【现场说法】如何避免退休村Retirement Village的“坑”？
30:08 Share

SPS Audio is supported by Advertising

请不吝点赞 订阅 转发 打赏支持明镜与点点栏目

请听现场说法现场说法您了解法律咨询问题的空间

请不吝点赞 订阅 转发 打赏支持明镜与点点栏目

在今天的现场说法听众热线节目中我们邀请朗伦律师事务所 Law & Legal 主任律师张卓轩从案例出发和我们聊一聊退休村物业及物业管理相关的法律知识非常欢迎您拨打热线电话 1300-799-3231300-799-323 参与节目咨询法律问题首先来连线本期节目嘉宾张律师您早您早主持人非常谢谢张律师做客我们的节目啊

张律师据我知道的一些信息就说这个退休资本物业和物业管理方面的法律规定是由各个州和领地负责的可能具体来说有些微的差异不知道根据您的了解一般来说退休村居民对房产权利是属于是租赁权呢还是持有这个物业呢还是说是属于这种我们说的这种 apartment unit 分歧是物业产权呢

就我所了解的话退休村它是一个比较特殊的一种情况然后它的具体呢每个州不光是每个州的问题是每一个退休村的话可能跟他们就是住在退休村里的人所做的协议的话内容也会有少许的不一样但其本质而言的话它就有点像先租令或者

先租赁后购买的那个性质就是很多的那个合同的内容的性质所以说他可能做的就很像是如果你在没有交购一定的金额之前的话他会认为你还不足以拥有这个物业的所有权在 ABC 报道这个案例中这个合同呢号称是终身租赁英文叫 Lease for Life 这个协议呢有些呢可能这个签协议的人呢也没有仔细看了

给我感觉这个协议好像就是业主是没有产权的如您所说只是有租赁权尤其是一般上了年纪之后才会进入这个退休村的嘛

对的对的在您给我看到这个报道案例上的话的确是像您说的那样子它是一个租赁的权利并没有一个最终所有的权 Live for life 的意思的话就是说我唯一可能作为房东不能做到的就是我没有权利把你赶走但是他这个案例中就说

这个居民的诉讼点之一就是说这个管理公司以各种名义或者是协议中甚至没写的来征收一些费用如果去比方说不公共缴纳一些费用的话他最终还会以追讨债务的方式来累计这个费用就不断的增加甚至有些特别的案例就是说扣的这个费用特别的高到最后就是说他初期付的这个钱最后被扣扣扣扣到了连这个

持有的物业的钱的一半的钱付的钱都没有了比方说原来付 20 万后来就扣的只剩下 10 万了就是特别快就是说消耗的资金特别快同时管理公司通过回购的形式就拥有了物业的产权就是他持有了之后他持有的多了之后比方说 20 套房子他持有了 13 套之后就类似于物业管理公司这个

分歧视物业管理一样他觉得投票权就占多数了相当于是一个人说了算如果是在自己所在物业或者退休村出现这种业主话语权非常小甚至基本没什么话语权的情况下在您看来怎么做比较好呢在我看来的话如果是

其实我们这几个问题第一个问题就像你说的首先他乱收费的问题那么这个就要可能会看到当时他进入这个退休村的时候所签的协议内容如果说这个协议内容其实一开始的时候就有很多误导性的特别是我知道很多老人刚开始买这个物业的时候肯定是不可能那么仔细看合同的

或者说是没有让律师去审阅过合同给他一些警告的那在这种情况下的话有可能有一些条款写的不清楚或者本身就是霸王条款那如果从这一步开始的话法律给予的一个支持就是说首先你可以选择自己去诉讼那诉讼的点就是推翻这个合约那推翻合约的最根本的一点的话可能合约本身并没有任何的问题但是合约它一开始进入的时候因为有误导性条款因为

因为没有比如这个特别这个老人他据我所知就是如果你是一个普通老人不像我像我是个律师那我退休的时候我可能很难去争说这个东西对我有误导但是是一个普通的人来讲他对复杂的这个法律条款特别是在这样的年龄的话容易被误导容易就是 get confused 觉得有疑惑这是很正常的那么根据这一点的话律师就可以帮他推翻这个协议这是第一步第二步像你说的第二点就是物业公司如果通过

各种这样的手段去慢慢的回购了这些房产变成是在 body corporate 就是物业公司里的大股东的话那么其他 individual 小的股东在投票的时候就处于劣势那么在这种情况下同样也有相关的法律可以做保护他可以说在这个投票的过程当中

