效，因为他有数百个房产。但我认为，在我看来，平衡两者才是正确的做法，我可以代表所有正在努力的投资者来说，平衡两者才是正确的做法。我认为，像马里兰州、特拉华州这样的地区很容易找到这样的区域，那里有很多市场，房产价格在十万到三十万美元之间，租金仍然在每套房一千五百到两千美元之间。

所以我认为很容易找到两者兼顾的房产。我认为这绝对是我投资组合的策略，在过去几年里，我的房产在升值和权益方面都取得了不错的成绩。这是因为我没有选择低收入地区，但现金流仍然相对不错。我认为这就是完美的平衡。我自己永远不会选择其他任何方法，因为你既想积累财富，又想有一天能够辞去工作，靠现金流退休。

所以，我同意你的观点。在六年时间里，我意识到这一点，所以我很高兴我选择了正确的方向。但起初，我完全是为了现金流，因为我只想达到我一直在努力的目标——现金流。但后来，我意识到，我可以卖掉我的房产，我可以根据升值和已支付的权益获得更多收益。

这就像延迟满足感，就像，好吧，让我们持有这套房产，持有三年到五年，然后进行十三十一交易，使用同样的方法，或者你可以直接提取那笔资金，你知道，你可以用这笔现金流购买另一套房产。随着时间的推移，只是一笔笔的资金。我认为，在当今市场，如果你想兼顾两者，而不是只追求极高的现金流，这要容易得多，因为极高的现金流越来越难获得。但是，关于你的权益里程碑，你想拥有多少权益，然后可能出售所有房产？

我完全同意。我认为，我听到很多其他高阶投资者，包括我自己，都在谈论现金流。在最初的五到十年里，我发现大多数人无法辞去工作，靠现金流生活。

这并不现实。我认为你必须建立一定规模的投资组合。你意识到那不是一件容易的事。你可以投资一些非常有创意、规模大且昂贵的东西，但大多数人建立投资组合的方式是通过权益，长期财富增值才是关键。现金流可能在十年或三十年后才会出现，但这并不是它的真正用途。

在过去的几年里，我一直说，要赚钱，找到一种创造积极收入的方式，你的工作是为公司工作，房地产投资，你把钱投入其中，让它像股票市场或其他东西一样增长。它不是用来赚钱的，它应该作为一种价值储存，并不断增值。

把钱放在这里，把钱放在那里。这只是我的观点。但我感觉很多高阶人士都是这么说的。

所以，我认为你应该看看很多声称他们只是出租房产的人，他们只是进行了一系列投资。好吧，如果他们能做到，我也能做到，但他们中的许多人也有指导项目。他们有不同的收入来源，比如托尼·曼格尔有一个管理公司，专门管理所有短期租赁。

我有一家物业管理公司，从中获得收入。所以，还有其他方法可以让你在房地产领域保持全职状态，并更快地获得成功，但同时拥有这些小型的、类似的业务，这些业务与成为房地产投资者和杰夫森一起运作。你一开始提到你有一家房屋装修公司，我相信这对你投资房地产有所帮助。是的，确实如此。

而且，我实际上没有想到这一点，这是一个很好的观点，因为即使你只做房地产，这真的是最好的选择吗？这真的是增长最快的途径吗？因为如果你能通过你的业务获得更多的积极收入，而不是仅仅依靠再投资、股息和租金，我可能不应该这么做。

但这是一个很好的观点。但是，是的，房地产行业很疯狂。现在，作为一名总承包商，我可以进入任何房屋，这更多的是一种营销机构，因为我们设置了很多HVAC系统等等，我们可以做。

但重点是，是的，我可以进入房屋，而无需依赖其他人的专业知识和意见来决定需要做什么，以及你可能遇到的问题。在接下来的几年里，你最有可能遇到哪些资本支出问题？这非常可行，而且非常有利可图。

所以，这是一个很棒的行业。几年前，我发现了这一点，因为如果我知道这些承包商赚多少钱，我可以在投资方面做得更快。所以，这真的对我的房地产投资有很大的帮助。

是的，我认为找到这种平衡很重要。就像我们几年前在播客中采访了奥利维亚·阿蒂一样，她像杰夫森一样进行了房屋改造，并且能够保持她高收入的工作。

她是一名在雪佛龙工作的工程师，年薪六位数，通过房屋改造节省的钱，我认为她还有一些其他出租房，她搬来搬去，把所有主要的住户都变成了长期租户。但她后来创办了一家设计公司，为房地产投资者提供设计咨询。

所以，她从投资组合中获得了被动收入，加上房屋改造节省的钱，加上设计业务的积极收入，当她把所有这些加起来时，这实际上足以让她维持她想要的生活方式，这让你能够离开。所以我完全同意。我认为有时人们对现金流的压力太大，而实际上，我们可以增加一些额外的收入来源，让这一切变得更容易。

