Underhållsskuld och sparande
21:44 Share

Hejsan allesammans och välkomna till ett nytt avsnitt av BRF-podden. Det här är en podcast som vi på Fastighetssägarna Stockholm gör för er som bor och sitter i styrelsen i en bostadsrättsförening.

Idag ska vi prata om underhållsskund och sparande i bostadsrättsföreningar. Med mig för att göra det har jag Arturo Arkes, privatekonom på Swedbank. Välkommen hit. Tack så mycket. Vi tänkte prata om det här lite stund. Det kanske blir lite längre än våra vanliga avsnitt som en kvart ungefär. Men jag tror det kommer vara intressant för er. Så häng med hela tiden så får ni nog lära er en hel del om de här frågorna i föreningar. Men ja, till dagens ämne. Mm.

Privatekonom då? Vad gör en sån? En privatekonom jobbar med allt som har med hushållens plånböcker att göra. Vi studerar konjunkturen, tillväxten, penningpolitiken, finanspolitiken och hur den påverkar hushållens plånböcker. Så det är sparande, det är pensionsfrågor, det är hushållsekonomi. Ja, i stort sett allt som har med våra plånböcker att göra.

Ja men bra och då förstår jag att bostadsrättsföreningen blir en viktig del av det. Absolut eftersom bondekostnaden utgör den enskilt största utgiften för hushållen. Enligt våra beräkningar så lägger hushållen ungefär en fjärdedel av sin disponibla inkomst på boendet. Just det, jag förstår det.

Och i det arbetet har ni ganska nyligen tagit fram rapporten om underhållsskund och sparande i bostadsrättsföreningar. Vad är det för någonting man pratar om sparande i bostadsrättsföreningar och eventuell underhållsskund? Nu kan vi börja med att säga att för att förenkla det hela så kan man säga att en bostadsrättsförening har tre typer av kostnader.

Man har driftskostnader som är det här med el, uppvärmning, sophämtning och sådana saker. Så driftskostnader är en del. En annan del är ju naturligtvis föreningens kapitalkostnader, alltså räntekostnader om man har lån. De allra flesta föreningar har ju lån. Det är få som är skuldfria. Och sen har vi nummer tre då, slitagekostnader. Man har en byggnad och byggnaden har till exempel en hängränna och den här hängrännan håller i 30 år. Eller man har en bergvärmepump som håller i 20 år.

De har en massa byggnadskomponenter som slits. Och i bokföringstermer så använder man ett annat finare begrepp för slitagekostnader. Och där kallar man det för avskrivning. Man skriver av någonting efter en uppskattad livslängd. Så en förening har tre typer av kostnader. Slitagekostnad, driftskostnad och kapitalkostnad. Och ett problem och en stor utmaning för många föreningar idag är att man köper in en ny hängränna.

För vi säger 100 000 kronor. Sen 30 år senare behöver den bytas ut och så köper man en ny. Då kommer man ju upptäcka att den här hängrenan kostar inte 100 000 längre. Den kanske kostar 200 000 kronor på grund av inflation efter 35 år.

Det är väl bra om föreningen har pengar så att man kan köpa in en ny hängrenna efter den här tiden. Då gäller det att ha avskrivningar. Avskrivningsreglerna är sådana att avskrivning gör man på inköpspris, inte på återanskaffningsvärde. Det betyder att även om man skriver av hängrennan på 30 år

Då kommer man ha hänggränor som är bokförda till 0 kronor efter 30 år. Men då har man bara haft avskrivningar på 100 000. Och kanske ett sparande på motsvarande belopp. Men det räcker ju inte till en ny hänggränna som då kostar 200 000. Då måste man kompensera den här mellanskillnaden. Antingen med lån eller med att ta in årsavgifter som täcker det. För att ha koll på det här.

Så det är viktigt med en teknisk underhållsplan. Och det här är inte alla som har. Nej, just det. Och den behöver då ta hänsyn till inflationen som du menar. Och det behöver man ta hänsyn till för inflationen. Och sen vet ju vi att under lång tid nu så har inflationen för byggnadskomponenter, alltså insatsvaror inom byggindustri och sådär, varit mycket, mycket högre än konsumentprisindex som har legat kanske på hälften så mycket.

Så jag har haft en allmän inflation på kanske 1,5-2% under lång tid. Medan inflationen på byggnadskomponenten har varit 3-5%. Just det. Och skulle du säga att det är många... Att ta ungdomsplaner idag har hänsyn till det? Nej, många gör inte det. Men jag måste säga att många...

