Stop Buying Rentals (You Have Enough) and Do THIS Instead (Rookie Reply)
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许多房地产内容都在告诉我们买买买。但是，你什么时候才算拥有足够多的房产，又该如何制定最佳计划来增加你的现金流呢？我们将讨论一些非传统的策略，教你如何利用你的资产来增加被动收入，以及如何找到最适合你房地产目标的蓝图。

欢迎收听房地产新手播客。我是Ashley Kerr。我是Tony J. Robinson。今天我们将回答你们在BiggerPockets论坛上提出的问题。好的，这是我们今天收到的第一个问题。我想对一处自1987年以来就一直由同一人拥有的房产出价，在我看来这意味着该房产拥有大量自有资本，因此有可能获得业主融资。但我当然还不知道业主是否愿意。

我想知道是否有人同时对同一栋房子提交过两份报价，一份是价格较低的传统融资报价，另一份是接近要价或等于要价的业主融资报价。你认为这种策略怎么样？在我看来，这向买方表明你是认真的，并迫使他们认真考虑业主融资，因为他们将获得更好的价格加上利息收入。你还有什么其他方法来处理在房地产经纪人手中上市的房屋的业主融资问题吗？

但它已经挂牌一段时间了，并且已经降价了。所以让我们先解决这个问题。它说，我想对一处自1987年以来就一直由同一人拥有的房产出价，在我看来这意味着该房产拥有大量自有资本。所以这个人说的是，他们认为因为这个人自1987年以来就拥有这处房产，所以他们已经还清了最初的抵押贷款，并且在这处房产中拥有大量的自有资本。

所以我想说的第一件事是，这并不总是正确的。并非每个人都还清了他们的抵押贷款。有些人可能会去再融资，在房产上开设信贷额度并提取资金，使用房产上的房屋净值贷款，进行反向抵押贷款，他们实际上会获得付款，并且随着你提取付款，抵押贷款余额开始增加。这对于很多人来说都是可行的，很多老年人会这样做。

实际上是为了给自己提供每月收入，而无需在他们的房产上获得全额抵押贷款。然后，当他们出售房屋或遗产出售房屋时，反向抵押贷款就会被偿还。所以我推荐使用的第一个工具是PropStream。你可以访问PropStream.com。在PropStream上，他们实际上有一个工具，可以

查看房产是否存在任何留置权或判决。此外，根据自贷款发放以来所支付的款项，还可以估算抵押贷款余额。你还可以访问

县法院书记员法院记录，这些记录是联机的，在那里你可以输入业主的姓名，查看针对他们的留置权，以及这些留置权中的任何一个是否是针对该房产的信贷额度抵押贷款或其他任何东西，以确定他们是否在房产上还有任何债务。

所以这将是业主融资的第一步。是的。Ashley，你分析得很好，而且非常有道理，仅仅因为他们拥有房产很长时间并不一定意味着他们完全拥有它。这个问题的另一部分，或者可能是下一部分，是询问你是否可以同时对同一栋房子提交两份报价。

这几乎就像有人听过我们很多新手回复，然后说，嘿，让我给你们一个完美的问题来回答。所以你绝对可以对同一栋房子提交多份报价。Ash和我实际上都鼓励你这样做。我们最近在购买酒店时就是这样做的，我们给了他们一份传统报价。

然后我们还给了他们一份业主融资报价。他们选择了业主融资报价，因为它更符合他们当时的需要。他们得到了利息。Tony，你所说的传统报价是指银行融资吗？用传统的银行债务，对吧？所以我不得不去当地的信用合作社，获得一笔传统的贷款。我们不得不支付20%、25%的首付，我想是25%，也许甚至是30%。

就像提问者所说的那样，我们试图让传统融资报价不那么有吸引力。这意味着购买价格较低。我们说，嘿，听着，如果我们可以进行业主融资，我们会给你20%。

但这是我们需要让它发挥作用的其他条款。但如果我们必须去银行，这就是它的样子。对。所以，你知道，你不能，你可以对同一栋房子提交任意数量的报价，对吧。如果你想给他们10份报价，你知道，我认为这是一个很好的方法，试图引导卖方选择你认为对自己最有利的报价。Tony，我正在出售一处房产，我确实有，嗯，

