The Rookie Guide to Asset Protection: LLCs, Insurance, Partnerships, & Trusts
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您真的需要为租赁房产设立有限责任公司吗？信托呢？您应该购买哪种保险？对于房地产投资者来说，围绕资产保护存在许多问题（和困惑），我们邀请了一位专家来澄清事实，以便您可以保护您的资产——而不会过度支出或超出预算！

开始房地产业务时需要关注的资产保护的两面 新投资者今天可以采取的三个可行的步骤来保护他们的资产 为什么您需要制定遗产规划（即使您还没有租赁房产！） 您应该为不同类型的法律保护支付多少费用 债务与股权合伙（以及为什么其中一种更利于资产保护） 可撤销信托和不可撤销信托的解释（以及您需要哪一种） 以及更多！

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或者如果您已经完成了几笔交易，本集适合您。因此，这就是您今天作为新手投资者可以学习的内容。首先，资产保护的实际含义，为什么它非常重要，即使您只有一处房产，一些简单的、适合初学者的法律保护步骤，以及现在该做什么以及哪些可以留到以后。

今天的嘉宾是邦妮·加拉姆（Bonnie Galam），她是一位房地产律师、投资者和教育家，帮助投资者在问题出现之前保护他们的投资组合。邦妮，欢迎来到房地产新手播客。谢谢。我很高兴来到这里。在我们开始之前，如果您刚开始并想避免新手投资者面临的常见法律难题，请务必点击订阅，以免错过任何未来的剧集。

邦妮，在我们开始之前，什么是资产保护？实际上，我认为资产保护有点用词不当，因为如果您考虑资产保护，其目标是保护人。

但是，我们作为房地产投资者有很多东西想要保护，我们的时间，还有我们的收入，对吧？我们不是把它当作爱好。因此，如果从我们的资产中产生的工作和收入也没有得到保护，那么我们就只是在浪费时间。对。因此，当我想到资产保护时，我认为有两种不同的形式。我认为有主动的资产保护和被动的或攻防。防御通常是您最常听到的。

律师或论坛中的人们谈论的内容。它包括有限责任公司和保险等内容。这些类型的资产保护在出现问题时会为您提供帮助，但除非出现问题，否则它们只是在后台漂浮，对吧？另一方面，房地产投资者可以采取许多主动措施。

来保护他们的利润，保护他们与合作伙伴、租户和他们在房地产投资过程中与之互动的所有人的关系。我真的很喜欢这部分内容，因为根据我的投资者经验，嗯，

这真的是我在法律事务上获得最大收益的地方。对于甚至还没有完成第一笔交易的新手投资者来说，为什么他们现在就开始考虑这个问题很重要？从律师的角度来看，重要的是，从头开始比以后清理烂摊子容易得多。

此外，在某些州，如果我们将房产转移到有限责任公司或以后更改所有权，可能会产生转移税。因此，重要的是从一开始就考虑这些步骤，即使它没有意义。只要您在脑海中有了明智的决定，例如，“有限责任公司现在可能不适合我，但我至少知道，当我需要它时，这就是成本和费用。”

最重要的是，您也不想把这个问题拖延太久。许多人在遇到问题时会来找我，例如，“哦，糟糕，我觉得我确实有一些东西要失去。”而当您只是第一次寻找交易时，这种紧迫感可能并不总是存在。但实际上，风险是相同的。是的，也许您接触到这种风险的频率会随着时间的推移而改变。您完成的交易越多，您与之互动的人就越多。

但是，从尽职调查、签订合同、建立合伙关系等方面来看，这些风险并没有改变，无论这是您的第一笔交易还是第 10 笔交易。因此，如果您考虑一下新手投资者的历程，邦妮，在寻找第一笔交易的过程中，他们应该在哪个阶段开始规划资产保护？是在他们签订该交易的合同后吗？是，你知道吗？

