The Beginner’s Blueprint for Building (Not Buying!) High-Return Rentals
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- 为什么翻新出租物业，而不能自己建造呢？也许是时候放弃那些旧的、昂贵的需要修理的房子了，因为今天我们将揭开“建成出租”的秘密，这是投资全新出租物业的更明智方法。所以今天我们邀请到Chad Carson，一位“建成出租”专家，他将空地变成了盈利的住宅。他将向新手展示如何从零开始建造他们的第一套出租房。

这里是房地产新手播客。我是Tony J. Robinson，请热烈欢迎Chad Carson。Chad，感谢你今天加入我们，兄弟。感谢你邀请我，Tony。很高兴来到这里。Chad，我认为第一个重要的问题是，房地产市场发生了变化，利率上升，可承受性下降，人们正在寻找不同的策略来继续扩大他们的投资组合。为什么人们放弃翻新房，

转而追求“建成出租”呢？是的，我可以说说我自己的情况。我的意思是，我仍然喜欢翻新房。我认为它们有其存在的价值。我认为其中有很多价值，但是“建成出租”吸引我的原因有两个。一个原因是，最近市场上供应不足。找到合适的交易有点困难。我觉得，当你从土地开始，并在土地上建造东西时，你就是在创造供应。所以你创造了一些以前不存在的东西。我

虽然仍然存在竞争，但我认为了解整个过程的人较少，这个过程包括开发一块土地，将其变成可以建造的东西，然后建造房产。它并不比改造更复杂，但它更简单。

因此，我认为从竞争的角度来看，获得更多交易的机会也存在。这可能是第一个原因。第二个原因是我是一个长期的房东，买入并持有。我也有一些短期租赁。但我喜欢的一件事——作为房东，我一直关注的一件事是维护。

所以我喜欢在我的投资组合中加入一些较新的房产，因为在更换屋顶、更换污水管道等这些容易损坏并破坏你现金流的旧出租房部件之前，你还有很多年时间。新建建筑的维护成本更低。所以我认为这两个原因，竞争力和

较低的维护成本，是我被吸引的主要原因。我想深入探讨一下战术方面，但为了让大家理解，如果我错了，请纠正我，Chad，但我认为第三个好处可能是你更有能力在交易中增加一些利润空间。所以，如果你能举个例子，你最近完成的或完成的几个“建成出租”项目，

总成本是多少？实际的土地收购、建造成本是多少？最后评估价是多少？你看到了什么样的价差？是的，我会给出一些基本的数字，如果你想的话，我们可以深入探讨策略。但是我们建造的房产的价值，我们建造了五栋独立式住宅。我在南卡罗来纳州克莱姆森的郊外，在南卡罗来纳州上州的一个叫塞内卡的小镇。

我们建造的这五栋房屋，我们的平均建筑和地价总计约为230,2000美元左右，而该房产的价值约为275,

在我的例子中，还有更多需要解释的地方。在这个交易中，我有一个合资伙伴。所以这包括我向建筑商支付的利润，大约2万美元左右。所以如果你要从百分比的角度来看，我的成本大约是房产价值的84%左右。所以不像你见过的最好的交易那样好。但是如果我这样做，我认为“建成出租”中一个有趣的事情是，你可以购买三个不同的级别。你可以是亲自开发和建造房产的人。你可以是合资伙伴，就像我做的那样。我基本上向建筑商支付了利润。所以我赚的利润少了一点。我本可以做的第三种方法是从建筑商那里购买交钥匙工程，几乎是零售价。所以我认为你做的越多，你可能就能达到七成或七五成。如果你有合资企业，也许是八成或八五成。然后，如果你以零售价购买，也许是九成到一成会是一个很好的……

一个很好的估计。我认为关键在于，今天，利率、可承受性、传统的BRRRR模式在全国许多市场都变得更加艰难。但是你刚才说的，能够以七成到七五成的价格建造，这就是你如何在其中增加利润空间，有效地获得完美的BRRRR。

现在，自私地说，Chad，我也在关注短期内的“建成出租”。实际上昨天刚和一个潜在的合作伙伴通了电话，他已经做过几次了。我们正考虑一起做一个。所以我对这一集非常兴奋，这样我就可以自私地从你这里获得尽可能多的知识。但是对于我们所有正在收听的新手来说，

