Why This Expert Investor Owns Only ONE Rental Property
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- 哈哈！希望您度过一个快乐、热闹、喜庆的节日季。BiggerPockets 的小精灵们正在努力改进，为明年制作更精彩的节目，我们为您带来 BiggerPockets 房地产播客中最受欢迎的一集。在本节目中，我们将听到 Mike Baum 的故事，

他只有一处出租房产，但这处房产却改变了他的生活。那么，为什么他只有一处出租房产，为什么他不利用自己的专业知识来扩大规模呢？请继续收听，找出答案。作为房地产投资者，我们总是需要思考一个问题。

现在是扩大投资组合的好时机吗？或者我们应该坐下来，享受我们现有的投资组合，或者耐心等待，更具机会性地寻找交易？对于许多参加节目的嘉宾或主持人来说，答案是他们总是希望扩张、增长和扩展。但对于其他投资者来说，对现状感到满意就可以了，即使是持续数年也是如此。

今天，我们正在与一位仔细权衡所有因素的投资者交谈。他进行了分析，并选择将自己的投资组合保持在尽可能小的规模。他只有一处房产。这处房产非常成功，但他只有一处，而且他非常博学。他对房地产的一切了如指掌，但他只保留了这一处房产。

对此我感到非常着迷，我认为我们都可以从这位嘉宾的策略中学到很多东西。大家好，我是 Dave。欢迎收听 BiggerPockets 播客。每周一，我们都喜欢以介绍 BiggerPockets 社区的一位成员并了解他们的投资历程开始新的一周。今天，我们将听到一位名叫 Mike Baum 的投资者的故事。

有趣的是，Mike 实际上是 BiggerPockets 社区最顶尖的论坛贡献者之一。他在 BiggerPockets.com 上花费了超过 10,000 小时发帖并帮助其他投资者学习房地产知识。因此，如果您是网站的常客，您可能已经看到他的名字出现了。但是

Mike 除了为社区所做的贡献之外，还有很多东西要分享。在今天的节目中，我将与 Mike 谈论他生活中意外的重大变化是如何开启他的房地产投资之旅的。我们将讨论他如何选择其首选策略——短期租赁，以及为什么 Mike 选择保持其投资组合规模较小，以及为什么不投资也可以是一个积极主动的战略决策。

这将是一集精彩的节目，因为我认为它为我们在房地产投资行业中最常听到的内容提供了一个非常有益且有趣的反面论述。我明白。并非每个人都希望保持规模较小。并非每个人都希望扩展。但我认为，向那些正在做一些不同事情的人学习对我们所有人来说都非常有益。Mike 完全符合这一标准。让我们邀请他加入。

Mike，欢迎来到节目。感谢您的到来。感谢你们的邀请。我很想知道您的历程。因此，让我们从您成为房地产投资者之前的职业生涯开始吧。您当时在做什么？我在英特尔担任工程师 19 年。我是一名产品负责人，他们称我为技术营销人员。我所做的是与我们的客户合作，例如

IBM 或联想等平台，帮助他们集成我们的技术并支持我们的现场销售人员。此外，我还曾在全国各地进行舞台演示、节目准备和节目表演等。我还制作了大量的视频和操作指南，并撰写了大量的技术文档，

这就是我的工作。哇。是的。我做了这个工作直到 2011 年，当时我承担了一项巨大的任务，每周工作 70 小时，实际上在我们的实验室的沙发上睡觉，只是为了完成产品发布。然后有一天早上我醒来后看不见了。

第二天早上，我能看见，但我一只眼睛朝这个方向，一只眼睛朝那个方向。

这是第六和第三脑神经麻痹。这是第一个迹象。工作压力让我崩溃了。所以基本上，英特尔让我短期休假。大约一年后，没有任何改善。神经退行性疾病实际上从未真正好转，对吧？您可以尽可能地阻止它，但您无法将其恢复到原来的状态。

