2025 Real Estate Trends: What Homebuyers and Sellers Need to Know
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- 那么，你想今年买房吗？或者卖掉你现在的房子，换个更大的？还是更小的？我们有适合你的节目。

欢迎收听NerdWallet的《聪明理财》播客。我是Sean Piles。我是Sarah Raffner。在本期节目中，我们将继续我们一月份的系列节目“你2025年的钱”，今天，Sarah，我们将关注房地产市场，特别是房屋市场。对于那些想要买第一套房或卖掉一套房换另一套房的人来说，过去几年里市场一直动荡不安。是的，买家一直面临着高抵押贷款利率和高房价的逆风。两败俱伤。

市场紧张是因为在利率开始上涨之前买房的人不想放弃那些低利率。总的来说，想买房的人比实际可供出售的房屋数量多。所以一切都停滞不前了。

去年有一段时间，随着利率开始下降，情况似乎有所好转，但随后这一趋势又逆转了。谁知道今年会发生什么？我们将尝试展望未来，至少为您提供一些有用的技巧，帮助您在决定进入市场时顺利完成流程。

没错。现在您可以采取许多步骤来预期您在今年晚些时候可能想要做的事情。好吧，我们想听听您的想法。新年伊始，您在财务生活中都在忙些什么？给我们留言或发短信到Nerd热线901-730-6373。号码是901-730-NERD，或者将语音备忘录发送电子邮件至[email protected]。

Sarah，让我们开始与我们的Nerd同事Holden Lewis的对话，了解2025年房地产市场可能是什么样子。Holden Lewis，很高兴再次在《聪明理财》节目中与您见面。很高兴来到这里。好的，Holden，让我们从回顾去年以及我们在2025年开始时房地产市场的现状开始。我大胆猜测，去年的头条新闻是利率，因为它们会影响抵押贷款利率以及许多其他类型的贷款。

房价似乎并没有多大缓解。那么，目前的总体情况如何？好吧，

从一万英尺高空看，2024年住房的可负担性确实受到了冲击。房价高于2023年。抵押贷款利率一直上涨到5月份，然后从6月份到9月份下降，然后再次上涨。当你看到这一点时，你会发现从4月到7月，也就是主要的购房旺季，住房的可负担性面临着真正的障碍。房价和利率都在上涨。

这就是主要发生的事情。然后秋季房价下跌，利率又开始上涨。所有这些都严重影响了可负担性。你能谈谈由美联储决定的利率吗？

以及抵押贷款利率。因为正如你所说，去年抵押贷款利率在一年中的大部分时间里都在缓慢下降。然后美联储开始降低整体利率，然后抵押贷款利率又回升了。所以，请向我们解释一下当时发生了什么，以及潜在的购房者今年应该关注什么。美联储设定的是银行间隔夜贷款的利率。它是

看，一夜期贷款与30年期抵押贷款（持续11000个晚上）的关系不大。抵押贷款利率对更广泛、更长期的经济信号（尤其与通货膨胀有关）作出反应。

它们往往会涨跌。我说的是抵押贷款利率。它们往往会随着10年期国债收益率的涨跌而涨跌。这些收益率一直在上涨，因为市场认为通货膨胀可能会卷土重来，尤其是在特朗普政府期间提高关税的情况下。

那么，如果潜在的购房者希望在今年首次购房或卖掉一套房再买另一套房，他们会关注哪些主要因素并面临哪些挑战？这和以往一样。购房者关注三件事：房价、抵押贷款利率和房屋供应量。而最后一个因素阻碍了市场发展。我的意思是，所有三个因素都在阻碍市场发展，但实际上，

房屋供应量确实是一个问题。待售房屋数量不足以满足需求。如今，大多数人在寻找住房时，基本上都希望有更多住房可供选择。另一方面，现在上市的房屋比2023年和2024年同期的数量多。

这有助于人们有更多选择。但是，房屋数量增加的原因是房屋在市场上的停留时间更长。这是因为价格和利率使得人们难以负担住房。我的意思是，我认为买家正在习惯一种新的常态，即抵押贷款利率将保持在6%以上，房价将继续上涨，但涨幅不会太大。这就是

这就是人们在2025年面临的情况。让我们从一群对住房库存很重要的人的角度来看待这个问题，那就是愿意出售房屋的人，因为没有他们，你就没有库存，对吧？除非你建造新的房屋。去年有很多讨论是关于市场停滞不前的原因，因为人们不想在2020年或2021年获得这些非常低的抵押贷款利率的情况下离开他们的房屋。

