노무현-문재인-이재명, 진보정권에 집값 오른다? 전문가 "통계적으로 사실"
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최근 정부와 금융당국이 고강도 가계부치 관리 방안을 전격 시행하면서 수도권 주택시장에 적지 않은 파장이 일고 있습니다. 오늘 이슈 인터뷰에서는 김인만 부동산경제연구소장님과 함께 요새 서울의 부동산 거래에 짚어보겠습니다. 어서 오세요. 어서 오세요. 바쁘시죠? 요즘 뭐 여기저기 불려달리시느라고. 바빠요. 제 와이프가 그러더라고요. 왜 민주당이 집권하면 당신이 이렇게 바빠지는 거야?

맞아요. 진보 정권이 집권하면 집값이 오동친다는 속설이 있긴 하죠. 정부가 수도권 주택담보대출 한도를 6 억 원으로 제한하고 만기도 최대 30 년으로 줄이는 걸 포함해 초강력 규제를 내놨습니다. 이 정도면 집을 사고 싶어도 살 수 없는 수준 아닌가요? 아.

꼭 필요한 사람들만 비싸지 않은 집만 사라는 게 시그널인 것 같습니다. 일단 대출 한도를 6 억으로 이제 커팅을 했습니다. 상한선이 6 억인데 대출 규제는 두 가지가 있습니다. LTV, DSR 규제가 있는데 LTV 규제는 집값 대비 대출을 얼마나 해주느냐. 담보대출 인정 비율입니다. 그러면 비규제 지역은 70%까지 집값이 10 억이면 7 억까지 나오고요. 규제 지역은 5 억까지밖에 안 나옵니다. 거기에 하나 더 추가되죠.

돈이 없는 사람들이 자꾸 대출을 받아서 집을 사면 문제야라고 해서 소득 대비 또 대출 한도를 정합니다. DSR 이라고 합니다. 그러면 소득이 없으면

집값이 10 억이라도 대출이 안 나옵니다. 1 억 정도, 5 천만 원 정도밖에 안 나오는데 여기에 플러스 이번에 6 억이라고 한계선을 만들었는데 수도권 또는 규제지역에 한해서 집값이 50 억이라도 연봉이 10 억이라도 대출은 6 억까지만 나오고 묻지도 따지지도 않고 6 억인 거잖아요. 6 억입니다. 거기 하나 더 추가됐죠. 대출 받으면 6 개월 내로 전입신고를 해야 됩니다. 그러니까 바로 살아야 된다는 얘기잖아요. 들어가서 살아라. 그래서 전세 주지 말고 들어가서 살아야 되고 한도는?

6 억으로 커팅을 딱 한 게 특징이고요. 또 하나 더 말씀드리면 2 주택 이상은 전면 금지입니다. 아예 안 나옵니다. 어떤 경우라도 안 나오고요. 1 주택 가지신 분이 자녀가 커가지고 방 하나 늘릴 수도 있잖아요. 그러면 기존 집은 6 개월 이내에 팔아야 됩니다. 안 팔면 대출 횟수.

진짜 초강력이네요. 네. 이 정도면 초강력이죠. 부동산 전문가로 보시기에 이 정도의 규제는 어떤 거예요? 대출 규제로는 가장 강하게 나온 것 같습니다. 문재인 정부 때는 다양한 규제들이 나왔잖아요. 23 번 나왔죠. 27 번 정도 나왔는데 세금 규제들도 나오고 다양하게 나왔다면 이번에는 대출 규제 하나로 그냥 5 년 동안 나온 규제 강도 정도를 대출 규제 하나로 압축을 했다. 종합전과 같은 그런...

한쪽으로 그냥 대출. 돈줄을. 세금 규제가 안 나왔다는 게 좀 의아하긴 하지만 대통령께서 세금 규제 안 한다고 했기 때문에. 그러니까요. 대출 규제로 총력 투쟁을 하고 있는 것 같습니다. 그런데 소장님. 규제가 발표되니까 수도권 은행 창구에서는 대출 문의가 폭주했다는데 말씀하신 대로 6 억이잖아요. 그런데 서울 제가 알기로는 평균 집값이 14 억 원인데. 14 억입니다. 14 억인데 그럼 6 억 갖고 우리 흔히 하는 말 누구 코에 바릅니까?

6 억 가지고 그러니까 비싼 집은 사지 말라는 얘기입니다. 돈 있는 사람 아니면 현금 부자 아니면. 아니 그런데 평균이 14 억이잖아요. 비싼 집이 아니라 평균적인 집을 못 사는 거 아니에요? 평균적인 집을.