所以他们让我全职休假，到现在已经 13 年了。我很抱歉听到这个消息。这听起来是一场相当大的磨难。那么，这意味着在那之后您没有收入了吗？是的，对我来说是的。我的意思是，这并不是说我们没有任何收入。英特尔非常善于……

照顾他们的员工。因此，有一个良好的、可靠的长期残疾计划。当然，它要求我申请社会保障残疾福利，我已经申请了。所以是的，我领着残疾福利。收入减少得相当厉害。我妻子在工作，所以这很好。所以我们并没有破产，但我们肯定是从

你知道，中上层阶级变成了，我想你可以说，中产阶级。我们从未富有。我相信这在经济上是一种变化，但在情感上和心理上，这就像一个巨大的生活转变，从一个非常努力工作的人，到不得不以更集中的方式管理自己的产出。而且，你知道，在这个时候，那是你

发现房地产或开始考虑房地产的时候吗？我们有一些出租房。我们曾经买卖过一些东西。我们的度假租赁位于爱达荷州科德阿琳湖畔。我一直想拥有，我在那里长大，一直想拥有一栋湖边别墅，而且很多事情都让我们能够买得起这栋湖边别墅。

这是一种替代的方式，因为我再也无法正常地为退休做贡献了，对吧？因为我没有办法以正常的方式回归。有一些方法，但大多数情况下，当你领着残疾福利时，这非常困难，因为你不再有实际的收入了。所以你必须为退休做点什么。所以我想，

最初我们不打算出租这栋房子。我们不打算做短期租赁。基本上，BiggerPockets 让我改变了主意。因为我们有，我有三个孩子，我们现在有三个孙子。所以我们想，哦，我们将拥有这栋湖边别墅，我们可以去那里，我会在那里闲逛，而且，

但是，你知道，我意识到它 80% 的时间都会空着。从我们住的地方到那里需要 8 个小时的车程。这不是你可以随便过去的地方。带着孙子们旅行当然不容易，你知道，根据他们的年龄。是的。你知道，收拾行李，开车 8 个小时横跨州界。

去，去，去那里。现在他们年纪大了，更容易一些，但当时他们还很小，那是哪一年？2017 年。所以，在您确诊后的一段时间里，您还没有涉足房地产。您花了几年时间才开始。是的。好吧，我们卖掉了几处长期租赁房。好的。是的。所以，我的意思是，这并不是说我们完全是新手。呃，

但从未真正考虑过短期租赁。在 2017 年，这有点像，这并不是说短期租赁的时代是狂野的西部时代，但它与今天的时代不同。所以，我的意思是，我开始了解 BiggerPockets 上的 Luke Carl 和 Avery Carl。我认为我在他们之后不久就加入了。

我开始在 BiggerPockets 短期租赁论坛上闲逛，阅读所有我能阅读到的关于此方面的内容。我们有点紧张。我的意思是，这是一个……

你知道，当你第一次考虑做短期租赁时，你会有这样的资产，就像你基本上把钥匙交给了别人。它不是一辆 1973 年的丰田卡罗拉。你让你的朋友借用，你知道，这是一栋位于湖边的整栋房子，里面摆满了家具。当我们开始的时候，房子是完全空的。所以我们必须装修它，并准备好一切。这花了很多时间，不是真的很久，但你知道，这是一笔开支。所以

试图弄清楚这一切。但如果不是 BiggerPockets，我认为我不会这样做。我们很高兴听到这个消息。而且您已经以丰厚的回报回报了我们，因为正如我在节目开头提到的那样，Mike 是 BiggerPockets 论坛社区中最活跃的成员之一，我们对此非常感激。你总是会在那里回答人们的问题。

我们必须稍作休息，但请继续收听，因为在节目的后面，Mike 将解释为什么他对 FOMO（害怕错过）几乎免疫。这非常有趣。请继续收听。Rookies，2024 年是使用有限责任公司保护您的出租房产的一年。不用担心文书工作。Corporate Direct 使其变得轻松且经济实惠。看，他们将处理所有州的备案。他们将起草您的运营协议并充当您的注册代理人。此外，他们将帮助您遵守公司透明法案，