我正在使用房地产经纪人，我有一个卖方通过我的经纪人说，你知道，我是否对业主融资感兴趣？我说，是的。所以他们说，好吧，我们将支付125,000美元购买该房产，或者支付25,000美元的首付。然后业主融资10万美元。我说，好吧，条款是什么？潜在买家回来说，好吧，

我们不知道。你认为什么是公平的？并让我来制定条款。所以我觉得通常情况正好相反。我一直都在提出条款，因为我想至少向他们展示我的立场，看看是否值得谈判。所以我觉得这很有趣，买方说，

让我作为卖方来设定条款，我设定了条款，但我还没有收到任何回复。所以我不知道这是不是一个坏兆头。所以我们对这处房产进行了更多的展示。所以我不知道我的经纪人是否将其用作谈判策略，但我认为这很有趣。我想也许有一点需要向你指出，Ash，那就是，当你在进行业主融资时，你可以谈判哪些不同的东西？是的。

所以我们关注的事情是实际的购买价格，对吧？所以我们同意什么价格？你支付的利息（如果有的话）。该贷款的摊销期限，对吧？比如我们多久摊销这笔特定债务？

然后，如果存在气球付款，以及气球付款到期的时间。然后我说首付了吗？首付将是最后一个。所以这些是你可以在进行业主融资谈判时利用或调整和修改的主要因素。也许对于你作为买方来说，如果你可以获得略低的首付和略低的利率，那么提供略高的购买价格更有意义。

因为对他们来说，最重要的事情就是达到他们的目标数字。说，嘿，听着，我可以给你你的目标数字，但我只需要在我们可以影响的其他杠杆或变量上得到一些支持。好的，那么最后一点是，你还有什么其他方法来处理在房地产经纪人手中上市的房屋的业主融资问题吗？但它已经挂牌一段时间了，并且已经降价了？是的。

我认为这个人已经说过，提交两份报价是去经纪人那里说，我想提交两份报价。或者如果你有自己的经纪人，让你的经纪人提交这两份报价。你可以做一个口头报价，你的

你的经纪人只是说，嘿，这是他们愿意做的两件事。如果这是他们感兴趣的事情，我会起草合同，而不是浪费时间起草两份报价的合同然后提交它们。你也可以做一个意向书。我这样做的时候，

情况有点棘手。我没有信心经纪人会正确地传话，并准确地告诉卖方我试图向他们提供的报价。我会做一个意向书，其中说明，你知道，房产信息和卖方信息，我的信息，我愿意购买的价格，以及购买的条款

是什么。然后它只是有一些披露，比如这是，你知道，以律师批准和完整合同为条件等等。但你也可以这样做。如果你只是在谷歌上搜索意向书，你可以得到很多例子。

这也可以。如果你要对多个交易使用此策略，你

对于多个房产，如果你不断地让他们为每个房产都提交两份报价，而你最终一个也没有得到，那么你的经纪人就会筋疲力尽，厌倦和你一起工作，特别是如果你像我一样做低价报价的话。所以起草意向书是一种快速推进事情的方法。我认为另一件事是，有时你会发现挂牌经纪人会抵制提交业主融资报价。

嗯，Ashley，你知道，如果你错了，你可以纠正我，但经纪人根据法律规定必须向他们的客户展示任何正式报价。这是正确的。但这对意向书也适用吗？我不知道。我不知道。我认为无论报价的形式如何，我都认为，如果，即使是口头报价，我觉得他们也会有

一种道德义务。我只是觉得，你知道，有很多经纪人不想处理业主融资，因为他们最担心的是，好吧，我将如何在这次交易中获得报酬？他们只是没有接受过关于业主融资是什么样的教育。所以有时确实需要，比如如果你对经纪人感觉有点奇怪，那么我就真的提交一份正式报价。这样你就能确保它能送到卖方面前。然后我听说其他人也这样做，你知道，