在他们完成交易后？是，你知道吗？当他们决定一个市场时，他们应该在哪个阶段开始考虑和规划资产保护？如果您谈论的是从持有结构的角度来看的资产保护，例如，我的持有结构应该是什么？我应该有一个有限责任公司吗？我应该使用其他东西来持有所有权吗？最好至少在合同期间这样做，如果不是更早的话。但理想情况下，您希望提前考虑这个决定，因为通常情况下，它会影响您能够获得的融资类型。它还会影响，嗯，

所有权和诸如此类的事情，您不希望在这些事情上浪费时间，尤其是在接近成交日期时。但是资产保护的其他方面，对吧？例如，我是否正在进行尽职调查？对。我是否正在建立合伙关系？对。嗯，

成交后的第二天，与租户的租赁协议会是什么样子？所有这些都是资产保护，对吧？我认为没有一个时期是太早考虑这个问题的。我的意思是，也许这是您第一次想到房地产，但是如果您正在积极寻找它，那么我认为您的持有策略与您考虑的退出策略一样，需要从一开始就制定。我认为新手投资者面临的挑战之一是，当

他们在社交媒体上受到所有这些经验丰富的投资者的轰炸，这些投资者在白板上谈论他们复杂的有限责任公司结构，他们都认为他们需要做同样的事情，对吧？那么，新手如何从进攻方面和防御方面着手，新手如何以一种有效的方式来处理资产保护

不会过于复杂，并且适合其投资组合的规模。是的，这是一个我看到的一个非常大的问题。我认为很多，而不仅仅是论坛中的人，还有其他律师。他们真的吓唬人们，认为除非您拥有，你知道，在怀俄明州或内华达州以及其他州的多个级别的有限责任公司，否则您就没有做好。绝对不是这样，因为如果您从最根本的角度考虑，有限责任公司是在防御方面。

还有什么是在防御方面的？保险。因此，在我看来，您不需要有限责任公司。我讨厌有人因为觉得需要某种复杂的实体结构而无法进入房地产投资，无法创造代际财富，无法建立，无法获得投资回报率，无法获得税收优惠，所有这些事情。这些可能很好，但这有时也像是为拥有九位数财富的人，亿万富翁进行的规划。当您购买第一处房产时，

房产，您必须做现在有意义的事情。我们总是可以调整和改进，或者不做这些事情。有限责任公司和保险或多或少都在同一防御方面。因此，律师，我们只能销售有限责任公司，对吧？因此，大多数律师都会说，您需要一个有限责任公司。我们有一把锤子。每样东西看起来都像钉子。而保险也可以做同样的事情。因此，如果有人还没有准备好成立有限责任公司，

通常是因为融资原因，要么他们没有，你知道，商业贷款的 25% 首付，要么他们只想进行房屋黑客攻击并获得 FHA 类型购买的好处，将其作为主要住房，获得这些税收优惠。这完全没问题。我永远不会告诉别人不要这样做。只需说，“好吧，你必须打电话给你的保险经纪人，确保你在这方面有适当的保险。”

邦妮，您正好说出了每个新手都会问的问题，我们在 BiggerPockets 论坛和房地产新手 Facebook 群组以及我们的 YouTube 评论中一直看到这个问题，那就是，我需要一个有限责任公司吗？为了澄清您刚才所说的话，您基本上有两个选择，您可以以个人名义获得房产并获得保险来保护自己，或者您可以继续将

房产放入有限责任公司。您能否详细谈谈保险方面的内容，即我们应该为房产购买哪些保险，以便它在防御方面与有限责任公司相当？当我们考虑以个人名义持有房产时，它基本上是混合的，对吧？这种风险与我们生活中的所有事情都混合在一起。

因此，当我想到保险时，是的，我们也要考虑该特定房产的财产险。但我还会告诉我的客户，你的汽车保险单是什么，对吧？美国最常见的个人伤害诉讼不是人们在出租房产上绊倒摔倒。而是人们在车祸中受伤。

因此，如果您想保护您的出租房产，那么您最好确保您没有购买最低限度的州汽车保险单。对。因此，我们必须确保所有这些事情都得到保障。这是一个非常有趣的观点。我以前从未想过这个问题。我也是。现在我害怕了。每个人都认为会失去他们的个人资产，因为

