Vol.133 | 县域豪宅市场火爆：套均2000多万元，开盘18秒售罄
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十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑， 2000万元 豪宅 18秒售罄， 而且 还 不在 一线 城市， 具体情况 是 什么样 的 呢？ 各位 听众 大家好， 欢迎 收听 本期 的 异彩 播客。 今年 上半年 一线 城市 的 豪宅 销售情况 令人咋舌， 日光 现象 屡屡 出现， 单 盘 一天 就能 吸金 近 百亿元， 而 类似的 情况 也 开始 在 县城 中 出现， 本期 我们 来 聊 一 聊 县城 火爆 的 豪宅 市场。 在 一般人 的 印象 中， 动辄 总价 上千万 的 豪宅 只会 出现 在 北上 广深 等 大城市。 而 三四百 万元 的 房子 在 绝大多数 县城 里 已经 算 豪宅 了， 但 县城 购房者 却 用 他们的 购买力 证明， 经济 富裕 县城 的 豪宅 市场 或许 不输 一线 城市。

数据 显示， 今年 1到6月， 义乌 出让 土地 宗 数 119 宗， 出让金 收入 达到 63.5亿元， 位列 浙江 县域 第一名， 这一 出让金 收入 已经 接近 一线 城市 深圳 上半年 的 数据。 根据 万德 统计， 深圳 上半年 所有 用途 的 土地 出让金 总收入 为 65.6亿元。 近期， 浙江 的 县级市 义乌 一 豪宅 楼盘 凤起 朝 鸣 开盘， 套 均 总价 超过 2200万元， 而 购房者 们 屏息 凝神， 紧张 等待 义乌 公证处 的 摇 号 结果。 今年 5月18日， 该 项目 首开， 根据 义乌市 公证处 提供 的 数据， 当日 开发商 共 推出 88套 合 院 别墅， 参与 摇 号 意向 购房人 共计 325组， 每组 购房人 都 被 冻结 了 200万资金， 而 中签率 仅 有 27%。

这 88套 合 院 别墅 以 三百多 平方米 户型 面积 为主， 单价 6万.1元平方米 起步。 根据 贝壳 找 房 平台， 义乌 最新 房价 均价 为 2.5万元 1平方米。 但 这个 价格 远超 均价 的 项目 最终 只用 了 2小时 就 卖完 了， 首次 开盘 就 销售 了 20个亿。

6月28日， 该 项目 大平 层 开盘， 当日 去 化 九成， 次日 合 院 部分 二度 开盘 再次 售罄。 两天， 该 项目 又 销售 超 15亿元。 一个半月 内， 义乌 凤起 潮 鸣 单 盘 收获 35亿 业绩。 该 项目 所属 的 绿城 浙南 公司 今年 上半年 销售额 一共 六十多 亿， 而 义乌 这 一个 盘 就 贡献 了 近 六成 销售额。 这样的 销售 成绩 在 义乌 楼市 中 并非 个案。 6月24日， 由 义乌 当地 的 小型 开发商 巴 都 房地产开发 有限公司 打造 的 楼盘 万 径 观云 开盘， 这也是 一个 豪宅 盘， 价格 达到 65000.1元平方米， 联 排 别墅 总价 区间 在 一千多 万元 至 三千多 万元。 当天， 万 镜 观云 推出 78套 联 排 别墅， 根据 巴 都 房地产 公司 官方 微信 视频， 开盘 时 这些 房源 只用 了 18秒售罄， 销售额 达到 16亿元。