虽然绝大部分的股东所投票的决议对自己是一种压迫 是一种欺凌在这种情况下 这样的决议可以是要法院去撤销然后甚至是可以要求

作为小的就是投票人来讲肯定不想那么做但是到了后面如果这个小投票人觉得实在是无法忍受的话他也可以选择说要把自己的这个份额卖给对方因为有可能比如说像这种退休村其实是比较难卖的你不是 50 岁以上老人你没有资格卖他想要进行交易可能也是比较难的然后要求法院在一个合理的价格之内卖给对方这也是一种选择完全脱离回来把钱拿回来不谈这趟这个洪水了对

但是实际上跟您讲的我讲会很轻松因为我是律师我懂这些但是普通人第一他不懂第二还有个什么问题他没有钱打官司对尤其是上了年龄之后也没这个经历啊

绝对的所以换言之之为什么会有这个 ABC 的报道会有呼吁要用这个政府的这个力量去介入我觉得这个是非常有必要的因为像这种设计我觉得其实是设计这种

类似像 Skin 一样的东西的话这个人可能一开始他就有一定的法律知识他钻的是法律的漏洞想用这样的方式去欺凌一些比较弱势的群体这是我所观察到的

非常谢谢张女士给我们的分享和介绍听众朋友您正在收听的是现场说法听众热线节目我们的热线电话是 1300-799-323 非常欢迎您拨打参与节目咨询法律问题稍后如果有时间我们请张女士介绍更多内容我们先来接听两位听众电话这位是张女士张女士您好你好您好您先讲

早上好 我就是想问一下有没有法律援助的一个机构最好是可以说中文这个我不太了解是否会说中文但是的确在澳洲如果你要找法律援助的话就是找 legal aid 也就是政府所资助的一个提供法律援助的一个机构他们的话

我不太了解但是我知道的情况就是好像是刑事案件当中的话比如你有刑事案件你可以说要求这个 Legal Aid 组织把钱打到说中文的律师账户上由说中文的律师帮你

但是其他案件有可能他们做不到就会只有他们这个 Legally 所资助这些中心有什么样的人就会提供什么样的服务您可能只能通过预约政府的免费翻译来去实现沟通的这个障碍问题好的 我明白了 谢谢好嘞 谢谢张女士咨询祝您顺利接下来我们接听下面一位听友这位是杨女士杨女士您好

你好 嘉秉好 律师好你好我想问就是那个那个公金啊就是那个押金比如之前那个房租不是很低吗疫情的时候他们降到好像很低但是现在又涨了差不多

很大一个幅度但那个帮金都是按原来那个帮金收那个租客的那我们屋主有没有权利要求那个租客按照现在那个补上帮金是吧对对补上那个帮金张律师

具体您是要看您跟他签的租约上面有没有约定如果是租约上面有约定的话你就可以直接要如果租约上面没有约定的话我觉得你应该也有权利去要求相应的就是增幅对应的这个报金因为通常您的合同上会写报金相当于举周的金额

好像一般兩週 還是四週我忘了而且因為那個租約就是之前簽一年的嘛後來過期它就一直在住了疫情住到現在所以沒有再簽過新的合約

是这样子像您这种情况一般就可以主张是你们之前签的那个一年的那个在继续但是只不过就会变成非一年变成一般就是一个月一个月一个月这样子性质的给一个月通比不比给一个月通质具体您还是要看就是

你所在州关于这个租约的这个规定的这个要求来看对但是就听您刚刚讲话其实就看回您一开始跟他签的那个书面的租约以那个为准

哦 是这样很久了我那个租约没有问题的因为因为您双方的话第一是原来的那个租约是有效的第二个的话就是你们实际上是用你们的行为达成一致就是说我们两个还会按照旧的租约只不过变成租期的话变成是一个月一个月一个月这样子而并不是说或者就看具体你们的内容有可能使它是三个月相当于三个月的性质或者是

具体就看你原来那个租约的性质原来这样就这样就没再签过但是他又一直交租这样子我的意思就是说就要唱回您第一份了那是不是要跟那个 agent 讲啊

所以你是有中介的 是吗你不是自己跟他做的不是不是不是那你就直接跟你的中介沟通就好因为你的中介会帮你去沟通这些事情还有一个问题就是那个 Stratum 那里我想问一下其实是什么的地方是属于 Stratum 修理什么是属于自己屋主修理的