그런데 왜 유곡이 됐냐면 여러 가지 이야기들이 있는데 일단 최근에 왜 이 규제가 이렇게까지 나왔는가. 원래대로 하면 지금 국토부 장관 인선도 안 끝났거든요. 그렇죠. 장관은 안 나왔어요. 안 끝났습니다. 그리고 7 월부터 스트레스 DSR 3 단계가 시행이 되었습니다. 그러면 통상적으로 스트레스 DSR 3 단계 결과 보고 아무래도 7 월은 한풀 꺾기 계절적인 비수도 있습니다.

지켜봐야 되는데 도저히 안 됐던 이유가 6 월 4 주차 한국부동산원 주간 매매가격 지수 변동률을 보고 다들 깜짝 놀랐는데 서울 평균이 0.43%가 나왔고요. 0.43 이면 문재인 정부 때 2018 년 9 월이 0.45% 이후로 가장 높게 나왔습니다.

한마디로 진짜 불장 맞네요. 불장. 거기서 더 놀랐던 게 아마 정부도 놀랐던 것 같습니다. 마포, 성동. 그러니까 강남 3 구, 용산구는 그래. 그럴 수도 있다. 니들은 원래 그렇게 잘났고 비싸고 그래. 우리가 토지 거래까지 했는데 어떡하겠니? 라고 하는데 마포가 0.98%가 나왔고 성동구가 0.99%가 나왔는데 이게 주간 변동률입니다. 그러면 연간으로 52 주로 환산하게 되면

한 52% 정도. 그러니까 10 억 아파트가 15 억 2 천만 원 올라가는 속도로 일주일간 달렸기 때문에 이거는 브레이크 안 잡으면 번진다. 정책당국이 그냥 한마디로 그냥 초긴장을 했군요. 그 숫자 보고. 저는 그렇게 생각합니다. 우리 6.25 전쟁 때 낙동강 벨트라는데 이 한강 벨트 마포 성동이 뚫리게 되면 이제 서대문 광주

경진, 성북구, 노도강, 경기, 인천으로 번지거든요. 걷잡을 수 없군요. 여기서 막지 않으면 수도권 전체로 번지게 되면 현실적으로 어렵다라고 판단을 한 것 같고요. 한강병에 틀을 묶어라. 동원할 수 있는 모든 대출 규제는 한마디로 기조는 그겁니다. 어지간하면 대출해 주지 마라. 집 사지 마라. 진짜 꼭 필요한 사람은 자격요건에 맞는 사람들만 대출을 해 줘라라는 게 기조입니다.

그런데 6 억 갖고 있기 쉽지 않은데요. 6 억이 왜 6 억이냐면 LTV 50%로 치면 12 억 아파트 정도 살 수 있고 비규제 지역이라면 14 억 15 억이니까 이게 딱 마포 성동에 해당됩니다.

아포 성동에 비싼 아파트는 사지 말고 실소유자들은 나머지 지역들. 국민주택 가격이잖아요. 그렇죠. 국민주택 가격으로 나머지 지역들 필요한 사람들은 전세 끼고 살 사람들은 6 억에 맞추는 거고 실거주할 사람들은 대출 받아서 6 억까지만 대출 받아라. 그러면 한 12 억 아파트 정도 되니까 그런 아파트들만 사라라는 신호입니다. 그런데 6 억을 대출을 받으려면은

집담보를 할 수도 있고 자기가 근로소득이라고 하면 연봉 얼마를 받는 게 또 필요하잖아요. 그러면 만일 내가 근로소득자로 받는다면 얼마 정도를 벌어야 6 억 대출을 받습니까? 6 억은 DSR 걸리거든요. 소득 걸리는데 연봉 1 억 이상은 나와야 됩니다.

그러면 연봉 1 억 이상이 또 그렇게 쉽냐고요 지금? 쉽지 않죠. 그래서 실질적으로 대출 요급받기가 만만하지 않습니다. 대기업 단위는 부부 정도 되면 받을 수 있는데요. 6 억 정도면 원리금 상환이라고 하잖아요. 원금과 이자를. 옛날에는 이자만 냈는데 요즘 원금 또 내야 되거든요. 350 에서 300 정도 나옵니다.

한 달에 300 내고 생활을 할 수 있으면 연봉 1 억이어도요. 세금 다 떼면 600 에서 650 정도 받거든요. 그럼 300 내고 생활이 안 되니까 부부가 대기업에 다녀야만 받을 수 있는 숫자니까 실질적으로 보면 우리 서민들은 받아라고 해도 받기 어려운 숫자이기도 합니다. 서울에 집 사는 꿈은 없다면 당분간 버려야 되겠네요.

