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请听现场说法现场说法您了解法律咨询问题的空间
听众朋友们大家好 欢迎您回来继续收听 SBS 广播中文普通话节目 我是浩斐那么今天是我们周二 周二有固定的现场说法 听众热线节目那么在今天我们之前的预告中也和大家聊到今天要讨论的话题是关于自然灾害的
我们上周的新闻中也报道了因为一些洪水的原因导致新州昆州大部分地区的家畜受到了不同程度的伤害当然了也有居民的住房和财产也受到了一定程度的伤害那么澳洲东海岸遭遇重大的洪涝灾害您是否了解过李培的洪水保险呢
那么今天关于这个话题我们也邀请到了奥和绿业管理合伙人林惠民律师为您介绍房屋保险以及自然灾害险的知识从现在开始也非常欢迎您拨打热线电话 1300-799-3231300-799-323 来参与节目咨询和法律有关的任何问题林律师您好
早好 浩斐 听说他们好那么首先想跟您聊一聊就是关于这个洪水泛滥当然这个其实我们从新闻上就应该可以看到每一年大概都在这个时间段会有大量的这个强降雨导致新州的部分地区和昆州的大部分地区会有一定的洪水泛滥那么在相信我们上周同一时间呢在新闻中也聊到了这个话题说
洪水导致了牲畜住宅以及居民的财产受到了一定程度的也是可能不同程度有严重有轻微的这样的一个损伤那么在这种情况中呢是否要有一些理赔就是专门针对这个受灾来进行的这样一个理赔呢
是的 无论是在昆州还是新州各个州政府都设置了相关的支持的部门热线当中包括去给予大家遇到洪水灾害之后的理赔的一些
李培的一些指引也包括一些政府给予的一些补助那遇到这种情况就包括最近发生的这个强热带气旋它可能甚至导致了昆士兰东南部和新南威尔士州有超过 30 万户家庭来断电那遇到这一系列的自然灾害首先应该做什么呢
是 有以下的几个步骤想听听我们一定要注意的在遇到洪水灾害第一步是首先我们一定要确保自己的安全
安全一旦安全了我们就可以去记录所有的损坏情况拍摄受影响的区域的照片和视频这些拍照呢路上呢它应该包括全景和布局的这个局部的这个特写并且呢标注时间和损坏的程度可以的话呢额外呢我们可以再做一份这个日志
日子當中包括被混材料的樣品給保險評估人去看再去我們丟棄掉這樣被混藥品之前舉個例子比如說地毯因為被水淹完之後我們可能要馬上給處理掉等不及保險評估人就來看這時候我們最好是
下來一部分的樣品 然後再把整個給處理掉以免保險評估人覺得說我看照片不夠 不法判斷這讓他沒有這方面的拒絕你更多的理由因此記錄好損壞情況 照片視頻 然後相關的日誌除此之外還要保留任何需要緊急維修的或者必需品購買的收據和相關的銀行卡就賬單
并且列出这些所有受损物品以及不得不丢弃的物品的清单然后我们就可以联系保险公司紧急索赔热线或者邮箱去启动索赔的流程注意看是否有相关的截止日期这样可以让索赔的流程更加的顺畅减少因为延误而产生的潜在
如果我們實在因為比如說停電或者電腦一下子無法因為災害無法一下子進入到電腦而去報損或者報電話損的話也一定要把這樣斷網斷電的事實給記錄下來告訴保險公司不是我沒有及時而是因為客觀的情況使得我延期了
此外保险公司还会去聘请一些外部专家来评估损失因此获取类似的这些第三方报告可能需要比如说 8 到 12 周的时间所以即使通告可以确保这些评估和后续的索赔是不会被
更多的延期的也能尽早的拿来这些索赔的金额那么在您刚才说的这个过程中我比较想问一点就是关于这个需要保留一部分相关的被毁的材料或组织这个样品是否是更有利于去让专业人士来定损而做的这样一个行为呢
是的比如说地毯我们捡块下来之后那么保险评估人就可以看到我们原本的这个材料是什么因此他就可以去赔偿类似的这个金额给到我们不然光看照片他可能觉得这个是比较入门的一些材料这样我们损失可能也变得更大