通常它们叫 common area 也就是说是你跟其他的屋主共用的区域的是由 struct 来修的那如果是你自己自用的不是跟别人共用的部分的话都是你自己去修理的

那具体你又想说那 Straddle 是不是有可能有一些保险会 cover 我自己的房子呢这是有可能的所以你想要了解到有没有可能你的一些税务房产也被 Straddle 的保险所保护的话你就直接联系 Straddle 拿他的保险去保险公司问清楚就可以了那好像水喉啊水喉就是在墙壁的一些水喉墙里面的水龙头或者是水管是吧对对对

那是不是公共 strat 管的你自己的部分当然不是如果是在墙外面然后进什么地下停车场那些那是公共区域的当然算了就是洗衣房里面那些都是自己的不是公共的因为都已经伸到你的家里来了具体你如果不确信的话还是跟 strat manager 就是说物业经理沟通一下问一下听出他可能跟你介绍的更详细

对

你好张律师好主持人好我现在可以说吗可以说您请讲因为我工作在一个 child care center 一年前这个 center 卖掉了然后卖给另外一个新的 owner 也是从事同样的 business

现在这个 Ona 经营了一年又卖掉了卖了另外一个 Ona 但是我现在这个就是第二个 Ona 它就不配我们那个 long service leave 因为我已经工作差不多八年了嘛

我跟他溝通 他的理由就是說他那個 change over handover 的那一天我沒有給他那個新的オーナー的 offer 因為我在 take annual leave 我回來的以後 他就已經 change over 了但是我還那個新的オーナー給了我新的 offer 只不過在他那個 change over 以後的一個星期以後

我还是继续工作但他现在我就跟以前的 Ona 讨论商量但是他不理我他不赔我的 long service leave 我觉得这是不合法的不合理的那个 pay low

我觉得您说的是对的然后至于是新的就是还是旧的人就是您的新雇主还是旧雇主给您这个 long service leave 的话具体看他们 Handover 的合同约定他们应该会有一定的约定但是这个并不影响你去获得这个所有权所以我觉得您解决这个问题方法就是您要不然去找专门做这个 employment law 的这个律师来帮您要么的话您可以直接去找这个

Fair Work Commission 那边的公平工作委员会的人去进行投诉让他们也安排人来帮助你调查这个事件帮你把这个钱追回来因为我觉得如果我去 Find Independent Law Action 的话单独要赔很多钱我的 Long Service Leave 才一千多块钱是不是

我觉得这样子吧那您不一定去找律师您试一下先到公平委员会看他们有没有人可以帮助您做就是追讨的事情因为这个是您最基本的权利他们是有可能会有那种就是免费帮您追这个这个是不是法律规定的他一定要在就是他卖的 business 而且我又不是被辞职又不是又不是

具体是这样子因为您具体的材料我没有见过我没有办法跟您确定是究竟新雇主还是旧雇主有义务要付您这个钱但我觉得就是如果您需要这样的帮助的话您觉得费用太律师费用太高最好的方式还是直接找公平委员会的人看他们可以直接出面帮您去要这个钱好的谢谢您没事祝您顺利彭女士

听众朋友们热情电话依然是 1300-799-323 非常欢迎您拨打咨询法律问题接下来这位听友是张先生张先生您好您好您好

我想問一問題因為我投訴了我們的 Strada 然後去的是 ACCC 就是 ACC 這邊的然後他那邊給我反饋說是要去 ACAT 我是這裡動樓的 Community 我就想問一下就是說如果去 ACAT 這個 Community

开销还有就是说因为我投资的是 Sherata 那我是不是得自己去 Acat 还是说我可以就是雇一些什么样的人去代替我去 Acat 去上手呢

因为我不太了解你们自己的情况但是听您讲的意思就是是您不止您一个业主是还是只是你一个业主要去相当于去跟这个 Stratum 进行一定的纠纷的诉讼因为你一去到 Tribunal 其实就是一个简单版的法庭

对对对所以我不了解您是代表您自己呢还是说您有好几个业主要跟他有纠纷了我是中楼的 committee 就是那个 building management committee 也是那个业主委员会对对对我是业主委员会的所以你代表的是 committee 你代表的是 committee 不是说你是一个 member 然后去 OK 明白我不只是一个 member 对我是 committee

所以你现在要跟这个 Saturn Corporation 这个公司进行一定的纠纷的解决的话你是会代表这个 Committee 去起诉他是吗对对对 不用去除我可以 resign 其他但我的意思是说之前的那些所有的钱之类的我想要追一些他们跟那个 builder 或者 developer 中间的那些钱

