$6,000/Month Cash Flow from 4 Rentals in 2 Years (Without a Ton of Money)
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嘿，新手们，抵押贷款利率正在下降，但经济的不确定性正在减缓房地产销售。

机会仍然存在，但对你的策略具体化是找到好交易的关键。我们今天的嘉宾在短短两年内就建立了一个主要的现金流房地产业务，并且未来还有更多的增长机会。凭借她强大的社交能力，她找到了合适的财务合作伙伴，并制定了一条通往财务自由的具体路线图。准备好做笔记吧。今天的节目有很多值得学习的内容。

这里是房地产新手播客，我是Ashley Kerr。我是Tony J. Robinson，欢迎收听节目，Jamie。感谢你今天加入我们。非常感谢你们邀请我。Jamie，你有很多精彩的故事，我们稍后会谈到，但首先，你能否大致介绍一下你从费城的第一处房产到目前两年内拥有的四处房产的历程吗？当然可以。我在2023年1月购买了我的第一处投资房产。

我在1月中旬完成了交易，几天后实际上就在几栋房子外获得了我的第一个套利机会。所以有点上瘾了。从那时起，我意识到我有一处主要住所没有进行房屋租赁。所以我需要这么做。所以我很快就获得了一些租赁物业。

我最终放弃了套利，但在那之后在新奥尔良购买了另一处房产，我认为我们稍后会谈到它作为中期租赁（MTR）。在去年年底，我在印第安纳州的一个新市场购买了一处房产，我对此进行了

做了很多研究，并且真的找到了美国哪个市场最适合我的策略，所以这个也很有趣。所以，我从费城去了几个不同的市场，但目前所有四个房产都使用了MTR策略。好吧，Jamie，我已经可以看出我们会从你那里学到很多东西，从市场选择、交易分析、策略选择，等等，但是

你使用了套利这个词。你能解释一下什么是套利以及你如何将其应用到你的房地产投资历程中吗？当然可以。套利本质上是租用公寓或房屋，然后以更高的价格将其转租或租给另一方。

所以，我当时在商业房地产工作，并对多户型产业进行了大量研究。所以我的第一处房产在费城，我是在1月份买的，我想我提到了。我知道在1月份的费城，可能

房产空置率很高，因为天气寒冷，而且没有人想在1月份搬到费城。所以我基本上挨家挨户地敲门，但它们是大型公寓楼。所以挨家挨户地敲门，告诉他们，你知道，我计划租给部落医疗专业人员、公司专业人员，基本上就是四处走访不同的建筑物，直到有人告诉我“可以”。

从那时起，你知道，我对我想以什么价格出租它有了一些快速的估算。因为在这个时候，我还在装修我刚买的房子。所以我还不确定我的价格。嗯，

租了一套小型单间公寓，但位置很好，就在费城，我只能说费城的地段和位置非常重要。而且有车库停车位。所以拥有这些便利设施真的帮助我，你知道，能够充分利用套利。所以，Jamie，首先，在我看来，你挨家挨户地敲门去所有这些不同的公寓，这非常令人印象深刻。是的。

你以前做过挨家挨户的销售工作吗？或者是什么给了你这种信心，让你走出去，开始以这种方式奔波呢？没有，一点也没有。我认为我的信心更多的是来自于对数字的理解。我会说我做了一些内部调查，并且可以访问CoStar，对于那些不知道的人来说，这是一个巨大的商业房地产市场。你可以

提取不同类型商业房地产资产的空置率、入住率和租金率。所以我基本上可以提取不同公寓楼的空置率数据，并且能够看到我最终或我最终首先瞄准的那些公寓楼是相当新的建筑，入住率低于40%。

所以当我找到他们时，我会说，嘿，我愿意签署12个月或14个月的租赁合同，或者我愿意明天搬进来，你知道，并使用不同的谈判策略来帮助我入住。实际上，当我第一次去的时候，我要求免除六个月的租金，他们还价为四个月。哇。