嗯那好那如果说我知道我现在有一份保险但是那我如何去看我这个保险单是否涵盖洪水的损害保险呢如果我在这个保险单中我看到没有洪水的保险应该怎么办呢嗯是首先大家要注意就是说我们买了一个财产保险之后不要去默认这个财产保险就有了洪水保险对
特别像昆士兰州有些地区是明确被保险公司表达说这个地方我是不包洪水的此外在比如说预警说后天就要来飓风的情况下我今天买有些保险公司他也不开放入口的因此并非所有的家庭财产或者商业保险单都会自动去涵盖洪水的损坏
許多的保單要求特定的洪水的背書或者單獨額外買一個洪水保險所以一定要去查看保單文件或者直接聯繫保險公司明確提出來
提问我这个洪水损害是否被包括在我买的保险范围之内留下这样的书面记录如果仍然不确定的话可以请保险公司的对我们的保险范围做出明确的说明以便呢我们可以知道哪些费用是可以报销的
如果我們真的沒有此類的保險 政府開放相關的資助我們可以向政府去尋求幫助 有幾種補助金包括家庭基本的財產補助金 包括結構原住的補助金但是它會有一些測試 也會有一些條件
這是兩層我們一定要抓住的一個是保險一個是補助盡可能的減少自己的損害
那么像您刚才说的这个情况如果说有了这个自然灾害的预警我们是不可能在这种自然灾害预警之后再去买保险的那是否还存在另外一种情况就是像您说可能有一些区域它是否因为经常的频发性洪水而完全被拒绝买关于洪水类的保险呢
是的有一種是被拒絕的就是說你這個地方不能買那麼這時候呢
听众朋友可以选择说我是否换个保险公司或者就告诉或者向保险公司提供材料说这个地方呢我们是会达到一些条件是否就可以收保比如说在暴雨来临之前我会做很多的减少损失的这个措施比如说放沙袋啊比如说那个贴很多的窗户上的这个加固啊等等或者把我的结构做一定的改变以此来
说服保险公司去承保我这样的一个物业尽管这个区域是比较容易高发洪水或者是雨灾的但我尽可能的去满足他们的条件这样的 negotiate 看是否可以拿到一定的保险非常感谢林律师的详细讲解听众朋友们大家好欢迎回来继续收听我们的节目那么目前看已经有听众等在线上了我们首先接听听众电话
这位是洪先生洪先生您好早上好浩肥早上好林律师关于今天的话题我想问一下就是比如说房屋保险他比如说我在网上投保以后他们会不会就是来定期检查就像中介检查房屋一样比如说我可能没有什么申报但是比如说他可能第一次我投保的时候他会来检查一次然后对
谢谢您的问题我不能说绝对不会但基本上他们没有这样的工作内容说去检查这样的除非您投保的内容它是特别罕见的投保的区域或者特别罕见的投保的金额之类的或者险重但一般来说他们不会这么去做的那如果将来比如说受到什么损失去申报的话他应该会来检查吗
这是非常有可能的您申报了损失之后他来请第三方去做定损评估这是非常有可能的这也是很常见的还有一个问题就是关于自住房和商业房我有一点不太明白的就是比如说我现在自己住在这个房子里然后但是我同时因为有空余的房间我去出租那这个房子算自住房还是算
对投资法同样的住宅物业有两种定性住宅物业从未来增值税或者因活衰的角度它可以去申报自住房或者申报投资法它不是商业法投资法对于住宅物业而言那么在昆士兰州现在是今年是允许住宅物业当中住宅物业您报自住房的时候可以去租租一个房间依然来申报
自住房那么如果您申报了投资房的话那么你是可以整套都出租出去的但就要跟会计师去确定是否会有政治税的优惠减免等等了
好的那最后一个问题就是在我分租这个房子的过程中我可不可以去写比如说在合同里写比如说没有宠物或者是这个比如说要分担公务区域的卫生什么之类的就是假如说我们双方都同意的情况下写进合同里那将来会不会即使我们双方同意也是
不行就是不能有这种没有宠物的这种
