【下班經濟學＿房子】台積宅危險？！房市買氣恐再跌2成？揭4大領跌風險區！ ft. 李同榮、何世昌
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房市買氣急動全台的交易量在 2025 年恐怕再跌兩成房地產的完美風暴是不是越來越近了呢下半年是一個比較主跌段投資客拋售跟小建商開槍會跟大建商產生競價就會有多殺多的出現爛尾流就會出現我們發現新成屋的詐騙數量其實比

預售讓位樓更多今天我們就找來房市專家李同榮 何世昌現在到底哪些區域是賣壓第一排而六都裡的千萬好宅又在哪裡呢一起來聽聽他們的分析瑞珍 我最近跟你一樣我也開始看房子可是我覺得房子好難找喔對

對而且曾英哥你知道我看了一陣子嘛然後過年的時候我就跟我朋友聚餐我就說好我決定要出手了然後結果所有我的朋友都說你今年出手你就是笨蛋然後叫我絕對要冷靜說今年不可以啦對為什麼不可以他們很悲觀覺得說房市的交易啊買價啊都會大幅的降溫是的確呢從 2024 年的第四季第三季第四季看來就是一直萎縮一直萎縮前天還有一個新聞說房仲業他說什麼他們那個店面

兩天兩三天才有一個客人走進來這是門可羅雀但我覺得這樣子大家看都很悲觀嘛對不對所以我要先從理事長真的 2025 年的房市展望有這麼冷這麼悲觀嗎

現在天氣很冷但是房市更冷那 2025 年第一季我告訴各位肯定是不會好的而且交易量會是創近年的新低會很辛苦因為你的朋友都叫你不要進場所以大家都不想進場那怎麼辦呢期望 329 就能夠翻轉嘛那第一季假如希望說房地產會回溫基本上不是難

是男上加男的所以理想的想法是悲觀的因為第一季來講的話假如說從一個 cycle 的反轉來講第一季應該是初諜初諜的時候往往是大家賣方不願意馬上投降的時候但是買方又不願意進場的時候這個時候交易量就急跌

交易量急跌的時候價格就會慢慢鬆動到了第二季會更明顯到了下半年那整個交易量有可能回溫

那為什麼回溫交易量回溫不代表價格會上漲而是因為價格鬆動所以明顯的鬆動所以我講是下半年是一個比較主跌段的一個階段要到明年的上半年才會到末跌就是跌幅會慢慢那這樣下來等於是跌勢不會太長跌幅也不會太深那這個原因當然有幾個基本因素了因為現在雖然說

利空笼罩但是呢他通膨基本上他還是居高不下銀件成本居高不下今年還有碳匯的問題當然碳匯影響不大但是也是成本之一再來就是我們心理因素降息的心理因素大家會覺得說可能降息好像很遙遠但是降息基本上今年的幅度不會太大所以我們從五個面向來看

GDP 跟利率 汇率甚至于税率影响房地产都比较有限但影响比较大的就是资金动能资金动能不是我们台湾没钱台湾超额除息超多的台湾钱超多的但是呢

建商 貸款各方面銀行的水位趨緊下半年才有機會稍微水位稍微鬆一點所以整個資金的動能建商被卡住了金管會跟這個央行又持續在監控雖然不打房但是會持續會嚴格的去監控所以資金動能方面建商的資金動能方面尤其小建商會動彈不得所以這個是不利的另外一個最不利的是供需的因素

所謂供需的因素就是供給面太多了今年推案量大並不代表銷售率會好還有今年的交屋潮會退不多所以交屋潮加上供給量需求又觀望所以這個整個供需就失控供過於求所以對於整個今年的房市基本上是走下跌趨勢

而且是相當不利所以我朋友有愛我思昌哥我想到有一個數據是專家預估說今年房市交易量會跌破兩成以下全台灣大概只有 29 萬棟會成交所以思昌哥你的看法也一樣嗎今年要到下半年變成主跌段看法有點不一樣因為理事長主要是做中古屋市場我們是做興建安市場興建安市場現在有一個很弔詭的情況就是

