Stuck at ONE Rental Property? The Secrets to Scaling Your Portfolio
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让我们来解答您的问题。我是Ashley Kerr。我是Tony J. Robinson。欢迎收听房地产新手播客，每周三次，我们为您带来所需的灵感、动力和故事，以启动您的投资之旅。我们即将讨论来自BiggerPockets论坛的一些问题，这些问题是由像您一样的其他新手提出的。

如果您还没有，也请查看论坛。它们确实是快速获得所有房地产投资问题的最佳场所，那里有许多不同的专家可以解答您的问题。因此，以下是在本期节目中我们将讨论的一些内容。首先，我们将讨论在这个当前市场中的规模扩张，尤其是在您的家庭收入减少到一份W-2收入的情况下。我们还将讨论一种针对一些非常规类型房产的再融资策略。然后，我们将以

一些物业管理问题以及如何处理异常或昂贵的租户维护请求来结束节目。好的，让我们开始节目吧。好的。我们的第一个问题是：我和我的妻子最近在科罗拉多斯普林斯地区购买了我们的第一套房子，靠近众神花园和该地区的其他景点。我们的利率高达7.1%。主屋有四间卧室，两间浴室，我们的月供略高于4000美元。

所以问题来了。

好的，我们有很多东西需要解释。7.1%，月供略高于4000美元。在ADU中有一个长期租赁，租金为1545美元。所以减少了。

减少开支或规模扩张的方法。那么，你听到了什么，你在这个问题中发现了什么，Ashley？老实说，当他们一开始说他们靠近景点，他们有一个ADU，这是一个长期租赁时，我以为问题会是，我应该把它变成短期租赁吗？所以Tony，如果他们住的地方允许的话，

他们会采取哪些步骤来实际了解他们的每日费率，以及这是否对他们来说是一项好的投资，以及他们是否可以比长期租赁获得更多的现金流？是的，我认为首先，是的，确保它在您所在地区是允许的。因此，请检查当地法规，以确保您可以将该房产出租。但是，是的，我的意思是，如果可以的话，我要做的第一件事是，您可以免费完成，但老实说，有一些工具可以帮助您完成。

更好。我喜欢推荐用于市场研究和初步交易分析的工具之一是AirDNA。它是AirDNA。AirDNA允许您查看您所在市场的其他可比Airbnb，并跟踪这些房源产生的收入。现在，AirDNA表示其数据准确率超过90%。

所以我想您可以对他们的跟踪方式有一定的信心。但我要做的第一件事就是检查您所在市场的其他可比Airbnb，看看它们产生了多少年度收入。现在，他们说他们在这个房产上每月收入15.45美元……

收入。因此，1545除以12个月，我们得到略高于18000美元，一年18500美元的收入。因此，您只需要问自己，作为短期租赁，我能否产生超过18500美元的收入？

如果答案是肯定的，好的，很酷。那么也许您有了一条可行的前进道路，对吧？如果您能达到25000美元，那么也许有四号案例，但这将是我的步骤，实际上，我想了解实际的收入潜力，然后将其与我从长期租赁中获得的收入进行比较。我刚刚快速搜索了一下谷歌，它确实说科罗拉多斯普林斯市确实允许短期租赁，但您必须申请租赁许可证，嗯，

住宅分区单户住宅的情况。但如果您是业主自住，并且您的名字在契约上，那么就可以了。所以我还会进一步研究这些规定。所以我认为您可以做的一些其他事情是，是否有办法划分主屋？所以四间卧室，两间浴室。现在只有你们两个人。我认为它说想要组建一个家庭。是的。

至于出租几间卧室，甚至一间卧室，如果您能为其他人隔出一个床位和浴室，并且有一个单独的入口，也许，你知道，地下室的一间卧室和浴室之类的东西，那就更好了。我不知道是否有……

可行的方法来做到这一点，但你总是可以只租出一间卧室，他们和你一起使用公共区域。我的意思是，是的，四间卧室，两间浴室，你知道，两个人算算。你知道，我们谈论我们节目中好朋友Craig Curl，他利用房屋进行黑客攻击，你知道，我认为他的第一个房产就像五间卧室，他睡在沙发上。对。那么，你能，你能，呃，在接下来的几年里做出一些牺牲来给自己一个更好的机会吗？嗯，