他们的抵押贷款利率为3%或更低。这个因素有改变吗？新年伊始，卖家都在考虑什么？你所说的因素被称为利率锁定，它仍然是房地产市场的一个重要因素。原因如下。当你想到拥有抵押贷款的房主时，大约一半的人的贷款利率为3.5%或更低。

这些房主说，我不会卖掉我的房子，放弃这个超低的抵押贷款利率，去买一套利率高出两倍的房子。你知道，这是市场上房屋不足的主要原因之一。利率锁定是许多希望搬家的房主面临的一个问题，原因可能是他们的家庭在壮大，或者孩子已经离家了。他们正在离婚。他们想为了工作而搬迁。

但他们真的犹豫不决，因为他们真的不想买另一套可能大小差不多，但由于抵押贷款利率较高而每月支付金额高得多的房子。或者，如果你出于任何原因选择缩小你的住房面积，你将为更小的空间和更少的便利设施支付相同或更多的费用。完全正确。人们看到这种情况就会说，没门，我想我会飞去看我的孙子孙女。是的。

Holden，还有什么其他因素正在阻碍市场发展？让房地产市场再次运转起来需要什么？我们已经提到了主要因素：库存不足、价格高、抵押贷款利率高。摆脱这种情况并解冻市场的最佳方法是降低抵押贷款利率。我们可以回顾2024年，我们可以看到，每当利率降至6.25%或更低时，买家就会涌入市场。

这就是9月份发生的事情，房屋销售额激增。在我所谓的供应方面有所不同。利率必须降到多低才能诱使房主将房屋挂牌出售？假设你的抵押贷款利率为3.5%。抵押贷款利率必须降到多少才能让你卖掉房子？我的意思是，我们真的不知道。我猜想，如果抵押贷款利率降至5.5%或更低，你就会开始看到更多的人出售他们的房屋。

不幸的是，我认为利率今年不太可能降到这么低，明年可能也不会。抵押贷款利率要降到6%以下还需要一段时间。

然后还有一个因素，那就是住房不足。我们需要更多的房屋和公寓。我们需要建造这些东西。但是地方政府实施了这些土地使用限制，阻碍了房屋建设。这是我们住房短缺的主要原因之一。我们稍后将继续我们的对话。请继续收听。

我们对新政府是否有任何计划来为想要买房的人提供某种形式的救济了解多少？人们谈论的一件事，尤其是一些特朗普的政治盟友，他们说，无证移民加剧了住房短缺，因为他们占据了本来可以提供给土生土长的人或有证件的移民的住房。

对此的证据好坏参半。我的意思是，真的是好坏参半。这不是一件可以简单地将其视为歇斯底里的事情。

但是，移民的数量可能不足以真正影响房价。另一方面，特朗普谈到要开放联邦土地用于住房开发。如果发生这种情况，我们将在2025年看不到新的住房。建造大量房屋需要更长的时间。但也许在以后的几年里，我们实际上会看到我们可以衡量的影响。

让我们回顾一下一些基本知识，对于那些认为今年可能参与房地产市场的人来说。买卖、货比三家。让我们从那些可能正在寻找买房的人开始。如果他们有任何迹象表明他们将在2025年进入市场，购房者现在应该采取哪些主要步骤？也许是一些针对首次购房者的步骤，然后是一些针对经验丰富的购房者和卖家的步骤。

我有一个术语，也许只有我才会用。我称之为“Zillow跟踪”。我花了很多时间在北卡罗来纳州西部的山区看房子，但我还没准备好去看房子。

假设你一直在“Zillow跟踪”，现在你真的准备好开始参观房屋、准备出价等等了。你的第一步应该是去抵押贷款银行获得预批准。这意味着贷款机构将收集有关你的收入、支出、资产和信用评分的信息。

他们会让你知道，按照目前的利率，你实际上可以借到多少钱。然后，当你知道了你能借多少钱，以及你为首付存了多少钱后，你就知道要关注哪个价格范围了。在你的口袋里有一份预批准书，确实能让卖家知道你是认真的，他们会比那些没有预批准书的人更认真地对待你的报价。最重要的是，我要说，要与房屋保险代理人建立关系。

将他们的电话号码添加到你的收藏夹中。房屋保险费在全国许多地方都在快速上涨。谈到墨西哥湾沿岸、东海岸、从内布拉斯加州到北德克萨斯州的大平原地区，那里有很多冰雹和龙卷风。西海岸容易发生野火的地区。