如果你的投资组合规模足够大，你根本不必为大的开支、意外事件（屋顶、HVAC系统）掏腰包，你的现金流就能覆盖所有这些，那么你做得很好。现金流不需要仅仅成为另一个独立的大型收入来源。

杰夫森，如果你有另一份工作或另一家积极运作的企业，同时还要处理房地产投资，你有什么建议？

我的意思是，我没有什么特别的建议，但我发现对我有用的是尽可能多地委托他人。我的意思是，如果你经营一家业务，并且做得很好，你很忙，你不需要也不应该积极地管理你的房地产投资组合。

我知道他们说没有被动收入这种东西，他们是对的，但是你可以让它非常接近被动收入，也许在六七个不同的州。现在，我的物业经理每周都会给我发邮件，比如，这个冰柜需要支付，这个范围需要支付，我大多数时候根本不需要回复。我只是说，听起来不错。

所以，这非常简单，这就是我必须建立的方式。我鼓励每个人都这样做，因为如果你认真考虑扩张，你真的别无选择。如果你在每套房产上投入更多管理时间，随着时间的推移，这会占用越来越多的时间。

所以，尽可能委托他人，如果选择了合适的公司，你可以通过谷歌评论和很多在线信息来判断，这将帮助你做到这一点。看看其他人对它的评价，选择一个值得信赖的专业人士，然后你就不需要做太多事情了。

我的意思是，他们会处理驱逐和招募新租户等所有事情。他们几乎所有事情都做了，而且费用只有8%，这几乎就像是一笔划算的交易，我们有时甚至会将费用谈到更低。但一旦你得到了它，他们几乎都会这样做，你就能获得巨大的价值。所以，我总是将8%计入其中，然后假设你将进行物业管理，选择一个好的物业管理公司，你就能将所有精力都集中在更快地获得房地产投资回报上。

杰夫森，你如何找到一个好的物业经理？你如何找到这些基层人员，特别是对于像你这样的新手投资者，他们可能从未购买过房产，并且需要了解如何购买外州房产？你有什么建议可以让他们更容易？这些是你需要做的事情，这样你就能更安全地进行购买。

是的。我的意思是，你永远不可能100%消除风险，但为了尽量减少风险，我发现谷歌推荐、公司规模以及你有补救措施这三点非常重要。

例如，谷歌评论是一个很好的资源。我的意思是，如果你有一家长期存在的物业管理公司，你可以在谷歌上找到它，你……我甚至认为你的经纪人现在应该有这个。如果你看看其他房东对他们的评价，如果你找到一家长期存在的优秀公司，那就太好了。

这是一个很好的起点。然后是推荐，大多数时候，就像我说的，如果你与经纪人或其他房东合作，你认识该地区或承包商中的其他人，他们可以推荐物业管理公司，这是一种很好的方式。第三点是规模，我之前只做过一次。

我听说过很多关于小型物业管理公司的可怕故事，他们只有一个人或两个人。这就是我看到很多事情出错的地方，因为在这种情况下，你几乎没有补救措施。如果他们拿走你的租金或他们应该做的事情，你只能起诉他们这么长时间，但特别是如果他们没有可追溯的记录。

所以，如果你选择一家公司，你可以去……我不想用这个词，但是如果你不得不起诉，我从未遇到过这种情况，或者如果你不得不写负面评价，或者他们受到某种标准的约束，他们有声誉。所以，一家大型公司，或者至少是一家拥有团队的物业管理公司，我还没有遇到过问题。只要做到这三点，就能很好地运作。

我还要补充一个警告。在审核物业管理公司时，我一开始没有意识到这一点，但在我的物业管理公司之外，他们的合同中实际上有一条条款，你不能谈论他们，你不能说任何关于他们的负面信息。当事情开始出现问题时，他们会强调这条条款，并把它发给我。所以，这应该是一个很大的警告信号。

所以，即使你想在谷歌上写负面评价，但是……是的，所以，如果你在管理外州的房产，你能给我们提供一些关于你作为资产经理每月实际在做什么的细节吗？或者，你正在处理哪些问题？每周有多少小时用于管理这些物业经理？

非常少。我的意思是，每周实际上不到一小时。但我认为这更多的是个人喜好。就像我说的，如果你经营一家业务，并且很忙，我几乎想不到会发生什么事情，会给我带来很大的问题。

你知道，我故意委托所有事情，比如，如果我有一个租户或当地镇政府联系我，因为我是房东，我会立即将它转交给物业经理。你能处理这件事吗？或者，在马里兰州的陷阱房产的楼上单元，我收到了一个服务人员的电话。

他们不知怎么地得到了我的号码。他们说，嘿，我们需要修理几件事，没问题，我马上处理。我直接把所有事情都转交给物业经理。

这仅仅是因为，如果我继续以这种方式发展，我将无法投入大量时间来管理房产。我知道很多人不是这样，可能不习惯这样。这很好，你知道，每个人都有自己的方式。如果有人想更直接地参与其中，那对我来说没有意义，但这并不意味着它对其他人没有意义，所以，仅供参考。