所以这个问题的另一部分是，有哪些方法可以每月减少抵押贷款的支出？我能想到的减少本金利息税和保险费用的方法并不多。您可以四处寻找其他潜在的保险提供商，看看是否可以获得更好的报价。

如果您觉得税收评估不公平，您可以要求重新评估。我们现在正在对我们的一个房产这样做，因为我们不同意税收评估。

所以你可以这样做。但我的意思是，除了再融资之外，您的本金和利息将是相当固定的。但是，您的付款中的税款和保险部分是您可能有一些空间的地方，具体取决于当前的数字。是的，我实际上看到了一家公司。它叫做OwnWell。他们实际上会代表您为您的房产处理税务争议。所以我没有使用这家公司的经验。我刚刚

听说过他们，并稍微了解了一下他们所做的事情，但他们会帮助您，如果您不想自己去做的话，有一个申诉期，您必须，你知道我

在一定时间内对您的房产税提出异议，至少在纽约州是这样。所以这是该公司可能帮助您解决的问题。保险，去找您的代理人，您的经纪人，要求他们报价，看看是否有任何折扣可以通过您的实际保单获得。你知道你在付什么，你的保险范围是什么吗？也许你

你的房子里有一些东西实际上可以给你打折。就像有一些小的随机的事情可以给你打折一样。例如，你有没有告诉你的保险公司你有灭火器，也许这会给你带来保险折扣。所以要做到这一点，要求列出哪些东西会对你的实际保单打折，因为你已经有了这些东西，比如二楼的逃生梯，等等。

收入发挥作用。这就是我从房产税开始的地方，然后是重新报价的保险。这里我想到的另一个问题可能是更紧迫的问题是7.1%的利率。首先，我要说的是，我的意思是，这并不糟糕。你知道，我们肯定听说过并且看到过利率，尤其是在过去的，你知道，24个月里，比这更高的利率。

但可能在未来一年、12个月或18个月左右，随着利率有望开始下降，可能会有一个时间点，这样做可能是有意义的。但是Ashley，你认为是什么样的

你怎么知道什么时候再融资？因为如果利率降至6.99%，可能意义不大。在你看来，衡量再融资和这些成本是否值得的最佳方法是什么？好吧，我认为很容易获得您利率的准确估计。因此，特别是如果您与提供您当前贷款的贷款机构合作，

给他们发电子邮件，说，特别是如果您与一家小型当地银行合作，给他们发电子邮件，说，我有兴趣再融资以降低我的利率。今天的利率是多少？因此，如果您今天结束交易，他们可以准确地告诉您利率是多少。因此，它会让您有所了解，但您可以锁定利率。所以说，好吧，是的，这实际上是，我想要这个利率。让我们锁定利率。并且

您可能必须这样做，他们可能会运行另一个信用报告，等等，然后他们才会锁定您的利率。但通常情况下，这并不是一个非常漫长、深入且昂贵的过程，让您了解您的利率是多少。您通常可以在花费任何钱之前了解这一点。他们会在您结束交易之前为您提供披露，说明您将支付什么以及结算成本等等。

因此，您可以查看是否值得您再次支付这些结算成本以降低您的利率。您可以简单地计算一下，您知道，您将节省多少，以及您实际节省支付该房产结算成本的金额需要多长时间。

当利率下降时，我们对我们的主要住宅进行了再融资，我们实际上能够将再融资的成本计入贷款中。因此，我们不仅减少了，我认为，大约一点五，也许将近两点利率，而且我们实际上也没有任何现金支出，因为我们将这些成本计入了。因此，对我们来说，这就像对我们来说是显而易见的事情，因为利率下降了很多，我们没有任何支出。但是，当您进行再融资时，这可能是一个值得询问的问题。就像，嘿，如果我把这些成本

计入新的贷款中，我每月实际节省了多少，这值得吗？是的。并且请记住，这会增加应付余额。因此，您仍然应该知道这笔钱是多少，因为如果您的结算成本将为20000美元，那么这将是添加到您的贷款余额中的20000美元。因此，请确保您仍然实际了解该金额是多少，即使它正在

