Vol.155 | “房屋养老金”是什么？谁出钱？
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十分钟帮你理清一个正在发生的商业逻辑。未来房屋也要养老了，那么钱从哪里来呢？各位听众大家好，欢迎收听本期的易才播客。最近“房屋养老金”登上热搜，成为热点话题。业界争论的焦点是房屋养老金会增加业主个人负担吗？公共账户的钱从哪来？本期我们就来聊聊什么是房屋养老金这件事。

你关注过房屋养老金吗？有什么看法？欢迎在评论区留言分享。

随着我国住房市场从增量时代步入存量时代，居民住房需求从有没有变为住得好，房屋质量及安全问题的重要性开始凸显。比如小区电梯维修难、维修资金难提取、老破小、安全隐患大等等。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，告别了过去几十年大规模新增建设房屋。同进入中年的生命体是一样的，也进入了需要体检养老和通过保险增加养老金的时代。

自2022年某地自建房倒塌事故发生后，房屋安全管理更成了社会关注的重要问题，居住安全治理朝着事前预防转型。随后，房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度首次被提出，以期建立具有中国特色的房屋安全管理长效机制。华中师范大学经济与工商管理学院副院长陈淑云认为，房屋养老金是一项有中国特色的新制度，由政府主导的公共账户起兜底作用。从境外房屋维护资金制度和实践来看，在新加坡、日本及欧美多国政府均不直接参与房屋维修资金的筹集、使用等具体事务，以间接监管和协助为主。

据住建部方面信息，目前已有上海等22个城市正开展房屋养老金相关试点。8月20日，上海市市长龚正就房屋安全管理也表示，截至2023年底，上海市城镇已有的住房建筑面积已经超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入中老年。上海将探索实施三项制度，这三项制度，一是房屋定期体检制度，二是房屋安全保险制度，三是房屋养老金制度。今年会先在浦东等区开展试点，明年将在全市范围内推开。

而各地也早已展开房屋养老金制度的相关探索。比如年初，青海省住房和城乡建设厅曾发文表示，鼓励各地在公租房、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等城镇保障性安居工程项目开展房屋三项制度探索试点。山东省的烟台、济宁、青岛等市也在探索上述制度。

李宇嘉表示，房屋养老金等制度的建立有其必要性。过去人们过分重视房屋新增建设，特别是解决居住空间和有没有房子的需求，对住房配套设施及时补短板、解决安全隐患等重视程度不够。由此，很多城市进入高度城市化阶段后，一些短板和漏洞迫切需要补上。他还表示，房子就像中老年的人一样，需要先体检，发现问题缺什么补什么。但是，靠物业维修基金为主的资金，很难应对房屋进入中老年阶段和老龄化阶段到来所需要的养老金。因此，迫切需要对房屋养老所需要的资金来源、制度安排、机制建设进行统筹安排。不过，住房也要体检，养老交保险吗？各界一时议论纷纷，网友甚至担心未来是否要多交一笔钱。

而在房屋养老金概念被正式提出之前，住宅专项维修资金往往被称为房屋的养老金。住宅专项维修资金是住宅共用部位和共用设施设备维修和正常使用的重要保障。我国物权法、民法典以及物业管理条例均对由业主筹集的维修资金相关制度进行了规定。住房和城乡建设部、财政部也陆续发布规章，系统规范了住宅专项维修资金的筹集、使用、管理等。

多地维修资金制度建立于上世纪90年代，二十多年来，该制度为解决住宅的维修改造，保障业主的居住安全发挥了重要作用。但该制度也存在支取使用不便、不见续筹、落实难、监管不透明等天然不足。随着超过30年房龄的住宅数量增加，尤其是原本可能没有维修资金的自建房、房改房等住房，房龄增加，房屋维修资金难以覆盖所有维修和更新需求，该制度的缺现逐步放大。上海市房地产科学研究院院长严荣等今年在中国房地产金融发表的一篇文章中提出，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀为有效利用，且单项使用率不均。

华创证券曾发表研报表示，一方面，部分地区的老旧房屋体量大，但住宅专项维修资金体量小，难以满足房屋维修需求。以南京为例，南京建成投入使用15年以上的房屋中，住宅的套数、面积分别占总量的42.15%、36.52%，比例较高，但其中有约30%的房屋由于种种原因未归集维修资金。即使已经归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有28%的小区余额也低于10万元，远低于房屋维修所需。另一方面，申请动用维修资金的程序也比较繁琐。按照规定，使用房屋专项维修经费需通过双3分之2的业主表决，即专有部分占建筑物总面积的业主达到3分之2以上，同使用的业主人数占总人数的3分之2以上，这也就导致了当前住宅专项维修资金的提取率较低，2019年底山东的提取率只有3.3%。

