Vol.318 | 对话摩根大通朱海斌：房地产需求端政策已做到“极致”
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这次要来聊一聊这个今年的中国经济的整体的运行情况以及对未来的展望那么我们觉得这也是这个中国经济的基本面当然也是全球投资者关注中国的这个投资的核心价值之所在所以今天我们请到了也是我们的中邦嘉宾是我们的老朋友摩根大通中国首席经济学家兼大中华区经济研究主管海军

主要是说

好的 主持人好我觉得先看 2025 如果用一句话总结我们 2025 盘算中国宏观经济就如何用国内的政策的确定性来应对海外的来自海外的不确定性我们看到前四个月数据出来以后其实从外部环境来讲风高浪细可以讲是吧二月份三月份就跟芬太尼相关的关税然后到四月份美国的大规模的这种

关税上来当五月份最近有明显的缓和所以从外部环境来讲我们看到这个其实压力非常大但是我们如果看前四个月的数据表现尤其一季度的数据的话最大的亮点就是我们的 GDP 的增速其实是超过预期的同比增加了 5.4%高于了我们全年这个 5%的这个目标这个是对今年来讲是一个非常好的开始当然我们如果看具体数据的话我觉得有一些是

有一些是我们结构性的因素有一些可能是一些周期性的因素比如具体看我们看那个比较强的跟去年九月份以后我们政策有一轮比较大的调整当时把我们增长放到一个更高层次的这种角度所以我们看到四季度跟今年一季度连续两个季度的数据都超于七经济走向一个稳塌

那这个中间跟政策相关的一些比如像制造业的投资像一些高新科技这个表现包括像这个消费里头以旧换新支持的重点领域这些的表现相对都是比较突出的那当然另外一个就跟周期性相关的也就是今年我们看到一季度的其出口

逆势的反而更强我们在一系列里头进出口的贡献率超过了去年全年那这个当然跟一部分跟抢出口有关系就出口商在面临外部日益增加的这种税率的这种环境不确定下至少在二三月份我们看到抢出口的现象还是比较明显三家马车都帮我们总结了一下但是还想具体再问一问比如说您现在对目前的这个消费的恢复内需的恢复的情况判断您觉得现在这个情况怎么样

消费的话从去年四季度以后有所恢复但是坦率来讲它消费的复苏过程并不是那么顺利不是那么顺利主要两点第一我们看到月度数据还是起伏很大有几个月超预期但是你像四月份的话零售消费明显低于预期所以好坏波动很大

那第二个呢我们看到就消费的各个领域表现也是层次不齐刚才提到就是说像这个消费移旧换新政策那些支持的一些领域像电子产品啊包括去年的电动车这个表现其实相对是比较好但是没有这个受到这个移旧换新政策扶持的那些我们看到相对整体就比较低迷所以我们讲这个提振内需提振消费当然我们在提振消费上其实还是需要有更多的这个政策去出台

还有一个我们关注的数据其实也比较有亮点的就是你刚才提到了工业数据工业数据本身综合数据就不错那这里边像这个新能源车呀 3D 打印还是以一个 38%呀等等的这么一个数据去增长的怎么来看我们这个创新工业这块未来的发展你觉得它任性有多强

对从这几年的宏观数据来看其实像制造业投资跟高新科技它一直属于一个相对比较强势发展就它的增速是明显而持续的高于整体的经济的增速这我想一方面跟我们国家在最近几年一直强调的经济结构转型尤其是创新升级的主

很多的这种政策尤其对制造业的创新升级啊就有非常大的这种政策的支持跟一方面跟这个有关啊

但另外一方面我们也看到尤其像一月份这个 Deep Seek 出来以后这个是一个标志性的事件但是整体来讲中国这样过去几年在新三样领域比如说这个创新的这种这种能力其实我们看到市场现在对这方面的信心在恢复我想这个是一季度以来另外一个非常大的亮点就之前很多可能觉得外部环境压力大了这个我们的这个政策这个创新能力到底

又多强啊但是我觉得这个 deep sea 跟之前的像电动车领域啊现在就是我们在尤其像民企啊在这方面的这个呃这个信心在恢复嗯嗯我们创新在不动不断的推动但是其实还有一些我们很关注的领域和板块我们也是需要来聊一聊的比如说房地产我们看到其实前四个月的房地产的他的投资以及他的销售额在跟前两个月和前三个月的这个降幅收窄来比的话他的降幅又有点扩大

这个原因是什么是不是说明我们现在整体的一个房地产的市场它的这个注底还不够稳固吗你怎么看它接下来的表现对房地产的调整从 2021 年开始算已经持续了三到四年应该说是比较长的一个过程那从过去几个季度来讲刚上一轮比较大的房地产政策调整是在 924 以后这个

包括央行和其他一些部门对于房地产包括像税收政策都有一个比较大的支持所以我们看到在四季度跟今年一季度房地产市场有一个比较明显的起稳的一个迹象但你刚才也指出过去一两个月其实这个数据好像又急转直下这个还是跟房地产市场的基本面我们的结构性的调整并没有完全结束有关系

