Vol.94｜新房一骑绝尘，天津房价“领涨”全国的真相
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十分钟帮你理清一个正在发生的商业逻辑，新房一骑绝尘，天津房价领涨全国的真相到底是什么？你所在的城市房价涨了还是跌了？欢迎来评论区互动留言。各位听众大家好，欢迎收听本期的异彩播客。

漫步五大道，感受法式建筑，乘天津之眼俯瞰海河夜景不同于北京快节奏的生活，天津给人的感觉一向舒适且自洽。品天津三绝，听茶馆相声，是游客来天津的必备体验。就是这样一座低调的城市，近日却有了一个令人意外的标签，房价领涨全国。

今年2月份，天津房价一骑绝尘，新房价格比1月上涨0.4%，位列全国房价环比涨幅最高。从市场低迷、降价普遍难以去化，到房价领涨全国，天津房地产市场为何会有如此大的变化？这背后到底发生了什么？新年以来，各地都在苦等楼市小阳春，无奈市场热情不高，回暖的城市并不多。天津也是如此，从绝对成交量看，当地楼市有回温迹象，但还未到大热的程度。克而瑞数据显示，2024年2月，天津新建商品住宅成交量约39.6万平方米，比1月下降19.9%，比去年同期下降65%。成交金额约71.1亿元，相比1月下降22.9%，比去年同期下降61.9%。

进入三月，楼市热度逐周走高，但不能和预期中的小阳春行情相提并论。就在上述市场环境下，天津房价表现却出现正向变化。数据显示，2024年2月，天津新房价格环比上涨0.4%，位列全国房价环比涨幅最高，同比上涨1.5%，这更是天津新房价格连续第二次同环比双涨。在全国多数城市房价下滑的情况下，天津与无锡、北海、西安、上海这五个城市新房价格涨幅居前，天津更是与无锡、北海一同占到头部位置，令市场颇为惊讶。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉第一财经，天津近期新房价格表现突出，在一定程度上说明房价波动具有一定的周期特征，房价走势正从调整中逐步显露出复苏迹象。

但也有当地人士表示，天津房价上涨和实际体感并不相符，背后原因与改善型项目热销有关。通过天津项目销售排行榜可以发现，二月份销售金额最高的雅静花语城单月销售金额6.3亿元，项目每平方米均价29000元。销售金额第二高的信达格调美谷花园项目，每平方米均价76000元，今年年初刚开盘，仅二月单月便卖了五个多亿。此外，销售榜前十中的格调附送花园、上石、仰山等项目，每平方米均价也超4万元。正因为这些高价项目的密集入市，从而拉高了天津楼市均价。

除此以外，关荣雪表示，天津房价上涨也是结构性变化，天津近来连续推出购房补贴、下调公积金贷款首付比例等利好政策，促进需求的用意凸显，再加上高价盘成交热度上升，自然会拉高全市整体均价。对天津楼市的特点，克尔瑞概括为，天津环内市场有个潜规则，即板块中单价越高的项目越容易卖得好。一方面高端改善客群有较强的支付能力，另一方面客户更愿意为新产品和独特资源买单。除了热门改善盘，天津整体市场仍有不少刚需项目降价促销。克尔瑞表示，节后天津、青岛等地的新房市场都在逐步修复，通过增强房企折扣力度，推出特价房、工抵房等促销活动，聚集人气，吸引客户来访，量确实稳中有增，处于年内高位，不过还不到去年同期水平。

与新房市场相对应，节后天津二手房市场也出现积极动向。克尔瑞表示，天津二手房市场节后出现大幅度反弹，市场韧性好于新房。监测数据显示，天津2024年第八周到第11周的二手住宅成交节节攀升，第11周成交套数达到1092套，高于一月的周均成交量，基本已达到了去年二季度以来周度高点。对于二手房成交的回温，主要有两个驱动因素，一个是价格，另一个是学区。国家统计局数据显示，2024年2月，天津二手房价格比1月下跌0.6%，比去年同期下跌了3.1%。

业主降价促成了一波刚需成交。克尔瑞表示，节后天津业主挂牌积极性提升，但预期降低，二手房价持续下降。截至2024年2月末，和新房17926元每平方米的成交均价相比，天津二手住宅成交均价仅为10136元，价差近8000元，可谓是性价比凸显。

除了价格，学区置业也是很重要的影响因素。天津和平、河西、南开三区二手住宅成交套数居前的多维学区驱动，因为这三区是天津教育资源最好的片区，很多购房者将其作为首选。以和平区的城际经贸中心为例，前两个月二手住宅成交套数高达35套，位居三区榜首。主要因为这片住宅区对应的是和平第一学区的耀华小学，小区均价不足3万元每平方米一套均价为200万以内，是预算不足的学区改善客群首选。

过去一整年，天津二手房市场同样呈现以价换量的特征。中指研究院数据显示，2023年天津二手住宅成交14.84万套，1295万平方米，两个指标都是过往五年间的最高值。若按套数，天津二手房市场份额已高达66%。

从户型特征看，在天津购买二手房的大多是纯刚需，以小户型为主。中指研究院数据显示，去年成交套数最多的是60平方米以下户型，占比22%。其次为60到80平方米，成交套数占比20%。而120平方米以上大面积段市场占比较低，仅为12%。