这与我在我的经验中看到的完全相反。最常见的事情，例如 50% 的婚姻以离婚告终。如果投资者开始投资，有多少投资者有婚前协议？所有这些都是我们可以以非常易于接受的方式实施资产保护的不同方法，这些方法并非有效。

我们的融资本身，对吧？例如，他们不关心汽车保险，但这确实为保护出租房产增加了一层强大的资产保护。因此，我们必须快速休息一下，但在我们离开的时候，请花一点时间在 Apple Store 中下载新的 BiggerPockets 应用程序。您可以查看论坛帖子，与其他投资者聊天，并快速使用 BiggerPockets 听众可以使用的工具和资源。

我们将立即回来，继续听邦妮讲述您可以立即采取哪些可行步骤来保持安全。

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我们又回到了邦妮这里，继续讨论资产保护。我们已经谈到了有限责任公司，以个人名义持有它。新手投资者现在应该采取的两到三项可行措施是什么？第一件事是保持冷静，并将其写下来。如有疑问，请将其写下来。如果您与租户进行了通话，如果您正在与某人进行交易或合伙，请将其写下来。如果您正在与承包商打交道，请写下来。

不仅仅是复写纸上的发票。所有这些都是证据，对吧？因此，如果交易的任何部分出现问题，您就有东西可以在法庭上展示。这太常见了，这是我在职业生涯早期作为投资者所经历的事情，最终陷入法律纠纷，变成了他说是她说的。

这是一件很容易做到的事情，无论是电子邮件还是纸质痕迹。我不喜欢短信，因为它们通常很难作为证据。但除了这个事实……

电子邮件，如果事情变得非常糟糕，请发送一封信。记录您的沟通或与您互动的人签订合同并不难。我要说的另一件事是投资您的基础文件。投资一份好的租赁协议。如果您正在进行某种创造性融资或批发，如果您正在进行批发，无论您的入门级第一个项目

房产将是什么，您的退出策略将是什么，请确保这些文件非常可靠。我看到很多新手投资者来找我说，“嘿，我的教练给了我这些合同。它们看起来怎么样？”我说，“它们是针对北卡罗来纳州的。这是新泽西州。由于各种原因，这在这里行不通。”因此，您必须非常小心地对待提供给您的信息，并确保它是特定于州的。

因为房地产的很大一部分是特定于州的。因此，您认识的某人在其所在州使用特定退出策略取得成功是很棒的。您只需要始终与当地律师再次核实，以确保您希望进行投资的地方的一切都符合标准。我看到早期投资者遇到的另一件事是合伙关系。

无论是出于金钱原因，还是您与比您更有经验的人合作。我经常看到这些合伙关系由于经验原因或道德原因而破裂，例如有人，你知道，没有履行他们的交易义务。因此，您只需要确保无论您与任何人合作

房地产投资是一项业务，您正在正确地记录每个人的责任应该是什么，谁对什么负责，以及如果事情出现问题会发生什么。邦妮，当我购买我的第一处出租房产时，它是一栋双联排别墅。进行房屋检查的那个人问我，他问我，

关于房产。他说，“哇，太棒了。”他说，“你知道，我以前也是房地产投资者。我和我的合伙人有 10 处房产，他说，我们现在没有了，因为我的合伙人离婚了，他没有钱买下他妻子的股份。我们不得不卖掉所有房产，因为我也没有钱买下他的股份。”这让我记起了你提到的那两件事，离婚和，你知道，合伙关系，因为这些可能会让你的房产消失。

是的，它完全可以抹去一切。而且在您创建或形成这些东西时，这是一件很容易从一开始就设置好的事情。因此，如果您正在与合伙人或其他人合作，我想，为了确保您得到适当的保护，您应该包含哪些具体事项？这是一个很好的问题。我的第一件事是，“它必须是合伙关系吗？”我总是反对我的客户。例如，“我们还有其他方法可以构建这个吗？”因为