这是一项针对所有房地产投资者的新的联邦法律。这是由律师兼《富爸爸》顾问 Garrett Sutton 创立的。Corporate Direct 拥有超过 35 年的经验。现在，他的儿子 Ted，一位持照律师，也与他们一起工作。他们已经帮助数千名投资者保护了他们的资产。访问 biggerpockets.com/direct 进行免费的 15 分钟咨询。现在，别忘了提及 Real Estate Rookie，您将获得 100 美元的折扣。网址是 biggerpockets.com/direct。

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谢谢。

我们又回到了投资者 Mike Bowne 这里。

那么，您的学习曲线如何呢？因为我想象一下，从从事产品开发和软件工程到管理短期租赁，两者之间是否有重叠之处？是的，因为我至少 50% 的工作是为需要了解如何实施我们技术的人员创建流程。所以

你只需要把它应用到短期租赁的流程中。我非常相信自己管理短期租赁，但你必须把所有事情都安排好。你必须让一切正常运转。你必须确保你的维护计划非常准确，因为你最不想看到的就是 X、Y 或 Z 出现故障。因此，所有你的硬系统都需要进行稳定的维护。

你需要雇佣合适的人来当一名勤杂工，来处理一些事情。所以你必须有人在那里。你必须有一个一流的清洁工。有时这需要一段时间。自从我们开始以来，我已经换了四个清洁工了。这实际上还不错。我认为我已经换了更多。考虑到我们真的很偏远，这还不错。我的意思是，我们在科德阿琳湖以南 36 英里处。开车到那里需要一个多小时。这是一个很小的城镇。

而且这种类型的专业人士很少。你知道，在南边大约 18 英里处还有一个叫做圣玛丽的城镇，那里有一些，但清洁工是从科德阿琳一路过来的。对她来说，这是一整天的工作。开车到那里，把整个房子打扫干净，从上到下，洗所有的衣服，然后开车回来。

所以这始终是一个关键。但是，一旦所有流程到位，管理就会变得容易得多。我非常相信与客人的个人沟通。我不依赖自动化沟通。我不依赖任何类型的机器人来回答问题。有人在 Airbnb 或 VRBO 上提问或进行咨询，

我就是那个回答问题的人。是的。我给他们我的私人手机号码，他们可以随时联系我。我可以数出我因问题而被联系的次数。真的吗？是的。

是的，已经七年了。这是因为房子状况良好还是你找到了很棒的客人？我认为两者都有。我审查每一个客人。我们没有为任何人开启自动预订功能。每个人都必须与我交谈，我必须了解他们的情况。我们收到了很多虚假的预订。真的吗？嗨，我是史蒂夫。我们正在考虑入住您的房子。这些日期可用吗？你几乎可以听到它。

很明显，这些日期是可用的。我们前几天才收到一个，从 11 月 1 日到 26 日。我想，哇，那将是一个很棒的预订。我只有两次预订这么长时间是真的，但我立刻知道了，因为措辞。然后我说是后，他们大约需要一个半星期才能回复我。

太好了。我和我的妻子、孩子们将要度假，我的公司将为此付费。我可以请您发送这张假的第三方境外支票吗？哦，天哪。请告诉我所有个人信息，以便我们能够做到这一点。等等。耶。

你会说，不，只通过工具工作。我只接受通过工具的付款。对不起。然后他们消失了。很好。我的意思是，听起来你已经制定了一些非常好的系统。不过，我想快速回顾一下，因为你在你的时间线上。你买这栋房子是为了个人使用。你找到了 BiggerPockets。我认为很多观众听到的一个常见问题是，在开始之前，你研究和学习了多长时间？你快速地开始出租它了吗？或者你更倾向于在像你说的那样，把这件非常有价值的资产的钥匙交给从未见过的人之前，花很多时间来教育自己？