也计入您的贷款金额中。新手们，在我们进入第二个问题之前，我们有一些令人兴奋的消息要分享。我们现在有了Instagram和Facebook页面。这与我们的Facebook群组不同，在该群组中，新手投资者可以相互联系，并直接从Tony和我那里学习更多知识。因此，请在Instagram上关注我们BiggerPocketsRookie，在Facebook上关注BiggerPocketsRealStateRookiePodcast，并获得所有额外的技巧和

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好的，欢迎回来。我们今天第二个问题是：我在德克萨斯州德雷平斯普林斯（奥斯汀郊外）有一块8英亩的地块，上面建有两个小型短期租赁房屋。两个单元的面积约为400平方英尺。它们是蒙古包风格的小屋，带有大型露台。我们拥有两年的收入历史，2024年的总收入超过10万美元。好的，我们收到了观众的一个问题。

在对便利设施进行一些投资后，主要是热水浴缸，我们过去三个月的平均月收入为1.2万美元。

该房产完全归我们所有。由于房产面积、单元面积小以及该地区缺乏可比房产，我们发现很难获得任何融资。我们在土地、建筑物和基础设施上的改进支出约为50万美元。我们还在场地上为第三个单元建造了一个基础设施。

由于投资者难以找到该房产的传统融资，如果我们要考虑出售，我该如何对该房产进行现实的估值？根据我阅读的内容，收益率对于短期租赁来说不是一个可靠的指标。任何见解都将不胜感激。等等，我让这个人上节目来谈谈。

他们正在进行豪华露营。它也听起来与Garrett很相似，他是BiggerPockets的短期精神专家之一。他之前也几次参加过播客。我和他最近一起在这个Ricky节目中做了一个播客，他也有类似的问题，他在德克萨斯州购买了房产，建造了圆顶屋。他的不是蒙古包，但在再融资方面也遇到了一些困难。我认为首先，我之前也提到过这一点，但我认为首先

我想说的是，你跟多少贷款机构谈过了？你跟谁谈的？因为如果我们只跟美国银行和Chase谈，你的选择可能会非常有限。所以我建议重点关注当地区域性银行、信用合作社和

那些更了解这个领域的抵押贷款经纪人，因为你能接触到的人越多，你就会得到更多选择。而某个地方的某个人可能拥有一种贷款产品，这可能对这种类型的交易有意义。是的，我认为肯定是在该市场中靠近该房产的小型银行，他们了解该地区的情况，并且，你知道，

比大型银行能更好地根据您的需求定制服务，因为大型银行对他们可以在分支机构层面做的事情有更多发言权，我想。Garrett有没有什么解决方案？你知道他最终为他的房产做了什么吗？哦，不要引用我的话，但我相信他仍在努力解决再融资问题。我相信他最终找到了一家银行，

但是，是的，我认为他仍在努力解决这个问题。但这与你所说的内容相符，即你与多少银行谈过，并不断与不同的银行联系……到目前为止，我感觉应该有一家专门从事此业务的银行。我的意思是……

现在有一些银行专门为投资者提供短期租赁服务。很长一段时间以来，我觉得这很难获得，除非您在短期租赁上拥有两年的租赁收入。现在，这方面也有更多的融资选择。我要考虑的一件事是申请SBA贷款。这就是许多拥有露营地的人所做的。

正在考虑SBA贷款。您获得的是更像商业贷款，而不是房产抵押贷款。所以这也是一种选择。这个问题结尾的另一部分是，根据我阅读的内容，收益率对于短期租赁来说不是一个可靠的指标。这是一个正确的陈述。

收益率基本上是取您的净营业收入。它基本上是您所有的收入减去您所有的支出，除了您的债务服务和您将支付的任何税款。这就是您的净营业收入。您将其除以该房产的价值。在典型的商业房地产中，收益率被广泛使用，因为人们正在买卖房产。就像，哦，这是一个8倍的收益率，这是一个4倍的收益率，这是一个10倍的收益率，这是一个什么倍的收益率。