这也有可能惹恼挂牌经纪人，但你必须做你必须做的事情。比如，不要试图把经纪人排除在外，但只是说，嘿，听着，我已经向你的经纪人提交了这份报价。我只是想确保你也收到一份副本。然后有时卖方会说，好吧，这是什么情况？我以前从未见过这个，你知道吗？所以如果你遇到一些奇怪的事情，也许可以尝试直接联系，嗯，直接联系卖方。然后最后一条建议是，如果，如果你看到挂牌到期，比如挂牌失败，

这是一个很好的时机，可以直接联系卖方，说，嘿，听着，我看到你刚刚把这个房产挂牌了120天。它没有卖出去。挂牌结束了。嘿，我仍然是一个非常有动机的买家。让我们谈谈。

因为他们的动机什么时候可能最高？一旦他们以更传统的方式尝试出售该房产失败后。我们必须做一个简短的广告休息，但休息之后我们将回来。看看这个。仅仅通过使用你的退休账户，为你的下一个房地产交易融资可能比你想象的更容易。

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好的，欢迎回来。Tony，我们今天第二个问题是什么？好的，我们的下一个问题是：我35岁，在过去三年里一直在投资房地产。我想扩大规模，购买更多房地产。最近我一直在考虑转向多户型房产。我现在拥有七套房屋，净资产约为70万美元。

顺便说一句，恭喜你。我的大部分房产的贷款价值比为65%到70%。我是个体户，我的租赁房产大多收支平衡或几乎没有现金流，因为我的房产利率在7.5%到8.5%之间。我希望在我三年的提前还款罚款到期后进行再融资。以下是我的资产明细：现金165,000美元。自导IRA，81,000美元。房地产，145万美元。加密货币，10,000美元。

我的目标是获得每年40,000美元到50,000美元的被动收入。我意识到，鉴于我目前的投资组合，这可能有点雄心勃勃。现在，问题来了。你有什么建议可以帮助我扩大我的投资组合吗？我应该转向多户型房产吗？多年来，你们做了哪些事情来积累财富和发展你们的投资组合？

好的，这里有很多东西需要解释。我认为首先要说明的是，从资产的角度来看，提问者似乎处于一个相当不错的状态。165,000美元的现金。他们有一个自导IRA，还有81,000美元，另外还有10,000美元的加密货币。所以他们有很多流动资金或接近流动资金，175,000美元，另外还有80,000美元可以用于其他用途。

我将，你知道，这里的目标是获得每年40,000美元或50,000美元的被动收入，对吧？所以我们知道这是背景。我

我知道我们将讨论房地产方面，但有一件事让我很感兴趣，实际上，我很想知道你的想法，但他们有这个自导IRA。对于我们不熟悉这个术语的新手来说，自导IRA是一个退休账户，你可以选择如何以及在哪里部署这些资金。现在，你如何合法地使用这些资金有一些限制。所以你必须确保你与一家信誉良好的自导IRA公司合作。但是，你已经有81,000美元存放在SDIRA中。我可能会尝试把这笔钱借出去。

如果你每年可以获得10%，而你有81,000美元，那么你就可以从现在存放在自导IRA中的81,000美元中获得8,000美元。而且我认为，在房地产界，在BP社区中，可能有很多人都渴望获得81,000美元的资金，并向你支付10%、11%、12%的利息。

每次你把这些资金借给他们的时候。所以对我来说，这实际上是一件非常容易实现的事情，可以快速产生一些现金。是的，我现在实际上正在向私人贷款人支付12%的利息。我实际上也正在做我的第一个自导IRA。所以我有一个旧的W-2工作的401k，它一直

存放在指数基金中，我将把它转入自导IRA。我正在使用equity trust来做到这一点。所以我将用它来投资。所以这是我第一次这样做。我必须说实话，就像我很久以前都不知道

