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您是否正在寻找开箱即用的想法和策略来寻找杀手级的现金流?我们今天的嘉宾使用了一种卖方融资策略和极少的资金投入来开始他的房地产业务,该业务现在正在产生疯狂的现金流。我是阿什利·克尔。我是托尼·J·罗宾逊,欢迎收听房地产新手播客。我很高兴欢迎曼尼来到节目中。曼尼,兄弟,你好吗?你好吗,伙计?嗨,托尼。嗨,阿什利。感谢你们的邀请。来到这里感觉非常超现实,所以......

很高兴参加节目,感谢你们的邀请。是的,我们很高兴深入了解你的故事,曼尼。那么,你能给我们一个你在从事房地产投资之前的简要生活概况,以及是什么促使你想要开始投资的吗?在离开军队之前,我对金融或房地产一无所知。在那之前,我并没有,我想,一条......

一条道路,如果你愿意的话。我周围很多人都在混日子,感觉好像没有计划。说实话,我当时也是这样。所以我24岁的时候加入了军队。这几乎完全是意外地把我推向了房地产事业。那么,这个意外是如何发生的?是什么让你突然意识到“我需要这么做”?是的,我从2018年到2022年都在军队服役。我在军队服役期间,我是个医务兵,对吧?所以我经常外出执行任务。作为医务兵,除非有人受伤,否则我们通常不会做什么。

所以我有很多空闲时间。在空闲时间里,我会阅读尽可能多的关于商业、房地产和金融的书籍。显然,我会收听BiggerPockets播客,以提高我的商业能力,如果你愿意的话。我在2021年受了很严重的伤,以至于我有一年半时间都不能走路。

所以,是的,我被退伍了,当我被退伍时,我想,哇,我什么都没安排好,因为我的计划是在军队里再待一段时间。我有一个一岁的儿子,我结婚了,我妻子没有工作。所以我想,我该怎么办?我该怎么办?我名下大概只有1.2万美元,我攒了这些钱。

在我退伍的时候,我去买了我的第一套房子。这是一套2021年建造的入门级单户住宅。我用这1.2万美元支付了成交费用。幸运的是,我使用了VA贷款,所以我不用预先支付任何首付。

这就是让我进入房地产领域的原因。拿到房子后,我在那里住了一年。VA贷款中有一条条款,规定你必须在那里住一年才能进行任何租赁活动。我在那里住了一年,恢复了健康,开始更加展望未来。然后我用同样的VA贷款买了我的第二套房子。所以你实际上可以多次使用它。

它有一定的限额。我认为这取决于你住在哪里。话虽如此,在我买了第二套房子之后,我想,好吧,我现在要把第一套房子租出去。首先,我想对我和阿什利来说,感谢你的服务,对吧?我的意思是,你进去了,你说你有一年半时间不能走路,对吧?一定是很严重的伤。所以谢谢你。感谢你的服务。但你利用你在军队里所做的事情,并以此为基础......

这是建立你的房地产投资组合的基础。那么,第一处房产,你是打算最终将其出租,还是像,“嘿,我只是想让我家人住在一个地方”?当我还服役时,我开始阅读关于投资的书籍,对吧?

我看到了一种压倒性的趋势,即房地产能让你变得富有。所以,正如你所说,是的,我打算把它租出去。但是,我再次声明,我没有任何经验,所以我并不太确定自己在做什么。我只是把它当作,“好吧,我有一个很短的时间来弄清楚事情。所以我只想尽快做到这一点,并尽可能高效地完成它。”

所以,正如你所说,是的,我确实打算把它租出去,结果还不错。我买的第一个房子,我花了219,499美元。利率是,我认为是3.125%。所以我的还款额非常便宜。大约是1000美元。当我把它租出去的时候,我以1695美元的价格租了出去。

所以它在最初的18个月里现金流大约是6.95。之后租客离开了,所以我很难找到其他租客,我想从5月份到12月份,它空置了一段时间,我在这上面损失了很多钱,接近1万美元。嗯,试图把它租出去的缺点是......