这在短期租赁行业中还没有流行。大多数短期租赁都是根据评估价值出售的。所以对于正在收听的新手来说，这就是这个问题的一部分。

但是，是的，我认为按照Ashley的观点，你只需要与更多人交谈。你必须与更多银行交谈。你必须获得更多选择，才能找到合适的合作伙伴进行再融资。我认为我可能要考虑的另一件事是，因为你谈到了SBA贷款，但它也可能是在考虑像商业贷款一样。不要只关注单户住宅类型的贷款机构。但是你已经有了，我认为，一个……

他说有八块地块，上面建有两个小型短期租赁房屋。你已经投入了50万美元进行改进，这太疯狂了，对吧？这是你已经投入改进的巨额资金，并且还有空间添加第三个。就像如果你去跟一家商业银行谈谈，也许他们愿意贷款，因为他们更把它看作酒店，而不是蒙古包或其他什么东西。因为我在不同的地方看到过豪华露营度假村

国家，他们有商业债务。所以问题是，这个过程是什么样的？新手们，非常感谢你们的收听。正如您所知，我们在YouTube上播放本播客的每一集，以及原创内容，例如我的新系列Rookie Resource。我们还想达到10万订阅者，我们需要你们的帮助。如果您还没有，请前往我们的YouTube频道并在Real Estate Rookie上订阅。我们必须进行最后一次广告休息，但休息之后我们将继续。

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好的，让我们继续。下一部分是关于物业管理的。我们的租户前一天晚上通知我们公寓周围有成群的蜜蜂。

我们去评估了一下，早上，我们给他们发短信说我们正在联系灭虫员。我们之前在其他房屋中使用过这个灭虫员。两小时后，我收到租户发来的短信，说他已经雇佣了某人，已经支付了430美元，他们将在下午6点之前到达。

这件事发生在大约下午2点。此时，我们还没有与我们的灭虫员预约，因为他们还没有回我们的电话。我们应该多快处理这件事？

附注，根据他的说法，蜜蜂从未进入房屋，但它们试图进入他们的房屋。我们不想支付我们未经授权的这项非常昂贵的服务费用。他知道我们正在雇佣某人，但他不想等待我们的灭虫员，因为这是一个紧急情况。这些租户只住了两个月，我们遇到过几个类似的问题。他们是两个有钱的年轻专业人士，他们要求很高。好的。

好的，我认为这是一个例子，无论您如何仔细筛选某人，这并不意味着他们将成为完美的租户。所以要注意。你必须把这个问题添加到租户申请中，对吧？例如，说有一群蜜蜂试图进入你的房子，你知道，你会怎么做？从现在开始，这将被添加到每个租户中。

预申请是经历这些情况，并让我知道您将如何处理这些情况。我认为这是一件好事。我们对员工进行磁盘分析。我们应该对租户做类似的事情。

你知道，正如我们最近在长期租赁管理方面所做的那样，在那期节目中，你谈到了拥有良好租赁协议的重要性。所以让我问你，你会如何处理这种情况？因为我想了解他应该在这种情况下做什么，但我认为

也许甚至可以防止这种情况发生，您可以通过一份良好的租赁协议以及为您的租户提供良好的入门体验来避免这种情况。那么，您的租赁协议中是否有任何内容会涉及这种情况？好吧，我从Ashley Wilson那里学到了很多东西，我们之前让她参加过节目，她只是资产管理方面的专家。我们已经就您作为房东以及您的租户的期望进行了长时间的交谈。所以

所以他们所有房产所做的一件事是在租赁时让租户知道他们可以预期维护维修完成的时间范围。例如，如果您的壁橱门脱轨或其他什么情况，它是滑动式门之一，您可以预期它将在三天内完成。

如果这是管道问题，您可以预期它会在24小时内完成。无论是什么问题，她都有一个完整的清单，上面准确地说明了您应该预期的完成时间。她说他们总是夸大或夸大这个数字，这样当他们能够更快地完成工作时，租户就会更高兴。就像，哦，我们以为这需要三天才能完成，而他们两天就完成了。就像，耶，他们是最好的。他们很棒。我们喜欢这个维修团队。

所以，您可以做的一件事就是写下他们可以收到服务的预期时间。第二件事是记录沟通情况。因此，如果这位租户，按照我的处理方式，他们提交在线维修请求。因此，请求会记录时间戳、问题是什么。