我主要想问你的问题是我没有太听得懂你究竟是代表你自己还是你是代表这个业主委员会我代表这个 committee 业主委员会那就是你会涉及到有可能需要你们业主委员会其他人 funding 你去做这个事情的问题是不是

因为你会涉及到花时间去 tribunal 就算你不请律师的话你也会涉及到你要去花自己的时间对花自己的时间而且去交一些 tribunal 收的那些费用

那你其实其他的人也是要给你一定的资助了不然的话你完全义务的话当然这是您自愿了这个会有一定的压力然后其次的话就是你如果去到 tribunal 去做这些文件的话如果你没有律师的协助的话我会觉得你可能在做文件的过程当中也会遇到一定的困难对明白所以我需要找什么样的律师

您这个就是普通的听您讲如果只是就是追钱方面的话其实只要是做这种当然他有说自己是专门做 strata 的律师但是我是觉得你们的纠纷比较小的话其实就是一个律师只要懂得进行就是这个这个合同纠纷的律师的话其实都可以做你这样的案子他比较没那么简单

哦,没那么点他其实就是因为我有就是说他不去跟 Builder 去因为就是新的楼然后他那些 defect 他没有去找 Builder 去修但是他直接用的是 Committee 的所有的那个钱去就 Thinking Fund 里面的钱去修这个东西

你说是你们本来比如说一是让 Builder 给 Azure Insurance cover 然后他没有去做这件事情用你们的钱是吗对对对那这个金额会有多大呢有个五六万吧最少是第一年就已经五六万了第一年就是说已经好几年了吗现在是第二年第二年快结束 OK 所以你就说两年下来可能有十万花在这上面

不能这么说应该也是七八万不到十万但快到十万可以接下来会还继续吗还是说你们已经全部修好了应该几乎全部修好了

明白所以你的纠纷可能金额是在 7 万左右那其实的确你找律师可能有点不太合算因为律师的费用绝对不会这么低的那你可能还是自己去做可能会是一个比较好的一个选择同时是不是可以找比如 legal aid 辅助一下帮忙过一下一些文件呢一般像这样子的就是商业纠纷的话 legal aid 是不提供资助的

嗯所以可能换言之的话你到了后面的话还是尽量就通过自己然后对不过刚刚主持人说的有一个方法的确是你可以交一些费用给律师咨询指导你的材料个个是否正确或者好这个可能是一个节约费用然后又可以让你能够比较好的进行这个疏通的方式其次的话就是嗯

这个您递交材料对出庭什么就自己去可能会好一些是这样子的处理方式可能会好一些因为你还过程当中的确得到了律师的指导这些所以这些费用的话第三方或者将来你有可能有翻译的费用的话你在诉讼的过程当中还是可以向对方要求赔偿如果你赢了的话

当然有可能他最后判出来不会赔特别的多但是你起码这些第三方费用是可以要求他给的但如果是你自己去做诉讼的话就相当于是自己代理自己的话你是没有办法让对方赔偿你费用的明白我如果我代表是整个业主委员会的话就可以但如果代表自己的话肯定就不太行不是不是不是不是不是就是你不请律师或者不请第三方你没有第三方费用产生的话你是不可能让对方赔你费用的

明白 就是如果找第三方的话我的那些 Document 的费用还有那些上庭的诉讼的费用都可能可以让第三方去看到但是像你这样子可能我表述不清楚就不是说你自己个人代理你自己反正你是起诉人代理和你自己不请任何的律师或者是翻译第三方费用产生的话你就没有办法让对方赔偿你任何的损失就这方面的损失

但的确你的金额比较低所以我觉得的确是不太适合去找律师帮你打这种官司的

因为律师的费用本身像你像你说的这么复杂你需要去做大量的证证词的这种东西的话律师的费用很轻易就会到五万十万这样子的就是因为像您说的他的他的其实他里边并不是很简单你要做很多很多证据的这个制作和收集包括可能要做一些起诉状很详细的这种呃

这样的东西明白那这样子的话那我可不可以找那种比如说那种打不赢就不收钱然后让他们去把这些费用因为他也是第三方费用嘛这是不可能的就是不可能的明白所谓的打不赢的律师其实这个东西只是个噱头

能叫 no win no fee 的一定是 personal injury 律师什么叫 personal injury 律师也就是说他是通过打工商来获取赔偿金然后用赔偿金支付律师费的他们的律师费都会比正常律师费高很多