Det finns ju flera aktörer som gör tekniska underhållsplaner. Många aktörer som gör det. Och många gör det väldigt bra idag. Och till min stora glädje så har jag noterat att standard och praxis nu börjar bli 50 år. För ett problem med de här tekniska underhållsplanerna är att de tidigare stäckte sig kanske 20 år. Och är en förening ny, då är det inte särskilt mycket som behöver göras de första 20 åren. Men hängrännan och hissen som håller i 40-50 år, de slits ju dag ett och...

Och behöver ju också skrivas av. Och om man inte har gjort det då och tagit hänsyn till de komponenterna då som ligger bortom de här första 20 åren då har man ju inte sparat till dem på 20 år. Det ligger man ju efter. Mm.

Och det behöver man ju ta igen. Och då måste man höja avgifterna väldigt kraftigt. Och det tycker jag är orättvist. För det är samma sak som att gå på restaurangen och lämna notan till nästa gäst. Det är inte okej. Nej, för de som bor där och medans det slits, de betalar inte för sig. Exakt. Och när jag satt med den här statliga utredningen, SHU 2017-31, som jag gärna rekommenderar folk att titta på, så var vi rörande överens om att varje generation ska stå för sina egna kostnader. Man skickar inte notan till nästa generation.

Och då landade vi i att man skulle ha som krav att alla föreningar ska ha en teknisk underhållsplan och att den sträcker sig 50 år bland annat.

Har du någon uppfattning om hur det ser ut med ungdomsplaner i föreningen? Har de flesta det idag eller är det många som fortfarande inte har det? Det är många som saknar fortfarande. Och de som har, har oftast någonstans mellan 20-30 år. Men som sagt, glädjande nog så är det allt fler nu som börjar använda sig av tekniska ungdomsplaner på 50 år. Och det är just för att få hela cykeln på de här byggnadskomponenterna. Så att man även får med hissen som kanske håller i 40-50 år eller...

elstigarna eller stammarna, rörstammarna till exempel. Just det, de är stora kostnaderna. Jättekostnader när de sen kommer. Då är det viktigt att börja spara i tid så man inte upptäcker att oj, vi behöver byta stammar om fem år och man har inte sparat en spänn fram till dess. Det blir ju väldigt tufft.

Så din rekommendation är att ha en ungdomsplan men så lång tid som möjligt, gärna 50 år. Ja, gärna 50 år. Och ta höjd för prisuppräkning i den egentligen. Det finns ett annat problem med det där som jag hoppas inte blir allt för krångligt att förklara. Men om vi går tillbaka till det här hängränneexemplet. Lek med tanken att du och jag sitter i en styrelse och så köper vi in ett par hängränner idag. Och så vet vi att de kostar 100 000 för föreningen.

Och så vet du av erfarenhet och genom att titta i Sabos rekommendationer för komponentavskrivning. Det är en sån här jättetjock, det ser ut som en lagbok eller en jättetjock bok. Där kan du kolla hur länge håller en gallbad spik i söderläge eller en överliggare på balkongen i Norrland. Så där kan du gå in och se hur länge saker och ting håller. Och så har du och jag lusläst den där så vi vet att de här hänggränderna håller förmodligen i 30 år.

Så vi skriver av den på 30 år. Men vad många föreningar gör nu, det är att skriva av dem på 100 år. Och det betyder då att efter 30 år när de här hängränderna ska utrangeras, som det så fint heter, det vill säga tas bort ur bokföringen, då är inte de bokförda till noll. De är värda noll. Eftersom de är helt utslitna. Men de är inte bokförda till noll. Nej, just det. De har skrivits av på 100 år, så de har fortfarande 70 år kvar. Mm.

Och det betyder att när de utrangerar som det heter då belastas föreningen med ett negativt resultat. För de är fortfarande bokförda till kanske 60 000 kronor när de borde vara bokförda till noll. Och då uppstår en kostnad i resultaträkningen.

Så då kommer det tillbaka. Och inte nog med att det uppstår en förlust i årsredovisningen eller en kostnad i årsredovisningen. Då upptäcker vi också att den här hänglännan nu efter 30 år, den kostar inte 100 000, den kostar 200 000. Och då blir det väldigt tufft. Därför är det väldigt viktigt att föreningarna har en teknisk underhållsplan som uppdateras löpande. Så att man har rätt avskrivningstider på de här komponenterna.