如果你必须将“建成出租”策略分解成几个基本步骤或大类，大类别，这些类别是什么？是的，我认为你可以将其分为土地和房产本身的建设。我认为这是一个很好的区别。

土地实际上是我最大的盲点之一，因为这些年来我购买了很多房产。我的模式是一种“小而强”的投资者，但我有点偏向于“小而强”中的较大的一方。我和我的商业伙伴大约有30到35处房产，100个单元。

几乎所有这些都是旧单元，但直到我们开始做这些项目之前，我们从未从头开始建造过。所以获得一块土地并了解如何去市政部门，基本上，并遵守所有市政法规，你必须弄清楚，我可以在哪里建造？我可以建造多少？后退距离是多少？对于那些从未听说过这些词的人来说，这基本上就是你可以建造房产的距离。在某些情况下，你不能一直建到界限线。你必须离界限线10或15英尺远。所以有一长串

事情你需要自己学习，或者更可能的是你需要雇佣一个工程和测量公司。我们雇佣了他们来帮助我们测量房产，帮助我们去市政部门说，好吧，我们可以建造这个吗？我们可以在哪里建造这个？我们可以建造多少？房产有多大？我认为这是一件不确定的事情。因为如果你在加利福尼亚州，例如，这非常困难。从土地开始建造需要很长时间。

然后建起来。如果你像我一样在南卡罗来纳州，那就容易一些，但每个城市都略有不同。所以每个城镇，每个县。所以仅仅是开发土地就有点像一个翻转项目。就像你必须经历增加土地本身价值的过程一样。最终产品是，你获得了许可证。你有一张纸，上面写着，

你可以建造。这是城市签署的。然后你还有一个测量结果，希望还有一些标记。我说，这就是我们将要建造的地方。然后你可以进入第二部分，这与改造非常相似，你基本上雇佣承包商来完成每个步骤，挖掘地基，安装，你知道，建造房产。然后你拥有所有的管道、电气设备，所有这些人们可能听说过的事情，但这就是，这就是这两件事。

以及它们如何组合在一起。Chad，让我问一下，至少，或者对你来说，什么先来？是，嘿，我已经有了我想建造的房产的想法。就像我知道我想建造这个双联别墅，或者我想建造这个A字型房屋，或者我想建造这个，你知道，无论是什么。你是否首先想到你想建造什么，然后再去寻找合适的土地？或者你以另一种方式进行，先找到土地，然后说，这块土地的最高和最佳用途是什么？我认为我做了第二种。我认为我的投资理念，这一点很重要，因为我认为建造只是一种策略，但它建立在我的任何旧房产所使用的相同投资理念之上。所以对我来说，一笔好交易包括两件事。第一是买入价。

所以位置在哪里，地块是什么样的？这处房产在哪里？这是需求量大的。对我来说，我喜欢做填充式细分，而不是在偏远地区建造。这很重要，因为许多新建土地，你可以在乡下某个地方买一些便宜的土地。但我真正想做的是——我想住在所有学校都在的地方。我想住在绿道附近。我想可以步行到达一些地方。所以这是我首先考虑的事情，因为人们购买的是位置——

是的，他们想知道房产是什么样的。但我认为你所说的更有意义。你适合房产，你适合建筑、施工和布局到地块本身。随着时间的推移，你可以获得一些标准产品。就像这里有一个我喜欢房屋设计，这里有一个我喜欢双联别墅的设计。然后你尝试将它放在不同的位置。但对我们来说，就我们的例子而言，我的建筑商合作伙伴总是在寻找地块交易。所以我们一起买了这块地。实际上大约六英亩。

很多土地比较难以开发，因为它有很多地形和丘陵。但我们有这五块，基本上是五块位于道路旁的土地，那里有污水管道，我们必须安装额外的污水管道，因为那里已经有城市污水管道了。当你建造时，这是一个很大的成本。所以我们可以将这些房产的平整费用控制在每块地约4万美元，并且，包括我们的许可证等等。所以我们基本上能够将我们的地价控制在40,000美元左右，

