Vol.236 | 这个五线小城房价全川第二贵，凭什么？
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十分钟 邦尼李七一个正在发生的商业逻辑琼海 烧烤 彝族和卫星发射基地这是多数人对西昌这座五线小城的认知而当地房价一度成为全川第二贵凭借什么呢各位听众大家好欢迎收听本期的一财播客

事实上,这座依山傍水的五线小城,因充足的日照和依山傍水的自然风光早已闻名川内,每年平均气温 17 摄氏度,冬日暖阳,彝族火把节,穷海庐山,而西昌也被誉为小春城。

这座人口总量不足百万,GDP700 多亿元的城市,房价却不低。早在 2017 年时,旧荣登全川第二柜,仅次于成都,不少项目单价突破万元。伴随着全国性开发商的间次入驻,西昌的地价、房价也在 2018、2019 年进入巅峰阶段。

随着行业进入深度调整期,西昌楼市也出现回落,但房价却仍表现坚挺。本期我们来聊一聊这座小春城的楼市地理。各位听众对西昌有什么印象,欢迎评论区留言分享。

西昌是梁山彝族自治州的州府海拔超过 1500 米位于川西高原的安宁河平原腹地不同于四川盆地常年的阴雨连绵西昌全年约 320 天的日照年平均温度 17 度冬暖夏凉是全国气温变化最小的城市之一过去西昌在全国范围内的名气并不算太大不过仅仅凭借充足的日照这里就吸引了足够多成都游客这对成都人来说大概算得上是刚需

成都人小杨说西昌都是避寒房一到冬天成都连着两三个月没有太阳很多年纪大的人身体受不了他们就会选择到西昌避寒他的舅舅就在西昌买了房每年 11 月左右和舅妈一起过去住基本上到来年 1 月才回成都

在行业扩张期,需求充足的西昌逐渐进入开发商的视野中 2014 年以前,西昌的房地产市场基本以本土企业为主如东方浩远、世达等但这些企业实则是跨界开发,其主营业务多为矿业、冶金等产业地产业务的规模始终为实质性扩大

2017 年前后陆续有外来品牌房企将视线瞄准了这片带开垦的热土大型开发商开始扎堆涌入西昌先是万科在 2017 年时以文旅项目落子穷海畔此后碧桂园恒大阳光城等全国性房企陆续进驻

大量房企涌入促使西昌的土地市场量价提升根据伊汉智库监测数据显示 2017 年后西昌土地市场呈现逐步上升的态势 2019 年土地供应量为 253 万平方米成交量达到 175 万平方米 2020 年全年土地供应量为 143 万平方米成交量达 76 万平方米供求均位于近 10 年高位

同期地价也随着竞争的加剧逐步走高上述机构统计显示 2015 年之前西昌的成交楼面均价基本保持在 4000 元每平方米以下不过到了 2018 年地价几近翻翻

2018 年 3 月,通威集团和新地产分别以 7171 元每平方米、7431 元每平方米的城郊楼面价拿下琼海湿地板块两宗地一个月后,四川本土房企领地又以 149.49%的溢价率拿下琼海湿地板块的另一宗地块楼面价再度推高至 7988 元每平方米,刷新了西昌城郊楼面价记录

这一时期的西昌房价也进入了明显的上升通道有当地购房者回忆 2015 年 2016 年时配套好发展成熟的城东区房子单价大约也就在六七千元的水平到 2017 年西昌商品房均价已达到 8000 元每平方米左右更有个别项目的销售单价还突破了万元大关这一年西昌房价全川第二贵的说法就已在流传

进入 2018 年,西昌的房价依旧向上攀升,触及了 9000 元每平方米的水平 2019 年初,靠近琼海湿地的新盘价格基本都在 13000 元每平方米以上而这一时期,成都主城区的新房均价不过在 1.4 万每平方米,天府新区 1.1 万每平方米

某全国性房企成都市场营销负责人黄礼表示 2018 年 2019 年时西昌市场可谓达到了巅峰整个市场的均价大约在 1 万元至 1 万 1000 元的样子当时有很多成都人到西昌买房即便是公寓产品在琼海周边也可以卖到 1 万以上

黄黎回忆道 2016 年时成都市场迎来一场爆发从当年 10 月底一直持续到 2018 年上半年楼市很火买房要好很普遍楼市热度会有涟漪效应西昌作为成都周边的五线城市在 2018 年至 2019 年也相当于是承接了市场热度的传导之后也跟随一起回落

2020 年的疫情叠加 2021 年之后行业进入深度调整期众多房企本身出现资金链紧张的状况陷入流动性危机包括蓝光领地新希望碧桂园等在内的诸多开发商都停止了拿地的步伐黄磊表示基本上开发完之前拿的地块后也没有什么存货了他们也就退出了西商市场

曾经热闹的西昌楼市也逐渐回归沉寂土地市场也出现了拖地拿地的情况西昌国资公司是西昌当地规模最大的国有平台公司拥有多元业务板块但对房地产领域涉足并不多而截至目前该公司在当地已储备了九宗地块

不过,这并不代表西昌市场失去了活力事实上,2021 年楼市深度调整以来西昌楼市虽也有波动但房价整体仍保持着坚挺均价基本稳定在 9000 元的水平 12 月下旬的一个工作日第一财经记者在西昌当地走访时发现西部新城某新盘的售楼处理坐满了购房者样板房里也不间断地有人参观