那个街区有业主协会,你不能做短期租赁之类的事情。当时我不知道这一点,因为我还在努力弄清楚事情。所以我除了试图找到一个长期租客之外,并没有太多其他的策略。回想起来,我可能应该降低租金,但我当时并没有多想。我现在有人住进去了。我在去年12月把他们安置在那里。

但这绝对是一次教训,让我不得不承受这么长时间的损失。曼尼,当你决定把这处房产出租时,你采取了哪些步骤来让它作为新手投资者做好出租准备?你的第一个租客入住,解释一下这个转变,这是你的主要住所,现在要为租客做好准备,实际找到租客,然后出租。是的,是的,当然。当我买了我的第二套房子时,我......

遇到了一位房地产经纪人,他是爸爸多年的朋友,所以这位卖给我第二套房子的房地产经纪人也是一位物业经理,他说,嘿,你还有另一套房子。让我帮你准备好出租吧,他说,我也会帮你管理,这样你就可以完全不用操心了,我说,我愿意,我说,但我希望你能给我一个非常优惠的价格来做我的物业经理,我将只从你在圣安东尼奥购买房屋。

嗯,他接受了这个交易。所以,嗯,他帮我把第一套房子的所有东西都准备好了。嗯,他拥有......嗯......德克萨斯州房地产租赁协议......对不起,德克萨斯州房地产经纪人房地产租赁协议。所以,他,他把所有这些都安排好了。嗯,他帮我筛选租客。嗯,他还......

进行了背景调查,所有这些事情,然后找到了他们。所以这使得一切都很顺利。收听节目的新手投资者,你建议他们走同样的路线,找到人来管理他们的第一处出租房产吗?我想这取决于我。老实说,我不知道如果他不是我爸爸的朋友,我会多信任他。仅仅是因为我过去在其他......

其他商业交易中被骗过。但话虽如此,我认为也许要相信你的直觉,我认为当你......当你遇到人并......与他们做生意时,这是一个很好的方法。嗯,如果你......完全不知道,这绝对会有帮助。我会这么说。嗯,因为再一次,我并不太了解自己在做什么,他让我了解到,嘿,你需要租客保险。嘿,嗯,这个租客必须......

有......比如就业历史,这个租客需要有像样的信用检查或信用评分。他会告诉我,例如,如果某人的信用评分不高,他会说,好吧,那么我会看看......他们有什么样的债务?他们有没有违反租赁协议,或者只是医疗债务?因为你知道,如果他们无力偿还,人们不会故意不偿还医疗费用。所以像这样的事情,细微的差别,它帮助我真正地睁开眼睛,看到,好吧,这是一个非常以人为本的业务,它不仅仅是......好吧,这房子是开放的......

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好了,让我们回到曼尼的节目中吧,伙计们。所以曼尼,我想谈谈你做的这个很酷的卖方融资交易。但在那之前,还有一个问题。你能不能在休息之前提到,你可能在第一次租赁交易中损失了近1万美元?我能感受到你的痛苦,兄弟,因为我做的第二笔房地产交易,我想我将在损失的租金收入、不得不支付抵押贷款之间损失近3万美元。然后我们还必须进行一些维修,出现了一些问题。所以曼尼,

我知道你提到过降低租金价格可能是一种方法,但我猜你是如何确定这个租金价格的?我想,如果你觉得这可能是解决方案,是什么阻止你降低租金呢?我非常习惯于获得这个租金金额,因为它支付了我的物业经理的费用。它支付了我的维护费用。然后我还能为自己留一些。我最终确实降低了租金。我降低了100美元。

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正如我所说,它空置了这么长时间,从5月到12月。我知道你敲定了几个房屋行为,对吧?这就是你作为房地产投资者站稳脚跟的方式。但我知道你偶然也做了一点露营业务。所以也许带我们了解一下,这个转型是如何发生的?我想只是这个进入露营世界想法背后的最初故事是什么?是的,我完全是偶然进入这个行业的。在我买了第二套房子之后,

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说,如果你真的想要它,你知道,我会以卖方融资的方式卖给你。我说,太好了。我说,但我甚至没有土地来放置这东西。所以

我和他达成了一笔交易,我说:“嘿,我会做卖方融资交易,但让我租赁这块土地,这样我至少可以把这件事做起来,并站稳脚跟。”太棒了。多么有创意。是的,我很幸运。首先,圣安东尼奥,对吧?这个城市外面有很多土地。他们称之为德克萨斯山区。