我不知道我会得到任何租金，但是，你知道，我说的是六个月，他们互相商量了一下，我说，好吧，四个月也可以。所以，很明显，这四个月的免租金真的帮助了我的财务状况。所以一旦，是时候续约了，这个比率、这个数字不再有效了，但是，你知道，在它持续的时候，它绝对很棒。我开始重新思考我的生活选择。也许我需要去寻找新的开发项目并与之谈判，

三个月的租金，每年都搬到一个新的开发项目，只支付半年的租金。我有一些内部信息，我知道，比如我们会做商业贷款。我们做了很多优先股权，这有点像，你知道，是大型多户型房产的第二顺位高级债务。我知道开发商只是想，你知道，基本上让人们住进去，这样他们就可以进行再融资并开发其他东西。所以

我不能利用这一点来为自己谋利。我对你能利用所有这些信息来为自己创造策略印象深刻。谢谢。是的。我喜欢在谈判中使用不同的杠杆点。比如，你知道，嘿，我明天就搬进来。我认为这是一种非常独特的策略，可以让他们对你友好一些。嗯，

所以你开始建立你的投资组合，让我们再回顾一下30000美元。所以你买了一处房产，获得了套利，你退出了套利。你今天的投资组合到底是什么样的？你目前在哪些市场？是的。我目前在四个不同的市场。

宾夕法尼亚州费城，这是我购买的第一处房产的地方。此外，我已经退出的套利是我在弗吉尼亚州北部，华盛顿特区郊外的一处房产。那是一处房屋租赁，但我最近搬出去了，并将其变成了一个整体房屋中期租赁。我还拥有路易斯安那州新奥尔良的一处中期租赁。

然后我最新的一个在印第安纳州印第安纳波利斯郊外。现在，你提到了一些事情，因为我很好奇这如何融入故事中，但你说过，比如……

你在优先股权或私募股权方面工作过。那是你当时的工作吗？或者那份工作到底是什么？是的，那是我的日常工作。所以，基本上，当我说利率开始上升时，即使我说的是2022年底，在我说住宅投资者开始看到痛点之前。在商业房地产中，4000万美元的房产利率上涨1%是很大的数目。所以，我参与的一个交易中，银行在收盘前一周表示，他们不会以75%的贷款价值比（LTV）放贷，这意味着基本上必须筹集25%的股权，他们只会以50%的贷款价值比放贷。

我认为那笔交易可能是5000万美元。所以他们要求我们在一周内筹集额外的2500万美元或其他什么。

超过1000万美元。所以基本上，我当时工作的公司开始做优先股权，这本质上是作为股权进入的，但这是一种次要的抵押权。所以，就像人们在住宅交易中使用私人资金的方式一样，我们会以股权的形式进入。

以非常高的利率。我在2023年离开我的W-2工作之前发起的最后一笔交易利率为15%。

而且，你知道，从那以后利率一直在上涨。所以它更灵活，因为我们不是银行。你知道，它，我认为这绝对帮助我快速发展到今天的水平，以及我如何看待不同的投资。当你从你的W-2工作中转换出来时，你开始做联合主持。对吗？是的。是的。所以告诉我们你为什么开始这项业务以及进展如何。我大学毕业后就开始做联合主持业务。

当我辞去工作时，因为说实话，我没有想过我该如何赚取主动收入。所以，正如所有投资者都知道的那样，你可能有惊人的现金流，我会说，我的确有很好的稳定现金流。但是，你知道，一个热水器或一个月的空置期可能会带走它。

所以我开始做联合主持，以此来查看我想投资的哪些市场并测试不同的市场。因为虽然套利通常是进入中期租赁的一种低成本方式，但

它不是免费的，对吧？你仍然必须支付，你知道，首先支付保证金，有时还要支付上个月的租金。而且仍然需要，你知道，进行初始投资，而联合主持，我实际上是在不同的市场获得报酬来建立业务。所以这就是我增加主动收入的方式。我还可以获得房地产专业人士资格，这绝对是关键。我记得这对我和我丈夫的财富积累策略来说是一个改变游戏规则的东西。而且，嗯，

