EP608 【主題專訪】加拿大房市落底回升？台幣升值下的海外置產策略 ft. 加拿大Humbles執行長 徐睿隆
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Hello 大家好我是 Jannie 今天继续来跟大家分享美股近期的大小事最近川普就是全世界金融市场上面最大的不确定性之前很多人都已经开始去抛售美元资产但是你手上握着大把的现金现阶段要怎么样去做资产的布局有一些人会说他想要到海外去购买海外的房地产这个时候需要注意什么事

今年我特别邀请到加拿大 Hombus 的执行长徐锐龙 Jason 来跟我们分享你在购买海外房地产的时候要注意的大小事 Jason 好

其實在我們錄影之前有稍微聊一下天嘛你們家本來就是在台灣呢房地產業是相當具有名氣的但是台灣的房地產本來商機就無限而且呢未來發展潛力也還蠻大的是什麼樣的原因促使你跑到加拿大去做一個創業有幾個原因啦就是第一個就是我有一個很棒的很支持我的家庭就是我父母親然後他們就覺得說這是

我們在台灣本來就很 establish 我們在台灣的台中那到今天為止大概每一年大概繳物量大概是落在 500 戶到 700 戶這樣的區間那我們團隊也非常非常 souler 大概有 100 多元塊 200 元這樣子的規模所以

那時候我們就在想說不要把雞蛋都放在同一個籃子裡面其實跟我們現在目前很多想要移去海外的客人的概念很像那時候我爸爸跟我們很多的客人很類似就是他們

已經賺到人生的第二桶金第三桶金了我們也評估過去到底是去新加坡還是去像美國還是去加拿大加拿大有它特別的優點也就是它槍支是非法化它距離美國也非常非常的近所以它的教育體制其實是跟美國很像的最後去銜接假設要數個小朋友他是在 15 歲他在上大學之前就過去的話

加拿大相對來說會比較安全跟教育的資源也很豐富我那時候剛剛跟我爸開玩笑我知道你有一個長春藤的夢可是假設要是我沒有的話至少我還可以保個底啦我可以去 UT 啊 或者是 SFU 啊 或 UBC 還好我最後是上 SFU 的那我是 SFU 的大學念氣管畢業的

所以听你这样讲的话其实当初你就是小留学生嘛我觉得小留学生应该都会遇到一样的问题就是去到那边人生地不熟了你在当初遇到最大的困难你觉得是什么我那时候预言耶然后还有在就是有看到我的父母亲然后我满舍不得的因为像我在 06 年那时候第一次去到加拿大的时候就过那一年我父母亲飞了 10 次那以前那个年代呢是早上

10 點左右所以早上你才剛睡完你上飛機然後又多十幾個小時那其實蠻辛苦的所以幫媽媽為了小孩的教育真的是煞費苦心就是花了很多的精神到那邊可能還要找房子啊要找看看附近的生活技能怎麼樣我覺得創業好像就是這樣就是

当你真的身历其境之后你发现了一个痛点那你要去解决这个痛点在未来也可以带给其他的一些妈妈他们在过去的时候可以有更便利的一个机能所以你们现在最主要的服务或者是你今天你创业的契机其实就是来自于你当初的一个历程你有发现加拿大跟台湾房地产市场最大的不一样是哪边吗

我們那邊的流程相對來說比較冗長因為加拿大的這個政府比如說好了像我們在台灣的整個跑照流程如果我們以 40 層樓來看的話如果說你要督審頂多也就 16 個月或 18 個月你就下來了假設不用經過督審在 15 樓以下的這種的建案以台中來看大概在一年以內就大概就會下來了我指的是建造

比如說我在加拿大也開發了四個個案最短最短最短的怎麼樣也要四年才六成喔然後去跟市政府打交道 Check all the boxes 也會需要還蠻多要跟市政府打交道的面面俱到那從小留學生然後開始變成是一個創業者的角色你覺得最大的一個文化衝擊是什麼

或者是你面臨到最大的挑戰你一開始選擇是要蓋住宅呢還是你要先直接從商辦開始我們一直以來我們都是就我們在台灣我們就是做住宅的然後後來我們到加拿大我們第四個案子才做商辦然後我們那時候才發現說商辦也有商辦人他的魅力尤其是 2023 年 1 月 1 號以後的