对。分析瘫痪可能是大多数从未做过类似事情的人面临的最大障碍。对大多数人来说，这是一笔巨大的开支，也是一次真正的冒险和掷骰子。所以我对您刚才所说的内容都有所了解，因为我不厌恶风险，但我计划、计划、计划。如果你没有计划，就计划失败。

对。你查看一切，你阅读一切。我因为残疾而占有优势。我基本上有时间学习所有需要学习的东西，并且思维方式更技术化。它基本上让我能够更好地理解财务应该如何运作以及保险将如何发挥作用。而且，你知道，我编写了一些算法来搜索网络，你知道，这些算法是

用于数据的，你知道，这就是为什么我可以发布 Mike 的每日交易，你知道，因为我可以自己清理互联网并找到一些东西，你知道，这些东西需要一段时间才能向其他人公开。这就是为什么 BiggerPockets 是，你知道，我不希望一直回到这一点。我并不是想在这里为 BiggerPockets 做推销，但这个论坛非常有价值，因为我们很多人都在那里做过这件事，并且一直在做这件事。如果你有一个问题，嗯，

你知道，我可以回答这个问题，或者 John Underwood 可以回答这个问题，或者其他十几个人可以回答这个问题。好吧，首先，Mike，如果你想为 BiggerPockets 做推销，你来到正确的地方了。这是你可能被允许尽可能多地为 BiggerPockets 做推销的唯一播客。

我们非常感谢。但为了让大家知道，Mike 谈论的是对每个人来说都是完全免费的资源。论坛是免费的。如果你想学习一些关于房地产的知识，就去问个问题。我认为有很多收听这个播客的人甚至不知道我们有这些论坛。去看看吧。问个问题。去看看其他人正在问什么问题。我保证你会学到一些东西。我认为你是对的。

Mike，我想回到这个想法，即在准备和，你知道，恐惧之间找到正确的平衡。你知道，每个人都会有一些恐惧。这只是正常的一部分。但你必须找到正确的水平和正确的方法来切断它，并说，例如，教育自己……

不会再帮助我了。一旦我做了，你知道，花了数十或数百个小时，无论是什么，学习和阅读，收听播客，在某个时候，你只需要跳进去，听起来你就是这样做的。你一开始就成功了吗？或者你的生意需要一段时间才能……这需要一段时间。是的。多长时间？第一年很艰难。第一年我们亏钱了。

因为我有点犹豫。我们正在装修房子。我们正在用各种新东西填充房子，我想确保它能正常工作。

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诸如此类的事情。所以，你的第一年，任何将要进行短期租赁的人，你的第一年可能会比较艰难。我的地区在科德阿琳湖的饱和度较低。湖上没有很多出租的地方。你知道，我有几十个竞争对手，而不是几千个。所以我相应地定价。但即便如此，你可能也会度过艰难的一年。

所以你真的永远无法 100% 完成所有分析和所有想法，以及 AirDNA 和敌人方法，以及进行比较，试图设定你的价格，并计算你的入住率，并确保你拥有正确的设施和正确的物品，这并不能保证你就能一鸣惊人。所以你必须带着这样的理解去做：这是一件

你可能无法收支平衡的事情。但就像任何事情一样，没有风险就没有回报。绝对的。听起来，Mike，你很快就做好了准备。

在 2017 年，相对来说很快。根据我们谈论的内容，你经营了一家成功的短期租赁业务。但我如此兴奋地与你交谈的主要原因之一，Mike，是因为你显然对房地产和短期租赁充满热情。你一直都在论坛上。我能从你的声音中听出来。

但你同时也选择不扩大你的投资组合。你只有一个短期租赁，你对此很满意。告诉我你为什么做出这个决定。好的。所以我们试图购买其他一些地方。不幸的是，在 COVID 之后，当我们开始真正开始寻找的时候，利率变得疯狂了，你知道，这太疯狂了，房产价值上涨了，