我还能够看到我不喜欢在许多不同的市场管理中期租赁。所以我做了大约一年。我有一个虚拟助理团队，他们基本上做了大部分工作。但我喜欢做，我从我的W2工作中学到了这一点，对业务状况进行年度审查：业务进展如何？你知道，我的时间如何最好地利用？每项投资的进展如何？我的联合主持房产给我带来了几百美元的净收入。

而我，我们稍后会谈到，我的投资组合平均每处房产给我带来了几千美元的收入。所以我看到，对我来说，最好将我的时间用于停止联合主持并专注于筹集私人资金，这是我已经开始做的事情，以扩大我的投资组合，因为从那时起，我能够获得更多现金流

而且压力也更小，因为我只需要对自己负责，而不是对别人负责。然后我还能够，你知道，从税收策略中获益。所以我从那转向了这个，我认为对我来说很有趣，我把它看作是实习，即使它是我的全职业务。但我认为，为了看看我是否想做某事，我必须以某种规模去做，你知道，测试一下，你知道，测试一下。所以这绝对很棒，向我展示了

哪些市场适合中期租赁，哪些市场不适合中期租赁，还帮助我确定了市场上最好的中期租赁是什么。是的。好吧，Jamie，你看起来就像一个十足的奋斗者，你知道，从，嘿，我要做这笔交易。我要做这个套利。我挨家挨户地敲门。现在你正在建立联合主持业务。我认为，远超今天我们将讨论的技能和策略，我希望这将帮助你。

新手们应该记住的一点是，你对行动有着非常强烈的偏好。我相信这有助于你取得许多成功。所以我们想听更多关于你的投资策略以及它如何演变的信息。我听说你在人际交往方面有一点超能力。所以我们也想分解一下。但首先，我们将短暂休息一下，听听今天节目的赞助商的广告。

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好的。让我们回到Jamie的节目中。所以，Jamie，我听说你的超能力之一是你的社交能力。那么，你能否与我们分享一下你如何通过人际交往找到一些资金合作伙伴、一些财务合作伙伴来帮助你实现增长吗？因为我认为对于许多正在收听的新手来说，最大的挑战是，在我完成第一笔或第二笔交易后，我将在哪里获得资金来继续扩大规模？听起来你已经解决了这个问题。所以秘密是什么？我该如何通过人际交往找到所有这些拥有资本的人？

是的，我会说首先，这真的来自于了解你的投资策略。所以对我来说，知道我的投资策略需要三到五年的私人资金，这并不典型。但了解这一点，我能够反过来思考，好吧，现在我的理想贷款人是谁？对。就像你有一个理想的租户一样，你可能有一个理想的房产、一个购买范围。

我喜欢拥有我的理想贷款人。对我来说，那是一个曾经做过W-2工作并离开的人，他们现在可能仍然是W-2，但实际上他们有钱，但没有时间。我喜欢与那些离开他们之前的W-2工作的人合作，因为他们通常在401k或IRA或其他投资工具中拥有资金，可以转移到自导IRA或

自导IRA允许，基本上它允许你将投资自导向任何东西。所以你可以把它自导向Tony，因为他需要10美元。或者你可以把它自导向我，或者，你知道，你可以把它自导向，用于不同的东西。所以我看到那些贷款人对三到五年的期限更灵活，因为这是他们无论如何都无法动用的退休金。

因此，我会参加房地产投资聚会、会议，我正在寻找那个特定的人。然后还要在社交媒体上分享我的经历，比如我的一个重复贷款人实际上来自社交媒体，我们从未见过面，但是我们，