海外人士是不能再買加拿大的房地產住宅不動產但是他還是可以買商業不動產

那這一個點其實是還蠻多我們消費者為什麼來找我們然後那個時候也是因為這個契機一定要逼著自己轉行 Make sure 我們的客人假設他們需要移民的需求我們可以幫助他們移民的過程當中相對來說比較順遂像今天在來的過程當中我們其中一種客人就等了大概 16 個月吧他的移民終於下來了那我覺得我都比他還開心

所以我感覺你們現在好像是一個顧問式的服務就是一條龍我今天除了投資房地產之外呢我可能因為購置房地產有一些相關法規的限制嘛所以我要去克服這些法規但是一般人怎麼可能會了解這樣的一個流程你們也會有一個代辦的服務是不是其實我們這次在全台灣我們是唯一一家在做

雇主担保类这样子的项目那我们的很多客人确实也是要过去那边工作的然后我们就是帮他们做媒合的动作然后 make sure 他们既可以在那边工作也可以在那边带小孩然后又可以买那边的房地产

同时间他们还可以拿到身份那其实这个是一举多得所谓的雇主担保就是说我们刚刚讲到的我可能是要去念书送小孩去那边上课那另外呢我如果想要就业的话其实也会透过这样的一个服务吗对对对那我们就可能会帮他找一些 cleaner 或者是说他刚好原本是做 marketing 的然后我们就会帮他找一个 marketing 的这样子的岗位跟职位这样子所以你们现在公司整个集团下面到底是有哪一些核心的产品

第一個服務板塊當然就是移民的這個板塊因為還蠻多客人就是尤其現在目前台海危機比較緊張一點身份或者是第二家園這個概念還蠻重要的我們大概是在這樣子分割的就是一個是安家團隊也就是落地在那邊的落地團隊另外一個就是我們在台北辦公室我們的同事項目經理

還有我們的服務人員在台灣然後去嘗試著去 make sure 就是客人是在飛之前他們都能理解然後很 comfortable 的過去那過去那邊呢不管是溫哥華或是 Halifax 或者是說 Regina 因為第一站他飛到的地方肯定是溫哥華

那温哥华这边一定要有个地结那我们就会 make sure 看他那边会需要什么服务那不管他今天是搬到哪一个小镇或者是说哪一个城市那我们在那一个城市我们都会有相对应的同事在那边接待他们那再来就是海外房产的这一块这个板块

我自己蓋的房子賣得太好了但是我們也知道說什麼是好的產品地點什麼是好的然後學區怎麼樣地點他當然就是帶著學區陪讀媽媽陪讀爸爸他們至少都是需要兩房以上的產品我們跟我們其他的開發商我們就去討論說要不這樣子我們也可以幫你介紹你們的產品包含說我們待會可能會提到另外一個個案叫 Nexus

那除了這個板塊呢其實我們也做美國的移民然後也做這個東南亞不動產的這個海外不動產的銷售其實過去的這 6 個月到 8 個月我們都陸陸續續在台灣那我們都有在辦展會啊然後讓台灣的好朋友們都認識我們這樣

我发现你还蛮特别的就是很少看到地产业的 CEO 执行长好像什么东西都非常的了解然后都亲力亲为的感觉已经把房地产业变得好像是服务业来做个经营了这个是本来就是把台湾你们公司原本的企业文化搬过去呢还是原本加拿大他们的企业文化就是这样我觉得这个要感谢我爸爸

因為我爸爸他就是帶小老起家的然後我自己是苗栗人然後苗栗大湖人那我爸爸他非常非常的刻苦然後勤勞後來我父母親他們就離異了嘛

我是跟我父親我爸爸那時候因為正在創業當中所以他那個時候就把我常常跟朋友分享我在銷售中心常常要寫完作業寫完作業之後很無聊都在看我爸爸或者是阿姨們他們在怎麼賣房子然後怎麼去處理售後服務這些的問題

所以那個時候一回到台灣回到我們的母公司我父親問我說你想要做什麼通常開發商的第二代大家都是覺得做銷售或開發就這兩個其實我那時候後來我問我爸爸講說要不這樣我們從售後服務開始