它的價格落差非常的懸殊原因就是因為建商的口袋深度不一樣所以你現在如果去看那種在地型區域型建商的案子價格其實都還蠻好談的其實都有在降價只是說它降價的方式不一樣

他可能是送裝潢送你出國的機票或者送家電送起來至少有三四十萬跑不掉所以那個降價的幅度不是說沒有只是說從時燈上來看他不會把提貨券寫上去所以看起來房價好像沒有降可是其實是有降的可是如果你去找那種一線品牌建商的案子價格其實都沒有降而且很硬他說那個可能再往上調再下一個步段又要再動了

甚至还比区域行情还要再高一点所以最近我们常常看讨论区上有网友在争论说房价到底跌了没有的说已经跌了有的说其实根本没有跌他看很多案子价格还是很贵现在我们认为因为现在这一波是属于政策硬压的其实你不管从总体经济面或者资金面基本上都对房地产是有利的

可是因為政策進行在管控所以他把資金剛才理事長講到從資金 從源頭打擊資金面做嚴格的管控所以從市場的信心給你殺到底讓市場沒有信心在這種情況之下市場的價格都會出現很大

很大的落差而且今年度的成交量會量縮這一點是毋庸置疑只是說它會縮到什麼程度如果跌破 30 萬棟反而是自助型買方適合進場的時機為什麼因為台灣的房市很有趣你要反人心操作跟股市一樣有點類似你看 2002 年跟 2016 年 2017 年這三個年度買賣一轉動數全部都低於 30 萬棟

而且都是波段的起漲點房是空頭的最谷底沒人要買房子的時候

大家叫你不要買的時候你反而可以去考慮去看 去進場重點是價格啦價格決定一切所以我們今年認為說其實從去年第四季到今年上半年其實是一個買房適合進場看房子的時機你也不一定要買但是你可以看先看再說大膽出價那下半年呢到了今年下半年其實可以注意一個就是說新青安到底有沒有末代的上車潮

因為剩最後一年了如果有末代上車潮的話可能對於市場的氛圍來講會相對的比較樂觀一點但是不管怎樣今年上半年一定是比較相對比較悲觀的時候剛剛市長講為什麼說有的認為漲有的認為跌

因為房價還沒有全面鬆動全面下跌的時候有些區域可能你 12 個行政區有 2、3 個行政區還在漲但是有 6、7 個行政區是在跌但是在漲的區域的人都說房地產沒有跌跌的區域的話都很明顯感受到舉例講台南的這個現在的新市跟麻豆它是台積載

但是有的麻豆是外溢效應基本上他在領跌但是上化基本上還在抗跌所以問上化的人說沒有房價根本沒有跌問麻豆的人說麻豆房價真的明顯的順動體感不一樣但是到了第二季我就不相信

沒人開槍再硬了現在大家講說建商口袋深你就看第二季建商口袋再深的他都受不了推案推不出去所以變相的降價

預縮屋在上升趨勢線絕對是領漲但是在下跌趨勢線絕對是領跌只是他用什麼方式來降價而且他不希望在檯面上降而是在檯面下降市長那每年也在觀看就是 329 檔期那你覺得以今年來說會發生什麼樣的事情今年 329 包含 520 就是整個上半年的兩大重要檔期

我認為今年的量應該是會出現一個爆量的情況爆量對但是不是建商很看好市場這是兩回事而是大家要逃命這些按量原本就是去年 928 要推的可是你發現去年 928 根本沒量原本去年 928 甚至有人上看 1 億的推按量結果實際推按量連 3000 多億都差差好多根本是腰斬膝斬

所以在這種情況之下他們這些延推案就只好延到明年去推甚至有建商更悲觀他不看今年三半年打算延到今年的 928 才要推已經看到這個情況了所以說今年的推案量多寡跟市場景氣好壞其實我覺得關係不是很高