然后发送一条消息进行跟进，说明您已收到请求，并且您已致电灭虫员。

并且您正在等待回电或其他任何事情，好吗？因此，您有记录表明您已经开始对此采取行动。您不能期望有人立即、非常快速地到达房产，这是没有道理的。我认为，在这种情况下，您会陷入困境，变得棘手的是

这个人可能会扣留租金，说您没有赔偿我支付的430美元。然后现在您的租金短缺，您要么必须去驱逐他们，要么尝试以其他方式收取租金，这对于任何一方来说都是一个两败俱伤的局面。所以我觉得

如果您真的想这样做，您可以继续开始驱逐程序。而且，你知道，当涉及到法庭时，证明您有文件证明您正在处理此事，您已经联系了灭虫员。我认为任何法官都不会期望您应该立即有人在那里。

你知道，所以添加一些关于灭虫的内容。我不太清楚具体是什么，但任何灭虫之类的。

我们有一家公司提供这项服务，但以下情况是您有责任实际进行灭虫。例如，如果您不打扫您的家，而您的公寓里只有蚂蚁或虫子，那么这是您的责任。我们不会为您处理这些问题。例如，果蝇，这是您的责任。所以，是的。

我们确实在我们的租赁协议中加入了一些关于如何处理灭虫的小事。您还可以加入某种自然方面的内容，例如，你知道，小动物之类的东西，我们没有，你知道，

对它们负责。这可能是蜜蜂成群结队。这可能是一只鹿站在你的门口。我不知道，比如浣熊进入你的垃圾桶。作为房东，有一些自然极端因素

需要权衡利弊，但我确实为这个人现在陷入这种困境而感到难过。非常快速地说一下。因为你提到了Ashley，Ashley Wilson的节目，但我们在第443集采访了她。因此，如果您想了解Ashley Wilson关于资产管理的所有内容，第443集是一个可以回顾的好节目。我认为这里可能还有另一个关于Ashley的层面，嗯，

他们的灭虫员可能要花多少钱？如果大约是75美元，那么是的，也许真的值得大惊小怪。但是，如果您的灭虫员要花费350美元，那么为了80美元而承受这种麻烦和您与租户之间的糟糕关系真的值得吗？但我认为更令人担忧的是，在这个问题的最后，这个人说，这些租户只在这个公寓住了两个月，我们已经遇到过几次类似的问题。

我觉得，假设您确实与这些租户建立了良好的租赁关系，那么一个好策略可能是坐下来与他们重新审查租赁协议。说，嘿，伙计们，听着，我们很乐意支付您发送给灭虫员的430美元，但是，让我们也以此为契机重新审查租赁协议，以便我们对如何处理这些事情达成一致。

对。这样一来，你们双方都能清楚地了解实际情况。实际上，让我问你，至少在纽约，只要双方同意，你是否可以在租赁期限内对租赁协议进行补充？我们以前做过补充协议，但这更多是因为他们想在他们的租赁协议中添加车库之类的东西。我想不出，

有什么具体的东西？我想也许是谁在负责草坪维护。例如，我们有一个负责维护的人。我们会给他减少租金，然后我们停止了。因此，我们做了一个补充协议，说明他不再获得折扣等等。但是，是的。

这种情况并不常见。有必要吗？但也许在这种情况下是必要的，你知道，这是你可以防止与这个租户未来出现问题的方式。我认为，在您的租赁协议中，一件非常重要的事情是，他们不能雇用任何人来维护您的房产，您负责这样做。他们不能有任何人，你知道，无证承包商，他们想雇用的任何人，对吧？

必须出示保险证明，并且您必须事先同意支付该费用，否则该承包商的费用由他们承担。但在我们所有的租赁协议中，都规定您不能雇用您自己的承包商进行维修。它必须通过我们。

好的，接下来是我们的最后一个问题。这个问题说，我继承了一位Section 8租户，他支付的租金远低于市场价，多年来一直存在马桶漏水的问题，这损坏了地板，并导致我花费了资金进行维修。

她现在说她的暖气根本不好用。承包商那天去修理地板，说暖气没有问题。她否认并每天都给我发短信让我修理炉子。现在是周末，并且即将进入假期，您建议我怎么做？几个月前我请水管工检查过炉子，他说炉子状况良好。感谢您的智慧。