义乌 豪宅 市场 的 火爆 是 县域 楼市 中的 特殊 案例。 不过， 记者 查阅 多个 经济 富裕 县市 近期 的 楼盘 成交 情况 发现， 高端 改善型 需求 已经 逐步 成为 新房 市场 主流。 根据 浙江省 台州市 相关 部门 发布 的 2024年 5月住宅 销售 排行榜， 排名 靠 前 的 楼盘 基本 都是 县级市 的 高端 改善型 楼盘。 比如 在 县级市 温岭， 当地 新房 均价 约 15000.1元平方米， 而 均价 超过 23000.1元平方米 的 银辉 里， 以及 均价 超过 27000.1元平方米 的 天河 一品 院， 月销量 分别 达到 327套 以及 64套， 分列 台州市 楼盘 销量 榜单 的 第一 和 第四位。 台州市 天台县 的 天境 云 庐 楼盘 主打 大平 层 公寓 以及 建筑面积 约 239平方米 至 268平方米 的 现代 风格 联 排 别墅， 月 成交 26套， 在 全 台州 排 第七名。

在 江苏 苏州 下辖 的 县级市 昆山， 高端 改善型 项目 已经成为 楼市 的 主力 支撑， 在 去年 的 昆山 商品房 销售 排行榜 中， 前三名 项目 璀璨 景园、 润 岳云 起 花园、 臻 悦 雅筑 都有 建筑面积 200平方米 以上 的 大平 层 产品。 而 今年 排名 靠 前 的 熙 悦 雅园、 华 居 雅 苑、 尚云 付 等 楼盘 也都 以 低密、 大平 层 等 要素 为 主要 卖点， 大户型 成为 昆山 楼市 的 主角。 在 金华 下属 县级市 永康， 今年 5月份 当地 出台 购房 补贴 新政 后， 六月份 新建 商品房 成交量 大增。 根据 当地 房地产交易 办证 中心 所辖 网站 信义 据统计， 六月 新房 成交 423套， 其中 滨江集团 打造 的 都市 外滩 三期、 万家 星悦 等 楼盘 都在 成交 榜前列， 而 当地 房 企 步阳 集团 开发 的 楼盘 江滨花园 也 成交 了 45套， 该 项目 共计 有 67套 排污， 目前 已经 销售 80% 以上。

在 市场 的 加持 下， 浙江 县域 土地 市场 也有 不错 的 成绩。 据 好 地网 统计， 今年 1至6月， 义乌市 出让 土地 宗 数 119 宗， 出让金 收入 达到 63.5亿元， 位列 浙江 县域 第一名。 这一 出让金 收入 已经 接近 一线 城市 深圳 上半年 的 数据。 根据 万德 统计， 深圳 上半年 所有 用途 土地 出让金 总收入 为 65.6亿元， 此外 已经超过 经济 强市 常州， 而 义乌 的 人口 大约 只是 地级市 常州 的 3分之1。 排 在 浙江 县域 土地 出让金 第二位 的 金华 永康市， 上半年 卖地 收入 达到 22.9亿元， 与 西部 省会 城市 昆明、 南宁 水平 接近。 根据 中国政府 网 数据， 截至 2021年 底， 中国 有 1472个 县城、 394个 县级市， 常住人口 合计 达到 2.5亿人。 县域 楼市 是一个 庞大 的 市场， 也是 分化 极为 严重 的 市场， 各 县域 的 楼市 与其 经济发展水平、 产业 基础、 人口 流入 流出 情况 等 息息相关。

说到 义乌， 这是 一座 空气 中都 弥漫着 商机 的 城市。 根据 官方 数据， 截至 2023年 年末， 义乌市 常住人口 为 190.3万人， 而 义乌市 市场 监管局 最新 统计数据 显示， 截至 今年 5月底， 义乌 在册 市场 经营 主体 总量 达 110.36万户， 其中 一 产 有 1770 户， 二 产 有 11.5万户， 三产 高达 98.7万户。 据 当地 市场 监管局 以 不同 的 分类 方式 看， 在 110.36万 市场主体 中， 个体户 占 72.06%， 电商 经营 主体 占 59.39%， 两者 数量 均居 浙江 县域 第一。 如果 简单 看 常住人口 和 市场主体 的 数量 之 比， 可以 说 义乌人 里面 两个人 就 一个 是 老板。