因為其實台灣的房地產我發現從兩個專家的敘述裡面發現其實每個地方溫度都不一樣這時候就要請教李市長全島走豆豆如果說我們現在要買房子的話如果說這樣房市這樣子我們要避開哪一些地雷區

好 這一波當然講說跌幅不會太大但是有一些超漲的地區還是會有比較明顯的跌幅所以平均雖然說跌幅大概 10%左右但有些地方可能會 15%那麼這一波比較漲幅比較高的這個城市就是台南所以台南是肯定是領跌的

台積載雖然是有核心的優勢但是它還是超漲所以台積載基本上它還是會率先領跌比如說去年第三季它新市跟麻豆都已經開始在鬆動那這些區域在鬆動的時候我個人認為它長線還是看好

它只是在超漲的時候做調整但長線來講的話在核心地區還是看好所以你只要要選擇的話你就要懂得什麼時候危機入世但是你現在暫時會避開避開哪些區域呢就是說外溢太多了台積電這個外溢效應太廣

比如说麻豆稍微就有一点北方然后甚至在下营 新营这个就更外溢那竹南也有外溢的现象竹北也有外溢现象那另外就是说一个比较不成熟的一些这个新兴虫化区域

新興重發區兩極化有的商圈成熟的他抗跌商圈不成熟的量又大了你就要小心還有量大要交潮的這個預售地區你要小心然後就冒出來好多在中部的因為你有沒有覺得最近有些地方以前沒有長的在補漲我們叫做凹陷區凹陷區凹陷區基本上就是說他比較沒有體裁但是他跟著你你長那麼多我總是要意思意思

所以在末跌段的時候往往是凹陷區開始膨脹但是初跌段的時候凹陷區會領跌因為它反而會領跌所以它可能是曇花一現所以這區域你要避開所以兩個原則第一個你買預售的你現在不是不能買而且預售有時候你進場的時候是逆移時間剛剛市長講過逆移時機就是說現在雖然不好但是四年後五年後交屋會好

這個時間點你可能適合基本上就算跌 跌幅不大所以你就不用太擔心就算它跌個 10% 跌個 15%但是它 4 年後 5 年後也許會漲個 30%那有這個機會你要去判斷另外就是說品牌你要很注意不是價格好不是價格便宜就好那大建商的價格他可能會

比較硬一點小建商價格比較便宜但是小建商容易安全性會有問題

所以那沉屋的話你就基本上你還是要多看啦你不要太在意這個漲因為漲跌在 10%左右你不進場去看你就沒有機會那你永遠在當無可刮牛理事長提點我們說要注意這個建商的品牌嘛因為而且我之前看到理事長在其他地方就講說可能 2025 年有爛尾樓這樣子的一個情況會出現到底是怎麼回事那因為你現在在買預售下跌趨勢線的時候安全是第一

那價格可能才是第二個去考量所以你要注意上小件商他在賣的時候一定銷價求售他一定是先開槍但是他銷價求售並不代表消費者會買單所以消費者可能因為安全性的問題他會裹足不前他可能也不會跟小件商買他看到你的情況不好所以這些小件商資金貸款無門周轉有問題然後銷售又不利的時候爛尾流就會出現

所以這個下半年他因為供給量大的時候投資客一交屋的時候交屋潮來臨的時候投資客也會拋售所以投資客拋售跟這個小建商開槍會跟大建商產生競價就會有多殺多的出現但是這一波是不會很明顯但是爛尾樓會出現但是也不會比上一波更多所以情況會比較小但是一定會出現

那除了要避開這些雷區之外因為我最近真的在勤做功課我就看到了這一張圖表想要來請教市長一個正式內政部他公布六都代售新城屋有最多像北屯啊例如說像南屯啊就有兩三千的案子這些過去其實都是蠻熱區的要怎麼樣解讀這個圖表的意義啊

其實這些代售新城屋數量比較高的地方都在大部分都有重劃區你看板橋有江翠北新莊有頭前富都新北屯有十四騎烏日有烏日高鐵特定區大部分 龜山有 A7 重劃區可是這張表只跟你講供給量它沒跟你講需求量