她实际上是我的客户，我提供了一些服务。她来找我了解更多关于中期租赁的信息，意识到她没有时间去做，然后决定投资我。Jimmy，你说你去的另一个地方是当地的聚会，我认为这对大多数新手来说很容易获得，因为不是每个人都想出现在镜头前并为社交媒体制作内容，我理解这一点。

但是聚会或当地活动或大型会议，这些都是每个人都可以获得的东西。所以你说你对你想追求或你想与之联系的人有一个想法——我不应该说追求，你想与之联系的人。但是一旦你找到了这些人，你实际上说了什么来开启这段对话？你如何从，嘿，我们在这次聚会上是陌生人，到，嘿，你可能现在正在资助——

是的，我认为有一些关键词，现在我已经，你知道，筹集了很多资金，我听到了这些关键词。通常是，哦，我一直想投资房地产。通常“但是”是时间，对吧？或者可能是，哦，但我只有25000美元，我在加利福尼亚州，这不会走得太远。

所以听到他们对房地产感兴趣的事情，我总是让他们知道，有一些方法可以在不实际成为房东的情况下投资房地产。我说，而且做我做的所有辛苦工作。所以如果他们，你知道，参与对话，然后我会开始让他们知道，比如，我的最后一次投资是什么。你知道，我和一个合作过的人，

借了钱，银行获得了固定回报，然后我知道我可以经营房产，我承担风险，而贷款人获得固定回报，我向他们解释，你知道，很多时候，这显然取决于情况，如果我们在聚会上，我们只有几分钟的时间，这与我们在会议上可以稍微分开谈谈的情况不同，但我目标始终是进行单独的

谈话，因为我喜欢在与某人合作和开始协商利率之前至少有三种不同的联系方式，因为即使这个人不是债务伙伴，也不是你正在合作的股权伙伴，你知道，但也许会持续地与之交谈，你仍然是合作伙伴，你仍然是合作伙伴，你不想让某人，你想理解这就像，他们会要求退钱吗？这是他们的最后50000美元吗？因为你绝对不想要那样。

所以我认为只是问问题，而且，你知道，有时我甚至会提到，哦，你知道，我和一个有点像你的人合作过，你知道，借了这笔钱，只是举个例子。当有人开始提问时，我认为那时你就可以说，嘿，好吧，让我们，你知道，安排一次电话会议。没有压力要谈论它。

它。我还开始做网络研讨会，我称之为如何被动投资房地产。我不只是谈论投资我。我会谈论如何在REITs中投资，如何在REITs和不同的投资途径中投资。然后很明显，我希望他们投资我。但我认为即使是那些没有压力的网络研讨会，只是告诉某人，嘿，比如，

如果你想了解更多信息，只需参加我的网络研讨会即可。没有压力。我认为人们有时更喜欢这种方式，而不是进行一对一的电话会议，在那里他们会紧张地被推销。这是一种低压力的方式来获取信息，而不必，你知道，进行一对一的谈话。现在，Jamie，你似乎一直坚持你的中期租赁的利基市场。什么

你的位置呢？你提到了几个不同的城市。你实际想投资的地理位置是什么样的？这是一个很好的问题。因为我现在遍布美国各地。顺便说一句，我不推荐这样做，嗯，印第安纳州。我会说，就像托尼之前说的那样，我采取快速行动，但我认为这部分原因是决定何时是时候，嗯，

转向。所以就像费城一样，在费城买房，两周后，市场开始规范短期租赁。基本上，如果房产是业主自住的，就不能是短期租赁。所以一夜之间，我是一个数据迷。所以我跟踪不同的数据点

因为对于中期租赁来说，没有相同的数据，它与，你知道，短期租赁的数据不同。没有Airbnb和类似的东西。所以一夜之间，我跟踪了在线旅游机构（OTA）上，即Airbnb、Vrbo，的房产比例，这些房产是中期租赁或最少30天以上的租赁。所以这个数字一夜之间从12%上升到30%，如果你看看30%，那就是Airbnb上每三处房产中就有一处是中期租赁。而且，比如，