呃，包括房产的所有购买费用以及所有开发费用，大约每块地40,000美元，这样我们就可以降低总建筑成本，这就是我们开始的地方，然后我们选择了我的建筑商拥有的房屋设计，这很有意义，是的，Chad，我认为开发很有趣，因为你可以通过两种方式进行，你可以找到一块非常好的土地，然后说，嘿，这块土地的最高和最佳用途是什么？或者你已经有了你已经建造和开发的标准化方案，你只需将其放在不同的位置。

我知道南加州的一位开发商，他可能在同一个县里建造了30次完全相同的楼层平面图。他只是不断地将其放在不同的地块中，因为它对他有效。Katie Neeson，她是BiggerPockets房地产新手播客的朋友，她在德克萨斯州，但她喜欢在她所在的城市和县里建造联排别墅。所以你可以通过两种方式进行，这很酷。但我认为回到你之前提到的观点，

你如何为开发项目选择完美的土地？你稍微谈到了你正在寻找什么，但如果你必须告诉我们，你如何为“建成出租”选择完美的土地？是的，好问题。我认为位置，就像我之前谈到的那样，我认为地块的需求是最重要的事情。它位于何处？例如，我们建造的这块地距离塞内卡这个小镇的市中心约四分之一英里。

所以靠近某种便利设施非常好。还有就业便利性。所以你对房地产投资所考虑的所有事情，比如你的租户或买家将想要住在那里。那么对他们来说什么重要呢？工作地点、便利设施、靠近某种便利设施。这是一种生活方式便利设施。所以我认为这是第一点。第二是地块本身。

当我与我的建筑商谈论他提出的相同问题时，比如我们正在考虑哪种地块？他说，你希望它们尽可能平坦，这将是理想的，但不要太平坦。因为如果它们太平坦，水就不会从房产流走。我们在南卡罗来纳州，那里经常下雨。

所以理想的情况是略微倾斜的地块，向后倾斜，并且不低于道路。我见过房屋，我也拥有过房屋，道路在这里，房屋在那里。当水从道路上流下来时会发生什么？它会直接流向你的房子。这并非不可能。你可以安装排水泵，你可以安装排水系统。但在理想情况下，地块的位置会略高于道路，相对平坦。

这样你就不会，因为开发地块的最大成本之一是平整。我的意思是，仅仅是让那些大型推土机在那里，动员成本等等都是非常昂贵的。所以你真正想要的是，你知道，非常有限的平整时间，已经很平坦，已经拥有污水管道和水，就在路边。这样你，

因为如果你必须在这些地块中安装污水管道，那将是另一笔额外费用。所以所有这些成本加起来。这有点像改造房产。你必须做的任何额外的事情都会降低你的地块利润或地块的可行性。所以如果它平坦，如果它位于有污水管道的道路上，如果它位于一个好位置，砰，那就太好了。这就是你想要处理的类型。所以，Chad，让我问一下，因为这些都是很好的观点。

但是，一个从未做过这件事的新手如何才能得到这些问题的答案呢？嘿，平整这块地要花费很多钱吗？最近的公用设施有多远？连接污水管道有多容易？如果我以前从未做过这件事，那么获得这些答案的最佳、最有效的方法是什么？我认为这就是我们与建筑商合作的原因。老实说，这就像如果你不知道什么，你能从其他人那里借用信心和知识吗？

我觉得这总是我的职业生涯中的答案。如果有什么我不知道的事情，无论是融资还是修理东西，或者你能付钱给别人来帮助你，例如房地产经纪人，或者像在我的例子中一样，嘿，建筑商，你有很多专业知识。我们如何投入资金？这就是我们在我们案例中所做的。我们将

投入资金。我们也确实有一些专业知识，但我们将通过增加一些价值来进行合资。如果你是一个新手，你必须弄清楚我可以在这个等式中增加什么价值？因为从来没有做过任何商业交易，你只需要进去就能免费搭便车。你必须弄清楚如何增加一些价值。有时你

那是钱。像在我们案例中一样，那是钱。但如果你没有钱，我会回到我刚开始职业生涯的时候，我敢打赌你可能也是这样，Tony。就像我没有，如果我没有钱，我可以提供努力工作，我可以提供汗水。我可以去，我可以去为建筑商取材料，或者，或者，你知道，也许他们还有其他五个项目正在进行，你可以免费帮助他们协调一些事情。如果你在如何增加价值方面有创意，