所以那个水管工住在那个地区,他自己有很多土地。他在那块土地上建了自己的房子,然后在房子旁边建了一个小型住宅。而且公用设施连接到他的房子。所以它从他的房子里取电,它有自己的小地块,并且用围栏隔开。所以它真的很漂亮。我认为非常适合Instagram。我最终和他做了一笔卖方融资交易。

我以5万美元的价格买下了它。他给了我5%的利率,我想我付了2万美元的首付,剩下的他为我融资。在那之后,我把它放在Airbnb上,它发展得相当好。但缺点是他不喜欢来的客人,

客人们并没有真正打扰他。我认为他可能只是一个老派的人,他想要他的平静。所以他说:“嘿,你的土地租赁期限是六个月。”他说:“在那之后,你就像......你必须出去找其他地方。”在那段时间里,当我离开军队的时候,事情还在开始。对。所以,我,

我刚做了一个髋关节手术。我做了两个髋关节手术,但在这段时间里,我做了一个手术。所以我很......行动不便,如果你愿意的话。所以除了经营这家公司和寻找土地之外,我还......也处理我的健康问题,对吧?所以我再次与我爸爸的朋友合作,我说,嘿,我现在需要一些土地。帮我一下。

所以他为我在圣安东尼奥郊外约30分钟车程的地方找到了土地,在一个叫做梅迪纳湖的地方。好消息是,这块土地没有业主协会,也没有契约限制,所以那里的人们可以随心所欲地处理他们的土地,如果你愿意的话,我能够用退伍军人土地委员会贷款购买这块土地。所以有一家公司......

我认为它只在德克萨斯州。我可能错了,但是......

退伍军人土地委员会给了我贷款来购买土地。我们以前从未听说过这个,对吧,托尼?不,我从未听说过。这与购买实际房产的VA贷款是分开的。它是联邦政府专门用于土地购买的。是的,完全正确。完全正确。这是一个退伍军人土地委员会,就像B-O-A-R-D。是的,我认为他们被称为V-L-B。我刚在谷歌上搜索了一下,它看起来确实非常特定于技术。

我和我的其他退伍军人朋友们谈过,是他们告诉我的。它不像VA贷款,所以它不是零首付。这块土地本身大约6.5万美元。我认为当时的利率大约是5%。我不记得我支付了多少首付,但我认为大约是5000到6000美元。

它距离梅迪纳湖只有三分钟的步行路程。唯一的缺点是湖泊现在非常干涸。

所以,我不撒谎,我有点紧张,因为我想,哇,没有人会想来这里,因为没有湖泊,但这并没有真正发生。曼尼,那么,是什么让你觉得这块特定的土地是一个好地方呢?比如,你有没有研究过其他的Airbnb?有没有其他小型住宅?我知道你说有一个湖,但还有什么其他的东西吸引你吗?正如你所说,我在AirDNA上查找了圣安东尼奥周围的许多县,嗯......

我选择的地方排名前五,排名第二,我认为。当时排名第一的是峡谷湖,我听说,我认为那个湖也在干涸。然后是梅迪纳湖,也就是我所在的地方。

我认为是班德拉镇。是的,其他一些可能在同一地区的湖泊。对,对。所以AirDNA的数据显示,我选择的地点排名第二。所以我想,好吧,也许我可以做些什么。当我把房子搬到那里时,它只有一个水表。所以它没有电。

公用设施没有......所以它被放在水泥块上。然后我想,好吧,我需要开始弄清楚我需要做什么。所以我打电话给电力公司。他们说,嘿,我们会来安装这个电线杆。他们说,我们可以进行地下电力或地上电力。我们选择了地下电力。

我相信是地下电力。这样做的理由是什么?为什么你选择这个而不是另一个?我的爸爸和他的房地产经纪人朋友认识很多技工,他们有一个认识了30年的电工朋友。所以这是他的建议,我认为,因为他说是将电线埋入地下,维护成本会更低。我

我对电源插座和电力设置不太了解,说实话,我只是相信他的话。是的,几乎所有在这里新建房屋的人都使用地下电力。那要花多少钱,曼尼?安装电力要花多少钱?电力公司本身向我收取了1500美元,然后我们雇佣的电工又向我收取了1500美元。所以总共大约是3000美元。