因為台中的房地產真的很捲真的很捲大家都在比服務我覺得因為作為第二代當時我一直在想的都是我們這個品牌的長久性然後未來我們要怎麼讓我們的客人是開心的其實一直到今天我創業到加拿大創業我還是有四五組客人是因為當時

覺得善緣然後我幫他們這個修繕啊或者是說提供給他們好的服務啊然後他們反倒回來支持我所以我覺得這一點很重要是因為今天我買台灣的房地產我可能還可以直接去找建商嘛但是我買到海外的房地產的時候有沒有辦法安心我覺得是非常重要的如果可以直接面對 CEO 的話我覺得對我來說就是一個很大的保險

如果我今天要投资海外房地产如果是加拿大的房地产的话哪边是最有增值潜力的哪边是未来可能退休之后可以好好的财富自由的地方所以我也想要从投资的角度来看你是怎么样看加拿大的房地产如果我现在想要投资加拿大的话到底哪一个区域是未来的发展潜力最大的首先我们先来看一下宏观的市场因为我们加拿大的总理很红

叫 Mark Carney 因為他最近在這個跟川普的對談當中因為川普在剛剛選上候選上之前一直在講說他要把加拿大列為 51 州這個的憤怒值其實是很蠻很蠻讓人討厭的本來是相安無事的現在感覺變成兩邊有一種對立的感覺對那這個其實在

我們今年年初的時候當時我們上一任總理他也是跟 Marc Corny 同一個黨派叫自由黨那時候他發現說他在海湖莊園跟 Donald Trump 談完之後他的支持率直線下滑那時候就直接他就 resignMarc Corny 就直接補上來那 Marc Corny 他作為兩個國家的央行長的經理

再加上特朗普也幫助卡尼或自由黨激起了全加拿大愛國意識這也是為什麼卡尼最後他其實原本是一個代理的總理但是後來他就

以超過 45%的票當選了加拿大的總理但再回到您剛剛講的問題最近我們加拿大的政府開始一直在激勵我們的住宅不動產跟商業不動產的很多的利好消息就連原本很不支持買賣不動產的新民主黨都開始跳出來講說我們買房子是一件好事

除了這個以外,我們看到 RBC,CIBC,BMO 就是加拿大的一線銀行,他們的分戶貸款利率都是從 4%然後現在都下降到 3%上下代表說我們的政府還有銀行大家都想要開始一直在推這個市場住宅不動產因為目前海外人還是不能買

local 的人必须还是要靠银行支持我们在加拿大我们是跟台湾不太一样台湾的概念有点像档铺就是档铺对我们先看你的这个东西值多少钱再看你的还款能力

可是在加拿大不是的加拿大第一根看也是你的还款能力也就是不管你今天赚多少钱假设你今天年收入 200 万好了你就是总贷款额包含信贷车贷或者还有房贷全部加一加你的这个可贷款比例就是乘以 5.3 到 5.4 这个区间以台湾来看

你猜多少有贷过款但是没有真的去计算过台湾超过 10.6 哇那其实高很多对那很多人都在说加拿大不动产会爆爆会怎么样可是比较难的原因是在于说他在申请贷款的时候就卡得很紧所以在次贷危机 08 年次贷危机的时候我们加拿大受伤是蛮少的相较于其他国家啦

拉回来讲我们现在目前看到刚刚讲的宏观的政策都是一直在利好所以我觉得刚刚你讲了之后我可以稍微总结一下以总体经济面的部分第一个就是因为川普在过去这一段时间真的我觉得他是扰动世界的金融中心所以我也有看到一些报道是反映说很多的加拿大人他其实也把他本来在美国的资产卖掉之后希望回到加拿大去做一个投资我觉得这是第一件事情

第二件事情呢是全球都已经进入了降息循环嘛大家都觉得降息对于房地产市场来说本来就是一件好事那第三呢是因为新任的总理马克卡尼他在之前也是挽救过 08 年的金融危机所以我觉得市场上面对他是很有信心的