这个中间我觉得因为我们关心的很多是全国性的数据那全国性的数据之下其实房地产市场的城市分化其实今年也在变得更加明显比较关注的像一线城市或头部的二线城市它整体的供需调整的情况就比较好因为库存量在下去然后需求也在恢复所以我们看到一二线的城市起稳的迹象可能更加明显

但是三四线城市这个面临的压力就更大虽然这个我们说这个价格也是往下跌但是我们看到需求这个其实仍然是不足的尤其是有些人口外流的地区它的需求短时间非常难回来而且它供给就应该说这个库存过高供给过剩的问题可能更加突出那这个就我们看到就是说城市之间的分化短期可能会仍然会持续一段时间那反映在全国的数据上我

我们的判断就是今年可能属于一个慢慢的底部驻底的时期但是很难讲现在就 2025 年就是一个房地产

已经企稳从一些主要的指标来看比如说新房的销售或新房的开工大概率我们判断今年还是会一个同比下跌的一年当然这个降幅会比过去几年要明显又收窄但如果说以销售或房价的指标来讲可能要真正企稳可能要等到 2026 年其实之前业内看到前四个月份的数据的时候提到过其实供给端的政策还是需要进一步发力你认不认可这种说法你觉得其实供给端这边的政策

好

还有什么可以能更好的促进房地产的这个气温和平稳的回升对我想这个讨论它一个前提就的确是我们现在需求端的政策已经差不多做到极致就我们从这个这个比如说央行的这边房贷房贷的收付比率已经历史性低房贷的利率现在已经历史性低包括像这个就公积金的房贷利率最近也是进一步下调那从税收政策上来讲我们看到这个税收这个优惠也是这个这个

历史史上以来最宽松的一个一个政策那包括像这个之前我们讲的很多城市的限购政策现在除了少数这个头部的三个一线城市就还有一部分的限购政策之外基本上也都完全取消所以从需求单来讲啊

的确可能已经我们已经做到极致了那这是为什么我觉得从整个大大的背景来讲啊很多人讲为什么地产没有恢复主要可能是不是在供求供给端应该做更多的文章呃那供给端的话呃其实我觉得回到最终还是供放价呢就城市之间的分化其实反映了各个城市之间他在供需啊

它实际上这个目前的情况是不一样它处于不同的阶段所以我想在从这个逻辑上来讲当供给单我们可以做更多的动作但是这个可能在不同的城市之间它这个需要的这个这个政策的这个是不太一样比如说我们

在去年五月份开始提出的鼓励地方政府去购买一些这个存量房然后转成保障房和租赁房那这个政策当然现在目前推进是比较缓慢如果在这方面有突破但这个可能更多的在一二线城市它可能效果会更加明显因为一二线城市我们说对于保障房和租赁房的需求

而且它跟商品房服务的是不同群体的居民价差也比较大所以它是有如果真的在这方面动作加快的话它会有助于一二线城市的房地产市场尽快的期望但在三四线城市大家可以想一下就是保障房跟租赁房这个需求

其实是偏弱的因为人口本身净流出然后你这个跟商品房之间价差也很小你服务的群体它有很多是这个我们说是这个交叉的重叠的所以在这些城市可能想通过就是说购买这个成量房来进行消化转变到这个成量房或这个保障房这个速度可能也是不成立

所以供给端也还是需要那句老话因成是策最后来给我们总结一下或者是展望一下在其实我们看到虽然是只有前四个季度的前四个月的数据但是其实马上我们看到都五月底了马上其实上半年很快就已经过了

然后呢能不能给我们来总结一下整体的一个当然在刚才已经有很多的这个我已经讨论和评论了在这个基础上能不能给我们预测一下接下来这个下半年以及全年的一个经济运行情况尤其是我们今天又面临了很多的外部的不决定性以及内部继续驻底的一个过程

对当然我们在其实这次大会上其实大家非常关注的两个问题第一个就未来的 90 天中美的这个谈判会谈成什么样子会不会我们这个关税的风险会被进一步的这个得到有效管理因为这个对中国经济来讲的确还是有非常大的影响那第二当然大家也很关注在国内的政策上尤其在一些结构性再平衡上我们这个政府能不能更出台一些有效的措施啊

那站在当前的情况我们对于这个未来当五月份就是瑞士会谈以后我觉得这个结果是超出市场预期的短期就很大程度缓解了原先我们对于这种出口压力的这种担心所以从这点上来讲这个瑞士会谈之后我们调高了对于中国经济的增长预测我们也修正了对于一些政策的预期就我们觉得下半年原先我们说有 1 万亿的额外的刺激政策那这个我们觉得现在可能必要性在明显的在下降

其实在这种情况下我们对今年全年的经济增长预测从原先的 4.1 上调到现在的 4.84.8 的逻辑就是说在短期来讲就是环比的增速可能还是会受到出口压力的影响可能会出现一个比较明显的下滑但是二三季度的话从同比增速来讲可能还是有望保持在 5%左右四季度可能会压力会更大一点会有一个比较明显的这种下行

OK 那我们今天也是对整体中国 2025 年的经济运行进行了一个非常详细的阐述也谢谢海滨那刚才海滨有一句话我觉得很让我印象深刻就是政府的政策的再平衡结构性的再平衡我们还是对未来有一定的期待的