집 사는 꿈이 없으면 그런데요. 꿈을 버리기에는 내 인생이 좀 아깝다는 생각을 많이 하시죠. 그런데 너무 시장이 깊게 강력하게 개입하는 거 아닌가요? 그런 말들도 있는데 의견이 딱 갈려집니다. 제가 볼 때는 의견이 세 가지로 갈려지는데요. 첫 번째는 집을 사지 못하는 분들, 무주택자들 그동안 상실감, 집값 올라가는 걸 하염없이 보는 분들은 사실 떨어지길 바라는 게 당연한 마음이잖아요. 그래서 진작에 이렇게 했어야 된다.

이거보다 덜 강하게 나와야 된다. 완전히 잡아버려야 된다라고 말씀하시는 분들 환영을 표하는 분들이 있고요. 두 번째는 내가 내 집 마련을 하려고 했는데 강남 비싼 집 사는 것도 아니고 최근에 막혔는 게 제가 6 개월 내에 처분하라고 했잖아요. 이게 굉장히 어려운 게요. 내 집은 내 인생이고 내 노후 준비고 내 자녀들의 인생까지도 달려있는데 6 개월이면 보통 우리 계약하고 잔금하면 3 개월 정도 걸리거든요.

그러면 3 개월 안에 매수자를 찾아라는 얘기인데 지금 분위기에서 3 개월 안에 매수자를 찾는 건 아주 인기 있는 지역 아니면 힘들거든요. 그런데 이걸 수도권 전체로 묶었으니까 예를 들어서 의정부에 사시는 분은 우리 동네는 오르지도 않았는데 내가 그냥 방 하나 더 큰 집으로 가겠다는데 6 개월 내에 기존 집을 팔아라고 하나라는 본매목소리들도 나오죠. 그래서 또 생애 최초를 줄인 건 좀 의아하다는 반응들이 많습니다. 그렇죠.

생애 최초는 LTV 가 비규제 지역은 70%까지인데 생애 최초는 80%까지 했었거든요. 10%포인트 혜택을 없애버렸습니다. 그리고 디딤돌, 버팀목 대출, 정책자금대출. 사실 약자를 위한 거잖아요. 한도를 줄였는데 수도권만 줄인 게 아니라 전국을 다 줄였습니다.

생애 최초와 정책자금대출은 전국을 다 줄이니까 왜 돈 없는 사람들이 집 좀 사려는데 왜 이러지라는 반응들이 지금 볼메 목소리들이 나오고 있고요. 또 지방에 또 한 반응은 지방에 계시는 분들 얘기를 좀 들어보니까.

무슨 소리인지 모르겠다. 공감이 안 된다. 우리하고는 대부분 규제들이 생애 최초 빼고는 지방은 규제 대상이 아니고 즉각 올라가는 얘기하면 서울만의 얘기다 보니까 이런 뉴스 안 나왔으면 좋겠다. 나하고 공감이 안 된다라고 말하시던 분들도 계십니다. 그럼 소장님 서울에 집 살라면 닦여놓고 그럼 현금 얼마 정도 있어야 됩니까?

현금 전세 끼고 대출을 받으면 안 됩니다. 대출이 6 억이라는 얘기입니다. 6 억 한도 내에서 내 돈을 보태서 내 집 마련을 해야 되는 거고요. 전세를 끼고 산다고 하면 대출 안 나오는 거예요. 그러니까 전세가 6 억이고 집값이 12 억이면 그렇게 세입자가 있는 집을 내 돈 6 억을 보태서 살 수는 있겠죠. 6 억은 있어야 되는 거예요? 현금이? 현금이 무조건. 현금 6 억?

그리고 대출 6 억도 쉽지 않고 현금 6 억도 쉽지 않고요. 그런데 서울의 평균 가격이 아까 14 억이라고 했잖아요. 이거는 평균이고요. 실제로 역세권에. 사실 또 높잖아요. 내가 사고 싶은 아파트. 우리 학교 다닐 때 반평균이 한 75 점 나왔거든요. 엄마 나 75 점 받아서 그러면 야단 맞잖아요. 그러니까 평균은 평균이고 실제로 역세권의 브랜드의 좋은 아파트들은 훨씬 더 높다는.

일종의 역세권이라면 좌전철 우마트로 얘기하시는 거죠? 그렇죠. 그렇죠. 그리고 지금 좌전철 우마트. 지금 또 문제가 되는 게 또 여러 가지 규제가 더 묶였는 게 중도금 대출 또 6 억까지 제한을 해버렸고. 중도금 8 억까지 아니었나요? 6 억입니다. 중도금 대출 6 억. 또 분양권 또 그렇고 이주비 대출 또 6 억. 그럼 청약에 당첨돼도 문제 아닙니까 이거?