就是调款谢谢您的问题像您刚才提出的两个例子一个是公务区的卫生一个是宠物这两个都是可以放在租约里面或者可以在租约之后您额外跟他达成一个 house rule 就是入住的物业规则那这样的物业规则当中就可以去约定宠物或者卫生甚至噪音访客或者停车等等这些都是可以去列入在租约或 house rule 里面的
这种的话应该算是合法的因为可能刚开始的时候他入住的时候是同意的结果后来他打破了这些规定然后他去说这些东西不合理房东是有权利去要求是否有宠物的你一开始就可以写在租约里面访客呢就是夜间访客我觉得会不太好然后我想要去限制这一块
可以的您完全可以加进去那当然我会建议你他签字入住之前都加好啊那是好谢谢啊好的谢谢洪先生的咨询那么回到我们刚才的话题林律师我们刚才聊到这个具体的房屋保险的情况那常见的房屋保险种类有哪些呢
是 有四大块常见的房屋种类需要跟房屋有关的保险种类像听众朋友们一定要去了解并且在购买的时候都问一句说请问保险公司说这个要买这个要买根据您不同的物业或者是自住房投资房等等的情况这四种常见的有房屋保险我们说的 Building Insurance
第二屋内的财产保险 Home Contact Insurance 第三公共责任险 Public Liability Insurance 第四房东保险 Landlord Insurance 一般如果我们向银行贷款的房子呢银行都会强制性的要求我们购买这个房屋保险而房屋的财产保险
房东保险和其他的额外的优化或者升级的保险是可以自愿去购买的根据不同的保险公司不同的投保方案它的收费包括我们自己房子的情况地域等等收费可能也会
不一樣當中最重要的展開一下就是房屋的保險房屋保險就是為了保障不可抗力事件對房屋結構造成損失而購買的保險保的主要是跟房屋結構有關而非
防堵因素造成的这个房屋结构性的损害呢都可以包含在这个保险范围之内例如说自然灾害火灾洪水风灾也包括交通事故比如别人的车崩啊不小心撞上来了也可以这个包括这个保单这个在这个保单里面因此呢房屋保险是保障房屋居住安全和收益方式
所以最基本的这个方式例如这一次洪水事件被判定为自然灾害如果我们购买了 building insurance 那么原则上也可以被承保那就是看这样子的它的这个承保的范围还是比较广泛的
是的大家可以去选择根据适合自己的物业的情况和自助投资的定性那您说的不同的物业的情况它是否存在于房子大或者说它是一个比较老旧的它可能保费就会比较高一点房子新它是一个比较小的面积的话它保险就会便宜一点
还有不同的区域啊房产的结构啊专房啊 木房啊 价值啊等等三能说的都会考量在里面
除了这个以外是不是应该还会有一些比如说房间内的东西因为在咱们刚才上一阶段提到了如果洪水进来后它可能不光是损坏了房屋还可能有房内的财产因为其实对于很多移民来这个国家的人好像在这一方面就保险的意识并不是说会有特别完善那是否会有这种丰富到很具体的领域的这种保险类目呢
是的 我非常贊同您剛才說的比如說很多新移民在祖籍國的時候可能並沒有房屋保險這樣的意識或者很不常買但是在澳洲我們身邊的朋友幾乎大家都會有這個意識並且都會去買
这个保险除了房屋保险之外也会细致到屋内的财产保险因此业主可以去决定说我要给我的电器去购买保险因此如果我的电器或者房屋之内的一些财产被损坏了或者室内盗窃了这时候屋内的财产保险就可以为我们去保驾护航这时候要注意的是
像珠寶 奢侈品等等貴重的物品是需要我們在投保的時候加以說明才能去獲得賠償的而不是說我們現在被盜了我們以前從來都跟保險公司說過這時候我們突然跑出來說我現在家裡面我全都珠寶珠寶全都被
也就是说我们在购买保险的时候会要额外的讲
跟这个保险单内容以外它需要被额外的添加进去就有什么比较特别的或者是并不是每个家庭它都会有的这些我觉得是额外要去列出来的那么除此之外还有没有其他的一些相关的保险内容呢