然后表面上打广告是 no win no fee 但实际上第一法律规定是不允许你收 person injury 的钱的就是这种诉讼本来律师一开始就因为它是属于公益性质的它本来就一开始就不能够收钱很多费用需要律师去垫付然后到时候拿到保险金之后才去把这些垫付费用收回来然后另外而言的话就是行业上看到的就是其实很多律师最后收取的费用是比正常的普通律师费要高很多的

然后这样的官司的话有经验的律师一看就知道有没有得赔就是如果你没有保险金赔的话不可能有律师愿意接你的案子是的然后你但凡是有较高的保险金的话那其实我只是需要前面垫付只是一个 finance 要解决的问题供您参考 张先生

明白谢谢你祝您顺利祝您可以在诉讼中顺顺利利的听众朋友这些电话依然是 1300-799-323 接下来我们接听下面一位听友这位是任女士任女士您好你好你好您先讲我麻烦问一下张律师这样的我前一段时间就收到了一封听证会的信因为之前我们是和另外两个人合作做生意

其中一個合夥人是全錢代理店裡的生意 平時都是他負責另外一個合夥人負責帳務我他們什麼都不用我 因為他覺得我不太懂這方面的業務 只要出錢就行

然后现在就其中一个合伙人就是主管平时在店里主管业务的这合伙人他就现在已经联系不上他了就是在那个店关门之后收到这个信就是这个一个雇员他说就是欠他的这个当时应该他干满一年之后应该有一个一个月的休假但是没给他休假就欠他这个工资还有平时的加班费但是实际上

这个合伙人已经他联系不上他了我们也不知道这个是不是真实的另外如果赔这个费用的话我觉得我们三个都是 delete 应该就是各出三分之一但是之前就是出各种费用的时候都是我们这个我们这两个合伙人出但其中的一个合伙人就说他没有钱他就始终没有出什么费用只是刚开始的时候拿了一点点费用然后现在他跑掉了

我就觉得我就不知道我收到这个听证会的这个信之后我应该怎么处理这件事情现在所以你们 ASIC 登记上的话是还剩下两个 derrick 还是三个 derrick 的名字在上面

因为草教的合伙人是在这边读书所以他语言各方面都很清通然后他就不知道用什么手段他就自己撤出去了这个 director 然后根据我们的同意

主要就是只要你们的章程允许他这么做的话是法律上是可以让他们做的但唯一你可以稍微看一下因为我的确遇到过有一些帮他撤的人用错了表格是有可能的所以你看一下他到时候这个具体你看一下他们撤他的时候发的这个通知给 Ethic 的表格是否用对了如果他是 484 的话

用的 484 的话应该是他帮他撤了这个会计或者是律师的话可能会是有错误然后这种情况下你就可以要求 IC 把这个改正过来因为 484 表这个话是指的是你们都同意的情况下他才能撤他单方面辞职的话是需要走流程的第一他要给你们一个叫 let of resignation 这个东西他要辞职信要发到这个你们注册的公司你们没收到的话流程上也会是有问题所以你先看一下你们这个然后先把它拽回来这个 director 不能让他随便辞职这是你说的是对的

第二的话就是要看一下你们公司章程上就是说这个人能不能辞职如果说这个人是不能够辞职的话呢那么就这个辞职也是不效的 OK 我们先把辞职问题解决换言之下一个问题就是关于你们可能被 FairWatch 调查起诉的问题那这个问题的话就是所有的 Director 包括其实之前的 Director 都是逃不了的

因为这个人雇佣的期间你们三个都是 director 只不过说他辞职之后的话有可能的就是说接下来要进行讯问处理事情的话他可以逃避如果在这个过程当中你们做错了什么样的事情他可以说这个事情跟我没有关系

所以在接下来的过程当中谁留在这个公司做 direct 的话责任就比较大那么建议就是一定要找一个关于 employment 方面的律师来指导你们去怎么样去跟 fair work 的人进行这个处理好嘞 由于时间关系就供您参考任女士 我们祝您顺利

每一道餃子都有肉每一道餃子都有肉但這些熱、金黃、滑溜的蒸肉這些是特別的是最好的一道的餃子魚和你

你也可以有它们

请不吝点赞 订阅 转发 打赏支持明镜与点点栏目

请不吝点赞 订阅 转发 打赏支持明镜与点点栏目

请不吝点赞 订阅 转发 打赏支持明镜与点点栏目