在政策上面呢也有一些利多房地产的措施可以在未来让目前呢看起来好像价格有回档的房地产市场在未来有落地回升的一个机会那这时候我们就要再问第二个问题如果未来的有增值的空间的话到底是住宅房地产的增值空间比较大还是商业房地产的增值空间比较大

我覺得要看區域然後假設要說我們就講今天兩房的不動產就住在不動產那 vs 辦公室好了接下來我可能要提到有一個概念叫 Triple Net 中文叫三進政策在台灣房東

就是这个房屋持有人他要去缴地价税或者是说管理费或者是说这个水电费那在加拿大其实是房客自己来缴我们今天去比较这个住宅的话像我们现在目前在这个空间都装修好的

让房客进来住假设今天都是收到 100 块以这个商业不动产呢你实际上房东入口袋的大概是 90 到 95 块那其实蛮多的对 versus 假设要是如果说你今天是住宅内的那你今天交给他的时候比如说你会付冰箱啊或者是甚至你还是会带家具啊那这些都是会折旧那或者是损坏那

最终可能只能拿到 60 块到 70 块因为你的持有成本就真的高了对所以假设是自产客或投资客的话相对来说我是比较推荐商业不动产那假设要说你真的是要自住的话那像我们之前都是着重在加拿大温哥华那加拿大温哥华我们之前有在加拿大温哥华的 Currisdale 也就是算是大安区它算

比较 establish 生活机能什么的都有绿植什么的都还是蛮多的像我们那个案子正前面就是全世界最长的绿园道总共是 9.4 公里的绿园道总共有 64 户 14 户店面大概在今年的 8 月会落成我们卖到只剩下也好像只剩下一户

還沒有賣因為他的學區什麼的就跟大安區很像就什麼都很好再來就是我們有另外一個個案叫做這個 Gryphon Nova 那 Nova 這個個案他就很像在新莊他在一個交通樞紐你無論去桃園坐飛機或者進到台北都很近這個個案他也剩下一房比較多

這也是為什麼回到您剛剛問我的就是我們的營業項目這也是就是因為還蠻多我們的客人都持有加拿大身份以前在那邊念了大學然後後來回到台灣然後有賺到錢那現在已經升了第三代了那第三代又要在過去年又要同一個循環

那這個時候他就會開始回來問我們說 Jason 那我們接下來要可以怎麼規劃啊什麼的台北同事呢他也會跟他們講說目前移民的政策會有哪些分析地點給他們聽除了這個以外我們可能會連線加拿大的那邊的我們的這個教育規劃師假設這個你有小孩的話今天是要爬藤像我爸爸那時候就很希望我爬藤

但是后来最终我还是上加拿大的大学反正就找你们就对了不管今天是加拿大还是美国其实都可以找到专业的然后顾问来帮助我们去做后续的一个处理那我刚刚讲到其实感觉你刚刚讲的又是一个需求创造供给的一个过程就是大家一代一代的我今天对于加拿大已经有感情了之后我希望我之后的下一代也可以再到加拿大去做一个发展

以前可能是住宅的需求現在可能變成商業的需求加拿大在過去很長一段時間往往房地產都是供補應求所以房價才會一直上漲現在好不容易其實有稍微的落下來一點點但是它的核心區域可能也會往外去擴散所以你剛剛講的都是已經剩一戶兩戶的照道理來說應該也會有新的建案出來馬上我們不是要一起辦活動了嗎對說明會對像比如說以那個案子來看的話它附近有大巨蛋

溫哥華大巨蛋叫 BCPLACE 另外一個叫小巨蛋也就是 Rogers Arena 大巨蛋我們是剛剛歡迎 Ted Swift 有來辦他的一週的演唱會小巨蛋像比如說蕭敬騰或者是說我們在台灣都很熟悉的這些明星都有來過我們溫哥華

旁邊呢他有這個我們最新蓋好的萬豪 Mario 酒店那底下就是最新也是最大全加拿大最大的賭場那除了這個以外特別要強調的是旁邊的一個全加拿大最大的醫療

醫療園區裡面接下來會有很多的專科其實這個 San Paul Hospital 是 18 幾幾年就蓋了它目前是在溫哥華的 Downtown 唯一一個醫院因為需求太大了