他自己安装了所有东西,这也包括所需的材料。实际上还不错,因为很多时候,公用设施线路是最昂贵的部分。我们有加勒特·布朗,他是BiggerPockets的短期租赁撰稿人之一。他也有一个他建造的露营单元。如果我记得没错的话,他的成本和公用设施费用要贵得多。所以听起来他用水和电力设备方面有点走运。

那么,安装电力之后,你的下一步是什么?是的。所以一旦电力安装完毕,我想,好吧,我有一个水表。我有电。哦,等等,我需要管道。所以我想,好吧,让我弄清楚这一点。所以我给一些化粪池公司打了电话,他们都告诉我,这将花费很多钱,因为你购买的土地有很多岩石,我当时并不知道。

我的意思是,事后诸葛亮,对吧?所以为了回答你的问题,下一步是安装一个好氧化粪池。我的物业经理给了我非常好的建议。他说,不要吝啬化粪池。他说,买最好的。他说,因为如果你想在这里建造更多的小型住宅,它们都可以连接到它。所以

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安装完毕后,它附带了服务协议,所以他们每六个月会进行一次服务。他们会出去检查水箱并做所有这些事情。我开始认为也许我做得太过火了,而且我不知道自己在做什么,而且我开始质疑自己和所有这些事情。事情是慢慢发生的。我会说

我会说大约需要三到四个月才能在Airbnb上发布。我使用了第一个地点的同一个Airbnb列表。我联系了Airbnb。我不知道从那时起情况是否发生了变化,但我当时联系了他们,我说,嘿,我还能使用这个列表吗?因为我已经有了评论。哦,但由于房产地址发生了变化,你可能必须让他们在后台进行更改。对。就是这样。是的。

我必须向他们展示证据,比如不同的东西,比如我买了这块地,我向他们解释了我达成的协议,我说我还想保留这个列表,但我需要时间来进行施工,我需要时间来......你知道,把一切都安排好。所以是的,这很艰难,这绝非易事。你知道,我的妻子告诉我,她说你只是看着你想要到达的目标,而不是......

中间的一切。所以,到达那里真的很艰难。但一旦我把它设置好,事情似乎进展顺利。那么,告诉我们你添加的一些便利设施或不同的功能,这些功能让你的露营地与其他露营地脱颖而出。正如我之前所说,当湖泊干涸时,我想,哇,现在湖泊干涸了,我完了。现在我不知道如何让人们来到这里。所以,我

如果你去看网站的Instagram,就像我说的那样,一切看起来都像一个外壳,就像什么都没有一样,所以我开始查看其他露营地,看看他们在做什么,所以我为小型住宅添加了一个8英尺高的隐私围栏。在德克萨斯州,我称它为卡西塔,很多人称它为卡西塔,所以我为它添加了一个8英尺高的私人围栏。我添加了一个储水箱泳池,

它也可以用作热水浴缸。所以它有一个小的丙烷罐附件,并且连接到小型住宅。所以在夏天,它真的很酷。它有一个......

我不知道确切的材料,但内部不是金属。可能是某种塑料。所以当外面非常热的时候,金属不会变热。只是塑料涂层将它隔开,对吧?然后在冬天,它可以作为热水浴缸,所以你可以打开丙烷罐,系统会喷出......

一种加热器,然后它会为你加热水,它还有一个小的电机连接到它上面,我没有建造它,我雇佣了一家公司,如果你曾经见过储水箱泳池,它有点像一个临时的泳池,它不是最大的东西,但我认为它很难清洁。

我们的更像是浸泡浴缸。我们实际上不得不在大约一米五的高度在浴缸上钻一个洞。否则,许可证会变得更加复杂,变成真正的游泳池,他们让我们跳过所有其他的障碍。所以我们的浴缸真的只是,嘿,你可以躺在里面,你知道,稍微泡一下。但我们会把它清空,客人......