每三个旅行者中就有一个不是费城的中期旅行者，对吧？肯定会有更多的短期需求。所以像这样的事情向我表明，好吧，是时候转向了。我不应该继续在这个市场购买房产。即使我的房产表现很好，也绝对是时候寻找新的市场了。所以对我来说，我现在正在关注印第安纳州。我已经对不同的市场进行了大量研究，尤其是因为……

我不害怕去不同的市场，但它一直像拥有坚实的，我喜欢拥有医疗需求。这是来自医院的。这是来自，嗯，

你知道，旅行医疗专业人员可以成为中期租赁租户，但他们通常不是我理想的中期租赁租户，因为我的房产最多有四间卧室。所以他们通常需要更小的房子。但即使是拥有手术中心等医院的地方，也会有需要长期来该地区进行医疗的旅行者。

此外，我喜欢有教育。所以这是学校、大学。我住过从，我在宾夕法尼亚州费城的宾夕法尼亚大学住过一对教授夫妇。他们来自英国，你知道，你永远不会想到老师和教授会来自不同的国家。所以我喜欢拥有这种教育需求，因为无论如何，你总是会有来自学生的短期旅行者。

然后第三，我喜欢有强大的公司需求。公司通常是最赚钱的地方。所以我选择了印第安纳州。基本上，我选择印第安纳州是因为我去印第安纳波利斯参加了一个聚会，并告诉每个人我想做什么。他们称之为“大喊市场”。

比如，“去这个地方”。有些地方，比如，“不，那都是玉米地”。所以，你知道，我听到了所有这些市场。我独自在那里待了一周，租了一辆车。我开车去了所有这些市场。如果我开车去市场，我记得一个市场，我到了那里。我想，我不可能刚刚经过它，因为它只有一两栋房子。我想……

不需要下车。但是，嗯，我去了一些市场，去了商会，去了城市规划和分区部门，了解城市有什么。所以我投资的城市在印第安纳州的布恩县。基本上，我了解到礼来公司正在在一个小镇投资45亿美元。Meta刚刚承诺向这个小镇投资8亿美元。嗯，

但另一件事是，我认为这对中期租赁运营商甚至短期租赁运营商来说都是关键，那就是它靠近印第安纳波利斯。它位于印第安纳波利斯郊外30分钟的路程，这意味着我仍然可以雇佣印第安纳波利斯的劳动力。因为当我做联合主持时，有时我在市场很小的地方，但市场太小，劳动力库太小。所以如果一个清洁工决定今天不工作，那么你就无法清洁你的房产。

所以对我来说，它满足了所有条件。然后我开始报价，然后几个月后就得到了一个。但我认为对我来说，所有这些，你知道，需求方面，尤其是在有，你知道，一种巨大的需求时，比如我投资的市场，有建筑工人，在建筑项目中，

现在正在进行的礼来公司投资的项目将持续到2028年初，这意味着在2028年之前将会有建筑队需要住房。我花了大约三周时间才找到一个建筑队，他们一直在不断延长。

因为他们找到了工作，所以他们有住房。所以这是一个双赢的局面。所以我正在努力在那里找到更多。你知道，杰米，我只是想，你知道，你说这是如此普遍和收集，但你描述了大量的努力。你刚才说，我去，我在我考虑投资的这个市场待了一周。我去参加了这个聚会，我开车四处转悠，我喜欢事先做了所有这些研究，而且

我认为将最终结果戏剧化很容易，嘿，你每月有 X 美元的现金流，拥有这么多房产，但我们忽略了你刚才所说的关于你投入的工作的一切。所以我知道我一直都在强调同一个事实，但我认为对于新手来说，了解你投入的工作非常重要，