청약은 평균이 의미가 없는 게 강북도 14 억 16 억 시대거든요. 신축 아파트들이. 최근에 은평구에 그러니까 아주 좋은 상급지도 아닌 은평구의 대조 1 구역 힐스테이트 메디알레라는 아파트가 전용 8 사 분양가가 3.3 제곱미터가 4,700 만 원. 옵션비 붙이면 한 5 천만 원 됩니다. 그러면 전용 8 사로 환산하게 되면 한 16 억이 넘죠. 네.

은평구에 신축 아파트. 그런데 대출 안 나오면 16 억을 어떻게 사냐고. 16 억 현금 있는 사람도 다른 데 가겠죠. 그래서 서민들은 신축 아파트 들어가려면 대출 안 나오면 못 사는데 이번에 대출이 막히니까 분양도 받기 어렵다. 이 초강도 규제가 그런 반응이 있느냐. 대책 이후 거래량 집값 안정화 효과가 있었습니까?

아직까지 효과를 논하기는 어려운데요. 일단 거래량 감소, 상승률 감소, 둔화는 인정해야 될 것 같고요. 그 정도 효과는 인정할 수 있는데 가격이 떨어지냐 그러면 사실 그것까지는 아직 아닙니다. 제가 오늘 또 현장 분위기 좀 모니터링을 하고 왔는데요. 잠시를 아는 부동산한테 전화해서 물어보니까

집주인들이 그래도 호가를 올린다. 무슨 상관이냐. 우리는 돈 있는 사람들이 사는데. 그리고 매물이 없다고 합니다. 집주인들이 매물을 안 내놓고 호가를 올리다 보니까 대출 규제 해라면 해라. 우리는 어차피 돈 있는 사람 아니면 6 억 대출 어차피 6 억 대출 받아서 못 사는 동네다.

라는 생각을 가지고 있고요. 그렇구나. 또 다른 지역들. 제가 어제는 또 광명에 임장을 다녀왔는데 광명에 갔는데 문을 당겨니까 사장님 얼굴이 밝더라고요. 그래서 대출 규제가 나왔는데 표정이 이렇게 좋냐라고 하니까 바쁘다. 눈이 더 많다.

대출 규제의 풍선효과 기대하고 주인들은 효과를 올리고 있고요. 매수자들은 문의가 늘어났다고 합니다. 딴 데로 가는 거잖아요. 여기가 좀 어려우니까. 그러니까요. 6 억으로 가능한 지역을 찾는 거죠. 신축 아파트를 찾아서 가다 보니까 시장의 반응은 우리 정치권이라든지 일부 분들이 생각하는 것처럼 꽁꽁 얼어붙은 분위기는 일단 아니고 거래량은 좀 줄어들 것 같습니다. 저희가 너무 집중해서 듣다가 광고 내는 시간을 가빵 놓고. 얼른 광고 듣고 오겠습니다.

오늘 진짜 핫한 이슈입니다. 이슈 인터뷰 부동산경제연구소 김인만 소장님과 함께하고 있는데요. 이거 질문하고 싶었는데 딱 문자를 주셨어요. 7387 님이 중국인들은 재질을 하지 않다 보니 한국의 아파트를 많이 산다는데 맞는 말인가요? 중국인이 세주고 전세 살게 된다는데 궁금해서 여쭤봅니다 하셨는데 사실 이게 좀 문제가 되어왔던 것 같아요. 그 사람들이 중국은행에서

전액 대출을 받고 강남에 몇십억 원의 아파트들을 사재기하고 있다고 하잖아요. 그런데 이것도 우리가 정확히 알아봐야 되는 게 강남 아파트를 일부 사재기할 수도 있는데 제가 볼 때는 그렇게 강남 아파트를 많이 사지는 않고요. 작년 안에 500 건 이상이라고 들었어요.

500 건도 많다면 많고 적다면 적은데 일단 그런 분들도 있는데 우리가 좀 생각을 해야 될 건 근본적으로 중국분들이 돈을 가지고 와서 우리나라에 투자하는 거에 대해서 우리가 거부감을 가지고 거부할 필요는 없는데 우리 국민들이 좀 열받는 이유는 사실

불안감? 나는 내 짓말을 못하고 있는데 왜 중국인들은 우리는 대출 규제 때문에 힘든데 중국인들은 대출을 받아서 들어온다. 역차별 문제가 저는 좀 심각하다 보고요. 실제로 외국인들이 우리나라 집을 한 10 만 채 정도 가지고 있습니다. 통계로. 그중에 56%가 중국인인데.