Och sen att man kompenserar sig för inflationen. Och det var därför man en gång i tiden införde det här med avsättning till yttre fond som kompensation för inflationen. Det är nu en del föreningar som har tagit bort. Och många har på tok för låga avsättningar till yttre fond. Just det.

Och vi kanske skulle gått igenom det lite tidigare, men vad skiljer man utgifter och kostnader i föreningar? Ja, det är roliga begrepp det där. När man läser företagsekonomi och redovisning, vilket jag gjorde för länge sedan, så får man lära sig sådana här begrepp som kostnader, utgifter och utbetalning.

Och det där är många som inte har koll på. Och många tycker väl att det där är väl inget viktigt att ha koll på. Men det där är, för mig så tycker jag att det är självklart att sitter man som kassör och ordförande i en bostadsförening, då ska man ha koll på det där. Och man ska veta att kostnader och intäkter hör ihop. In- och utbetalningar hör ihop. Och inkomster och utgifter hör ihop. Och en kostnad är ingenting annat än en periodiserad utgift.

Om vi tar den här hängrännan till exempel. I samma sekund som du och jag beslutar och beställer en hängränna så uppstår en utgift.

Och när väl fakturan kommer så ska den betalas 30 dagar netto till exempel. 30 dagar senare betalar vi den, då uppstår en utbetalning. Men kostnaden för föreningen är inte de här 100 000 kronorna eftersom den här komponenten kan nyttjas under 30 år. Så då periodiserar vi eller fördelar vi den här utgiften på 30 år.

Och då blir det istället en kostnad som är en trettiondel av de här hundratusen kronorna. Och varför gör man den föreningen? Det är för att dels få en rättvisande bild vad kostnaden för den här hängrenan verkligen är. För att om du och jag bodde där och vi tog hela kostnaden och bar hela kostnaden år ett och flyttade därifrån. Då har ju du och jag tagit en oproportionerlig del av den här citatskostnaden. Då har ju de som bor de nästkommande 29 åren fått den här hängrenan gratis och inte betalat för den.

Så då är det bättre att fördela den här utgiften, periodisera den på 30 år till exempel om hängrännan håller i 30 år. Och sen får du en som bor där stå för den här 30-åndelen de åren som hen bor där. Just det, mm.

Vi har varit inne på det tidigare att du tycker vi ska ha långa underhållsplaner eller 50-åriga underhållsplaner i föreningarna. Och det är ju någonting man kan jobba med inom dagens regelverk egentligen. Har du några tankar utifrån en utredning du satt med hur man skulle kunna få en bättre fungerande underhållssituation i bostadsrättsföreningar när det gäller sparande? Absolut.

Och då kan man göra ett exempel som vi har gjort i den här föreningen där jag är ordförande sedan några år tillbaka. Vi har en duktig kille som är tänkningsansvarig och det tycker jag att alla bostadsrättsföreningar ska göra. Alltså nummer ett tycker jag för att få koll på de här grejerna. Jag brukar säga det som privatekonom. En förutsättning och ett villkor till en sund och hållbar ekonomi är att man har koll. Ingen koll, ingen möjlighet att påverka.

Steg nummer ett är att göra en koll. Det är därför man ska göra en hushållsbudget för att få koll på en privatekonomi. I en bostadsrättsförening är det samma sak. Man ska ha en teknisk underhållsplan. Då är det jättebra om man har en valberedning som ser till att det är människor som har tid, lust och kunskap att sitta i styrelsen. Det är nummer ett. Nummer två är att se till att man har en ordförande, en kassör och en teknisk ansvarig. Alltså en som har ansvar för det tekniska underhållet till exempel.

Vi har en duktig kille i vår förening som ansvarar just för den tekniska underhållsplanen att den uppdateras och har koll på när saker och ting ska bytas ut eller renoveras och fixas. Gör man det här då får man en struktur och en process som gör att man tar och renoverar i tid. Man kan vara lite dumsnål som många föreningar är och säga att vi väntar tills hängrännan rasar ihop. Då vet alla som kan någonting om fastigheter att då blir det dyrare. Då är risken stor att du får följdeffekter av det där.

Det kanske blir fuktskador, fasaden kanske spricker för att hängdränarna är trasiga, du rinner vatten längs med husväggen och sådana saker. Så det bästa är att utse en duktig teknisk ansvarig som har till uppgift att se till att det finns en teknisk underhållsplan och att den uppdateras löpande. Se till också att man har en budget som ser till att det finns pengar när det är dags att byta ut hängdränan eller bergvärmepumpen eller vad det än är.