我认为有一些方法可以获得我们正在讨论的答案。那么你如何弄清楚公用设施在哪里呢？你如何弄清楚房产界限在哪里，测量界限在哪里呢？所以这是一个答案，合资。另一个是，如果你只是问很多问题。我发现当地城市检查员、当地城市分区代码人员，

很多人在获得这份工作之前都是建筑商。这比出去建造房屋更轻松一些。他们知道很多。他们的工作是为公众服务并帮助人们解答问题。所以如果你愿意与他们预约，打电话给他们，你可以了解很多关于分区、公用设施、要求的信息。然后问他们，嘿，像我这样的新手在哪里会遇到麻烦？你能帮我一下吗？我将尝试以正确的方式去做。

99% 的时间他们可能很忙，但他们会慷慨地分享他们的知识。我发现这种情况很多次了。Chad，我想进入规划、审批、预算的关键过程，并真正揭示如何遵循你刚才列出的所有步骤。所以我们将在今天节目的赞助商的简短介绍之后介绍这些内容。

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好了，伙计们，我们又回到了 Chad Carson 这里，我们已经确定了合适的土地。但是现在，Chad，让我们实际谈谈获得这些批准以及投入的成本。现在，你提到，你知道，加利福尼亚州可能有点困难。这就是我所在的地方，洛杉矶郊区。我可能不知道我是否想在这个市场建造。对。就像我之前告诉你的那样，我们正在考虑建造，但我们正在考虑在阿肯色州、肯塔基州等其他州进行，在那里这样做更容易一些。但根据你的经验，Chad，

获得建筑计划快速批准并尽可能减少压力的秘诀是什么？是的。你知道，即使在加利福尼亚州，我认为这些规则也适用。其中之一就是首先了解当地市政当局在寻找什么。

这又回到了与当地分区代码人员、将成为你建筑检查员的人进行对话。他们几乎会告诉你人们通常在哪里出错。你可以问，嘿，什么流程？你有清单吗？我需要哪些计划？他们通常会说你需要一份工程图或地块测量图。你需要这些计划。他们通常会给你一个

初步反馈，他们会说，“嘿，看起来不错，除了这个后退距离和这个东西，你需要修复这些东西。”你可以这样做，或者如果你雇佣了一个工程测量公司，他们可以和你进行这次对话。工程测量公司，他们知道如何用开发商和检查员的语言交谈。所以我认为这个关键团队成员是，如果你要第一次这样做，要么你有你的建筑商合资伙伴，或者如果你自己做，

拥有那个工程公司，我认为我不想没有它就去做。也许第二次或第三次你可以自己做，但这家公司真的很有帮助。这个团队成员非常有助于帮助你克服获得项目批准的障碍。你真正想要的是

所有土地法规开发，每个城镇都有一系列法律和法规。再说一次，它们是不同的。加利福尼亚州的规定更严格一些。有影响费。有时你需要经历环境步骤。这将包含在清单中。他们会说，你必须去这个委员会获得这个批准。你必须去这个地方。所以获得这种清单并了解法律的现状是关键。然后你再取你的地块，取你房产的图纸，你的房子，你的蓝图。

然后你提交许可证申请。这是一张纸，就像大事一样。一旦你获得许可证以进行各个阶段的工作，那么你就可以控制局面了。但获得批准和许可证是一个漫长的过程。所以我认为，如果你是一个新手，了解这个过程，获得一个团队成员将是你想要确保解决的最大障碍。它会像你说的那样，因州而异，因县而异，因城市而异。但我认为即使是审查你计划的员工，审查你计划的员工也是如此。所以，Chad，我之前提到，我知道南加州的一位建筑商，他实际上已经在这个县里重复建造了30到40次相同的房屋。

他会进去，再次，完全相同的房产，完全相同的计划。他会进去，也许他正在建造三个地块。他会提交所有三个地块的计划，完全相同的计划，但它会交给三个不同的计划审查员。他会收到不同的备注，这取决于谁在审查，这完全没有意义，因为理论上，他们应该以相同的方式看待它。所以对于所有正在收听的新手来说，要知道，是的，获得批准将是一个过程。但Chad，你的观点是