그 56%가 주로 어디를 샀냐라고 하면 강남에 사신 분은 사실 그렇게 가게이 필요합니다. 극소수구. 극소수구요? 어디입니까? 부천시, 시흥시, 안산시, 춘원시. 아, 조선족 분들이 많이 사시죠. 그러니까 직장이 있는 곳.

에 많이 들어가다 보니까. 그렇죠. 그래서 그런 분들이 또 소형 아파트들 저가 지역에 소화해 주는 부분에 대해서 우리가 너무 불안하게 또 너무 불만을 가질 필요는 없고요. 역차별 문제에 대해서는 정부도 좀 생각을 해볼 필요는 있습니다. 그러면 우리나라 사람들이 대출을 못 받게 된다면 반대로 우리나라 사람이 중국에 투자할 때는 굉장히 어려움이 많거든요. 그러니까요. 역차별. 그러면 우리나라 사람들이 중국에 아파트 살 때는 또 편하게 해 줄 수 있도록.

국가 간에 협의를 한다든지. 상호작용이 중요한 거지. 우리 못 산다고 중국인들 돈 들고 오는데 너 못 사게 할 거야. 라고 하는 건 좀 바람직하지 않나 싶어요. 알겠습니다. 앞서 광명 쪽은 아까 분위기 좋다. 풍선 효과를 위해서 좋다 하셨는데 이 풍선 효과가 지금 말씀하신 경기인천 쪽으로 확산되는 양상이 있다고 보도가 나옵니다. 지금으로서는 뭐

충분히 가능성이 있고요. 어느 정도 주인들도 당연히 생각을 하지 않겠습니까? 이게 학습 효과거든요. 과거에도 항상 집값은 강남에서 시작을 해가지고 마용성, 강북, 경기 남부, 경기 북부, 인천 이렇게 번절하였기 때문에 이번에도 학습 효과가 좀 발동이 되지 않나 싶은데 생각을 해야 될 건 사실 한 두 달? 5 월, 6 월이 너무 가파르게.

마용성이 많이 올랐는데 그런 속도로 올라가지는 않을 것 같습니다. 아무리 풍선효과가 생기고 경기 남부나 인천이나 이렇게 올라가더라도 그렇지는 않을 것 같고 일부 수요들이 유입이 되면서 집주인들한테 효과를 올릴 수도 있기 때문에 이들 지역들은 살짝 상향 조정이 될 수는 있는데 폭등이다 이런 말들은 맞지 않을 것 같습니다. 그러니까 분위기가 나쁘지는 않을 것이다 정도로 보는 게 그렇게 보는 게 맞겠군요.

그런데 시장에서 이런 고강도 대책이 나왔으니까 집값 절대 안 떨어진다. 계속 더 갈 거다. 이런 예측들도 있어요. 어떻게 보세요? 의견이 분분한데 제가 말씀드렸죠. 상승률이 둔화된다. 거래량이 줄어든다. 이 정도 효과는 충분히 얻을 수는 있는데요. 집값이 떨어지려면 두 가지 케이스가 있어야 됩니다. 하나는 집주인들이 오늘이 제일 비싸.

앞으로 집값이 떨어질 거야라는 두려운 마음. 우리 2022 년 하반기 생각해보면 미국이 미친듯이 기준금리를 올렸잖아요. 와 이렇게 올라가면 기준금리가 얼마까지 올라가지? 빨리 내놔야 되겠지. 와 이거 답이 없다. 빨리 팔아야 되라고 하면 구매로 파는데 지금 대출 규제를 했는데요.

예상도 했고 그래서 왜 내 집을 헐값에 팔아야 되지? 생각을 해보게 되면 입주 물량이 하반기보다 줄어듭니다. 내년에는 반토막이 나거든요. 기준금리도 내려가죠. 내가 왜 집을 헐값에 팔아야 돼? 대출 규제의 만의 이유로? 라고 집주인이 생각하고요. 두 번째 파는 이유는 갈아타기. 내

내 집을 팔고 상급제로 갈아타거나 필요한 이유가 있을 때 파는데 지금은 갈아타기도 사실상 막힌 상태잖아요. 대출 받기도 어렵고 6 개월 처분 조건이 달렸기 때문에 그러면 그냥 스테이죠. 내 집을 그냥 가지고 있는 거지 내 집을 헐값에 팔 생각은 아직까지는 없습니다. 그러면 한 6 개월 지나고도 만약에 안 오르고 집값이 떨어진다고 하면 불안감 때문에 금매로 팔 수 있을 수는 있겠습니다만 적어도 6 개월 정도 내에서는 금매가 나오기는 어려울 것 같습니다. 압수수색입니다.

앞서 사모님께서 진보 정권 문재인 정부 때 바쁘시더니 또 이제 또 바빠졌다는데 제가 아까 말씀드린 대로 진보 정권 들어서면 집값이 오른다는 속설 시장에 있단 말이죠.