因为它就像法律上的婚姻，对吧？您正在与这个人一起申报纳税申报表。您正在与这个人分享资金。如果他们没有这样做，那么您可能不得不支付，你知道，资本支出。因此，第一步是，我总是考虑，“我们可以把它变成贷款吗？”如果我们可以把它变成一个承诺，我知道，因为这通常可能是 50%、60% 的合伙关系，只是有人提供资金。因此，而不是给予股权

我们可以把它变成债务吗？对不起，关于这一点，我只是想快速说明一下，因为我认为这是一个有趣的问题。以股权为基础与某人合作与以纯粹债务为基础与某人合作的不同法律或后果是什么？债务基础要简单得多。它要容易得多。

从法律角度来看，我认为它更清晰，因为您只是与这个人签订了一份合同，您基本上欠他们钱。也许有一些担保，我们正在抵押或某种契约信托，这取决于您所在的州，以便能够对该票据进行担保。

但这很简单，对吧？他们没有决策权。他们没有参与从财务角度来看。他们没有，你知道，厨房里有很多厨师。例如，在预算方面，我们在选择哪些承包商方面，如果我们要翻新或为其寻找租户，房地产经纪人将是谁？因此，有很多决定需要做出，我就像，“如果有人只是有钱，而他们没有其他东西可以提供给你，我们可以把它变成债务吗？”

而在股权方面，它实际上是一场法律婚姻，对吧？例如，我们将共享银行账户。可能涉及信贷。如果出现问题，谁将是能够解决该问题的人。因此，它，它，

您必须对您的合伙人进行尽职调查。每个人的往绩是什么？并能够提出那些令人不舒服的问题，对吧？这几乎就像抵押贷款公司会问你的问题一样。您的财务历史是什么？您是否曾经申请破产？如果您不方便向您的合伙人，您的商业合伙人提出这些类型的问题，您是否真的应该与他们一起开展业务？

他们对这个问题的回答不必是交易破坏者，但您至少需要就可能出现的问题进行诚实的对话。现在，邦妮，我也在 Instagram 上看到，你知道，投资者们说你需要一个信托。你需要一个家族信托。

什么是信托，您作为房地产投资者何时真正需要一个信托？是的，这是另一个有很多非常糟糕的错误信息在流传的地方。信托是一个您将资产放入其中的盒子，您可以围绕该盒子的使用制定规则。有

可能数百种不同类型的信托。因此，当有人说您需要一个信托时，我的第一个问题是，“您指的是哪种类型的信托？”第二个问题是，“您的意图是什么？”有些信托的设计更侧重于资产保护。有些是出于遗产规划的目的。我喜欢那些出于遗产规划目的的信托。我喜欢创造信托基金婴儿。我喜欢创造，你知道，非常简化的方法，让人们通过信托规划创造代际财富。

我认为这非常重要，如果您在多个州拥有房产，因为您实际上必须在您拥有房地产的每个州进行遗嘱认证。因此，这是一个巨大的开支，我们不必清算房产来支付，对吧？例如，让我们将所有东西合并到一个信托中，我们不必处理这个问题。实际上，我还看到很多信托在亚马逊上流传。

社交媒体和其他地方，这些信托完全是非法的。例如，国税局已经表示，“我们不相信这些信托是有效的形式。”他们试图以不可执行的方式来利用税收漏洞。因此，例如，您不希望依赖那些处于边缘的事情，因为国税局不喜欢那样。

因此，某些类型的信托非常棒。我会一直使用它们，但是某些其他的信托，我只是，“哦，上帝，你从哪里听说这个的？”出于好奇，我有一个问题，关于人们将房产放入信托中的两个理想情况。这是您应该做的事情还是不应该做的事情？这是一个难题。我实际上喜欢 D，

给一位大型 sub2 人发了私信，您可能知道我说的是谁，关于这个问题。因为事情是这样的，我和我个人认识的几乎所有其他律师都不会碰 sub2。这并不意味着不能从中赚钱。但这确实意味着我们明知故犯地让投资者买家和卖家违反了某人的抵押贷款票据。