像，嘿，尽早获得尽可能多的关于他们正在寻找的信息，可以使建造过程和批准过程更容易一些。我认为这是一个非常好的观点，就像你与之交谈的每个检查员可能都略有不同。但是有一件事，即使在一个艰难的地方，如果你试图在加利福尼亚州或全国各地的大城市获得批准，有时他们会有一些更容易的项目。我知道加利福尼亚州的一个非常有趣的趋势，例如，就是ADU，辅助居住单元，

许多州和许多市政当局都有的政策。我听说有时他们会有一些预先批准的计划，或者说，嘿，如果你这样做，我们就会批准你，然后完成所有流程。所以这就是为什么深入了解当地城市，提出问题。如果你能发现你的建筑商是否已经批准了30个计划，你知道，只是一个标准化产品，像，

是的，这非常有价值，因为超出这个标准化产品将使你的过程变得更加困难。这些都是一些小问题，如果你能了解，无论是ADU，还是常规的建筑房产，这两种都是非常有趣的机遇，你只需要知道，你的城市是否更支持这些？是否存在一个能够批准此类项目的流程？

我认为现在人们对“建然后租”的想法很兴奋，对吧？我们正在讨论它带来的所有好处，但很明显，它最终归结为成本。我们之前谈到过成本与实际评估价值的关系，但从头开始建造一处租赁物业实际上需要哪些费用？你谈到了一点土地收购，但还有哪些其他软成本和硬成本需要考虑？

从头开始建造？如果你考虑一下最近的一个项目，这些成本的大致数字是多少？是的。所以这会有很大的差异，对吧？这取决于你所在的州，因为我将要谈论一些与其他州相比相当便宜的数字，但这会给你一个视角。我认为当你听到这些数字时，

我认为它们包括软成本和硬成本。我们谈到了一点软成本，但包括许可证费用、工程费用，有时还有公用事业影响费。因此，你可能需要为污水或水支付影响费。所以这些都属于软成本。希望你可以在开发地块本身时获得所有这些费用的估算，这样当你获得许可证时，一切就绪，我知道我的成本是多少。

对我来说，建筑成本始于此。你可以从头开始考虑。所以是平整土地。是地基本身。那么你要建造爬行空间、某种抬高的地基还是地下室地基？这些都会更贵。如今许多较便宜的新建房屋都建在水泥板上，也就是说建在水泥地板上。

一块水泥在地下。这通常是我们现在建造的方式。如果可能的话，我喜欢在普通的租赁物业上建造爬行空间。托尼，我不确定你是否也是这样，只是为了维护的角度，但我们大多数的建筑物业都在水泥板上。这比较便宜。然后从那里开始，成本包括房屋框架、

屋顶、外墙、墙板、窗户、所有系统，一直到房产的装修。如果我必须总结所有这些，我认为这些硬成本的总建筑成本大约是每平方英尺100美元，这是我们房产的大致数字。

我和我所在地区的许多建筑商谈过，即使在我这个地区，这也很便宜。例如，如果我要以全价从建筑商那里购买一个现成的零售物业，在我这个地区，每平方英尺可能要200美元左右。

所以建筑成本为每平方英尺100美元，然后加上土地。总成本可能约为每平方英尺125美元，因为我们建造了大约1700至1800平方英尺的房屋。我们试图在平面图方面做到非常高效。我们的平面图是一栋两层楼的房子，相当狭窄。所以它的深度大于宽度。有一个小单车库，三间卧室，三间半浴室。但是……

如果你建造两层楼，效率更高，因为与房屋的总面积相比，屋顶比宽敞的单层房屋要小一些。因此，你节省的每一分钱，例如较小的占地面积、较小的屋顶，两层楼，第二层的成本将远低于第一层建筑的成本。我认为这就是我们降低一些成本的方式，只是效率更高一些，

房产的布局就是这样。但这确实是一个非常，我对建筑的总成本非常满意。这再次说明拥有一个反复进行这项工作、与分包商建立关系、制定计划、了解材料的合作伙伴的重要性。查德，这些见解非常有帮助，不仅对菜鸟有帮助，而且对我自己也有帮助。有没有关于土地成本与建筑成本的经验法则？例如，