이게 진짜 통계적 데이터로 입증 가능합니까? 결과적으로 보면 통계적으로 맞습니다. 집값이 문재인 정부 때 노무현 정부 때 많이 올라가는 것도 사실이고요. 또 보수 정부 때 이명박 박근혜 정부 때는 집값이 오히려 내려갔죠. 윤석열 정부도 마이너스였기 때문에 풀는데

진보 정권은 마침 집값이 올라갔기 때문에 규제를 좀 강하게 한 부분이 있고요. 거기에 플러스 알파 수요 억제를 지금처럼 또 좀 강하게 예상보다 강하게 하다 보니까 좀 이런 현상들이 발생하지 않았나 싶습니다. 제가 알기로 이제 흔히 얘기하는 대로 공급이.

한 번이 이제 뭐가 나타나면 그게 우연. 두 번이 나타나면 우연의 반복인데 세 번이 나타나면 그건 추세라 하더라고요. 추세고 이제 필연이 되는. 그러니까. 그래서 마음이 더 급한 것 같습니다. 사실은. 이게 세 번째는 아니에요. 이재명 정부도.

항상 생각하는 게 이게 문재인 정부 시즌 2 라는 말을 들으면 안 되거든요. 부동산에 대해서는 문재인 정부는 실패를 했기 때문에 이재명 대통령이 또 세금 규제 안 하고 공급을 풀겠다고 말씀하신 이유도 거기에 이제 생각을 한 거죠. 우리는 문재인 정부와는 달라라는 건데 마침 집값이 이렇게 올라가다 보니까 지금 굉장히 좀 곤혹스러운 상황인 것 같고요. 그런데 문제가 아파트 인허가 착공, 준공 다 줄어드는 거죠? 트리플 다운이라고 하던데 이런 현상이 있는데 주택 공급이 줄었잖아요.

이게 가장 큰 문제죠. 그럼 공급을 충분히 해주면 집값은 좀 안정되는 게 아닌가요? 공급을 충분히 못하니까 문제죠. 그러니까. 서울 같은 경우는 일단 땅이 없습니다.

재건축 재개발이 아니면 공급이 안 나오는데 재건축 재개발 아시잖아요. 수많은 조합원들이 나의 전재산을 가지고 투쟁을 하는 사업 전쟁인데 이게 빨리 진행이 될 수는 없고요. 제대로 진행해도 15 년이 걸립니다. 신도시 개발하면 10 년이 걸리는데 역설적으로 말하면 내년부터 제가 입주 물량이 극감한다고 했잖아요.

그 배경은 10 년 전으로 거슬러 올라가게 되면 박원순 전 서울시장 시절에 재구축 재개발을 많이 억제하는 정책이 됐거든요. 젠틀피케이션. 원주민들이 쫓겨나가니까. 그래서 재개발 구역 한 393 개 정도로 구역 해제를 했습니다. 그런 부작용도. 박근혜 정부 때는 집값이 떨어지니까 또 신도시 개발을 안 했죠. 그 부작용들이 지금 나오고 있는데. 공급 부족으로 나타나고 있다. 그러면 이재명 정부도 고민이 지금 아무리 노력을 해도 내년 몇 년 안에 입주 물량이 안 나온다는 게 가장 큰 문제죠.

고민거리고요. 그러면 이걸 가지고 어떻게 국민을 설득할 것인가. 일단 급한 불은 잠시 덮어뒀는데 이걸 영원히 하지 않거든요. 상처로 따지면 배에 지금 피가 납니다. 이번에는 붕대로 압박붕대로 감아뒀습니다. 이게 시간이 지나서는 자연치유가 될 수도 있고 피가 더 많이 날 수도 있는데 자연치유가 되기에는 이 상처가 너무 깊거든요.

이게 누적된 상처이기 때문에. 그러면 이제 다음 조치를 해야 되잖아요. 수술을 한다든지 해야 되는데. 공급 수술을 해야 되는데 지금 공급 카드가 국민이 납득할 만한 카드. 예를 들어서 문재인 정부, 윤석열 정부 때 많이 했던 거. 몇만 호 발굴, 그린벨트 풀고, 태능 부지 개발하겠다. 이런 거 이제 안 먹힙니다. 시장에서. 아...