此外，2004年的房改房和部分商品房并没有缴存住宅专项维修资金，2004年左右的商品房和经济适用房因价格较低，住宅专项维修资金缴存基数低，部分小区余额比较低，资金筹集也存在一定的困难。因此，建立房屋养老金制度是为了补齐上述问题的短板，为保障房屋安全进行制度性兜底。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，尽管我国建立了购房者按建安成本5%至8%缴纳房屋维修基金的制度，并在保障小区公共部位日常维护和电梯等设施更新中发挥了重要作用，但因数量十分有限，已难以满足城市房屋安全维护和老旧小区的更新需要。虞晓芬还表示，近年来，各地政府都在积极探索建立房屋养老金，城市政府通过地方财政补贴、一定土地出让金归集、一些住房公积金增值收益分配、一定员工房出售资金等多渠道归集，探索建立一个稳定的能用于存量房安全体检、安全管理、维修更新补助的资金池。

建冉咨询创始人、建冉研究院首席研究员汤小陈告诉第一财经，近年来多地发生房屋建筑本身问题造成的事故，目前城镇既有房屋数量已达高位，大量存量房屋面临着结构安全、设施设备老化等问题。房屋养老金制度建立的出发点是应对房屋老化趋势，提升居住品质和安全，最后建立一个长效机制。究其原因，当下住房维修及安全管理最大的问题是钱不够，从老旧房屋体检到出现问题后的维修，现有资金池不能满足日增的安全管理需求，住宅维修基金制度还需要升级。那么，房屋养老的钱从哪出呢？会造成个人负担吗？在业内看来，未来房屋养老的资金来源会有三大支柱，第一支柱是专项维修基金，由全体业主在购买新房时归集合共同所有，进入个人账户。第二支柱就是公共账户，比如一定比例土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益、公积金增值收益等。第三支柱则是商业性质的房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充。

中央财经大学教授、法学院院长尹飞表示，这次建立的房屋养老金制度主要是使用公共资金建立房屋养老金公共账户，公共账户的款项来自公共资金，按照不增加个人负担、不减损个人权益的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿也表示，公共账户可以在不动用个人账户的背景下，可能不需要经验业主投票表决就能合法使用维修资金，这样一来，维修资金的使用效率更高。而房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金。

上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣表示，按照法律法规，谁拥有谁负责，谁使用谁负责，产权人是房屋安全第一责任人，但是房屋安全有外部性，可能会危及人民群众生命财产安全，产生隐患或造成损害的可能是公共部位或设施，如果没有合适的制度安排，这类风险隐患很难及时消除。严龙表示，既然公共账户是针对公共部位带来的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集，其中主要的来源包括城镇土地出让收益。另外，他还表示，也可以来自于老旧小区改造资金以及其他财政资金。所以当前研究建立公共账户并不需要老百姓直接出钱。

汤小尘分析称，公共账户和个人账户的区别主要是资金来源和使用范围不同。公共账户资金主要来源于政府归集土地出让金、提取老旧小区改造资金以及其他财政资金等用于支持，是公共部位和公共设施的维修和改造，由政府在整体层面统筹，不针对具体的小区。个人账户资金主要由业主按一定比例缴纳，用于个人房屋的维修和改造。个人账户资金仅用于自身小区的维护。中指研究院市场研究总监陈文静表示，房屋养老金制度的建立也将为房屋体检、房屋保险提供重要资金支持。第一财经了解到，目前公共账户的资金来源、使用范围、增值方式和管理主体并没有做统一的官方说明，试点地区自行探索。因此，公共账户的资金来源也是各界关注的重点，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等也会是重要探索方向。

成都市城市建设发展研究院副院长冯波表示，房屋养老金作为一种新生事物，其中的政府公共账户该怎么建、怎么管，涉及的范围有多大，如能否设立某一个小区、某个物业区划或片区的政府公共账户，都需要进一步明确。除了探索建立公共账户，基于住宅维修基金的个人账户也需要更有效的运转起来。目前，已经有城市推行了住宅专项维修资金购买电梯保险制度改革，使用维修资金增值收益建立统筹账户，完善业主共同决策制度，在居委会监督下，采取公示无异议的方式购买电梯保险。

取得了较好效果。

好了，本期节目到此就结束了。你如何看待房屋养老金政策呢？欢迎留言讨论，喜欢我们的节目欢迎转发和分享。

我们下期再见。一次是一场有去无回的旅行。