如果他们想用的话。所以有些客人甚至不用它。这样我们就不用担心每次用完后都要为每位客人清洁它了。这真的很聪明。我可能会采用这个主意。经验教训,你知道的,当我们开始扩大规模时。你还为房产增加了哪些设施?它还有闪电般的Wi-Fi。里面有一台带流媒体服务的电视。我还放了一个小游戏机。

里面摆放着沙发床。我妻子装饰的。所以我告诉她,“放开手去做吧”,因为我对装饰一窍不通。说实话。

所以她去不同的地方买了各种各样的东西。里面也有炉灶和淋浴。它还有一个洗衣机和烘干机。所以我把洗衣机和烘干机加到了卧室里。是的,对于380多平方英尺来说,这已经不少了。我喜欢这个,伙计。所以让我问一下,伙计,我的意思是,你花了很多时间、精力和能量来让这个房源上线运行。我想问两个问题。从你把它从原来的位置搬到

新位置的那一刻起,花了多长时间才能上线?然后,一旦你上线后,你从这项投资中获得了多少收入?是的,所以施工等等大约花了三个月。所以三个月没有收入,但仍然要支付运营成本。上线的第一年,它赚了将近8000美元。这是通过Airbnb、

Glamp Hub和Hip Camp获得的。我想我在Vrbo上可能只有一两次预订。所以我做得还不错。从那以后,我实际上把它放在FurnaceFinder上,看看会发生什么。然后有一家太阳能公司联系了我

我想他们在那个地区有学生正在接受某种培训。他们说:“嘿,我们需要一个中期租赁。你的地方最符合我们的需求,而且它拥有我们所需的一切。”所以我跟他们做了一笔交易。

他们刚在1月11日搬进来,搬出日期是5月11日,他们每月支付1195美元。对我来说,唯一的成本是土地、保险和水电费,因为我承担着这两项费用。他们自己支付垃圾费。所以我想大概......

我的成本是400到500美元。所以它非常接近700美元的现金流,我想大约是这个数。当我第一次把它放在Airbnb上时,

有人把它弄坏了。好的。我们将短暂休息一下。如果您还没有订阅我们的YouTube频道“房地产新手”,我们会马上回来与Manny一起。大家好,我是BiggerPockets金钱播客的Mindy。如果你像我一样,今年有很多事情要做。你有很多海滩旅行要计划,工作与生活的平衡要平衡,还有

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你可能有一个把你的房产弄坏的租户,但实际上是一个客人,因为它是一个短期租赁,对吗?是的,没错。他们实际上,我认为,是我们卡萨的第一批客人,对吧?在新位置。所以我尽我所能地努力让它变得非常漂亮和漂亮。这些人来了,本来只有两位客人。我有一个门铃摄像头。

在房子的前门,但我认为他们可能通过侧面或其他什么地方偷偷带进了额外的人,或者甚至是在摄像头下面。我知道的原因是我的清洁工去了那里

大约早上7点。他们应该在11点左右到达那里,但他们把时间弄错了,当他们到达那里时,那里大约有四五辆车。我想,等等,为什么会有这么多车?本来只有两个人。所以他们去了那里,看到了,我给他们发了消息,他们说,哦,他们编造了一些借口之类的。但他们离开后,

这个地方完全被毁了。他们在那里举行过某种派对之类的。你说这是396平方英尺吗?是的,大约是这个面积。所以这么多人在那里,那里有各种各样的东西,比如

比如,他们在那里呕吐了。他们把我的盘子都弄得到处都是,食物也到处都是。而且,比如,甚至还有,比如,一些,比如,所谓的血迹,也不知道是什么。各种奇怪的东西。而且,比如,我不得不与Airbnb联系,比如,给他们看照片。而且,比如,他们篡改了我的,呃......

我的锁,我的,呃,我的密码锁。所以他们把电池拿出来了,做了各种疯狂的事情。我只是想,为什么?我这么努力地做了这件事。是的。Manny,Airbnb是如何解决这个问题的?结果如何?是的。所以我最终向他们收取了,我想大约是400或500美元,因为我不得不更换很多东西。有污渍,还有各种各样的东西。嗯,

这是一个巨大的烂摊子。我的清洁工花了很长时间。有趣的是,我的清洁工住在附近。所以我的,我的家伙给我发短信,他说,伙计,他说,你会想看看这个的。他给我发了很多照片。我想,哦,我的上帝,比如,