土地成本不应超过项目总成本的X%？或者你是否会根据项目逐个进行评估？这有点像1%规则或其他一些规则。有一些经验法则。你必须根据位置来改变它们，但我将告诉你我当地的一些经验法则。粗略的经验法则是，我们试图……

将土地成本控制在房产价值（即修复后价值）的15%到20%。我将在这里给出实际数字。假设建造后的房产总价值为30万美元。那么20%就是6万美元的地价。15%是多少？大约4.5万美元。

所以你可以看到我如何得出我的数字。我们的房产价值约为27.5万美元至28万美元。我们的地价约为4万至4.5万美元，大约在这个范围内。这是一个粗略的经验法则。我认为如果你开始变得比这贵得多，如果你开始达到30%、40%，那么在我的地区，让一些数字发挥作用就会变得更加困难……

在我的地区，让一些数字发挥作用就会变得更加困难。现在，我不知道如果我在南加州某个地方，也许这些数字已经颠倒了。也许有不同的趋势。有很多因素需要考虑。但我关注的主要数字与常规投资一样。当我建造这处房产时，我将如何从中获利？这是底线。对我来说，这是租金与价格比率。这是一件大事。我们建造的这处房产，总共花费了23万美元，包括地块和土地，租金为1900美元。所以我们现在已经出租了。

所以它并不完全符合1%规则，但对于我们来说，在优质房产和优质位置上，它足够接近，满足我们对基本现金流的要求。而且，我喜欢我们有安全边际。我们投入了23万美元。

但房产价值27.5万至28万美元。因此，如果我们明年必须出售房产，我们仍然可以出售它，收回我们的钱并继续前进。所以我认为租金与价格比率加上与全价的折扣，这两个是我关注的两个主要数字。其余的，你只需要倒推才能得到这个数字。我认为菜鸟们提出的另一个重要问题是融资部分。

我们非常了解人们可以使用哪些不同的贷款产品来购买已经建成的房产。对。但是当你谈到购买土地和建筑成本时，风险可能略有增加，对吧。

你最喜欢的为“建然后租”项目融资的方法是什么？好吧，我将告诉你我正在使用的一种方法，但随后我会告诉你如果我是个菜鸟我会怎么做，因为这可能会有所不同。我们已经攒了一些钱，我已经

在其他剧集中谈到过这一点，我认为我上次来的时候，你提到了业务的不同阶段。你处于入门菜鸟阶段，然后进入建设阶段，在这个阶段你正在积累财富。然后你进入第三阶段，我们现在处于这个阶段，更像是收获阶段，你的债务较少，我们一直在偿还债务，我们的房产正在产生现金流。长话短说，我们现在能够自筹资金更多。所以我们有现金来做这件事。我们从其他房产中攒下了钱。

话虽如此，我们建造了五处房产，但我们的现金不足以建造所有五处房产。我们有足够的资金建造两处我们保留的房产。因此，另外三处，我们实际上获得了私人资金，这是我在我的职业生涯中大量使用的一种方法。我更喜欢使用私人资金

而不是高利贷贷款人，两者非常相似，私人资金贷款人基本上是一个人，另一个投资者，他们有一些更懒惰的钱，我称之为懒惰的钱，他们有一些闲置的资金，但他们不想做我们正在做的所有工作。因此，他们愿意以7%、8%的利率贷款，在我们的案例中是7%。他们只是说，好吧，太棒了。我将贷款几万美元，在六个月内赚取7%，然后我会再做一次。我不必做所有工作。这太棒了。

一些私人贷款人会收取10%、12%的费用，但我看到很多私人贷款人收取的费用都在这个范围内，7%到12%。高利贷贷款人的利率可能相似，或者可能略高一些。我不确定你在外面看到了什么，托尼，但也许他们会收取额外的点数。而且它会更贵一些，因为它更像是一项业务。嗯，

这些是许多我看到建造房屋的人使用的两种选择。如果我是个菜鸟，我还会使用另一种方法，我认为我会这样做。当我刚开始建造改造项目时，我所做的事情就是去当地银行，试图找到当地银行的商业贷款。

原因是许多当地银行仍然是关系型贷款机构。他们有一个你实际可以交谈的人。你坐在他们的对面，他们有时会出来查看房产。哦，这就是你正在建造的东西。这就是你正在做的事情。他们有当地分行。