自导IRA的所有细节一样，我一直认为它对我来说太复杂了，或者是我做不到的事情，而它实际上非常简单，你基本上只需要填写文件，然后你就可以得到像equity trust这样的机构，他们会给你一个顾问，指导你完成实际流程以及我不能用这些资金做什么，并使其变得非常容易，并且

所以如果你确实有存放在旧的401k中的钱，或者你已经把它存放在传统的IRA中，你可以把它存入自导IRA，这样你就不会局限于只投资股市。

所以我试图使我的投资组合多样化。所以建立这个自导IRA对我来说是一件新的、令人兴奋的事情。我第一次听说自导IRA是在一次聚会上，那里有一个家伙，他基本上拿着支票簿在每个人面前挥舞着。是的，我这里有钱，我的自导IRA。所以如果你有一个好交易，我在这里借钱，等等，就像字面意思一样，四处走动，

炫耀他的支票簿。这就像我的努力，就像非常吓人，但现在回想起来，天哪，我永远不想拿他的钱。这就像每个新手投资者的梦想，走到一个聚会上，有人就像拿着支票簿一样。对。嗯，

顺便说一句，对于我们所有那些字面意思的新手来说，这是一种非常罕见的现象，所以不要指望去参加聚会，然后可能会看到这种情况。但是，是的，那里有一些容易实现的目标，也许可以开始自己产生一些收入，对吧？但是现在，回到这里的主要问题，这个人问……

有什么建议可以帮助我扩大规模吗？我应该转向多户型房产吗？Ashley，你的想法是什么？你觉得对这个人来说有价值吗？你知道，七处房产，现在没有多少现金流，利率很高。

多户型房产有意义吗？我认为首先你必须认真考虑的是，你为什么要扩大规模，你真的想扩大规模吗？所以现在，这七处房产收支平衡或略有现金流。

所以你想继续积累这样做的房产吗？或者你想尝试一种新的策略，给你带来更多现金流，但也许不那么被动？Tony和我认为2025年的热门新策略将是共同居住，你租下房间，建立一个社区。但这不会发生。

这也不像拥有传统的长期租赁那样被动。你有一个或两个租户，但你每个单元只有一个租户，而共同居住可能会出现许多其他情况，即许多人住在同一栋房子里。所以要认真考虑你想参与什么，以及你不想参与什么

如果你决定转向新的策略，以从你的房产中产生更多现金流。我真的很喜欢Tony关于将自导IRA用于贷款的想法，因为这对你来说可能非常非常被动，你只需要审查交易，审查实际购买和运营交易的运营商，然后每月收取你的钱，你的利息，或者在交易结束时收取。

然后，你知道，最坏的情况是，如果这个人不付钱给你，你必须追究他们，以获得他们的资金。我建议制定一个计划，说明如果发生这种情况，我应该做什么来保护自己作为私人贷款人？如果有人不付款，我应该立即采取哪些措施？如果确实发生了这种情况，应该立即采取哪些行动，并制定你的计划？但我认为，如果你有资金这样做，私人贷款是一种非常非常被动的赚钱方式。

接下来要考虑的是你目前拥有的这七处房产，你将在未来十年中积累的资产。你想从第10年开始出售其中一处房产，然后在第11年出售另一处，在第12年出售另一处吗？

看看这些房产的升值潜力。与其每月积累现金流，不如再等五年，到40岁时再开始出售它们？

并利用由此产生的资产，也许将其投入更多的私人贷款。然后，因为这是我多年来学到的东西，我已经积累了，积累了，积累了。但随着时间的推移，十年后，你会发现，哇，这些房产积累了大量的资产。

