Vol.137 | “蜗居房”卖出百万高价，石家庄“学区房”为何被疯抢？
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十分钟 帮你 理清 一个 正在 发生 的 商业 逻辑。 时值 盛夏， 河北省 会 石家庄 最 火热 的 不是 此起彼伏 的 摇滚音乐 节， 而是 隐藏 在 居民区 深处， 外观 破旧 却 被 家长 疯抢 的 学区房。 各位 听众 大家好， 欢迎 收听 本期 的 异彩 播客。

道路 狭窄 的 小区， 电线 缠绕 在 半空中， 楼道 里 印满 了 广告。 如果 仅 从 居住 视角 看， 这 绝不 算 好房子 的 标准。 但 就在 石家庄， 一个 有着 这样 外观 的 小区， 近期 成交 了 一套 26平方米 的 房源， 每平方米 单价 超过 了 4万， 比 周边 改善 新楼盘 的 价格 还要 高， 而且 还要 全款 支付。 本期 我们 就 来 聊 一 聊， 是什么 让 老 破 小 摇身一变 成为 硬通货， 又是 什么 让 学区房 成为 了 香饽饽， 另外， 你怎么看 花 大 价钱 买 学区房 这件 事？ 欢迎 在 评论 区 留言 分享。 日前， 石家庄 一套 房源 成交 图 在 业内 流传， 成交 图 上 是 当地 位于 热门 中学 旁 的 是 梆子 剧院 宿舍， 一套 面积 仅 有 26.15平方米。 但 就是这样 一个 蜗居 房， 最后 成交价 高达 112万元， 折合 单价 每平方米 要 42830元， 比 周边 改善 新 盘 均价 都 高。

从业 内 流传 到 引起 广泛关注 后， 经手 该 房源 成交 的 门店 中的 相关 中介 确认 了 房源 售价 的 真实性。 中介 表示， 房子 是在 顶楼 的 位置， 业主 前几天 全款 买下， 纯粹 是 为了 落户 位置， 以 方便 孩子 就读 一流 中学。 但 因为 房型 比较 特殊， 房 本 面积 仅 26平方米， 所以 折合 算下来 单价 较高。 不仅 是 这套 房子， 此前 一周 时间， 这位 中介 所在 门店 成交 了 三十多 套房， 其中 大多 为 家长 购置 的 学区房。 即便 在 该片 区 已 工作 近十年， 这种 情况 也是 令人 诧异 的。 中介 表示， 正常 来说， 每年 7 8月份 是 成交 淡季， 学区房 会有 成交， 但是 比较 均匀， 因 夏季 高温， 看房 的 人 也会 变少， 业主 心理 预期 下降 后 甚至 会 略微 降价出售。 但 近一周 来， 门店 不仅 成交 明显 增多， 价格 也有 上涨。 最 忙 的 一天， 陪 家长 去 过户， 一直 到 深夜 才 结束。

学区房 的 再一次 回暖， 要 从 石家庄 最新 发布 的 招生 政策 说起。 7月12日 深夜， 石家庄市 2024年 义务教育 招生 入学 工作 实施方案 正式 公布。 文件 表示， 要 根据 国家 高校 办成 一件事 和 开展 义务教育 阳光 招生 专项 行动 有关 要求， 全面推行 招生 平台 一站式 招生， 实现 网上 报名、 材料 审核 和 招生 录取 一网通 办、 全 覆盖。

相 较往年， 该 文件 的 一个 明显 变化 就是 全部 转为 线上 报名。 去年， 石家庄 曾 选取 37所公办 小学 进行 线上 信息 采集 试点， 其他 学校 仍然 采用 线下 报名。 今年， 长安区、 桥西区、 新华区、 裕华区、 高新区 全部 公办 义务 教 教育 学校 入学 采取 线上 登记 方式 进行， 以 实现 入学 招生 阳光化。 与此同时， 还 全面落实 了 义务教育 免试 就近入学 的 规定。 也就是说， 公办 义务教育 学校 招收 的 本地 户籍 适龄儿童 少年 全部 由 就近入学 方式 确定， 除 依 规 调剂 的 学生 外， 不得 招收 片区 外 的 适龄儿童 少年 入学。 相关 的 中介 人员 对此 表示， 今年 的 招生 方案 要求 网上 报名， 原则上 就近入学， 户口本 和 房 本 一致， 托关系 上学 的 路子 不行了， 之前 虽然 也 提 就近入学， 但 有 跨区 就读 的 办法， 比如 点招、 掐尖 等， 今年 卡 的 特别 严。 所以说， 最近 不少 买房 的 客户 都是 此前 打算 跨区 就读 的， 但 因为 新 政策 下 路子 被 堵住， 才 选择 来 买 学区房。

