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【下班經濟學＿房子】台積宅危險？！房市買氣恐再跌2成？揭4大領跌風險區！ ft. 李同榮、何世昌
2025/3/14
下班經濟學
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(无法确定具体发言人)
何
何世昌
李
李同榮
李同榮: 我認為2025年第一季房市不會好轉，交易量將創下近年新低。329檔期難以扭轉頹勢。第一季度買方觀望，賣方不願降價，交易量急跌，價格緩慢松動。第二季度房價松動更明顯，下半年交易量可能回溫，但價格不一定上漲。雖然利空因素籠罩，但通膨、建材成本高企、碳匯問題等因素，以及降息幅度有限，都導致房市下跌。台灣資金充裕，但建商貸款受限，資金動能不足，加上供過於求，導致房市下跌趨勢。今年推案量大，但銷售率未必好，交屋潮增加供給量，需求觀望，導致供過於求，房市下跌。今年房市下跌趨勢，交易量可能跌破30萬棟。需避開超漲區域，這些區域跌幅可能超過10%。台南因超漲，將率先領跌，但長線仍看好核心地區。需避開台積電外溢效應過廣的區域，以及不成熟的新興重劃區，例如麻豆、下營、新營、竹南、竹北等。需避開不成熟的商圈，以及『凹陷區』（因補漲而短暫上漲的區域）。購買預售屋需考慮逆時間點，即使短期下跌，長期來看可能上漲；需注意建商品牌，大建商相對安全。購買預售屋需注意建商品牌，大建商價格較硬，小建商價格便宜但安全性存疑。購買房屋需多看，不要太在意漲跌幅度，關注建商品牌和安全性。2025年可能出現爛尾樓，購買預售屋時安全性是首要考慮因素。下半年爛尾樓出現概率增加，但數量不會比上一波多。六都代售新成屋數量較多的區域多為重劃區，但需關注需求量，而非僅看供給量。內政部統計的代售新成屋數量包含了未出售的房屋，與實際市場情況存在差異。樂居統計顯示，實際市場上待售新成屋數量遠低於內政部統計數據。新成屋降價相對困難，購房需準備足額自備款，並注意詐騙風險。新成屋詐騙比爛尾樓更多，需警惕『一屋多賣』等詐騙手法。2025年應關注抗跌區域，例如成熟軌道經濟區和科技園區核心地帶。成熟軌道經濟區（如南港、台北、新竹、竹北等）和成熟科技園區（如南科）是抗跌區域。半成熟軌道經濟區（如台中烏日、台南善化、高雄左營等）也具發展潛力。需關注核心地帶，避開外溢區域；關注成熟商圈的新興重劃區，避免公共工程未完工的區域。需關注人口持續增長和加護素持續增長的區域。中南部房市短期領跌，但長線看好；大台北生活圈的桃園因人口淨流入率高，未來前景看好。
何世昌: 建案市場價格落差大，區域型建商降價幅度大，但一線品牌建商價格堅挺。建商降價方式多樣化，可能送裝潢、機票或家電等，表面上看價格沒降，實際上已降價。目前房市下跌是政策硬壓的結果，整體經濟面和資金面有利於房地產，但政策管控抑制了資金，導致市場信心不足，價格落差大。政策管控導致市場信心不足，價格出現較大落差，今年成交量將萎縮。今年成交量萎縮是毋庸置疑的，但跌破30萬棟反而可能是自助型買家進場的時機，因為歷史上交易量低於30萬棟的年份都是波段的起漲點。今年上半年是適合看房的時機，下半年需關注新青安是否有末代上車潮。今年上半年房市相對悲觀，下半年需關注新青安的末代上車潮對市場氛圍的影響。房價尚未全面松動，部分區域上漲，部分區域下跌，体感差異較大。台南新市和麻豆因台積電外溢效應，麻豆領跌，新市抗跌，但第二季度情況可能改變。第二季度建商將難以承受推案壓力，價格將進一步下調。今年329和520檔期交易量可能爆量，但並非建商看好市場，而是部分建商為求脫手。台灣房市各地溫度差異大，需謹慎選擇。需關注建商品牌和安全性。購買預售屋時安全性是首要考慮因素。六都代售新成屋數量較多的區域多為重劃區，但需關注需求量，而非僅看供給量。內政部統計的代售新成屋數量包含了未出售的房屋，與實際市場情況存在差異。樂居統計顯示，實際市場上待售新成屋數量遠低於內政部統計數據。新成屋降價相對困難，購房需準備足額自備款，並注意詐騙風險。新成屋詐騙比爛尾樓更多，需警惕『一屋多賣』等詐騙手法。購買軌道沿線房產需關注運量，運量大才能帶動區域發展。購買軌道沿線房產需關注運量，運量大才能帶動區域發展，例如台中烏日和台南沙崙高鐵站。購買捷運沿線房產需關注運量，運量不足可能導致區域發展滯後。購買捷運沿線房產需關注運量，運量不足可能導致區域發展滯後，例如台北復興崗。六都1000萬以內預算的房屋，需關注統計數據的盲點，平均總價低不代表單價便宜。需注意統計數據的盲點，例如使用平均值而非中位數計算房價所得比，可能導致結果失真。需注意統計數據的盲點，例如使用平均值而非中位數計算房貸負擔率，可能導致結果失真。需注意統計數據的盲點，例如使用平均值計算房貸負擔率，可能導致結果失真。平均總價低不代表單價便宜，需謹慎解讀數據。
Deep Dive
專家分析 2025 年第一季房市將持續低迷，交易量創近幾年新低。多項因素導致此現象，包括高通膨、高建材成本、資金動能不足等。專家預測下半年房市將進入主跌段，但跌幅不會過深，且明年上半年將觸底。
- 2025 年第一季房市將持續低迷，交易量創近幾年新低
- 高通膨、高建材成本、資金動能不足導致房市低迷
- 下半年房市將進入主跌段，但跌幅不會過深，明年上半年觸底
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