你知道,又出了问题。不幸的是,这种情况时有发生。但是Manny,我不知道你是否在你的投资组合中看到过这种情况,但对于我们短期租赁来说,就像会有那些弄脏东西、不打扫卫生、造成麻烦的客人。但我会说,是的。

绝大多数住在我们Airbnb的人通常都非常尊重,很好。而且你知道他们会把地方保持得和他们找到的一样。你是否也认为你的情况也是如此?是的,100%。从那以后我就没有遇到任何问题了。就是这样。就是这样。通常就是这样,伙计。不应该这样,伙计。好吧,伙计,听起来你的努力得到了回报,伙计。我的意思是,你努力获得了房产本身,卖方融资,你出去获得了土地,并且

你做了所有工作来让它脱颖而出。我想问一下,你在你的露营地业务中接下来会做什么?你是否正在寻找增加收入的方法,或者是的,你未来的计划是什么?是的,当然。所以我发现拥有土地和小型房屋后,我了解到

如果我建造更多的小型房屋,那么第一间小型房屋卡萨将吸收大部分成本,对吧?比如电力和水,然后是土地付款、保险,所有这些东西。在那之后,它几乎就像纯粹的利润,除了可能一些水电费会增加,对吧?然后是清洁工。所以,按照你的说法,我去了亚利桑那州凤凰城,在10月份,对吧?

在我离开这里去东京之前。我遇到了一组人。是一个上了年纪的男人和一个女人。他们有两间小型房屋,你可以在我们的Instagram上看到它们。它们非常非常华丽。一个是橙色的,一个是蓝色的。我最终买了橙色的那个,但我必须弄清楚,好吧,现在我必须把它从

从凤凰城运到德克萨斯州。这是另一回事。运送它的人最终把它弄坏了。顺便说一下,这个也是卖方融资的。这个首付少得多。我想也许只有几千美元,如果有的话。这间房子的价格只有23000美元。面积可能不到200平方英尺,但装饰非常漂亮。它

而且它们被漆成这样,上面有亚利桑那州沙漠的天际线。我遇到的那个女人委托当地的一位艺术家为整个单元作画。它有点像集装箱房,但非常华丽,如果你看的话。有一个蓝色的和一个红色的,它们非常引人注目,对吧?所以我买了那个。我把它从凤凰城运到德克萨斯州。运送它的人弄坏了地板

所以,我想是因为他不知道自己在做什么。所以这是我现在正在处理的事情。我还没有把它列出来。我必须连接它的水电,我将使用同一个电工。幸运的是,我已经有了化粪池,所以我也可以连接它,然后连接到水管。但我想要做同样的事情,对吧?

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那里街对面有一家商店卖鹿玉米。所以每次我去那里,我都会买鹿玉米,然后扔出去,扔出去,扔出去。所以现在每次人们去那里,我认为鹿都习惯了,而且不仅仅是一两只,而是大约20只。有很多鹿。他们出去,人们想拍它们的视频,比如,你知道的,拍它们的图片。然后在左边是一个非常美丽的风景。所以是的。

我认为人们开始体验到,好吧,比如,早上醒来,喝咖啡,欣赏风景,然后也看到那里的所有鹿。非常平静。我希望橙色的小屋的施工可能在下个月完成。该地区一直在下冻雨。所以有点耽搁了。对于你已经组建的这些房产,你是在东京管理它们的,对吧?

所以我想我最后一个问题是,

在你组建团队管理这些房产、监督它们、进行资产管理之后,你每周实际花费多少小时?每周多少小时?这是一个好问题。我认为这取决于需要做什么。在我离开之前,我已经组建了团队。所以我为小型房屋配备了一位物业经理,然后为独栋住宅配备了另一位物业经理。

而且,你知道的,有趣的是,我昨天把时间搞混了,我昨天早上5点出现在这个会议上,我想,等等,今天不是那一天。但有趣的是,就在那件事发生后,我的另一套独栋住宅(我买的第二套)在Airbnb上收到了一条信息,有人以中期租赁的方式租用了它33天。我可能花了

可能30分钟到一个小时的时间来发送消息、签署短期或中期租赁协议等等。能够搬到世界各地来管理你的房产,这真是太棒了。

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