Och får man det här att lira Då kommer man till rätt årsavgifter Och fördelar kostnaderna på ett rättvist sätt Över tid Mm

För det handlar ju mycket om en rättvisefråga egentligen. Absolut, ytterst handlar det om det. Men även om du har en dålig underhållsplan eller nästan ingen underhållsplan alls så kan chockerna komma ganska tidigt när man tror. Så även om man har en horisont att jag ska inte bo här så många år till eller jag ska inte göra så kan en smäll komma, eller smäll men en överraskning komma tidigare än man tror. Absolut.

Det är samma sak här. När vi jobbar i bostadsrättsförening och tittar på de här sakerna så upptäcker vi många gånger att en fastighet består av en massa byggnadskomponenter. Och ju mer man sköter det löpande underhållet

Ju längre livslängd det kan man uppnå. Så att ofta så är det väldigt bra ekonomi att verkligen hålla efter fastigheten. För om man sköter en fastighet väldigt, väldigt väl då kanske den här hissen håller i 55 år och inte i 45 år. Eller den här hängrännan eller yttertak eller vad det nu är för någonting. Så att hålla efter sina prylar och vara rädd om prylarna

Det gör att man många gånger kan förlänga livslängden på byggnadskomponenterna och på det sättet minska kostnaderna, både driftskostnaderna och underhållskostnaderna. Och det på sikt påverkar sedan också skuldsättningen i föreningen eftersom en del av de här sakerna finansieras med lånade medel också. Och då kan man hålla ner i det och då sjunker också kapitalkostnaden. Så att allting hänger ihop men bygger på att man har en engagerad styrelse som tar ett långsiktigt ansvar för föreningens ekonomi. Jättebra!

Om du fick tänka lite framåt, hur skulle du se några förändringar på de lagar och regler som styr det här i bostadsrättsföreningar? Jag tycker att många av de här förslagen som vi la fram i den här utredningen, Mikael Kopp var ju ordförande för den här utredningen, fantastiskt skicklig, mycket erfaren jurist.

Det finns inte någonting som jag inte står bakom den utredningen. Jag tycker att allt som står i utredningen är väldigt bra. Det finns saker som saknas som man skulle kunna lägga till. Men i stora hela så var ju syftet med att stärka konsumentskyddet och jag tycker att konsumentskyddet idag är för svagt, på tok för svagt och behöver stärkas.

Och konsumentskjuts blir ju en del av det här också. För man tänker då att de boende inte har kunskap eller kanske till och med möjligheter till att godgöra sig en ekonomisk redovisning för föreningen. Är det därför man la in det här som en del i konsumentskjuts? Alldeles riktigt. Och jag tycker att om man köper en bostad, vi vet ju allihopa att bostadsvisna är väldigt höga. Och om man går och köper en bostad för 2, 3, 4, 5 miljoner kronor, en nyproduktion till exempel.

Då tycker jag faktiskt att man som konsument ska kunna förvänta sig att priset jag betalar är transparent och öppet. Att kalkylen, intygsgivarnas kalkyler ska vara rimliga och också verklighetsförankrade.

Avskrivningstider ska vara rimliga. En hängränna håller aldrig i 120 år. En bärbarmepump håller inte i 120 år. Ändå så ser vi inte bara i nyproduktionen utan även i ombildningssituationer när konsulter kommer in så uppskattar man då avskrivningstiderna till 120 år. Och det är direkt vilseledande eftersom vi vet att en bärbarmepump kanske håller i 20 år. Till deras försvar ska sägas dock...

att man gör en förenkling. Det är klart att människor som gör sådana här saker vet att den bergvärmen pump inte håller i 120 år. Å andra sidan så finns det ju komponenten som har hållit väldigt, väldigt länge. Stommen till exempel. Markarbetet.

Och då gör man en schablon på 100-120 år. Men vi som har gjort det här i 30-40 års tid och för att citera forskarna på KTH så allt över 85 år det är sannolikt vilseledande. Och

Våra egna beräkningar som vi gör på banken och den erfarenhet jag har efter 35 år som ordförande i olika föreningar är att om vi exkluderar marken utan bara tittar på de byggnadskomponenter som man som styrelse har ett underhållsansvar för då skulle jag säga att den genomsnittliga livslängden på de komponenterna kanske är någonstans mellan 30 och 40 år.