刘萌梅在西昌从事房地产中介业务 5 年了她告诉记者西昌市场可以分为 4 个片区包括城西片区南山片区老城区城东片区其中城东离琼海比较近在寿新盘较集中地分布在城西片区也是当前西昌正在着力发展的新城区新房均价基本在 8000 至 9000 元左右城东在寿项目有限琼海附近的万科一公寓项目当前均价仍在万元以上

这背后有充足的购买力作为支撑多位西昌房地产业内人士向记者表示西昌其实是内生型市场客户群体主要来自周边县份面向梁山州由于这里有更好的教育资源和医疗资源很多人会选择到西昌来买房

刘萌梅告诉记者周边兴奋的客群很稳定他们要把孩子送到西昌来读书想在西昌生活就必须买房外地人则以投资为主更多的会选择投资公寓而不会买住宅所以即便近年来外地人投资变得谨慎但也不会对市场造成太大影响

虚灰建管西昌公司营销负责人黄立娇介绍到西昌购房的大多是一些县份上的公务员事业单位职工他们工资水平并不是很高但夫妻双方的公积金加在一起大约有 2000 块而当前西昌新房总房价基本在 100 万以内首付只需要 1.5 成大约 15 万左右每个月还贷在 4000 元左右整体来看这个群体可以支撑当前的房价水平

黄立娇表示在很多下辖的县份上农业是当地的一大支柱水果种植十分广泛带来的收入也很高这类购房者的首付可以给到两成并且两年就可以付清全款

正是由于这样的客群结构,西昌当地的户型设计也独具当地特色刘萌梅说,他们基本没有两居室的户型,每家每户都起码有两个小孩所以房子设计都是三居起由于当地通常是大家庭,有聚会的习俗,对客厅有较高的需求不少楼盘都会倾向于设计更大更宽敞的客厅

西昌当地官方数据显示,自 2017 年至今,连续 7 年实现 4 个 100,房地产投资超 100 亿元房地产开发量超 100 万平方米,商品房销售量超 100 万平方米,商品房销售额超 100 亿元在四川省各县级市中表现突出,房地产行业保持平稳发展一座五线小城,这样稳定的购买力又能支撑多久?

人口和经济实力是市场持续发展的根基 2013-2023 年的 10 年间西昌的常住人口从 74 万人增长到约 97 万人 GDP 也从 370 亿元增长至 750 亿元其中 2023 年的 GDP 总量在整个梁山州占比达到三分之一

这样的成绩在全国范围内也是榜上有名今年 7 月赛迪顾问县域经济研究中心发布的 2024 赛迪百强线榜单显示西昌市位列第 79 位比 2023 年上升 6 位位列四川上榜百强线首位此外西昌还以强劲的发展势头 2023 年首次入围四川 10 个中等城市行列

许一航认为,在过去十年间,无论是人口、GDP 还是房地产价格,西昌都呈现稳步增长的态势。当前虽然不是房价的高点,但仍保有稳定的量和价格,每年的成交量也在 70 万方的水平。

徐一航表示根据西昌 2021-2035 年的空间规划预计西昌人口未来仍将有近 30 万的增长 GDP 也可能会增长到 1000 亿元的水平从基础数据分析西昌市场有充足的发展空间

具体到房地产市场,西昌也有较为明显的优势徐一航表示,西昌当地对土地出让进行有节奏的控制在未来 10 年,规划出让土地约 680 万方每年的工地计划大约为 60 多万方这基本与目前每年 60 万至 70 万方的总体需求相符不会出现供大于求的情况,导致原有市场遭到破坏

更值得一提的是西昌当地经济社会活力十足实体经济颇为活跃刘萌梅向记者表示西昌烧烤闻名全国当地人也爱吃每碗烧烤摊都会坐满客人业经济发达商铺也因此卖得很好基本价格在 3 万元左右好铺子都抢不到

2023 年,西昌社会消费品零售总额达到 380.2 亿元,比上年增长 11.2%,在整个梁山州占比超四成。2024 年上半年,西昌全市完成社会消费品零售总额 197.9 亿元,同比再增长 8.5%,持续保持着较高的消费活力。也正是基于这样的观察和调研,虚晖建管总裁刘冰阳认为,西昌是一个值得深耕的城市。

刘冰阳认为传统的投资逻辑下在当前的市场环境里主流开发商是不会关注到西昌这样的城市的但对代建行业来说深耕型城市的第一个判断原则在于市场有足够的空间容量企业可以每年持续不断地获取新项目

刘冰阳表示在他们市场营销设计团队对细昌进行了专门系统的考察后对整个城市的 GDP 人均 GDP 历年成交情况价格变化人口等因素都有了充分的研究他们认为这里会有他们的立足之地是值得深耕的城市在此基础上针对当地独特的客户群体提供相应的产品解决方案脱离过去地产高歌猛进时代的标准化产品时期以满足客户的属地化需求

当前这座春天栖息的城市正在全方位夯实经济根基建设工业强势农业强势文旅强势朝着更全面的方向发展推动实现千亿线目标好了本期节目到此就结束了各位听众如何看待西昌的楼市现状呢欢迎评论区留言分享喜欢我们的节目欢迎转发分享我们下期再见

年华将流山河无言如我只字不提的想念