科罗拉多州、亚利桑那州。在这些地方，有时根本很难获得保险。如果你确实获得了保单，它的成本将比你预期的要高得多。你知道，有些人实际上已经接受了他们的报价。他们正在进行承保，然后他们发现由于房屋保险的原因，他们负担不起那所房子的月供。这是你真的想尽早弄清楚的事情。

然后，最重要的是，如果你找到一个你能够按照目前的利率负担得起的合适的地方，那就直接出价吧。我的意思是，你可能会想等待利率下降，但利率是不可预测的。在NerdWild，我们敦促人们不要试图预测抵押贷款市场。你用“Zillow跟踪”这个词很有趣。我也经常用这个词，但不是为了寻找我的房子，而是为了查看朋友的房子，看看他们付了多少钱。

或者，如果我像在我的街区散步时看到一所我非常喜欢的房子，我会在Zillow上查找它，因为我只是想看看房子的内部照片。这样做很有趣。是的。另一方面，让我们看看卖家。如果他们想卖掉房子，也许是租房，或者想卖掉现有的房子再买一套不同的房子，卖家应该为哪些事情做好准备？

最主要的是要有正确的态度。如果你要卖房子，你可能会想照原样出售，因为你生活在一个卖方市场，你只是认为买家只能接受或放弃。

这可能真的不是最好的方法。今天的买家很有耐心。他们不喜欢库存不足，但他们也不渴望购买过时或维护不善的东西。如果你想卖掉那所房子，就要美化你的景观和房子的正面。还要记录最近的维修和改进。

是的，我要说，我街区上有人几年前卖掉了他们的房子，他们试图照原样出售，但他们没有好好照顾这所房子。我记得他们第一次开放参观时，他们说：“我们就这样卖掉它，我们会得到我们要求的价格，因为市场很好。”然后他们没有得到他们想要的价格。人们没有出价。然后接下来我知道的是，他们雇佣了油漆工，他们雇佣了其他维修专业人员来检查房子。

所以他们不得不放弃以目前的状态出售这所房子的梦想。他们不得不先投入几千美元的额外工作。他们仍然以低于要价的价格卖掉了它。然后新买家不得不再次对房子进行大量装修。事情是这样的。真正能让你物有所值的是那些外观上的东西，比如景观。如果你必须支付3000美元来铺设新的草坪，你可能会收回超过3000美元的收益。

而且很少会投资房屋并实际获得超过投入资金的情况。但是草坪、景观、前门，比如重新粉刷前门，这些都是物超所值的项目。这很好，因为这些都是一些有趣的周末项目。如果你足够熟练，可以自己动手。是的。

但如果不是，你总是可以雇人来做，并希望在卖房时收回一些钱。粉刷你的前门，每个人。我们去年和你谈过几次这个话题，但我希望你能给我们一些关于当前抵押贷款利率环境的历史背景。许多人习惯了这些非常低的利率。

现在他们犹豫是否要介入，因为利率更高，但它们在历史上仍然不算高，对吧？你听到过20世纪80年代的恐怖故事。向我们详细解释一下。哦，天哪。早在1981年或1982年，30年期固定利率抵押贷款的利率就达到了18%左右。我于1997年买了我的第一套房子。

我支付了8.25%的利率。我认为，嘿，这是一笔相当划算的交易。但是，当你看到现在正在买房的人，尤其是那些正在买第一套房的人时，他们回顾的历史要近得多。我们经历了11年，从2011年2月到2022年4月，30年期固定抵押贷款利率连续550多周保持在5%以下。

现在正在买房的许多人在那段时间长大，对他们来说，低于5%的利率是正常的。所以现在我们进入了一个新的常态，即利率可能会保持在6%以上。这是预测者中出现的一种共识。我认为我们看到迹象表明，今天的买家只是，他们接受了。他们说，好吧，就是这样。我现在能负担得起多少钱来买房子？

让我们谈谈去年房地产行业发生的一些重大变化，以及这些变化是如何影响购房者和卖家的。所以，提醒我们发生了什么变化，然后让我们了解一下这对购房和卖房流程有何影响。

我们正在谈论的重大变化是一项于去年8月生效的规定。它规定，购房者有责任设定他们自己的经纪人佣金。现在，这可能很有道理。这是一种常识，对吧？你会弄清楚要付给你的经纪人多少钱。但之前的规定是，卖家决定买方房地产经纪人将获得多少报酬。