Då ska man exkludera markarbeten och stormän. Så jag skulle vilja säga att forskarna har ganska bra koll, eller mer än ganska bra, väldigt bra koll på hur de här sakerna håller. Och det där brukar koka ner till en siffra som jag tror att dina lyssnare kan vara intresserade av. Och en bra utgångspunkt när man sitter och gör en budget är att uppskatta slitagekostnaden till ungefär 300 kronor per kvadratmeter och år.

Har du någon uppfattning om hur många föreningar som lever upp till den siffran? Ja, vi gjorde en undersökning 2016 som visade sig att en femtedel sparade inte en krona. Så illa var det i vissa. Jag kommer inte ihåg exakt siffran, men det kan man googla på och gå in och kolla. Det finns naturligtvis de föreningar som har velat ducka på att spara. Som sparar 250 kronor eller 300 kronor per kvadratmeter och år. De sparar förmodligen tillräckligt.

Om man sparar närmare 300 kronor. Sparar man mindre än 250 kronor då sparar man med stor, stor sannolikhet för lite. Sen ska man också vara medveten om att det kan variera från förening till förening. Därför är det så himla bra att göra en teknisk underhåll eller upprätta en teknisk underhållsplan för just din förening. Och inte ta och kopiera grannens. Och den ska ju alltid göras av en behörig person eller en kundig fackman. Absolut. Ja.

Jättebra. Jag tycker det har varit väldigt bra och lärorikt det här. Har du några saker du skulle kunna avrunda nästan? Har du några andra medskick eller sista ord du skulle vilja ge till lyssnarna? Det finns flera saker som jag tycker man kan påminna folk om i varje fall. Och det är ju att bostaden är den enskilt största utgiften och också största affären för de allra flesta. Så det är ju väldigt viktigt. En dröm för många som går uppfyllelse är ju att köpa sin första bostad.

Därför är det viktigt att när man flyttar in i en bostadsrättsförening att titta på årsredovisningen och inte slarva med det. Vi har gjort undersökningar som visar att var tredje eller fjärde köpare inte ens läser årsredovisningen. Det är ju nummer ett att läsa årsredovisningen när man flyttar in i en bostadsförening. Ta gärna kontakt med styrelsen, kassören eller ordföranden i föreningen och ställ frågor kring bostaden om det finns några renoveringsbehov eller inte.

Och i så fall hur omfattande är de och vad innebär det? Och hur mycket behöver man finansiera det med lånade pengar? Det är en viktig sak. Så sätt dig in i föreningsekonomi. Det finns aktörer idag som tittar på föreningars ekonomi och sätter ett betyg.

Allabrf.se är ett sådant exempel. Titta gärna på det. Och jag vet att Hemnet också har använts av betygssättning numera. Så att man kan titta lite grann på vilket betyg en förening har. Det kan vara bra för ingen visning. Så konsument så finns det mycket man kan göra. Vi på Swedbank har tagit fram en checklista. Vi köper av bostadsrätt och rekommenderar en farm. Där man kan få hjälp.

Printar man ut den här checklistan och så fyller man i den med hjälp av årsredovisningen för den här föreningen eller med hjälp av mäklaren. Ta hjälp av bolånerådgivare. Många bolånerådgivare är väldigt erfarna och duktiga. Ta hjälp med dem. Gör en budget. Och sen slutligen, när man går i bostadsköps tankar, var ute i god tid.

Och i dessa tider, coronatider, där osäkerheten är stor och många är osäkra över vad som ska hända. Planering är många gånger nyckeln till en bra bostadsaffär. Se till att ha ett lånelöfte färdigt.

Se till också att mäkla kontakten för din befintliga bostad med bilder och annonsklart så att när du väl har hittat ditt objekt kan du snabbt sälja din egen. Eller kör processerna parallellt om möjligt. Och bostaden du ska köpa, se till att få ett tillträdde statum så långt fram i tiden som möjligt så att du köper det i tid. Mm.

Viktiga saker som man som konsument bör tänka på. Och inte släva bort. För att få en större chans till en riktigt lyckad bostadsaffär. Bra. Det får nog vara slutorden idag. Stort tack för att du tog dig tid att komma hit. Tack snälla för att jag fick komma. Tack så mycket.

Du har precis hört den här avsnittet av BRF-podden. Jag hoppas du tyckte det var intressant och lärorikt. Precis som våra tidigare avsnitt. Du hittar fler avsnitt av den här podcasten på SoundCloud.com iTunes, Podcaster och även på vår hemsida fastighetsagarna.se Men jag vill tacka för oss och hoppas att du vill lyssna på oss igen framöver.