新春特辑 | 房价越低越好吗？
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大家好，我是北京交通大学经济管理学院的教授阮佳。2023年9月，我在第一财经一财号发表一篇短文，谈房地产的结构性短缺与结构性并存问题，引起共鸣，登上热搜第一，被四十多家媒体转载，超1.5亿的阅读量。今天我们继续来聊聊房地产。2023年10月1日北辰价格指数报告，北辰二手房均价已连续19个月环比下跌，同比跌幅扩大到3.21%。此外，截至8月14日，在百强企业中发生资不抵债、流动性困难的有42家。面对房地产行业的困难，人民银行、金融监管总局、证监会在2023年11月17日联合召开金融机构座谈会，重申要一视同仁，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，对正常经营的房企不惜贷、不抽贷、不断贷。

今天要聊的第一个问题，房价越低越好吗？这个问题没有标准答案，只说几个事实，事实一。房价稳中有升的地方多，经济繁荣；房价持续下降的地方暂时差强人意，国内国外都是一样。而中国经济发达地区也是过去30年房价上升最多的地方。而房价最便宜的地方是经济相对落后的地方，房价最低的地方就业机会很少，多是人口流出地，而且人口多流向房价高的经济发达地区。一线城市人均收入较高，在国民经济中的地位举足轻重，也是中国房价最高的地方。在经济落后的地方，有很多遗弃村落，在那里旧房子的价格几乎为零。

再比如说美国，在平均房价上，旧金山是底特律的14倍。旧金山是高科技企业的重镇，有谷歌、苹果、Facebook、英特尔、甲骨文等等，底特律则是日渐衰落的城市。再如日本，1990年后东京房价下跌，伴随着日本失去的30年。反之，日本经济金融好转的时候，房价也是稳步上升的那段时间，日本需求萎缩，物价低迷，房价股价下降。1990年日本经济总量是中国7.9倍，而今天33年后的今天，日本经济总量不到中国的四分之一。

买房不可能是因为预期房价下降。普通老百姓之所以买房，大多是因为预期房价上升，否则租房同样可以解决居住问题。大家一定还记得，前几年房价快速上升期间，很多楼盘开盘需要排队抽签购买，而今天的房价下跌期间，一些房子无人问津。对于房价，大多数人是言不由衷的。买房前，很多人希望房价下降，但是买房后，这些曾经希望房价下降的人则变成希望房价上升，即希望自己的房子价格上升，普通大众不会希望自己的房子价格下降。

“认房不认贷”并没有起到如意的效果，原因同样在于对房价的预期上，而且三季度末中国房地产贷款余额出现有记录以来的同比下降，如果预期房价下跌，谁还愿意买房？谁还敢贷款买房？相反，如果房价预期上升，谁不愿意买房，谁不敢贷款买房？

人民银行2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查表明，中国户均住房资产187万元，占总资产的比重为59%。如果房价大幅下跌，普通老百姓的财产损失最大，例如城镇房价平均下降10%，相当于每个家庭的资产减少18.7万元。公众消费与投资主要取决于他们的资产总量，次要取决于他们的当期收入。资产下降当然会抑制消费、抑制投资的。1990年到2020年，日本失去的30年就是房价下降、股价下降导致消费不振、投资不振的现实。

贷款买房后资不抵债，不是因为债增多了，而是因为资减少了，是因为房价下降后资产减值导致的。比如首付100万，贷款900万买一套1000万的房子后，房价从1000万下降到800万，买房人的自有资产首付100万亏损殆尽，还资不抵债，100万元在这里并没有增加，资不抵债是因为资减少了。中国执行信息公开网截至2023年12月3日的数据表明，中国失信被执行者达854万人，比2020年初的570万人增加50%。

房价、股价下降是很多人、很多企业包括房地产企业资不抵债的主要原因。A股市值超过40%与房地产直接或间接相关。例如我国商业银行目前的房地产贷款余额超过50万亿，房产成交量与家电销售量直接相关等等。从历史维度看，当房价、股价同时下降时，很少有经济能够保持繁荣的先例。

所以今天想谈的第二个点是经济繁荣与房地产繁荣相辅相成。我们每天都要住房子，对于大多数家庭来说，房子是家里最大的一笔资产。无论是经济发达国家，还是经济落后国家，房地产都是支柱产业，中国也不例外。改革开放40年来，房地产的繁荣让国人的居住条件大幅度改善。

在当前，促进经济繁荣与房地产繁荣，建议采取以下措施，措施一，帮助房企保交楼，防止出现烂尾楼是政策底线，是当前最大的百姓民生。防止出现烂尾楼的主要目的不是救房地产企业，是为了防止众多的买房者出现惨重损失，花掉几代人的积蓄，贷了很多款但没有得到房子。也是为了防止大规模出现银行的烂账、坏账，防止房地产市场风险外溢，成为经济风险、金融风险。

措施二，无论大城市、小城市还是农村，同时放开限购，不限买也不限卖，自由交易，这也是市场经济的基本要求。经济城市、文化中心、候鸟旅游城市、休闲养老地、人口大量外迁的乡村，每个地方的情况都不同。不建议全国执行一个统一的房地产自由交易，才可以有效提升全国住房的使用效率。鼓励住在城市中心的退休人员卖掉自己的房子去城乡结合部、小城市乡村养老，增加了城市中心的住房供给，也抑制了城市中心的房价过快上涨。

措施三，增加高房价城市的住房供给，抑制房价过快上涨。增加高房价城市的住房供给需要从多个方面入手，包括土地供给、新住房建设、旧城改造等等。只有综合施策，才能有效增加高房价城市的住房供给，缓解高房价城市居民的买房压力。

措施四，维护整体房价稳中有升的预期，激发购房欲望。央行行长潘功胜在2023年11月28日引述标准普尔的报告称，中国房地产价格已接近见底，提示房价见底也是建立房价将升或不再下降的预期，这个预期如果被公众接受，也能激发购房的欲望。措施五，正常情况下，货币政策是经济繁荣与萧条的主要控制变量，稳健的货币政策要对最新宏观经济状况采取迅速、明确、肯定的应对措施。

对于今天的经济形势来说，降息、降低资金成本是重要的货币政策选项。目前中国的 人均GDP不到美国的五分之一，中国还有20年以上年均经济增长8%以上的潜力。过去的一年里人民币降息0.2%左右，相对于经济形势来说，这个降息步伐太小。2023年10月9日公布的2023年11月最新全国居民消费价格指数，即CPI同比环比双双下降0.5%，同比创下三年来最大跌幅。

对于今天的经济形势来说，降息、降低资金成本是迫切的货币政策选项。如果没有出现3.5%以上的通货膨胀，人民币需要以坚定的步伐大幅度降息。降息同时会促进消费和投资，不仅会降低购房者的资金成本，更有利于全部实体经济，有利于全社会的劳动就业。房价是复杂的经济问题，也是复杂的社会问题。在长期维护收入增长、资产增长、消费繁荣的均衡，是宏观经济管理部门重中之重的工作。