他们提供建设贷款和商业贷款。因此，他们的贷款组合中会有这样一种贷款，他们会说，好吧，我们将给你一些钱来购买土地。然后我们将进行提款。也许他们有五、六、七次提款，每次你达到建筑里程碑时，他们都会出来检查，可能会收取你相应的费用。然后他们会给你一张支票，用于支付这部分建筑费用。然后你可以在那时使用这张支票来支付你的承包商。

所以我做过这两件事。我现在更多的是使用私人资金或自己的资金，但如果我不得不重新开始，我会选择商业建设贷款来完成建设。我完全同意你关于去小型当地地区性银行的观点。我和阿什一直都在谈论这样做的好处。实际上，我做过的第一个房地产交易，是一个远距离借款人

我找到了一家当地银行来为其提供资金。查德，他们提供了全部资金。他们为购买和装修提供了100%的资金。远距离，第一笔交易，我并不真正知道我在做什么。在他们向承包商发放提款之前，他们会派银行的人去检查工作，确保一切正确完成。所以对我来说，这太棒了。是的，就像我有人在检查工作，确保工作正确完成，而我不必做任何事情。

所以是的，我完全同意去那些当地银行。我认为私人资金是另一个好工具

查德，我很好奇，你是如何安排你的私人资金的？我知道你提到利率是7%到8%，但是你是在私人资金票据的整个期限内进行还款吗？还是在你实际出售或再融资房产后才一次性还清？你的私人资金的其他条款是什么样的？是的，这些年来有所不同，但理想情况下，作为借款人，我希望的是，我希望只支付利息，提交利息，我不需要还款，

但六个月后或三个月后，无论何时我偿还他们，我都会一次性支付所有利息。所以给你一个实际的数字，假设我借了20万美元，这在数学上很难计算。7%是每年7000美元，14000美元。所以六个月可能要7000美元的利息。而我不需要每月支付，我会在最后一次性支付。

作为借款人，这是我想要的。现在，如果我将它反过来，作为贷款人，当我贷款时，我通常要求他们进行还款，因为我希望他们能感受到一点压力。我希望他们能承受一点痛苦，就像，“好吧，我还有这笔贷款”，因为我曾经看到过一些建筑商和开发商，他们同时进行的房产项目太多，他们只是让太多的房产同时浮动。我希望他们拥有……我也想知道如果他们作为借款人遇到麻烦，我希望在他们错过还款的那一天就知道。

因为然后我可以帮助他们解决问题。你不想让问题长期存在。所以这取决于你是借款人还是贷款人。但利率是一个重要的条款。你是否进行还款或累积利息是另一个重要的条款。另一个有点细微之处是，他们是否对全部金额收取利息？或者他们是否只对已提取的金额收取利息？

这是因为，如果你一开始只提取5万美元来购买地块，如果你只对5万美元支付利息，那么作为借款人，你的利息将比对全部20万美元支付7%利息要少。这是可以协商的，对吧？我认为作为借款人，你宁愿支付更少的利息。贷款人可能会说，不，不，你对全部金额支付7%的利息，因为我的钱就放在银行里。所以……

这方面可能会变得很复杂。但要点是利率、还款，还要考虑最坏的情况。这件帮助我在过去22年里作为投资者生存下来的事情是，事情可能不会顺利进行。我们可能到了六个月，但我还没有完成项目。

或者我还无法获得贷款。我的BRRRR再融资贷款还没有成功。制定一个计划，以应对无法偿还贷款的情况。我们可以延长贷款期限吗？我需要为此收取费用吗？继续说吧。贷款人，与贷款人讨论最坏的情况并非坏事，因为相信我，他们已经在考虑这个问题了。我认识的每一个贷款人，包括我自己，现在我也做一些贷款，

我们非常悲观。我们正在考虑这些事情。我们已经在考虑了。因此，作为借款人，如果你谈论最坏的情况，你实际上是在说贷款人的语言，无论是银行还是私人贷款人。继续说吧，讨论一下，说，我不打算发生这种情况。但如果真的发生了，让我们谈谈在这种情况下我们会怎么做。接下来，查德，我想谈谈如何降低建筑成本，最大限度地提高盈利能力以及你在管理承包商方面学到的经验教训，因为这有时可能是最大的难题。

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