对。例如，该人签订的抵押贷款规定他们不得转让房产。如果他们这样做，将会有一个到期出售条款。现在，我们可以使用信托来隐藏该转让行为，使其不被抵押贷款公司发现。但是猜猜看，如果有人发现，谁会成为被指责的对象。对。那将是我这个律师。就我个人而言，这根本不值得承担医疗事故风险。显然，有些律师对此很满意。这只是取决于他们的风险承受能力。

我不为此评判他们。只是这是我划定的界限。我认为这是有风险的。最终，受伤害最大的人将是之前的业主。您称其为之前的业主，房产的卖家。如果出现问题，对吧？我有一些不使用我的客户。

他们这样做是使用我不知道从哪里来的模板。他们问我关于这个问题。我说，“看，如果这是一件短期的事情，例如您在 sub2 中持有它三到六个月，那么对每个人的风险可能都相当低。但如果这是一件您将要为某人的 30 年抵押贷款做 sub2 的事情，

那么我个人会非常、非常担心。嗯，关于我的一件事是，我永远不想将我的风险承受能力强加给我的客户。例如，这是他们的特权。有无数种赚钱的方法。我只是不需要参与其中。是的。非常感谢您分享这些。以及您对这个问题的诚实态度。我只是很好奇，因为如果您进入 BiggerPockets 论坛，关于 sub2 以及您将房产放入的信托等等，有很多争论。因此，感谢您分享。嗯，

新手投资者应该何时考虑获得信托？您应该拥有 X 处房产吗？您应该拥有 X 数量的净资产吗？何时是真正考虑信托的正确时机？当然。因此，如果我们只是从纯粹的遗产规划角度考虑这个问题，这可能是最简单的，当您考虑可撤销的生前信托、您孩子的信托或孙子的信托等时。

那么，实际上没有时间等待。我的意思是，我有一些根本不是投资者的人也有信托，因为他们，你知道，他们想避免遗嘱认证，或者他们有，你知道，他们是一些候鸟，他们在北方有一所房子，他们在佛罗里达州有一所房子等等。因此，人们拥有信托有很多不同的原因，这些原因与房地产完全无关。有些人这样做是因为他们试图保护资产免受养老院的影响，并能够获得医疗补助等等。因此，我不会等待任何这些事情，资产数量，你知道，

您拥有的州的数量或净资产或任何其他事情，因为如果您年满 18 岁，每个人都应该有一个遗产规划，因为……

那时您就成为一个可以为自己做出这些类型决定的合法人士，而不是您的父母。因此，如果您没有遗产规划，那就去制定一个。这是一个简单的资产保护措施，无论您处于哪个投资阶段都可以使用。邦妮，您之前定义了信托，它是什么，但我猜具体来说，例如，您现在已经谈到了这一点，但具体来说，作为房地产投资者，信托的一些好处、优势和劣势是什么？当然。

因此，最重要的是，我会说有两大类信托。第一种是可撤销的，这意味着您可以更改信托的条款。这可能是最常见的一种，通常用于个人。它非常普遍地用于遗产规划目的。而且，它实际上没有任何缺点。它不会触发到期出售条款。它只是一个我们把所有东西都放在里面的盒子，以简化您的遗产。

并避免遗嘱认证，这在许多州（并非所有州）都是一个很大的好处。它也是私密的，对吧？我不知道是否有任何投资者使用过遗嘱认证清单或与筛选遗嘱认证清单的批发商合作过，但这就是他们所做的。他们正在筛选人们的遗嘱，以查看现在有哪些资产可供他们瞄准。另一种类型的信托是不可撤销的。并且

不可撤销信托的缺点是，它们就是这样。它们是不可撤销的。因此，为了获得通常某种形式的税收优惠或资产保护优惠，作为回报，您必须放弃对该资产的控制权。我认为这是许多投资者，尤其是年轻投资者所忽略的一大块，对吧？例如，当我们成长时，或者如果您在 30 多岁或 40 多岁时，例如——

您可能不想放弃对您的资产的控制权。当人们开始变老，他们开始考虑，“我可能在 20 年、30 年后不会在世了”，或者“我现在不需要这个资产来获得收入”或诸如此类的事情时，那么放弃控制权可能是一个值得讨论的话题。但总的来说，不可撤销信托是……