而且在我们选择投资的爱达荷州的地区，房产价值飙升。我的意思是，它是全国最高的地区之一。哦，是的。我的意思是，对于所有收听节目的听众来说，如果您不知道，科德阿琳、博伊西等地是全国升值速度最快的地区之一，在那个时期非常繁荣。但是

爱达荷州可能是震中。我认为爱达荷州和奥斯汀是两个比美国其他地区发展得更快的地区。对不起，打断一下，请继续。不，不，没关系。是的，绝对的。我们的房子现在价值是我们购买价格的四倍。

现在。我的天哪。七年了吗？是的。所以是的。如果你用你的第一个房子做得这么好，为什么还要买更多呢？好吧，我们看过其他地方。我们去亚利桑那州塞多纳进行了一次考察旅行，在那里四处看看。我们去了新墨西哥州。

安吉尔火，看了类似的东西。而且所有这些，我们都喜欢。但不幸的是，我们最喜欢的那些地方最终

在我们回家之前就已经卖掉了，开始谈论它，或者它们被撤下了市场，或者有各种不同的原因。我们在我们的主要房产上提取了一笔相当大的住房净值信用额度，所以我们有现金用于首付和准备房屋。现在我们处于观望状态。但我们在海边发现了一个地方。

我们正在考虑。这是一个大型的、成功的短期租赁。它做得很好。我们准备出手了。需要一些更新，但我们已经准备好了。然后人们把它撤下了市场。那是去年年底的事了。所以我们看了其他几个地方，一个在科德阿琳。它位于彭德奥雷尔河上，这是流入彭德奥雷尔湖的主要支流，彭德奥雷尔湖是我们所在地区北部的一个巨大的湖泊。

它很漂亮。很棒。他们也把它撤下了市场。所以，你知道，这并不是说我们不想扩张，但现在我们正处于我妻子几年后就要退休的阶段。我们在这个特定游戏中开始得很晚。所以，你知道，如果我们早点知道更多，我认为我们会做得更好。你知道，如果你年轻，我认为会有更多，未来仍然会有更多机会。现在市场比以前更复杂了。

七、八年前。好了，我们必须暂停一下，插播一些广告，但我们将在另一边继续本周的投资者故事。

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迈克，耐心等待是否很难？你知道，过去几年发生了很多事情。采取耐心方法是什么感觉？好吧，你知道吗？我不是一个很容易害怕错过机会的人。这种情况偶尔会发生。

我会感到沮丧。但大多数情况下，我认为，好吧，你知道吗？这只是命中注定。所以我不会担心它。我只是会继续前进，看看还能找到什么。我仍然会搜索。我实际上花了很多时间在 Craigslist 上寻找业主出售的东西

以及人们可能试图出售的东西。你知道，我一直在北爱达荷州四处开车，走偏僻的道路，看看是否有有趣的东西，只是四处闲逛。而且，你知道，我会记下地址，但什么也没出现。但是，如果你生气并试图抓住每一个出现的交易，在我看来，它会咬你一口。

最终，它会咬你一口。你真的得注意这一点。你把这种缺乏害怕错过机会归因于什么？我的意思是，我认为这需要信心，对吧？不要嫉妒或追逐每一个闪亮的东西。你如何保持自律？好吧，我不得不说，对于我这样一个比大多数投资者年纪大的人来说，这更容易一些，我的意思是，大多数来提问的投资者都在 20 多岁。

20 多岁和 30 岁出头，你知道，已婚夫妇或单身人士试图开始创业，因为他们喜欢短期租赁的想法。而且，你知道，当我年轻的时候，我可能比现在更积极。我们必须为退休做计划。我们不能，你一直都有这个挥之不去的顾虑。我，你知道，我是否坐在那里，只是拿出 20 万美元，把它押在黑色租赁上？