还有这个房东保险 房东保险顾名思义就是说租客拖欠房租租客损坏财物或者租客中途违约那么房东就可以依据这个保险向保险公司去赔害那这里展开一点就是说如果租客因为房屋被回手淹了
他是否可以终止租约或者是减免租金这时候我们有个标准叫做不适宜居住
如果洪水破坏严重导致这个房屋已经到了根本无法居住的这个环境了那么租客和房东他们是有权利去终止这个租约的这时候租客必须顺便去通知说明这个房屋不适合居住并且这样的通知也是要去符合租约里的规定的即便如此终止租约也不是自动的它必须要符合法定的要求就是我们刚才讲的不适于居住
如果大家对不适于居住的标准是有歧义的比如租客认为不适于居住但房东认为不会啊还是能住啊那这种情况下呢大家可能会要有到第三方的报告去认明这个房屋的这个状态如果租客不得不离开这个房屋但是他没有去做这样不适于居住的通知去中止租约的话那这样租约依然存在那么租客就还要去支付这个
租金 當然租客也可以因為這樣洪水的環境去跟房東去要協商看是否可以進行一定租金的這個檢面所以這一點是房屋保險和房東保險引發出來因為洪水災害使得房屋不適於居住可能被中止租約的這個情形
好的非常感谢林律师的讲解我们稍事休息一下稍后回来继续我们今天的节目听众朋友们大家好欢迎回来继续收听我们今天的现场说法听众热线节目现在有另外一位听众等在现场让我们首先接听听众电话菲女士您好你好是我吗你好是您我想请问两个问题的一个是自住房一个是出租房的问题
我想先问一下自住房吧是不是有一个 house 的自住房外面的公众区域是需要买公众保险的您的这个物业它是正常的比如说到了门口它有 footpath 就是那个人行横道然后就到车行道是这样吗还是有一门啊或者是正常的这个这样子的座落是吧对正常的房子
对那这种情况下的话如果一切都正常的话您可以考虑不买
因为我们家隔壁是有一棵大树它有时候会掉树枝下来这就是额外的考量了对所以我不确定是不是需要买公众保险就是有时候比如说投地员投那个信到信箱或者有人走过我们门边然后他刚好掉下来了那这样子的赔偿通常是我们要负责还是隔壁要负责呢
这个树是属于您家的地域之内还是邻居还是你们共享邻居不是共享的完全属于邻居对但是它那个延伸会延伸到我们这边有时候树枝掉下来会掉到我们院子里面就是包括外面的人行道它也会掉得到
理解理解那这种情况下我觉得更多的责任方式在于树的主体邻居在那边那当然它如果有树枝延伸出来让您觉得不安全先不谈路人跟投地员您自己就可以先向他表
表達出這個樹的樹枝不安全不應該延伸到你這裡你也會讓你引起擔心會砸到其他的經過你家的路人因此可以要求他進行修建不要把這一部分延伸到您的區域並且也建議他要去買相關的保險我覺得跟鄰居的溝通可能會更重要但是其實它並不是真正的延伸只是打風的時候他會打的樹枝打過來我們這邊
这也是一个担心就是说平时不会但是特定条件下比如说自然灾害的情况下就很有可能这些树枝会打得过来甚至飘到您家的物业当中那这种情况下我觉得您可以先拍一些视频先拍一些照片去定下于这个证据让他知道这样的树枝存在的情况会影响到您家这一片以及来访的访客之类的
在特定情况下也是会造成损害的所以我觉得如果一定要买公共保险的话他买可能会更有必要那我明白了谢谢另外是想请问那个出租房的出租房的话我已经买了房东保险了那个租客因为是欠租那个 agent 那里也从帮金那里扣了扣了他的帮金
但是那个 Agent 扣的帮金没退还给我只是在那个保险那里退了但是我觉得那个租金的金额退不够那我想请问这样子的情况帮金是我可以问 Agent 拿的呢继续申请要回来呢还是那个 Agent 是有权利把帮金归他所有的
就您的表达而言我没有听出来为什么 Agent 会扣除傍金因为正常的租约管理委托书当中 Agent 就去拿他的产生的工作费用除非他是为了去跟这个租客去解决这样的问题他产生了一定的额外工作那这样的额外工作他可能会 charge 您但我不认为这样的额外工作会达到比如说把整个傍金他都拿过去来抵他的额外工作费用了