这并非人们应该考虑的基准。但是，这是人们听到很多的内容，因为他们会说，作为一种保护，信托，或者，你知道，通过这些信托获得这些税收优惠，这是真的，但是为了做到这一点，你放弃了一些东西。那就是你放弃的控制权。对于很多人来说，当他们听到这部分内容时，他们会说，好吧，让我们稍微踩一下刹车，因为这

可能与我们经营业务的方式以及我们期望从这些资产中获得收入的方式不符。你把控制权交给谁了？是信托的执行人吗？可能是受托人。可能是第三方，比如信托保护人或经理等等。你无法控制他们。如果有一丝迹象表明你实际上是幕后操纵者，那么任何法院都会说，这个信托无效。你得不到好处

是的，这太有趣了，因为我有一个朋友有一个不可撤销的信托，他现在卷入了一场诉讼，这让我害怕永远不会进入不可撤销的信托。但因为它们很难改变，所以这不是一件轻率的事情，尤其是在年轻一代。

我会说像年轻人一样。那么，信托的主要好处仅仅是如何处理你去世后信托中的资产。或者今天是否有实际的好处，比如，我可以获得……

使用这个信托比使用其他类型的资产保护类别具有更好的税收优势。因此，可撤销信托的好处是在某人去世时才会出现。不可撤销的信托，它们可以具有明确的终身利益。你可以做一些事情来转移财富和收入给其他人。有时，它们甚至出现在离婚的情况下，有人需要在他们的一生中为他们的配偶或前婚的子女创建一个信托。

嗯，在他们的一生中。因此，信托在……期间确实有用途，

人们的一生。我不想说情况并非如此，但这样做是有代价的，对吧？它们通常是不可撤销的，以便能够获得这些资产，因为你所做的是永久地重新命名这些资产，不再属于你。一旦发生这种情况，那么是的，你可能会获得税收优惠，但也没有办法收回。让我问最后一个问题，因为新手在考虑资产保护时有很多不同的选择。你有信托，

你有有限责任公司，你有你的保险，你的房东保险，你有伞形保单。那么你如何……

是否存在一个决策树，人们应该遵循这个决策树，以便知道何时将这些要素添加到他们的资产保护计划中？例如，每个人都应该只购买保险，每个人都应该始终从保险开始。然后是下一层是伞形保单，还是下一层是有限责任公司，还是下一层是信托？像什么类型的增量步骤

人们在增加资产保护计划时应该采取的措施？我希望我能说存在一个明确的资产保护阶梯供人们遵循。我认为，就像你说的那样，保险可能是基准。然后从那里开始，通常会有一些关于伞形保单和/或有限责任公司的讨论。我说“或”的原因是，对于有限责任公司，通常仍然存在某种融资成分。因此，我们必须说，这有意义吗？我的意思是，当我与客户进行资产保护咨询时，我

我会说，你的抵押贷款是多少？我们将进行比较。假设你必须将这处房产再融资为商业贷款产品。这对你的现金流有什么影响？

这种现金流是否更好地用于其他地方，对吧？因此，这些决策不能仅仅在纯粹的抽象中做出。我还想提到的另一件事是关于信托、有限责任公司等等，那就是土地信托的概念，而我没有真正谈到这一点。土地信托在大多数情况下都是法定的，例如佛罗里达州。例如，人们在佛罗里达州不使用单一成员有限责任公司。它们没什么用。因此，人们在那里使用土地信托。

伊利诺伊州有一个土地信托。他们甚至可能是第一个拥有土地信托的州。但是，如果你不在那些有法规的州，书中有一条法律说：“我们有一个土地信托，这就是它为你提供的资产保护”，那么就不能真正保证它会在该州以外的地方有效。在许多州，越来越多的判例法表明，各州不喜欢人们到州外去。