所以你會覺得這跟我們實際上感受的有一點不一樣貨架上有這麼多貨因為根據內政部最新的統計全台灣的代售新陳菩薩數量已經超過了 10 萬戶以上

可是你可能会问说阿嬷你怎么没感觉阿嬷就为什么没感觉因为内政部的统计的定义他是说建商盖好的房子屋龄五年以内不管你有没有要拿出来卖他统统算进去代售新城屋里面

有些是股東分回戶有些是建商分回戶本來就沒有要拿出來賣但是內營正部不管這些他就通通把你算進來所以全台灣有 10 萬多戶可是你在市面上其實看到新建案大部分都是預售屋很少看到成屋案那為什麼你看這是樂居的另外一項統計他是把

網路上刊登的這種新城屋把它抓出來然後比對門牌把重複的物件篩選刪除掉之後你會看到全台灣的新城屋代售量現在拿出來賣的只有 1.5 萬戶多一點 差很多

幾乎是八分之一啦少很多所以你可能會覺得說新城屋是不是有機會減便宜坦白講還是相對比較困難一點當然現在大家都要減便宜可是現在減便宜我勸大家注意幾點第一個就是你要準備足額的購物款自備款你甚至要抓高一點因為現在銀行各自為政他要求的自備款可能跟央行不一樣可能會要求更高

然後第二個呢是你要注意詐騙的問題詐騙對為什麼會有詐騙我們發現新成屋的詐騙數量其實比預售屋爛尾樓更多你會覺得新成屋不是已經蓋好了怎麼會詐騙因為他就是利用消費者認為說房子已經蓋好建商跑不掉他就跟你說

我低價賣你你只要把頭期款匯給我我 1000 萬的房子 800 萬賣你所以它就出現一屋多賣的情況從東台灣花蓮到基隆然後到南部 中部都有出現一屋多賣的情況所以要小心這種扯新城屋詐騙撿便宜呢你可能撿到的不是便宜可能撿到是一輩子的血汗錢全部都送給建商

那李志強如果想請問讓維基入世的話現在 2025 年有哪些區域是我們可以特別注意的

我經常在講現在你要選擇的話當然你要選擇抗鐵區那什麼叫山高呢就是說高成熟的軌道經濟區高成熟軌道經濟區 所謂高鐵高鐵來講北部的比較成熟已經成熟了 非常成熟就是南港還有現在台北還有新阪還有新埔 竹北這個都相當成熟

那半成熟的半生不熟的就是台中烏日跟台南威仁還有高雄走運這個都有發展潛力因為它 Outlet 相對已經慢慢進駐商圈越來越成熟那這個是中線它是進可攻退可守的

另外就是說高成熟的科技園區商圈科技園區它就是核心地帶你不要外溢剛剛講了不要避開外溢的地帶核心因為台灣的經濟現在已經電鍋機就是 AI 跟半導體電鍋機傳統產業都躺在那邊沒有什麼動靜所以基本上房市的下跌趨勢線強弱會分明

所以強的核心地區要有題材因為它有就業人口像南科它真的是有就業人口存在再來就是成熟商圈的新興重劃區新興重劃區剛剛講的這個不成熟的就是說越慢推的越危險越慢推的新興重劃區等到你交屋可能公共工程什麼公園綠地都還沒有完成房子已經交屋了

那這些地區在下跌趨勢線上升趨勢線的時候只要有利多就隨便漲下跌趨勢線這些就避開但是要走成熟已經商圈成熟了那第二個是二多二多就是加護素它持續在成長還有人口持續在成長我們可以看到前 20 名人口淨流入其實跟加護素是有重疊的那加護素跟人口素淨流入的其實剛剛講的台中 北屯 還有

林口還有林口你看還有龜山但淡水也是但是淡水你要看區域淡水他區域遼闊所以有些區域就漲跌這個情況就比較不一樣這個桃園為什麼特別多因為桃園現在人口是七都裡頭人口進流率最強所以我說