我喜欢你用来自动化大部分长期物业管理策略，我们之前谈论过现金流与权益的争论。所以，如果你看看你的投资组合，你目前有多少权益，以及你每年或每月产生的现金流是多少？

我很容易计算出我之前提到的那些数字，我估计，从我直接从全额卖家那里购买的房产到我使用未偿还贷款购买的房产，平均大约是15%到20%。但就在今年3月，我们的投资组合总价值和权益超过了100万美元。非常感谢。

我很欣赏。但是这就是全部。从现金流的角度来看，我只能大致说一下。我一段时间没看账户了，但看起来抵押贷款和开支大约在每月12000到14000美元之间，实际收入则在每月18000到18000美元之间。所以，我通常从投资组合中净赚每月4000到5000美元。

就像我说的，这离业务方面实际产生的收益还差得很远，也是我为什么不依赖于主动收入的原因。情况总是这样。我必须更换屋顶和其他东西，这些事情总是需要处理，所以不要指望收入或偶然收入。我的意思是，你应该受到鼓励。

但是我们仍然在谈论你每周一两个小时的工作就能获得近5万美元的现金流，这对于你投入的精力来说是一个非常惊人的回报，更不用说你已经拥有价值数百万美元的资产，现在可以用来帮助你购买下一个、再下一个和再下一个项目。然后，一个复合效应开始出现，因为你有了资金，更容易获得购买这些房产的帮助，一切从那里开始堆积。所以，你说的杰夫森，但这是一个了不起的成就。然后你可能不得不辞掉工作，因为你将不得不花所有的时间来处理这些事情，想出如何节省资金。

是的，这是一个很好的观点。幸运的是，我通常会委托我的会计师处理这些事情，而且他在过去一年中做得很好。所以，即使那方面进展顺利。

杰夫森，我们来总结一下吧。你能给我们讲讲你最近的交易，以及你接下来会做什么吗？

当然。这真是一个很好的例子，因为我在其中学到了很多教训。我的意思是，这就是为什么我仍然是一个新手。

我一直在不断学习。这是其中的一个部分。所以，最近的交易，当我计算这些数字时，我总是检查当地住房管理局（HUD）认为的公平市场租金。我使用HUD用户界面，它会显示所有经过研究的数据，告诉你什么是公平市场租金。我知道住房管理局通常会使用它来确定八号节目的租金。

所以我通常不会使用八号节目，虽然我做过几次，但我总是说，如果我无法从普通市场获得租金，我总是可以联系当地住房管理局，他们有大量的等待名单上的租户。我总是可以从他们那里找到符合市场租金的租户。我买了一个三居室公寓，除了我住的那套以外，其他单元都有人住，地点在泽西州。

由于泽西州的税收很高，而且总体来说，由于各种原因，成本很高，所以我的交易成本几乎是预期的两倍。我以为这笔交易会花2万美元，但最终花了4万多美元。所以，这笔资金一次性需要很多流动性，我当时并不准备，也不高兴。

结果发现，该物业的市场租金远低于该地区每套单元的1650美元。我知道我的抵押贷款大约是2900美元，我认为我的现金流大约是4600美元。所以，这笔交易在现金流方面不会有太大的收益。

但是我知道泽西州的房产升值很快。我2021年在泽西州购买的第一套房产，当时价值22万美元，现在价值36万美元，这仅仅是两年前的事情。所以我知道泽西州的房产升值很快，所以我当时想，好吧，这将是一笔升值交易。

所以我做了，租金很低。一次性提高租金幅度很大。我不是想那样做，我只是想公平对待大家，照顾好大家。

目前，我将租金提高到每套1000美元、1125美元。所以，我认为这每月能带来3250美元、20900美元的收入。如果你了解维护费用、运营费用等，那都不是现金流。

实际上，我每个月都在亏损。所以，我最终会将租金提高到市场价，这最终会是一笔好交易。但我认为这对于其他正在考虑或正在进入房地产行业但还在观望的人来说是一个很好的证明，对我来说，这是一个很大的错误，一个错误的举动。

我可能不应该那样做。所有这些流动性都只是为了每个月仍然要从口袋里掏钱。但我正在努力让它运转起来。

几年后，它们可能会成为我的下一个项目。嗯，它将产生现金流。这将是一笔很好的升值交易。

这最终会成为一笔好交易。我认为许多房地产交易都是如此，任何交易都可以变成好交易。这个行业非常宽容。所以你不应该害怕进入，因为即使你犯了错误，只要你坚持下去，最终你会没事的。所以，我认为这是一个很好的信息。

杰夫森，非常感谢你与我们分享你的旅程。我们非常感谢你抽出时间分享你的故事，并为那些刚刚开始房地产新手之旅的人提供一些很好的建议。我们将把杰夫森的信息链接到我们的节目笔记中。

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