而在 全面落实 义务教育 免试 就近入学 的 规定 外， 还 列明 了 诸多 违规 招生 行为， 比如 杜绝 提前 招生 和 掐尖 招生， 严禁 以 减免 学费、 虚假宣传、 照顾 分班 等 方 是 招揽 和 争抢 生源， 严禁 借 转学 名义 变相 掐尖 招生， 取消 各类 特长生 招生 等。 但 在 现实 中， 跨区 上学 的 情况 并 不少 见。 一位 家长 就说， 自己 孩子 今年 要 上 初中， 如果 在 片 区内 只能 读 教 一般 的 学校， 但 因为 孩子 学习成绩 较好， 原本 通过 点招， 也就是 学校 推荐 排名 靠 前 的 学生 去 相应 学校 考试， 考 过了 就能 就读， 这样的 方式 锁定 了 另外 一所 优质 民办 初中。 再就是 除了 通过 点招， 还有 更 直接 的 花钱 操作 方式， 但 中介费 要 10万起。 相关 中介 人员 也 透露， 此前 一些 学校 会 留 部分 名额， 这 就有 了 暗箱操作 的 空间。 不过， 在 义务教育 阳光 招生 的 政策 下， 这些 路子 都 行不通 了， 家长 原本 通过 点招 锁定 的 学校， 现在 也 泡汤 了。

尽管 家长 们 对于 新 招生 制度 感到 焦头烂额， 但 义务教育 阳光 招生 才是 当下 政策 所向。 今年 4月份， 教育部 曾 发布 通知， 将 开展 2024年 义务教育 阳光 招生 专项 行动， 坚决 整治 暗箱操作、 掐尖 招生 等 现象， 严肃查处 各类 与 招生 入学 挂钩 关联 的 收费 行为， 严格 规范 招生 行为。 教育部 还 成立 了 专项 工作组 开展调查 督导， 要求 各地 教育 行政部门 全面 排查 招生 工作。 石家庄 的 本次 政策 也是 对 义务教育 阳光 招生 专项 行动 有关 要求 的 落实。

不过， 对 一心 为 娃 的 家长 来说， 教育 从 不是 一件 简单的事， 择校 更是 抢 在 起跑线 的 第一步。 当下， 不仅 是 今年 着急 入学 的 家庭， 其他 家长 也 开始 提前 考虑 是否 要 趁早 买入 学区房， 很多 家长 在 政策 出台 后 的 第一时间 就 毫不犹豫 的 上了 车。 有 家长 就 表示， 招生 政策 出来 后， 自己 一天 时间 就 完成 了 买房、 过户 等 事宜， 两个孩子 的 学区 已 准备 妥当。 他说， 65平方米 的 户型 总价 132万， 虽然 有 溢价， 但 老大 上 初中 着急 用， 后续 老二 还 可以 继续 用， 如果不是 两个孩子， 可能 就 不 考虑 了。 另一 家长 也 表示， 凌晨 听说 政策 后， 立马 就 坐不住 了。 有 朋友 的 孩子 确实 已被 退回， 需要 按 正常 划片 入学， 然而 自家 孩子 明年 也 即将 要 升 小， 为了 让 孩子 到 更好 的 学校， 他 还是 决定 上车 学区房， 即便 溢价 高到 离谱。 当然， 与此同时， 他 也会 尽量 选择 好 户型、 好 楼层， 方便 未来 自 住 需求。 因为 报名 时间 紧张， 房屋中介 表示， 有 家长 上午 来 店里 就 不走 了， 说 今天 必须 把 事情 办好， 只看 总价 低 的 学区房， 上午 签合同， 第二天 就 去 过户， 为 报名 入学 做 准备。

目前， 在 石家庄 一 热门 小区， 人流 络绎不绝， 中介 甚至 在 门口 支 起了 卖房 牌子。 据 中介 说， 这 两天 该 小区 成交 了 不少 房源， 大多 是 之前 参加 点招 被 退回 的 小区， 房子 的 价格 每平米 大约 上涨 了 1000到2000元 左右。 他 还 表示， 这个 小区 房龄 老， 总价 比 附近 学区房 低， 一室一厅 总价 约 110万到130万。 而且 新 房源 还在 不断 挂 出来， 而在 学区房 市场 掀起 的 小高潮 下， 有 不少 二手房 业主 也 蠢蠢欲动， 试图 趁机 涨价， 从 中介 平台 就能 看到， 当地 某 热门 学区房 小区 最近 一周 上 新 了 33套房， 其中 有 房源 面积 66平方米， 挂牌价 160万元， 每平方米 均价 达到 25106元。 而 该 小区 挂牌 均价 仅 有 19064元， 每平方米 足足 少了 6000元。 中介 表示， 这个 小区 的 顶楼 房源 以前 只 卖 110万左右， 但 现在已经 没了 这个 价格， 业主 们 通通 涨价 十几万。 除此以外， 附近 一 房龄 高达 30年 的 老 旧 小区， 因 建成 年代 较为 久远， 小区 路面 及 楼栋 都 已经 老 旧， 但 仅仅 因为 在 一流 初中 附近， 看房 人群 和 中介 也会 不时 出现， 且 有 新 挂牌 房源 价 已经 明显 超过 小区 均价。 就 连 另一个 平时 很少 有 房源 挂牌， 流通量 很小 的 小区， 这 两天 也 上架 了 三 套房， 一套 7月16日 挂牌 的 房源， 面积 77平方米， 挂牌价 159万元， 一周 时间 几乎 每天 都有 带 看， 原因 都是 房源 步行 三分钟 到 某某 中学。