그거 이제까지 많이 했잖아. 그러면 실제로 체감할 수 있는 대책이 나와줘야 되는데 이재명 정부에서는 지금 여러 가지 들리는 얘기로는 공공이 주도해서 재건축 재개발을 빨리 할 수 있게 해 주겠다. 시간 단축. 그런 대책들이 지금 논의가 되고 있는데 시장에서 그 부분에 대해서 얼마나 공감을 해 주고 기다려 줄지 아니면 못 기다려 줄지. 지금 시장에서는 이미 지쳤거든요. 문재인 정부 때 문재인 대통령이

집권 초기에 지지율이 한 80% 나왔거든요. 그렇죠. 그때는 1 년, 2 년, 3 년 정도 기다려줄 수 있었는데 지금은 이제 누적이 됐기 때문에 그렇게 오래 기다려주지는 않을 것 같고요. 6 개월 내에 어떤 체감할 수 있는

추세적인 그런 공격적인 대책이 좀 나와야 될 것 같습니다. 전문가로서 어떤 공급 대책이 가장 필요하다고 생각하십니까? 저는 어차피 입주 물량이 빨리 나오는 건 안 되는 거고요. 국민들은 불안한 게 그거잖아요. 이러다가 내 집 말이 못할까 봐. 의외로 심리는 좀 간단하게 해결이 될 수도 있거든요. 약간 쇼 같은 것도. 1930 년대 일본에서 이제 경제 대공황 위기가 생겼는데 그걸 해결한 사람이 뱅크런이 생기니까 은행 문을 닫고요. 다카시 고레키오라는 재상이 가짜 돈을 만들고

한쪽 면만 200 엔 인쇄된 가짜 돈을 빨리 만들어서 은행 창구에 사 뒀거든요. 뱅크런 하러 왔는데 돈이 많으니까 가짜 돈이 많으니까 다 집에 가버렸습니다.

경제 위기 아니네. 이상 없네. 그리고 그다음에 이제 개혁을 했거든요. 이번에도 저는 국민들이 궁극적으로 문재인, 윤석열 정부 때 나온 대책들을 못 믿다 보니 태령, 그린벨트 우리 이렇게 진행되고 있고 3 기 신도시 이렇게 체계적으로 진행되고 공급 계획들이 이렇게 나와라는 플랜이라도 정확히 알려주게 되면 국민들은 공급 계획 진행되고 있구나라는 생각이 들고요. 거기에 플러스 알파 공공 주도도 좋고 민간 주도도 좋으니까 이렇게 하겠다.

그리고 재건축 재개발도 발목을 잡는 하나의 요인인데 민주당은 제 초안 폐지 못할 것 같아. 부자 감세인데 어떻게 하겠어라고 하는데 그런 거 폐지해 주게 되면 이재명 정부는 문재인 정부와는 다른 생각이 드는 순간 저는 신뢰가 생길 것 같습니다. 하나만 좀 확인할게요. 3375 님이 이재명 대통령 되기 전부터 오르기 시작한 거 아니냐고 질문이 왔거든요.

되기 전에 올랐죠. 2 월에 토지거래가구역 풀면서 이제 시작이 됐고요. 그런데 이제 문제가 앞서서 제가 마포성동이라고 했잖아요. 마포성동이 이제 마침 공교롭게도 이재명 대통령이 되고 6 월에 순식간에 0.2, 0.3%에서 0.9%까지 올라갔기 때문에 문제고. 국민들은 또 학습효과 때문에 그렇게 또 연결이 되는 것 같습니다. 그나저나 서울 아파트값 그동안 10 년 주기설, 5 년 주기설 이런 속설들이 많았지 않습니까?

2020 년경에 폭등했던 서울 집값이 지난 4, 5 년간은 내림세를 보이면서 거래량도 확실히 줄었는데 5 년 주기설 이런 거에 따르면 확실히 불장이 다시 선거로 봐야 할까요? 이걸 주기설로 딱딱 우리가 연결하기에는 현실적으로 좀 어려울 것 같고요. 물론 3, 4 년이 지났죠. 집값이 2021 년이 과열.

오버시팅 버블이었고요. 3, 4 년이 지나다 보니까 화폐가치 하락도 좀 반영이 됐는데 그렇다고 해서 서울 집값이 저평가냐 그러면 여전히 비쌉니다. 서울 집값이 비싸고 공급이 부족한데 역설적으로 말하면 수요 과잉이거든요. 서울에는 수요가 너무 많기 때문에. 그렇죠. 항상 살려는 사람 줄을 서 있잖아요. 그래서 사실은 공급도 해야 됐고요. 또 수요 분산. 그러니까 지방에 계시는 분들이 지방에서 서울로 올라오지 않도록 대기업 일자리들 좋은 대학교들이 지방에서 육성될 수 있도록

그런 정책들도 좀 펴야 됩니다. 그래서 종합적으로 여러 가지를 좀 고민해야 될 때가 아닌가 싶습니다. 4329 님이 자고 일어나면 매도 효과가 올라가는 지금 1,010 만 곳 끝에 일주일 전에 아파트 매매 계약서 썼어요. 그런데 매도인이 일방적으로 계약을 파기하자고 합니다. 계약 파기 시에 계약금의 2 배를 배상해줘야 하는데 배상을 할 테니 파기하재요. 이래도 되는 건가요? 저는 어떻게 해야 될까요? 이래도 됩니다.