因为有时你会觉得你就是这样做的。你把一切都押在黑色上，希望它最终会得到回报。现在，情况并非如此，但每一笔房地产交易都有一定的赌博性质。你可以计划，你可以处理。你可以做各种事情，你仍然可能失败。没有人想输。我认为，在过去的几年里，我们看到了很多这样的情况，

现在情况已经稳定下来了。所以经验，以及一般的生命经验，看到事情来来去去，你的生活并没有因为你没有抓住这个或那个而变得更糟。

我的意思是，我没有花很多时间为没有在 25 美元时买入苹果股票而自责。对。是的。那不是你当时生活的一部分。对。那时，我只是不去想它。我们有很多年轻人来。他们想立即做短期租赁。他们是单身。而且……

我对每个想要开始创业的年轻投资者的建议是不要做短期租赁。哦，真的吗？为什么？因为有更好的选择来建立基础。有一个年轻人。他 19 岁。他在军队服役。他将能够利用退伍军人贷款。

而且他希望在大约三年后退役后进入短期租赁。我告诉他，你真正应该做的是利用退伍军人贷款。或者对于那些无法获得退伍军人贷款的人来说，这将是 FHA，低首付，3% 首付贷款。买一套双联排别墅。买一套三联排别墅。买一套四联排别墅。对吧？你买这样的东西。你住在一个里面。

你有三个租户。你做一些小规模的翻新。你一年后做。你必须住在这个地方一年。然后你基本上退出这个地方，出租最后一个单元，然后重复这个过程。你必须将这笔 FHA 贷款转换为传统贷款。你进行再融资。然后你搬到这里，再做一次。然后你再做一次。

也许再做一次。现在你有了双联排别墅、三联排别墅和四联排别墅，所有这些都为你带来收入，在这个时候可能达到 10%、15% 或 20%，在做了几年之后。也许你有一个已经还清了。

你拥有所有这些资产，它们构成了一个非常非常好的基石，你可以以此为基础构建其余部分。所以，如果你年轻，没有孩子，你可以每隔几年或每隔一年搬家，而不用拖家带口，改变学区等等等等。那么我会这样做。然后，一旦你做了四五年，

然后你可以开始考虑其他一些事情。你说的是我的语言。我的意思是，我所做的就是从长期租赁开始。随着时间的推移，我已经扩展了业务。我开始投资于联合投资。我现在做一些私人贷款。你知道，你会做一些不同的事情，但我感到很舒服地承担风险，因为我有

一个可靠的低风险、高回报资产组合。并非所有这些在我第一次购买时都令人惊叹，但我是在 10 到 15 年前购买的，房地产的美妙之处在于，随着时间的推移，你坚持持有这些东西，它们的表现会很好。迈克，我想谢谢你，因为我……

我只主持这个播客几个月了，但我长期以来一直是 BiggerPockets 社区的成员，也是一名长期员工。老实说，像你这样的人选择免费分享他们的时间和知识，出于好心，这使得社区如此强大。所以我只想亲自感谢你。

谢谢。所以最后一个问题，迈克，你现在对短期租赁或房地产行业有什么期待？我认为有很多机会可以获得，不幸的是，这是以那些过于热衷于购买短期租赁而害怕错过机会的人为代价的，正如你所说的那样。有时你几乎可以感受到绝望。是的。

有些人只是为了摆脱抵押贷款的压力，因为他们在市场顶部高价买入。他们的利率很高。利率开始下降。我认为未来几个月我们将看到几次

下降。我认为 2025 年将会非常有趣。是的，同样如此。好吧，迈克，非常感谢你分享你的故事和你的见解。我们真的非常感谢。如果你想与迈克联系，我们会提供他的联系方式，但只需查看 BiggerPockets 论坛即可。你将在 BiggerPockets 社区看到他到处都是。再次感谢，迈克。谢谢。祝大家有美好的一天。