這一波領疊的會是中南部但是長線中南部是絕對看好比北部看好那北部台北市就是隨著經濟成長率走它不會大好也不會大壞但是桃園會最強因為它人口進流率最多所以大台北的生活圈就把桃園圈住所以桃園未來的前景還是看好

是因为其实我们刚刚在看的时候理事长讲到轨道经济区的时候市场也点头称是但是在里面的话我们要注意哪一些风险跟地雷我也认为轨道题材它是未来台湾发展的重点所以你在买房子的时候你可以买在

正在興建中但是還沒有完工的軌道沿線像是捷運比如說台北的萬大樹林捷運線三陰線或者是高鐵沿線可是你在買的時候要注意幾個重點第一個是要看運量剛才李市長有提到運量運量你以高鐵來講高鐵台灣現在第二大站是台中的烏日站它的出入站人士已經超過 1200 萬全年

台南的沙崙站它已經超過了 700 萬人是以上所以這兩個運量都已經很強但是區域發展還沒起來所以你就可以

布局因為你是我們剛才提到你現在買是要 10 年以後才要賣所以你現在買其實你可以享受它的增值的空間那如果是捷運的話其實你可以選擇現在已經正在蓋的可是捷運也要重視運量你比如說有些地方有捷運站也展不起來像是復興崗

很多台北人都不想去那里买比如说我有个朋友就想前阵子在问房子问说台北还有哪里有低价我就叫他去复兴岗买风景是不错啦对啊他就说复兴岗那个渺地方就不要对啊我觉得蛮好的啊可能对很多人来讲太远了

所以有捷運也不一定好你要看待那個運量運量起來之後外來的一路買盤才會增加因為人的通勤習慣改變之後你可以接受那個區域之後你才會改變你的購物習慣我可以買淡水不能買復興缸結果邏輯我也不太瞭解海北人真的很妙

因為真的有些人他其實就是很鎖定比如說像六都的地區那我也必須幫觀眾朋友問一下有些人他就是很愛六都然後但是他是預算大概在 1000 萬以內有房仲業就做了這個統計的圖表里長可以幫我們看看

這個是用平均的這個區段的價位他平均在 1000 萬以內的區域還有他平均的坪數大概是在 20 坪到 40 坪但是我們一般做統計數據會有一些盲點我舉例說明我們現在講房價首得比台北市是 16 倍

所以你是 16 年不吃不喝但事實上不是這樣我們是中位數的這個家庭收入去對應中位數的房價但是我們中位數的家庭收入不會去買中位數的房價他會講第一點

低一點的房價所以他的守得比就不會那麼高但是你用平均來講的話那就有盲點比如說我們現在說內政部的統計財政部統計說我們現在房貸的負擔比這個台北市是接近 70%就是說他解讀是每一個人平均要負擔家庭收入的七成去負擔房貸你覺得台北市是這樣嗎不是

那為什麼會這樣是因為你中位數的這個家庭收入他不會去買這種中位數的總價的房貸去吸收那麼強的房貸他一定會往下

那這樣來講的話平均頂多到 50%就已經很高了所以你的家庭收入叫 50%負擔負擔率的話就偏高了所以台北市沒有那麼高這就是數據上的盲點所以基本上的話每一個地區都有平均總價 1000 萬的並不代表它就是價格就是便宜

所以你自住的人你不見得你說哪個地方是平均總價比較低但是不適合我住但是投資的人是要看說你這個平均總價低是不是代表你的單價就是最便宜當然不是這些統計出來的單價都跟實際上的單價都偏高所以在數據上是有盲點

數據的解讀是非常重要的今天我們聽了理事長跟市長講了很多這個方式其實剛才有講到 2025 年的下半年其實還是可以來關注一下方式的今天謝謝理事長 謝謝市長謝謝你們來給我們很多重要的資訊繼續看房繼續做功課