Vol.71 | 一平米跌了10万元，顶级学区房“跌落神坛”
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十分钟帮你理清一个正在发生的商业逻辑，曾经卖到201000平的老破小学区房正在跌落神坛，未来的学区房还会持续降价吗？各位听众大家好，欢迎收听本期的异彩博客。北京、上海的顶级学区房几乎是楼市中不跌的神话，二三十平米的老破小，最高甚至能卖到每平米超20万的价格。不过2023年，学区房却创下了较大的跌幅，甚至有小区的成交价比过去的高点每平米下跌了10万元。近期，某一线城市市民对记者表示，他买的学区房过去一年价格狂降，几乎一个月1个报价。过去的房价令人望尘莫及，而现在普通家庭踮踮脚也能买一套顶级学区房了。不过问题是，这类房子还有投资价值吗？如果确实需要为孩子读书而购买学区房，又该如何选择呢？

曾经炙手可热的老破小学区房，如今的价格已经跌回了七年前。市民董玮近期就很郁闷，2020年时，为了能让女儿未来进入好学校，他卖掉了自己两室一厅的房子，置换成了一套一室户的老破小。之所以这么做，是因为这套老破小对口的是当地有公办第一牛校美誉的小学。董伟称自己当时花费接近400万元，而房子面积还不到40平方米。由于房子实在太小，不够全家住，董伟不得不又在离自己公司比较近的片区租了一套两室一厅，并且暂时将这套学区房租了出去，以租房的方式养自己的租房。

原本董伟觉得自己的操作很精明，过几年等女儿到了上学年纪，就可以稳妥的进入顶级的公办小学，再加上以租养租，压力也不大。等到学区价值使用完毕，也可以将学区房转手，说不定还能小赚一笔。董玮说，这种操作模式叫做占坑，也就是以比较低的总价购买一套顶级的学区房，目的就是为了占住学位。实际上，这种房子面积很小，居住价值并不高，不适合一家子住，全家还要另外再租房子住。

到2021年的时候，学区房市场依然狂热，董伟购买的房子总价还有一定程度的浮盈，然而到了2022年，市场已经开始见到下滑的趋势了，学区房已经跌回了董玮入手时的价格。那时董玮还能安慰自己说，反正女儿上学总归是要用到的。直到2023年，董玮开始不淡定了，当时他入手一室户的价格，如今已经足够买下同小区的两室一厅了，他也十分懊悔，表示房子买早了。对此，记者了解到，董伟购买的小区是板块内成交量最高的一个老小区，楼龄普遍能达到三四十年。

根据贝壳找房APP的数据来看，2023年12月，这个小区一套48.29平米的两室一厅最终以360万元的价格成交了，成交单价为每平方米7.5万元。而根据历史成交记录显示，这个小区在2023年4月份的时候，成交价还普遍在每平米9万元以上，三月份有好几套小户型的成交单价超过了每平米10万元，再往前2021年的时候，同样还是这个小区，一套成交单价最贵的房子，价格甚至超过了每平米13万元。而这一套房屋的总面积还不到35平方米，总价却卖到了450万元。将近期的成交单价和这一高点对比来看，每平米已经跌去约5.5万元。

另外有一个比较奇特的现象是，这个小区部分房源的挂牌价比近期的成交价更低。根据贝壳找房APP来看，小区一共68套挂牌房源，其中一套50.8平米的两室一厅，挂牌单价仅有每平米7万元，而一套48.8平方米的南北两户型，挂牌单价却是每平米7.1万元。同板块的另一个小区是上世纪80年代建成的，目前也面临着差不多的状况，这个小区也同样对口一所顶级小学，在2018年的时候，就有房子的成交单价突破了每平米13万元，从2018年到2022年，价格也一直较为坚挺。然而近期该小区成交了一套35.82平米的一室一厅，成交总价仅为275万元，每平米单价7.6万元，还有的学区房成交价每平米骤降了10万元。

位于北京市海淀区万柳板块的蜂鸟家园，曾经也是北京中产家庭非常热衷于购买的学区楼盘，这里对口的是中关村第三小学，综合实力在全北京排名前三，而蜂鸟家园又以面积小、总价低为名，非常适合为孩子占坑挂学位，家长们往往花个几百万元就能让孩子读上顶级名校。此前每平米被拍到36万元名震全国的万柳书院小区就位于这个板块，对口的也是同一所小学。在2021年的价格巅峰期，蜂鸟家园一套44平米的住宅成交价达到了985万元的高价，每平米单价超过22.4万元，不过到了2023年年末，一套52平米的开间成交总价回落到了617万元，每平米单价仅有11.9万元，与最高点相比，每平米大约也降了10万元。记者查阅了贝壳找房中蜂鸟家园的挂牌信息发现，蜂鸟家园目前总价最低的一套房报价620万元，面积为43平米，单价仅为每平米14.4万元。除此以外，还有大量挂牌单价低于每平米14万元的房源。

同样位于五道口的小区华清家园，曾经也是许多互联网大佬的起家之地，这里也因为对口中关村第二小学而成为了知名的学区房小区。华清家园在2020年的时候挂牌价最高突破了每平米16万元。2021年价格高点时，小区的房屋成交价格曾达到每平米14.5万元，而现在许多房源的挂牌价已经下调至每平米11至12万元。

综合北京、上海两座城市学区房的表现也能发现，一线城市的顶级学区房过去一年来的价格走势可以用跳水一词来形容，跌幅甚至大于普通类型的住宅。中原地产的资深分析师卢文曦认为，过去高价学区房的本质是学区溢价叠加了房价上涨预期。如今，随着各地相继出台了一系列教育政策，开始对学区进行调控，并且大力发展集团化办学，顶级学区的附加值已经降低很多了。再加上2023年房子本身的价格也在一路下行，学区房自然跌得比普通房子更厉害。卢文曦还说，过去在对学区房的恶性炒作中，学区房价格早就偏离了应有的价值，现在处于合理回归的状态，价格跌下来很正常。此外，卢文曦也观察到，近两年来学区房的投资活动已经明显降温。虽然由于出生人口的减少，大大降低了投资客对炒作学区房的预期，但卢文曦说，这并不意味着房未来就一文不值了，顶级学校仍然是稀缺资源，还有一部分人在追求让子女去读好学校，这种需求是一直在的，但是过度炒作已经不存在了。

一般来说，住房同时具有居住属性和投资属性，随着房价进入下行周期，房子的投资属性变弱，现阶段买房人普遍更看重居住属性，也就是说房子要更大更舒适。而曾经十分热门的那些学区房，多数都不具备居住属性。过去炒作学区房时，投资者都认为面积越小越好，只要能挂户口就行。因此，购房者心态的改变也是如今学区房超跌的因素之一。那么，如果购房者确实有为孩子未来读书而买房的需求，接下来该如何选择学区房呢？卢文曦建议，购房者应该兼顾学位需求与居住需求，在预算范围内尽量选择居住属性比较强的房子，至少也得是适合全家居住的两房或者三房那种，仅仅用来挂户口的二三十平米的住宅，投机成本过高，未来的价格波动可能更大。好了，本期节目到此就结束了，对于学区房你怎么看？欢迎留言讨论，我们下期再见。