直接决定了你将获得的结果。就像，我只是对，呃，你投入了多少工作印象深刻。嗯，但我确实有一个后续问题。你到底是怎么知道 Meta 和礼来公司要进入这个小镇的？你说，呃，印第安纳州的布卢明顿，以前从未听说过。那么你如何获得这个内幕消息呢？她的名字是詹妮弗。我认为她不听这个，但她是我与

城市和规划部门的联系人。所以当我第一次开车经过时，我停下来，这甚至在我知道我要在这里投资之前。我只是进去，告诉她，嘿，我是一个投资者。我喜欢与需要住房的企业合作。她说，好吧，你知道吗，嗯，当时我认为礼来公司只投资了 20 亿美元，她说投资了 20 亿美元，而且建筑工人睡在他们的车里。嗯，

我说，真的吗？告诉我更多。所以她正在告诉我所有关于它的事情。然后我们交换了电子邮件。我会说，我喜欢至少每月给詹妮弗发一次电子邮件，有时每周一次，只是为了保持这种联系。我通常每三个月去一次。我认为尤其是在一个小镇上，露面非常重要。而且这真的像是在那里与供应商建立信任，并通过在那里帮助。

然后，所以只要保持这种联系。她告诉我所有的事情，比如从 20 亿美元到 45 亿美元。她刚刚给我发了一封电子邮件。她说：“嘿，杰米，我知道你对此感兴趣。所以我想看看这篇文章。”所以现在她只是把所有信息都告诉我。但这实际上就像奠定基础并让她知道。我认为现在没有很多人再进来了。你知道，很多人打电话。

所以我认为只是我去了，我在大约六个月的时间里去了三次。我会说很多像我这样的人，他们去印第安纳州的一个小玉米地小镇询问房地产。所以这对我来说是有利的，因为我脱颖而出。

所以这就是人们记住我的方式。就像，即使我去同一家面包店。他们就像，“嘿，你上次喜欢蓝莓松饼。试试这个。”所以我真的，就像，现在我真的知道，我喜欢在这个小镇投资。我看到了这个小镇的机会。你知道，我正在努力在这个小镇寻找非公开市场线索。所以我开车去了一次。所以只是和人们交谈，出去走走。

我必须使用引号，因为我来自一个大城市，我不能称之为市中心，但它大约是每边一个街区。但只是在这个地区扎根。甚至我的邻居也会……

像我一样铲雪，而且不让我付钱。我认为这是因为我出来给他们带来了蓝莓松饼。所以只是，我意识到像这样的事情会有很长的路要走，而在像新奥尔良这样的市场，我犯了事先没有建立这些联系的错误。所以操作起来要困难得多。所以，

这次尝试做得更好。另一种了解城市正在发生的事情的好方法是访问城市网站并阅读规划委员会会议记录。这太无聊了，但这实际上非常有趣。你会……

看到很多事情，比如下次会议的议程上有什么，也许你真的想参加，因为这可能是影响你的业务或其他事情的事情。但这是另一种好方法，如果由于某种原因你实际上无法亲自到达城镇去市政厅会见办事员。这是另一个很好的建议。

好的，我们很快就会做一个简短的广告休息。但当我们回来时，我绝对想听听这个新奥尔良房产，以及它为什么不像你在印第安纳州拥有的那样容易管理。我们马上回来。♪ 音乐播放 ♪

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你对这处房产的计划是什么，以及你为什么没有把它处理掉？好问题。所以我们确实尝试过。我们基本上同时列出了待售和待租作为 MTR，只是为了看看哪个先咬钩。我们首先找到了一位 MTR 租户，而且

那个人在那里待了很长一段时间。现在我知道价格了，价格只是低了很多，因为新奥尔良是另一个经历了短期租赁法规的市场。所以它真的被压缩了。我和我的，我在这方面有一个合作伙伴。我们实际上确实对……

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但另一件事也是，房地产还有其他好处，这很有趣，因为去年 2024 年，如果没有这处房产，我就无法获得我的代表或房地产专业人士身份。空置房产会占用你所有的时间，所有的时间。

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