建立某种资产保护难题，然后回到这个州，在一个他们不承认的实体中开展业务，并试图说，“你现在抓不到我了”。各州正在迎头赶上，对吧？法院表示，这并不合适，你可以在我们不允许作为我们州合法行为的地方做所有这些事情，然后在我们州开展业务，然后试图逃避，你知道，不受诉讼的影响。对。

因此，要考虑那个阶梯，

我还说，就说，我觉得很好，对吧？我的一些客户只有在他们每处房产都有一家有限责任公司的情况下才会感觉良好。这让他们晚上睡得安稳。我还有其他人每家有限责任公司拥有 100 万美元，或多或少，因为房产升值。这让他们晚上睡得安稳。所以我永远不想屈服于这一点，因为我也认为一部分，特别是如果你不在一个拥有像样的有限责任公司的州，

如果你真的每处房产都有一家有限责任公司，那就是很多 QuickBooks。那是很多银行账户。有很多事情需要管理。当你只有三家有限责任公司时，这真的很有趣，但是当你拥有大约一百家有限责任公司时，这并不有趣。这就像十万美元的税务申报，仅仅是为了注册会计师的备案。就像在某些时候，你必须找到一个整合某人的结构。

因此，这是一个不断发展的讨论。我认为第一天，你不需要弄清楚五年或十年后需要采取什么步骤，但你确实需要决定现在最适合你的退出策略、融资和风险承受能力是什么。邦妮，这里有很多好的信息。我觉得每次我和律师谈话时，我都会学到一些关于资产保护的新东西。所以感谢你在这里甚至教育我。我们肯定还有更多想和你一起完成的事情，但我们先休息一下，休息之后我们将回到邦妮身边。

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好了，各位，欢迎回来休息。邦妮，我们已经讨论了很多，但我认为还有一个悬而未决的问题，你在我们上次休息之前已经谈到了这个问题，但究竟需要什么样的团队才能帮助你完全建立你的资产保护？我个人知道，我有时看到你的贷款人、注册会计师和律师可能会对他们认为最适合你的前进道路产生分歧。那么，团队中应该有哪些人，你如何协调这些人以确保他们朝着同一个方向前进？律师、注册会计师、保险经纪人。不要忘记保险经纪人应该在团队中，贷款人也在一定程度上。但我感觉有足够的不同的融资选择，就像你从资产保护的角度决定对你有效的东西一样，你可以找到一个不同的贷款人来匹配它。

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所以，你知道，这就是从律师的角度来看的真实情况。我的意思是，我在我的方面销售一些法律模板，但我对提供的模板非常非常谨慎，因为我认为有些模板弊大于利。

嗯，这确实是像州特定的那些东西，比如租赁和买卖协议等等，人们最终会陷入困境。嗯，我绝对不会自己动手做的一件事是合伙协议。它们是如此定制化。有很多重要的税收和……

法律决策过程需要你真正获得指导。我的意思是，这实际上就是问题的关键。就像，你什么时候想要文书工作，你什么时候想要指导和过程，通过这些决策？邦妮，人工智能呢？你知道，ChatGPT，你知道，Claude 也在上面。现在有很多工具。那么，利用其中一些工具来构建你需要的这些法律文件和模板呢？

我没有从他们那里得到很好的输出。看，我和其他人一样都在玩。如果我能让我的律师生活更轻松，我很乐意。那太好了。但是，你知道，我为 ChatGPT 和 GROK 以及所有这些东西创造了无数不同的问题。我的意思是，我开玩笑说 ChatGPT 就像我的男朋友、我的治疗师等等。我一直在和它说话。但它还没有达到那个水平。

我会说，如果你能理解它是什么，它在法律研究方面还不错。例如，我几次对 ChatGPT 进行了深入研究，以帮助解决一个非常细致的情况，我当时想，给我案例法，给我这个。这样我就可以去检查，你知道，把所有的碎片拼凑起来。这花了，你知道，20 分钟来填充这个。还不错。

还不错，但我不知道有多少非律师会知道该怎么做。这是一件这样一件事情，那就是，在一些法律事务上，不要因小失大。我每天几乎都会听到这个。作为投资者，我们正在做出重要的法律决策，我们没有打电话给我们的律师来检查一下。这完全没问题。但是，当涉及到大事时，如果这件事出了问题，它不会让我损失一个月的租金。它会让我损失……