而 跟 不久前 挂牌 的 房源 相比， 新 上架 房源 也 明显 有 溢价。 比如 某个 小区 今年 6月上架 的 一套 66平方米 的 房源， 售价 是 135万元， 而 最近 一周 上架 的 另 一套 66平方米， 挂牌价 已经 高达 160万元， 可以 说 早 一个月 买房 就可以 节省 25万元。

对于 石家庄 学区房 的 热潮， 专家 提出了 一定 预测。 在 历来 地产 周期 中， 学区房 一直 是 较为 特殊 的 存在， 一方面 受 各地 入学 划片 等 政策 影响 较大， 另一方面 家长 对 优质 教育资源 的 追逐 短期内 并 不会 轻易 消失。 经手 那 套 41000 平房 源 的 中介 就说， 自己 在 该片 区 工作 已经 近 1 0010年， 时间 起伏， 见证 过 市场 数次 调整。 相较 而言， 一流 梯队 的 学区房 确实 比较 保值， 至少 不会 跌 太多， 比如 那个 片区 房价 就 是从 15年 涨起来 的， 以前 每平米 八九千， 有人 花 90万就能 买 套房， 现在 最起码 能 涨 百万 左右。 家长 不是 出于 投资 目的， 只 为 孩子 教育， 但 从 最后 结果 来看 是 赚 的。 另外， 虽然 疫情 期间 学区房 也 有所 掉价， 但 从 去年初 开始， 片区 价格 又 开始 上行， 每平米 上涨 3000左右。 他 还 表示， 即便 只有 一街 之 隔， 旁边 没有 被 划入 相应 学区 的 小区， 均价 便 比 街 的 另一边 低 1万左右。 他说， 房子 老 不是 问题， 一样 有人 出手 去 买， 背后 支撑力 都是 重视 教育 的 家长， 他们 认可 附近 学校 的 教育资源， 不仅 重 成绩， 也 重 素质教育， 于是 才 愿意 为 房子 买单。

对 上述 现象， 诸葛 数据 研究中心 高级 分析师 关 荣 雪 表示， 当下 市场 环境 下， 学区房 出现 局部 热潮， 一定程度 上 反映出 在 教育资源 竞争激烈 的 背景 下， 家长 对 优质 教育资源 的 追求 从未 减弱， 这 使得 学区房 在 市场 调整期 仍 具有一定 的 吸引力。 广东省 住房 政策研究 中心 首席 研究员 李宇 嘉 也 认为， 石家庄 最近 的 学区房 热潮 是 政策 释放 引发 局部 市场繁荣、 购房 需求 短期 集中 释放 的 结果。 对 家长 来说， 必须 符合 政策 规， 并且 要 助力 孩子 教育。 即便如此， 在 前面 的 房屋中介 看来， 当下 市场 还是 有些 非理性 了。 他 举例 称， 现在 系统 上 新的 不少 房源 溢价 都 偏高 了， 有的 房子 正常 卖 100万左右， 现在 挂牌价 150万， 明显 高于 市场 价值。 他 认为， 最近 成交 高 是因为 家长 时间 太紧， 涨价 的 也能 卖出去。 不过 后续 市场 可能 会 回归 理性。

同时 研究员 李宇 嘉 表示， 等 这 波 需求 释放 完 以后， 学区房 局部 高热 的 情况 会 稳定下来。 目前 很多 城市 也 在 发力 教育 均等化、 集团化、 普惠 化 等， 尤其是 对 省会 城市 来讲， 因 省内 其他 城市 人口 大量 迁入， 对 教育 公平 的 需求 是 很 迫切 的， 会 逐渐 缩小 学校 间 的 质量 差距， 学区房 的 高热 也会 降温。 关 荣 学 也 认为， 随着 教育 政策 的 逐步完善 和 教育资源 的 逐步 均衡化， 未来 学区房 回归 市场 正常 价值 可能 是 趋势。

各地 政府 在 推动 教育资源 均衡化 方面 已经 采取 了 多项 措施。 例如 增加 教育 投入、 优化 学校 布局、 促进 教育 公平 等， 这些 都 有助于 减少 学区房 的 非理性 溢价。 一位 没有 着急 买 学区房 的 家长 就说， 如果 未来 能 控制 住 点招、 掐尖 等 现象， 学生 都 落实 就近入学， 优质 生源 不 被 集中 到 个别 学校， 未来 学校 之间 的 水平 也许 会 拉平， 但 这个 过程 应该 很 漫长。 现在 的 政策 不是 终点， 还需要 各个 学校 都 配有 好 老师， 真正 实现 资源 均衡。

好了， 本期 节目 到此 就 结束了。 你 如何 看待 学区房 的 再次 火热？ 如果 是你， 你 会 为 孩子 溢价 买 学区房 吗？ 欢迎 留言 讨论， 喜欢 我们的 节目 欢迎 转发 和 分享， 我们 下期 再见。

我 认真 的 过 每 一分钟， 我的未来。