所以可以问一下他是你还没拿到报金还没退过来还是你退过来了你在处理转付给我的过程还是你不打算付给我你的原因是什么我就先有这个沟通但我目前听不出来他为什么可以 hold 住不给你
好的那这个我是需要去问了那我还想请问一下有时候那些 U 里那些什么之类房电梯之类的有一些比较大的费用那如果我会买什么保险能够去 car 这些大费用支出呢你说跟房屋结构有关吗对
跟房屋结构有关的就是房屋保险但是您要注意的是一个叫日常损害一个叫失于维护如果是日常的损害比如日常磨损我们经过太久去使用了慢慢慢慢它不能
不能用了慢慢坏掉这种日常的保险公司可能会提出拒绝除非您是定期的去保持维护这种情况下保险公司有这个要求就是前置要求你要日常去维护的你还要做好日常维护的证明比如说请
请第三方过来做日常维护你会有 invoice 比如说你让中介经常去检查会有日志这些都是去告诉保险公司以前是坏的以前是好的现在是坏的一个很好的证明当然如果是有自然灾害的话往往会自然灾害使得这个地方突然破损的话保险公司也会要求你去证明是否有日常的维护而不是说日常不维护当然这一次他就
坏得更严重了这种情况下保险公司也是有可能拒绝理赔的那这种保险是叫做维护保险吗不是就是 Building Insurance 就是什么不好意思就是 Building Insurance 房屋保险就在 Building Insurance 那里面对是但如果您不确定您买的范围有多大的话那我建议你还是跟保险公司去确定一下这个范围因为同样的词每个客户买的范围可能不一样也是我们保持
那明白了那我和保险公司沟通谢谢您好的谢谢陈女士的咨询来我们接听下一位听众电话这位是 PeterPeter 你好
你好 你们好 我是这样的一个问题就是说我是一个房东 我有个租客就是欠了大概 4000 块钱左右的租金但他租客已经搬走了 半金也退了
他也没有意退了但现在半斤退完以后还欠了有 4000 块钱的租金然后那个租客就一直就拒绝回答我的要求他将这个余额付给我的这要求 email 也不回电话也不接信息也不回然后就是说像这种我就想问我能不能
能不能將這個租客反映到就是那個叫做 tenant database 那裡去因為我已經通知了他我想要去 tenant database 我已經給了他三個星期的通知說就是我準備要反映他到 tenant database 去但他也不回答已經過了這三個星期了
我想有以下三点您可以注意的第一点就是根据房东保险租客拖欠房租甚至他可能有损坏您的财务或者中途回约您可以看一下您的房东保险是否可以适应没有房东保险
OK 我没有防止你保险对您之后记得注意买这个还挺保护您的这第一个第二个就是您当地的这个裁判裁判委员会比如说像那个 CAT 如果您在新竹他是这样子 NCAT 需要在他搬走三个月以内要递交这个 NCAT 的一个仲裁但是这我那不信就是已经过了这三个月了所以 NCAT 这里就已经是没有办法了这个嗯
理解第三步就是你讲到说去把它加入 data base 去给出您的 reference 的话就是有这个入口的话你可以去做登记这使得下一个房东可以去了解他的背景之类或者中介可以了解他的背景之类的这是您可以做的但很可惜一跟二因为没有这个途径所以三的话有这个入口可以去尝试
感谢 Peter 的咨询那么今天节目时间到了要跟大家说再见了本节目仅供一般性参考并无意提供任何个案法律建议具体法律纠纷请您咨询专业律师我是浩斐明天同一时间准时与您相约欢迎您在 Facebook 上关注 SBS 普通话页面
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