房产或诉讼之类的，那么至少值得咨询律师以了解他们的想法。这就是为什么我认为你邦妮之前提到的拥有你的基础经验

文件正确完成。就像你说的那样，无论是什么。对我来说，我花了很多钱做的一件事是我们的合伙协议，因为我们在房地产方面做了很多合伙。而且，你知道，我们花了大量的钱与我们的律师一起起草和改进。但由于你之前提到的所有原因，这对我们来说是一项有价值的投资。现在，我们有一个非常可靠的文件，我们可以根据需要插入和播放，因为我们参与新的合伙。所以我认为这真是，真是非常好的建议。

但我认为对于很多正在收听的新手来说，百万美元的问题是，建立许多这些资产保护措施实际上要花多少钱？新手应该期待什么？撇开所有保险的事情不谈，如果我们从有限责任公司或信托的角度，从律师参与的角度来看——

你可以在大多数州自己成立一家有限责任公司，可能是一家单一成员有限责任公司，大约 100 美元左右，或多或少。你知道，信托工作等等。是的，你将花费数千美元，但我坚信，你不应该从你的资产保护中获得资产保护，这取决于数学，对吧？我们不应该花费超过根本问题本身的费用。我看到很多非常早期的投资者感到沮丧

被一些其他资产保护律师欺骗，他们向他们兜售资产保护的奇迹。我说，你有一处 10 万美元的房产。你为什么要花 2.5 万美元用于资产保护？数学不匹配。

而且，很多时候，这些州外的资产保护公司，无论是律师事务所，其中一些更像是员工有律师的财务咨询公司，有很多不同的变化，但他们不了解州法律的具体情况，对吧？他们说，哦，是的，好吧，

我们将把所有东西都转移到周围。而且，他们没有告诉你转让税。他们没有告诉你，每次你必须进行再融资时，你都必须把它移进移出这个。你必须打电话给你的律师并支付他们的计时费，以便，你知道，他们作为受托人才能进行结算。就像所有这些其他小细节一样，当涉及到运营方面时，

作为房地产投资者，我认为在追求某种完美的防弹资产保护形式的过程中，这种形式在我看来实际上并不存在，这一点会被忽略。我认为这是一个非常好的观点，其中一个非常重要的部分是找到一个了解你当地和州法律的律师来真正帮助你完成这个过程。我刚在另一个我从未购买过的县购买了一处房产。而且

我完成了房产交易，我收到县里的一份通知，说我没有得到房产证，因为书记员费少了 400 美元，这是实际提交房产证的费用。我的律师已经从结算中支付了这些费用。这只是那件小事，因为他们不知道那个县的结算方式。这与我们所在的县不同。这只是表明一件小事可能会发生。

你知道，现在我的再融资被推迟了，因为我还没有房产证。所以我甚至无法想象，你知道，在更高层次上，律师不了解州或地方法律，这可能会对你产生影响。我经常听到这类故事，就像，哦，我们在这里损失了几千美元，在这里损失了几百美元。我说，这些事情都不需要那样发生。

好吧，邦妮，非常感谢你今天加入我们。我们非常感谢你来到这里并分享你的知识。你能告诉大家在哪里可以联系你并获得更多信息吗？当然。我在 Instagram 上花了太多时间，地址是 BonnieGallumESQ。而且

你也可以在我的网站上找到我，在我的网站上，我的律师事务所 gallumfirm.com，或者我的在线法律教育和模板商店 thesaladfoundationshop.com。好吧，邦妮，非常感谢你今天加入我们。感谢所有收听节目的听众。如果你喜欢这个播客，请确保你订阅了房地产新手频道。

我们很快就会推出另一集。同时，如果你想了解更多关于有限责任公司的信息，请访问 biggerpockets.com/blog 阅读我们的新文章，这将帮助你完成是否需要有限责任公司的决定。我也会把链接放在描述中供大家参考。非常感谢你们的加入，我们下次再见。