根据 义乌市 统计局 数据， 2023年 义乌 实现 地区 生产总值 2056亿元， 经济总量 进入 浙江省 前 十 县市区 行列。 易居 研究院 研究 总监 严 跃进 对 记者表示， 虽然 受 外贸 影响， 义乌 的 经济 受到 一些 冲击， 但是 经商 人群 的 房产 购买力 依然 很强， 所以 当地 豪宅 市场 较为 坚挺。 这 其实 说明， 经济 强县 的 产业 基础 对 房地产 是 有 积极 的 支撑 功能 的。 像 台州市 下辖 的 天台县， 虽然 户籍 人口 仅 60万， 常住人口 还 不到 47万， 但 这个 小 县城 却 走出 了 十家 上市公司， 包括 专注 于 研发、 制造 和 销售 各种 热交换器 的 银轮股份， 专业 从事 轨道 工程 橡胶制品 生产 的 天铁 实业， 以及 专业 从事 车辆 座椅 生产 的 天成 自控 等。 江苏 昆山 更是 全国 县域 领头羊， 2023年， 我国 GDP 千亿 县 增至 57个， 其中 十个 县 GDP 超过 2000亿元， 昆山 仍是 唯 11个GDP 超 5000亿的 县城。

2022年 5月， 中共中央办公厅 印发 关于 推进 以 县城 为 重要 载体 的 城镇化 建设 的 意见， 首次 点名 县， 誉为 城镇化 中后期 的 发展 主体。 意见 明确， 到 2025年， 以 县城 为 重要 载体 的 城镇化 建设 取得 重要 进展， 县城 短板 弱项 进一步 补齐 补强， 一批 具有 良好 区位优势 和 产业 基础、 资源 环境 承载能力 较强、 集聚 人口 经济 条件 较 好的 县城 建设 取得 明显 成效。 公共资源 配置 与 常住人口 规模 基本 匹配， 特色 优势产业 发展壮大， 市政 设施 基本 完备， 公共服务 全面 提升， 人居环境 有效 改善， 综合 承载能力 明显增强， 农民 到 县城 就业 安家 规模 不断扩大， 县城 居民 生活品质 明显改善。

克尔 瑞 研究中心 研究员 马千里 周琦 认为， 作为 共同富裕 示范区 的 浙江， 其 城乡 收入水平 均 国内 领先， 使得 部分 县市 房地产 发展 进程 也 走 在 了 全国 前列。 就 城镇化率 发展 现状 而言， 据 浙江省 年鉴 披露 的 相关 数据， 市辖区 平均 城镇化率 水平 已经 高达 77%， 不少 市辖区 已经 接近 甚至 超越 了 80% 的 发达国家 平均水平， 而 县市 平均 城镇化率 水平 为 65% 左右， 仍有 较大的 发展 空间。 不过， 浙江 县域 之间 也 呈现出 极大 的 反差。 浙江 自古 有 七 山一 水 两分 田 之 称， 在 多条 山脉 的 区隔 分离 之下， 3000万常住人口 散落 在 53个 县市 之中。 虽然 整体 经济发展水平 较高， 但 53个 县市 发展 规模 和 经济 水平 显著 分化。 克尔 瑞 研究中心 认为， 浙江 也有 不少 县域 城镇化 水平 仍在 中 低位， 人口 持续 外流， 年 住宅 成交 规模较 小。 严 跃进 表示， 义乌 等地 的 楼市 情况 在 全国范围 内 属于 特例， 总体 来看， 中国 县域 楼市 其实 大多数 县城 楼市 压力 都 非常 大， 层次 相对 较低， 好 产品 稀缺， 在 房地产 发展 上， 一些 经济 较 好的 百强县 走 在 前面， 而 其他 县域 还有 待 跟进。 好了， 本期 节目 到此 就 结束了， 你 如何 看待 仙域 豪宅 迅速 售罄 这件 事？ 欢迎 留言 讨论， 喜欢 我们的 节目 欢迎 转发 和 分享， 我们 下期 再见。