这与另一个问题也有些关联，即什么是紧急情况以及如何处理。因此，这个人，他们的马桶漏水，损坏了地板。所以，这对于房东来说是一件大事，对吧？

要么，你知道，进行检查或与你的租户进行检查。你知道，每六个月发送一次通知，例如，“嘿，只想检查一下你是否需要进行任何维护，情况如何等等”。因为尽管您不想支付维护费用，但最好保护您的房产并确保进行维护，否则可能会损坏您的房产，例如，由于马桶漏水而损坏地板，而他们从未报告过。

嗯，这个是专门针对暖气和修理炉子的。那么Tony，作为短期租赁专家，不再需要处理租户，您怎么想？如果您有一个短期租赁客人整个住宿期间都发短信说暖气坏了怎么办？

而且你派人出去了。他们说可以。是的，我的意思是，首先我会尝试从租户那里获得一些明确的信息，并说，嘿，我们有过多次经验。

专业人员在单元内，他们都表示炉子工作正常。所以请帮助我了解这里的问题所在。例如，是用户错误吗，还是只有在他们在那里时才有效？例如，请帮助我理解。煤气是否因为您没有支付而被关闭？您的煤气费，你知道，已经支付了吗？所以我认为这是第一步，就像任何问题都来自客人或我们的清洁工一样，

我们的第一件事是我们也对我们的虚拟助理进行培训，那就是我们必须问所有问题，以确保我们拥有所有正确的信息来实际解决问题。好的，炉子坏了。我们是否进行了故障排除，你知道，就像你如何启动它以及它是什么样的？所以我认为首先要深入研究以了解问题的根本原因是什么，因为也许你只是派人出去了，但她只是不知道如何正确使用炉子。

你知道，无论是什么。是的，我认为这可以追溯到记录。因此，拥有文件证明炉子根据您请来的两名不同承包商的说法正在工作。他们在那里的日期表明炉子正在工作，嗯，

然后，因为她在Section 8，至少在纽约州，Section 8每年都会进行检查，住房专家（他们这样称呼）会进来检查单元，并确保一切正常工作，可以居住，并且不需要进行任何维修。好的。

因此，对于这些检查，没有什么可担心的。它们相当轻松，因为他们检查的所有东西都应该完成。因此，当租户实际上没有向您报告维护时，这更令人担忧。然后，住房专家会通知您需要进行这些维修。

如果这确实是一个问题并且持续存在，您可以联系她的住房专家。因此，如果他们属于Section 8，您应该有一个个案工作者，也许可以联系他们，并尝试通过住房专家在您和租户之间达成一些解决方案，因为他们是他们联系人的负责人，对于您真正关心的任何问题也是如此。我会尝试

在他们介入之前就先解决这个问题，说你没有完成维护，并与他们交谈，看看他们是否可以帮助你指导与居民达成解决方案。因为Section 8还有一件事，

在许多市场中，等待Section 8的凭证的等待名单非常长。因此，这个人可能不想失去他们的住房。也许是操作错误，也许他们只是认为它没有足够暖和，因为房子没有足够的隔热，无论是什么。我会从住房专家那里开始。但在任何情况下……

我只是不想再处理它了。而且，我什么也做不了了。我已经尽了一切努力来解决这个问题，无论如何。

我会给他们选择解除租赁协议的机会。我会说，你知道，如果这对你不合适，我很乐意，你知道，结束你的租赁协议。不会有任何费用，也不会产生任何费用，你可以继续搬出去。所以这总是，你知道，尽管你不想有空置和转让公寓，但这也是给他们最后通牒的一种选择。就像，你知道什么，我会让你解除租赁协议，你知道，

你知道，你已经尽你所能了。你有文件证明你已经让承包商去过房产，而且不像你忽视它或没有对这个问题做任何事情。好的。非常感谢大家加入本期Rookie Reply。如果您想像所有其他房地产投资者一样参与社区，请访问biggerpockets.com/RookieReply。

论坛。请务必在Instagram上关注我们@realestaterookie，并查看我们的新Facebook页面BiggerPockets Real Estate Rookie Podcast。我是Ashley，他是Tony，我们将在下一集Real Estate Rookie与大家见面。