所以他后来就把他搬到目前这个位置可以通到从温哥华到多伦多的 Train Station 就是火车站旁边也是一个地铁站我们这个物件就在这个园区的里面以商业不动产来看因为最终还是要走刚需其实投资商业地产它大概是分成几个版本

第一个板块就是店面然后第二个就是一般的分期式的这样子的要么是 AAA 或 AAA 或者是说比较老旧一点的这样子的办公室第三种的种类就是医疗上班

那医疗呢特别一点的是其实我们现在走到不管是加拿大的温哥华或多伦多只要你走到医疗大楼他们有群聚效应不管是牙医啊或者是专科啊或者是说这个家医啊他们不太习惯开店里面

他們都會群聚在一起而且他們為了凸顯自己的專業度所以他們通常都會離醫院很近這個其實也是為什麼我們看到目前加拿大的商辦其實是在往下走的趨勢可是醫療商辦是一直在往上走因為他最終還是回歸到港區目前加拿大的醫療商辦大概平均年齡很誇張

大概都 70 歲都是比較老舊的一些大樓我們現在目前這個案子叫做 Nexus

基於剛剛講的那幾個 location 再加上因為他的租金一直在往上漲再來就是因為這個醫院老實講他還沒開好他現在目前的雛形都出來了也都封頂了原則上是在明年就開門了只要他一開門我們這一棟醫療商辦他很快就會很多專科就會陸陸續續進來這樣子

其实我们过去知道加拿大在医疗资源方面好像确实是比较匮乏或者是你今天在找医生的时候假设我今天要看医生肚子很痛但是我去找家庭医生可能都要过了很久我肚子通通已经好了然后看到医生的时候其实也已经不太需要他了所以医疗它本来就是一个持续性的再加上你刚刚有讲到很多的大楼都已经是时间非常久所以我觉得这一块反而是在未来是比较有增长的潜力的

其实像 Homboss 你们旗下也会跟医疗机构或者是甚至你们是有参与医疗机构的营运的这样也算是一个比较完整统包的一个服务是所以我们刚刚除了提到现阶段哪一个区域是比较具有增值潜力的或者是哪一种物业在未来是比较具有成长性的之外大家台湾人最关心的一点就是最近台币升值这么多今天海外的资产如果持有的话是不是有可能会受到影响现阶段是很好去投资海外房地产的时机点

我認為是啦我就打好比方像我因為我今天才剛從溫哥華然後飛回來台灣我昨天才接待一組客人

那一组客人我真的一直在恭喜他因为他当时在跟我们买的时候当时加币是 23:1 现在我今天刚刚看才 21.2:1 那代表说他将近这个房子将近快要打 9 折对直接就是折价购买对那台币最近比较强所以我们蛮多客人就是主动就一直在跟我们讲说 Jason 我可不可以最近就把钱都给你

所以你們也算是受賄的一榜就對了因為你可以直接拿到現金流也不一定啊也不一定因為我們那邊的所謂的旅遊保證制度是不能收超過 40%的比如說好了像我們有一個個案是在今年 8 月 5 那這個個案可能我們的客人就會受賄了

但是我觉得 Jason 刚刚有讲到一个很重要的一点就是今天台币升值其实我在投资海外的房地产或者是甚至我要出去玩好了其实都是一种打折的概念你未来这些房地产或者是资产他如果可以为你带来更大的价值的时候其实你现阶段买其实就是买在便宜也是比较偏向是价值投资的概念

毕竟在过去这么长的时间点我们看到台币虽然是会有波动但是通常都是在一个区间里面去做一个变换你要去思考的是你在未来买来这个资产到底他有没有增值的空间才是最重要的好那今天呢真的非常感谢 Jason 来接受我们的访问其实让我更了解加拿大的房地产市场以及对于现阶段海外的投资人来说除了美股以外我们到底还有哪一些资产配置的选择

当然刚刚 Jason 有讲到我们在月底的时候会有一场说明会这个说明会就会针对很多的物件会有更深入的分享如果大家有兴趣的话我会把连结放在资讯栏大家可以点过去看一下今天就先到这边有任何问题也欢迎在留言的地方告诉我们我们之后再请 Jason 来帮我们做解答今天就先这样拜拜