이게 법에 보장돼 있습니다. 해약금에 의한 해제라고 합니다. 그래서 집주인이 계약 해제를 하고 싶으면 받은 계약금 돌려주고 그만큼의 돈을 해약금으로 더 주게 되면 자동 계약 해지가 됩니다. 그리고 반대로 매수자가 해지하고 싶으면

지출한, 지불한, 계약금 그냥 포기하면 됩니다. 그러니까 이거는 법에 보장이 되고 있고요. 매도인은 2 배고 매수인은 그냥 계약금만 포기하면 돼요? 결국엔 똑같죠. 2 배라는 게 받은 돈 돌려주고 하나 더 주는 거니까 똑같은데 이걸 방지하고 싶으면 중도금을 빨리 납입해야 됩니다.

중도금을 납입하게 되면 일방적인 해제 안 되기 때문에 중도금을 일부라도 빨리 납입하는 게 좋을 것 같습니다. 중도금을 내면 법적을 보호받는 게 훨씬. 일방적으로 계약 해제가 안 됩니다. 서로 합의를 해야만 계약 해제가 되기 때문에 지금 같은 분위기. 물론 대출 규제가 나와서 순고리가 들어가지만 나는 이 집 꼭 사고 싶어라고 한다면 중도금을 빨리 납입하는 방법도 고려를 해야 될 것 같습니다.

아까 말씀하신 거와 연동되는데 9987 님이 신혼 5 년차 서울 강북에서 20 평대 아파트 매수하려고 준비하고 있는데 디딤돌 대출을 받으려고 하는데 최근 주담대 규제도 있어서 제가 디딤돌 대출만으로 집을 살 수 있을까 했는데

안 된다고 할 거면. 안 되는 게 아니라 한도가 좀 줄어드니까 다시 은행에 가서 나의 자금 계획을. 정확히 물어봐야 되는구나. 디딤돌은 80%까지 된다고 그랬었는데 줄였다고. 70 에서 생애 최초는 70 으로 줄었고요. 디딤돌 버팀목 대출은 한도 자체가 얼마 이상 해주는 금액이 있는데 그 자체를 다 축소시켰기 때문에 빨리 은행 가셔서 지금 자금 계획을 다시 세우셔야 될 것 같습니다. 이게 정말 많은 분들에게 지금

큰 변화를 지금 요구하고 있군요. 그럼요. 이게 부자들한테 해당되는 게 아니라 우리 서민들한테 더 많은 영향을 주고 있고요. 현금 4, 50 억 있으면 고민 안 해도 되잖아요. 그렇죠. 역설적으로 지금 전세 가격도 올라갈 가능성이 높습니다. 입주 물량도 부족하고 이도저도 답이 없는 사람은 사려다가 또 전세를 오게 되면 전세 수요는 늘어날 수도 있고요. 이게 강제 6 개월 전입 의무 부과했기 때문에 전세 안 주고 또 본인이 들어가야 되니까 전세 매물도 줄고

종합해보면 전세가격도 올라가면 우리 서민들 더 힘들어질 수도 있으니까 후속 조치 좀 빨리 나와야 될 것 같습니다. 이제 거의 마지막이 될 것 같습니다. 집을 사려는 분들 혹은 팔려는 분들께 어렵지만 그래도 현실적인 조언을 좀 해주신다면. 저는 그냥 원칙대로 나의 기준에서 하는 게 좋겠습니다. 내가 돈이 있고 집이 필요하다면

제출 규제가 나왔다면 거기에 맞춰서 6 억 이하면 사실 6 억 받기도 쉽지 않기 때문에. 필요하다면 내 집 마련하시는 게 좋고요. 1 주택자 갈아타는 것도 내 돈에 맞춰서 갈아타는 게 맞습니다. 우리가 다주택을 지금 얘기하는 게 아니기 때문에 집값이 떨어지느냐 올라가느냐는 신의 영역이고요. 우리 전문가들도 맨날 틀립니다.

어차피 시장이 바뀌기 때문에 그냥 내가 필요하고 자금이 되다면 가능한 지역으로 내 집안을 하시는 게 좋겠고 단 영끌 무리한 대출은 어떤 경우라도 절대 안 됩니다. 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장님과 함께했습니다. 말씀 감사합니다. 잘 들었습니다.