这项改变已经生效，并且似乎已经取得了成效。RIS Media进行的一项初步研究表明，全国范围内的总佣金已从约5.6%下降到5%。人们支付的佣金更少了，这是好事。房地产经纪人告诉我，他们认为这项政策使首次购房者处于不利地位，因为首次购房者往往储蓄和财富较少。

你知道，作为买方，你可以要求卖家支付你经纪人佣金的一部分或全部。卖家通常会这样做。但有时买家最终会被告知他们必须自掏腰包。如果他们负担不起，他们就不能买房子。我认为这不是一件非常普遍的事情。我认为卖家想卖房。因此，大多数卖家都愿意支付经纪人的费用。

好的。那么，Holden，在我们1月份坐在这里的时候，是否可以说明2025年是买方市场还是卖方市场？好的。好吧，卖家将继续拥有谈判优势，因为他们在房屋短缺期间拥有房屋。

如果卖家想成功，他们确实需要合理地定价他们的房屋，修复它们，使它们看起来不错并且处于可搬迁状态，并确保他们的经纪人雇佣一名专业摄影师来有效地在网上推广房屋。一位经纪人对我说，我不想再看到你凌乱的衣橱的照片了。

我不想看到马桶盖是掀开的。我的意思是，有时你会看到那些非专业的照片，忘记用租赁家具来布置房屋。你绝对可以用你自己的家具来布置房屋。

但是你可以看出卖家根本不在乎，因为照片里床上用品凌乱不堪。就像凌乱的书架和洗衣物一样。就像，在你拍照之前，先打扫干净，铺好床。铺好床。吸尘。不要用iPhone。我的意思是，看。

我近年来最喜欢的电影之一《柑橘妹》是用iPhone拍摄的。但是iPhone真的不是房地产摄影的好工具。来吧，雇佣一个拥有非常好的相机设置的专业人士。我要说的是，上次我租房时，我们解除了租约来买房子。所以我的房东说，如果你列出公寓并找到一个新的租户，我将让你免除租约惩罚。我说，太好了。

所以我拍了很多公寓内部的照片。当我展示它时，我点燃了香薰蜡烛，打开了所有的窗帘，蓬松了沙发上的枕头，以及所有那些东西。只用了两次看房就租出去了那套公寓。我真的很高兴这样做，因为然后我们就可以搬出公寓，搬进我们的房子，而不用支付额外的费用。我当时有一个非常随和的房东。

这就是布置的力量。点燃一些蜡烛，营造一些氛围，烤一些饼干，你知道的，好好布置一下。没错。Holden Lewis，非常感谢你今天帮助我们。即使我们已经过了几周，新年快乐。不客气。谢谢。

Sarah，我知道对购房者来说，过去几年很艰难，但作为今年想卖房的人，我很自私地松了一口气，因为它仍然是卖方市场。我也很好奇全新的佣金制度将如何发挥作用。我也是，但关于需要搬家的问题是，无论其他什么情况发生，你都会搬家。对。记住，无论经济中有什么噪音，你能为你自己的住房或任何其他财务计划做的最好的事情

专注于对你最有利的事情，并围绕这一点制定你的预算、支出和储蓄计划。如果你把所有的时间和精力都花在等待利率下降上，你可能永远无法实现购房的目标，如果这是你的目标的话。是的，确实如此，你需要根据你所知道的事情来计划，而不是根据你认为可能或不可能发生的事情来计划。所以，Sean，我们还有一个“你2025年的钱”系列节目即将到来。接下来是什么？接下来。

下一次，我们将讨论如果你决定今年可能想换工作，你可以做什么。无论你现在是否正在找工作，无论你是否很快就要找工作，你都为市场带来了很多价值。不要忘记这一点，因为自信会产生自信。你有很多东西可以提供。所以，当你出现时，记住这一点。

现在，本期节目就到这里。你自己的理财问题吗？向Nerd寻求帮助，拨打或发送短信至901-730-6373。号码是901-730-NERD。你也可以发送电子邮件至[email protected]。记住，你可以在你最喜欢的播客应用程序（包括Spotify、Apple Podcasts和iHeartRadio）上关注该节目，以便自动下载新剧集。

本期节目由Tess Vigeland制作。我帮助编辑。Amanda Derengowski帮助核实事实。Megan Maurer混合了她的音频。并感谢NerdWallet的编辑们提供的帮助。这是我们的简短免责声明。我们不是财务或投资顾问。这些Nerd信息仅供一般教育和娱乐目的，可能不适用于你的具体情况。话虽如此，直到下次，向Nerd寻求帮助。