科尔瑞认为，短期来看，二手房挂牌量增长供过于求，降价跑量趋势还将延续，在此趋势下，新房和二手房的房价差或将进一步拉大，大部分客群将持续分流至二手市场。另外，新房增长动能或将放缓。若资产价值不能持续上升，未来中改和高改购房意愿将有回落态势。

整体来看，当下天津新房价格爬升、二手成交回温，都属于经历市场大热大冷后的新常态，十年前，天津楼市还保持在温热状态，年商品住宅成交规模稳定在1300万平方米上下。变化发生在2015年到2016年，受限购政策松绑影响，北京、唐山等置业需求外溢，天津楼市成交攀升至新高。2016年商品住宅成交面积达2583万平方米，当时新房成交规模陡增，带动房价快速上扬，至2017年达到历史新高。2017年起，限购、限价、限售政策出台，使得潜在购房客群骤减，市场转向降温。在楼市不断低迷下行中，2020年天津全市房价阴跌，武清区、津南区、宝坻区、滨海新区等热门板块均出现在售项目降价现象。在买涨不买跌心理下，购房者持币观望，市场供求关系进一步恶化。

除了调控政策，过往土地供应过大也是上轮天津市场降温的原因之一。克尔瑞称，从近十年土地市场数据来看，天津住宅用地始终处于供过于求的状态，2016年到2017年间，地价激增让品牌房企争相局，后续这些高地价项目也只能降价出售。随后，经过疫情低温调整，天津楼市接连出台刺激政策，市场逐步走出疤痕效应。2023年天津楼市进入政策密集期，包括优化限购区域、完善认房不认贷等政策，环境已大为宽松。从成交量看，2023年天津新建商品住宅成交1735亿元，比2022年增长24.76%。在重点城市中，天津商品住宅成交金额增速全国第一。

值得注意的是，天津楼市开始出现积极动向，除了政策放松之外，还与土地供应结构有关。近两年，天津加大了优质地块的推出，2023年天津宅地成交面积同比增长7成，其中六区地块面积同比增长近三倍。中指研究院天津公司研究副总监田文刚表示，2023年天津供应较多的是各区域核心地块，地块位置好，资源集中度高，从年初起就拉高了土地市场热度。除了位置优势外，低容积率、低密度的地块指标也成为亮点。田文刚表示，近两年改善市场爆发，低密产品配新产品力，市场认可度更高。相比之前，各区地块容积率均有不同程度降低，未来楼盘也更加偏向舒适改善化。中指研究院称，去年天津新房成交均价为17770元每平方米，连续五年上涨为历史最高水平，主要因为市内六区成交占比提高显著，使得全市成交均价结构性上涨。预计2024年天津市场供应量将持续增长，为销售提供一定支撑，市内六区的份额将进一步扩大。

回看天津去年楼市特点中有一个特别的数据，据天津市房地产开发企业协会披露，去年外地来京人群购房显著增加，比2022年增长47.1%。其中购买120平方米以下住房占比77.5%。改善型住宅产品购买人群以本市居民为主，在144平方米以上的住房销售中，本市居民占比84.2%。一个城市能否留人，吸引外地人买房，是城市综合实力的体现之一。

作为我国老工业城市之一，天津曾有过开放繁荣的高光时刻。民国时期，天津是全国第二大城市，一度有南上海北天津的说法。新中国成立后，天津更是成为工业摇篮地，诞生了飞鸽自行车、海鸥手表、北京电视机等多个知名品牌。从北方国际航运核心区、物流中心到现代制造业基地，天津身上有诸多先天优势与标签。2012年时，天津GDP为12885.18亿元，排名高居全国第五位，仅次于上海、北京、广州、深圳，是不折不扣的工业明星城市。但因后续产业调整较为滞后，重化工产业产值在工业结构中占比过高，天津整体经济表现排名开始下滑。到2020年，天津GDP总量为1.41万亿，跌出全国前十行列，排名第11位，GDP增速仅1.5%。

2021年，天津GDP同样排第11名。2022年，天津GDP实现1.63万亿元，排名11，实际增速1%。为提振城市发展，十四五阶段天津打响了制造业保卫战，明确天津在新发展阶段将坚持制造业立市。到2025年，工业增加值年均增长6%以上，制造业增加值占地区生产总值25%，高技术产业增加值占规模以上工业增加值比重40%以上。

近日，天津市统计局方面称，2023年全市地区生产总值16737.3亿元。从全年走势看，一季度增长5.5%，实现开门红，全年增长4.3%，比2022年加快3.3个百分点，整体呈现出前高后稳的增长态势。业内认为，虽然近年来天津经济增速有所放缓，但其制造业基因及基础强大。如果能继续推动制造业高质量发展，把新兴产业做大做强，天津市有望重回并守住曾经的高光地位。事实上，一些积极的迹象已经显现出来了。2023年天津市国民经济和社会发展统计公报显示，2023年末，天津常住人口总量达到1364万人，比2022年末增加1万人。推出各类人才引进政策的天津，正以更加开放、活跃的姿态回到舞台。

说一说世间百态。

好了，本期节目到此就结束了。你希望房价上涨还是下跌？如果买房你会选择哪个城市？快来评论区留言，如果喜欢这期节目，欢迎转发分享，我们下期再见。

到处临。芳说一说英雄家人才学一学山中走兽闻凤和鸣斗一斗三分四，搞不平边缘唱一唱太平歌才是正宗。