如果我偶尔出售一处，这比我当年购买一处或两处单户型房产所能产生的现金流要多得多。所以要考虑对你来说真正重要的是什么，就你想要参与多少，你想要参与多少而言。

你现在想投资多少房地产，就资金、资本而言，也包括你的时间和精力而言。而且你提出一个非常好的观点，Ashley，关于也许改变策略。他们没有在

他们的问题中说明，你知道，这些是否是传统的长期租赁，但这是这里的假设。我认为，你知道，你提到了，嘿，你能换一种策略吗？因为你已经拥有七套房子了。你知道，你做了很多工作来购买这些房产。所以你能从你已经拥有的东西中获得更多吗？所以共同居住是一种选择，你可以进行中期租赁吗？你可以进行长期租赁吗？

你知道，戒酒康复设施。我们采访过做这件事的人。也许还有其他用途，你可以利用你拥有的房产，这可能会让你从你将要支付的多户型房产的首付中获得更好的回报。你能用它来建造吗？

你七处房产上的ADU，也许可以通过这种方式获得更多收入。所以我认为，探索所有其他收入潜力，比如利用你现有的投资组合产生活动，我可能会先走这条路，甚至在探索多户型房产之前。但我猜我们仍然没有完全回答这个问题，比如他们是否应该购买多户型房产？

我认为很多事情都取决于，实际上也触及到了这一点。就像，这里的实际目标是什么？以及资源是什么？比如，如果你出去购买你的第一处多户型房产，所以你出去购买一个六单元的公寓大楼，你是否会像你拥有七套单户型住宅一样，它们几乎收支平衡，或者略有现金流，但我只是把它做大了两倍。对。所以如果你可以在多户型房产领域找到，

资产类别，那里有更好的机会。所以你实际上可以开始朝着每月40,000美元或50,000美元的目标取得合理的进展。那么，是的，绝对可以。对。就像仅仅因为你从单户型房产开始并不意味着你必须继续这样做，但我认为为了改变而改变，这就是你如何让自己陷入更多工作，而没有太多进展来证明这一点。新手们，我们要感谢你们来到这里并收听播客。我们想获得10万订阅者，我们需要你们的帮助。如果

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好了，让我们继续。对于我们今天的最后一个问题，我们收到：大家好，自从2021年以来，我一直都在进行房屋租赁。由于一些生活上的变化，我们将搬到州外。由于我只拥有一处房产，一套双联别墅，我一直担任物业经理。我使用Rent Ready软件来管理我的租户。因此，所有事情都是通过电子方式完成的。

我特别需要帮助展示房产并向租户提供钥匙。我考虑过物业管理公司，但成本似乎并不值得，尽管这会很方便。我还考虑过直接飞回城里自己展示房产，因为这样做与聘用物业管理公司的成本大致相同。但这显然是一个非常不方便的选择。

有没有人有过类似的经验，并且知道在您不在州外或不亲自处理的情况下，展示公寓和向租户提供钥匙的更好方法？物业管理公司是唯一的方法吗？在我看来，使用房地产经纪人。

提出支付固定费用的建议。有时人们会支付一个月的租金。对于我的租赁房，我向房地产经纪人支付每套500美元的费用。所以这是一个固定费用，无论单位是什么或租金是多少。而房地产经纪人的责任是实际列出公寓。所以去拍公寓的照片，列出待租，然后你

进行所有展示，直接与潜在申请人协调他们的空闲时间，然后向他们发送申请，审核申请。这就是我介入的地方，在提交申请后进行筛选过程，然后我进行最终批准。之后，

搬入日期确定，经纪人安排她实际会见他们以交钥匙进行搬入检查的时间，然后将检查结果发送给我，我在后端设置。实际上，我的虚拟助理会这样做。

在后端设置他们所有的在线门户等等。所以在我看来，最好的方法是找到一个你信任的房地产经纪人，让他们来展示，但要确保你参与筛选和审查过程，这样你就能对实际租用你单位的人有一定的质量控制。而不仅仅是一个愿意向任何人出租以获得报酬的经纪人。

非常感谢大家收听本期《房地产新手回复》节目。如果您有任何问题，请前往BiggerPockets论坛，并参与BiggerPockets社区。您也可以加入房地产新手Facebook群组。我是Ashley，他是Tony。感谢大家收听，我们下次再见。